Hanoi'de yatırımcı olan Nguyen Tuan Anh, son iki aydır Phu Cat beldesinde (Hanoi) bulunan 140 m2'lik bir arsayı satmak için sürekli ilanlar yayınlıyor, ancak bir türlü başarılı olamıyor.
Daha önce, 2025 yılının ortalarında, Hoa Lac bölgesindeki piyasanın planlama bilgileri ve altyapı geliştirme beklentileri nedeniyle patlama yaşadığı bir dönemde, bu arsayı 4,7 milyar VND'ye satın almıştı. 2025 yılının sonuna doğru fiyat 5,2 milyar VND'ye yükselmişti, ancak fiyatın yükselmeye devam edeceğine inandığı için satmamıştı.
"Ancak son iki ayda arsa fiyatları oldukça hızlı bir şekilde düştü. Şu anda bölgedeki ortalama fiyat metrekare başına sadece 28-30 milyon VND civarında. Eğer mevcut piyasa fiyatından satarsam, zirve fiyatına kıyasla yaklaşık 1 milyar VND zarar ederim," diye belirtti Tuan Anh.
PropertyGuru Vietnam'ın verilerine göre, Phu Cat bölgesi çevresindeki arsa fiyatları Nisan 2025'teki zirve noktasına kıyasla yaklaşık %20 oranında düştü. Bu arada, (eski adıyla) Tan Xa bölgesinde fiyatlar daha da keskin bir düşüş göstererek, patlama döneminin zirvesine kıyasla yaklaşık %30 azaldı.
 |
Arsa fiyatları, Şubat 2026'daki zirve noktasına kıyasla %31,8 oranında düştü. Kaynak: PropertyGuru Vietnam. |
Bu arada, eskiden Thach That ilçesi olan (şimdi Ha Bang beldesi) Dong Truc'ta, arsa fiyatları metrekare başına 38 milyon VND seviyesinde olup, bu da metrekare başına 50 milyon VND olan zirve noktasına kıyasla %24'e varan bir düşüş anlamına geliyor.
Eski Uy Nỗ beldesi bölgesinde (şimdi Đông Anh beldesinin bir parçası), Mayıs ayında arazi fiyatları genellikle 118 milyon VND/m2 civarında seyretti; bu da 173 milyon VND/m2'lik zirveye kıyasla %31,8'lik bir düşüş anlamına geliyor. Bu, sadece yaklaşık 3 ay içinde yaşanan önemli bir düşüş.
Dong Anh beldesinde ise bu ayarlama daha da belirgin. Mevcut arazi fiyatı şu anda metrekare başına yaklaşık 118 milyon VND olup, Şubat 2026'da kaydedilen 173 milyon VND/m2'lik zirveye kıyasla %31,8'lik bir düşüş göstermiştir.
Örneğin, eski Thach That ilçesi (şimdiki Hoa Lac beldesi) Binh Yen beldesinde 100 m2'lik bir arsa, yaklaşık 25 milyon VND/m2'ye denk gelen 2,5 milyar VND'ye satışa sunulmuş ve "çok indirimli fiyat" olarak tanıtılmıştır. Oysa piyasa verileri, Binh Yen'deki mevcut arsa fiyatının şu anda yaklaşık 33 milyon VND/m2 civarında olduğunu göstermektedir.
Dolayısıyla, istenen fiyat mevcut piyasa fiyatına kıyasla yaklaşık 8 milyon VND/m2 daha düşük, yani yaklaşık 800 milyon VND daha az. Veriler ayrıca, Binh Yen'deki arsa fiyatlarının Mart 2026'da kaydedilen 37 milyon VND/m2'lik zirveye kıyasla %10,8 oranında düştüğünü gösteriyor.
Eski Hoai Duc bölgesinde uzun yıllardır yatırımcı ve emlakçı olan Bay Nguyen Xuan Bien'e göre, birçok arsa uzun süredir piyasada olmasına rağmen henüz alıcı bulamadı. Potansiyel alıcılardan hala talepler geldiğini ancak başarılı işlemlerin önceki dönemlere kıyasla önemli ölçüde azaldığını belirtti.
"Sahiplerinin milyarlarca dong'a varan fiyat indirimlerini kabul ettiği arsalar var, ancak yine de satılması çok zor. Genel kanı şu ki, herkes satın aldıktan sonra fiyatın tekrar düşmesinden korkuyor, bu yüzden bekliyorlar," dedi Bien.
Ona göre, gerçekte birçok toprak sahibi hala önceki yükseliş döneminin fiyat seviyelerine bağlı kalıyor ve zararlarını çok fazla azaltmaya yanaşmıyor. Bu arada, alıcılar piyasanın daha da düzelmesini bekliyor, bu da her iki tarafın da ortak bir zemin bulmasını zorlaştırıyor.
"Piyasa şu anda bir bekleme ve gözlemleme durumunda. Satıcılar, bir toparlanma umuduyla fiyatları önemli ölçüde düşürmekte isteksiz davranırken, alıcılar da paralarını saklayıp dip noktayı bekliyor. Bu nedenle işlemler, birkaç yıl önce görülen hızlı nakit akışının aksine, yavaş ve uzun sürüyor," diye yorumladı Bay Nguyen Xuan Bien.
 |
Banliyö bölgelerindeki birçok arsa fiyatında önemli düşüşler yaşandı. Bunlar da ilginizi çekebilir  4 Temmuz 2026 tarihli USD döviz kuru: Serbest piyasa doları sert düşüş gösterirken, DXY zayıflamaya devam ediyor.Bugün, 4 Temmuz'da, ABD doları kuru bankalarda hafif bir düşüş gösterirken, serbest piyasada 33 dong daha değer kaybetti. DXY endeksi ise %0,02 oranında düşüşle zayıfladı.  Altın fiyatları bugün (4 Temmuz): Yükseliş trendi devam ediyor.Altın fiyatları, Fed'in faiz oranlarını değiştirmeyeceği beklentisi, petrol fiyatlarındaki düşüş ve Orta Doğu'daki gerilimler sayesinde bugün (4 Temmuz) yükseliş trendini sürdürdü. |
PropertyGuru Vietnam'ın verilerine göre, 2026 yılının ilk çeyreğinde Hanoi'deki arsa talebi, 2025 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla yaklaşık %23 oranında azaldı. Gayrimenkul piyasasının uzun süreli bir durgunluğun ardından genel olarak toparlanma belirtileri gösterdiği göz önüne alındığında, bu önemli bir düşüş.
MB Securities Anonim Şirketi (MBS) tarafından yapılan bir analize göre, yüksek faiz oranları ve gayrimenkul kredilerinin kontrol altına alınması eğilimi, spekülatif sermaye akışlarında keskin bir düşüşe neden olan önemli faktörler arasında yer alıyor. Borçlanma maliyetleri arttıkça, finansal kaldıraç kullanarak arsa alım satımı yapmak eskisi kadar kolay olmaktan çıkıyor.
Bu durum piyasada çifte baskı yaratıyor. Geliştiriciler proje başlatma konusunda daha temkinli davranırken, bireysel yatırımcılar da yatırım yapma konusunda daha tereddütlü hale geliyor.
İşlem hacmindeki büyük düşüşün ortasında, şu anda arsa sahibi olanların çoğunluğu, 2021-2022 piyasa patlamasına katılan yatırımcılarla aynı kişiler. Yüksek fiyatlardan satın aldılar ve likiditenin azalmasıyla birlikte şimdi ellerindeki arsalarla neredeyse "sıkışıp kalmış" durumdalar.
Arsa fiyatları neden bu kadar keskin bir düşüş gösterdi?
Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'ne (VARS IRE) göre, banliyö bölgelerindeki arsalar artık geçmişte olduğu gibi söylentilere veya kısa vadeli fiyat artışı beklentilerine dayalı spekülatif yatırımlar için uygun olmayacak.
Vietnam gayrimenkul piyasası "sağlıklı bir arınma" sürecinden geçiyor ve gayrimenkul seçim kriterleri değişiyor. Yasal hususlar, geliştirici yetenekleri, pratik kullanım potansiyeli, likidite ve sürdürülebilir büyüme potansiyeli gibi faktörlere giderek daha fazla önem veriliyor.
Başka bir deyişle, Hanoi'nin banliyölerindeki gayrimenkuller yeniden değerleniyor. Piyasada güzel manzaralı yerler bolca bulunuyor, ancak müşteri çekebilen, yıl boyunca işletilebilen ve uzun vadede sürdürülebilir nakit akışı sağlayabilen mülklere olan tercih giderek artıyor.
Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien'e göre, nispeten hızlı bir büyüme döneminin ardından, arsa piyasası son zamanlarda yavaşlama belirtileri göstermeye başladı.
Bununla birlikte, piyasada bazı zorunlu satış vakaları da görüldü. Ancak Bayan Mien'e göre, zarar oranı çok yüksek değil ve aslında birçok durumda satışlar maliyetin altında değil, daha çok beklenen karı azaltarak gerçekleşiyor. Daha önce, arazi fiyatları uzun bir süre boyunca keskin bir şekilde artmış ve fiyat seviyesini piyasanın gerçek satın alınabilirliğine kıyasla yüksek bir seviyeye çıkarmıştı.
Vietnam Gayrimenkul Derneği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, yasal düzenlemelerin sıkılaştırılması, arazi bölme ve satış faaliyetlerinin kontrol altına alınması ve planlama bilgilerinde şeffaflık şartının getirilmesinin, kısa vadeli spekülatif işlemleri azaltmaya katkıda bulunduğuna inanıyor. Bu, piyasanın kademeli olarak istikrara doğru ilerlemesine yardımcı olan önemli bir faktördür.
Son zamanlarda, arazi fiyatları kısmen büyük ölçekli projeleri "takip eden" altyapı planlaması ve bilgilerine ilişkin aşırı beklentiler nedeniyle hızla yükseldi. Bu faktörler incelenip doğrulandıktan sonra, piyasa gerçek değeri yansıtacak şekilde kendini ayarlamak zorunda kalacaktır.
PropertyGuru Vietnam'ın Kıdemli İşletme Müdürü Bayan Do Thi Ngoc Anh'a göre, uzun süren yoğun faaliyet döneminin ardından mevcut yatırım akışları çok daha temkinli hale geliyor. Yatırımcılar artık eskisi gibi sürü psikolojisine veya kısa vadeli planlama eğilimlerine kolayca kapılmıyorlar.
Bunun yerine, gerçek fayda değeri olan, istikrarlı bir nakit akışı yaratma potansiyeli taşıyan veya en azından garantili likidite sağlayan ürünleri aramaya eğilimlidirler.
Bu bağlamda, fiyat artışı beklentilerine büyük ölçüde bağımlı olan arsa segmenti, cazibesini kaybetmeye başlıyor. Sadece birkaç yıl önce, yeni bir köprü, çevre yolu veya bir bölgenin iyileştirilmesi önerisi hakkındaki bilgiler, Hanoi'nin birçok banliyö bölgesindeki arsa fiyatlarının fırlamasına yetiyordu. Yatırımcılar, söylentilere, beklentilere ve "bugün al, birkaç ay sonra kar et" zihniyetine dayanarak projelere para yatırdılar.
Ancak piyasa daha yoğun bir konsolidasyon dönemine girince, spekülatif dalgalar hızla yatıştı.
"Daha önce, planlama hakkında bilgi sahibi olmak bile piyasayı anında hareketlendirirdi, ancak şimdi alıcılar çok farklı tepki veriyor. Yasal hususları, likiditeyi ve gerçek geliştirme potansiyelini daha dikkatli değerlendiriyorlar. Faiz oranı baskısı, nakit akışı zorlukları veya bekle gör yaklaşımı gibi olumsuz faktörler, işlemlerin çok hızlı bir şekilde azalmasına neden oluyor," diye belirtti Bayan Anh.
G6 Grubu Başkanı Bay Nguyen Anh Que, yatırımcılara tavsiyelerde bulunarak, dikkatli olmaları ve yalnızca gerçek potansiyele ve iyi iş olanaklarına sahip arsa parsellerini seçmeleri gerektiğini belirtti. Ona göre, fiyat, kullanım değeri ve nakit akışı yaratma potansiyeliyle orantılı olmalıdır, çünkü son zamanlarda birçok alanda fiyatlar gerçek değerlerinin çok ötesine çıkmıştır.
Sayın Que ayrıca, hukuki faktörlere, planlamaya ve likiditeye öncelik verilmesi gerektiğini ve kısa vadeli spekülasyonlardan beklenti içinde olunmaması gerektiğini belirtti.
Kaynak: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-cat-lo-ca-ty-dong-van-kho-ban-post1661515.html
