Hanoi'nin banliyölerindeki arsa fiyatlarında bir 'durgunluk' yaşanıyor.

Hızlı bir büyüme döneminin ardından, Hanoi'nin banliyölerindeki arsa piyasası belirgin bir durgunluk evresine giriyor. Hoa Lac, Thach That, Phu Cat, Quoc Oai gibi bölgelerdeki satış fiyatları düşüyor.

Gazeteciler tarafından yapılan bir araştırmaya göre, bir zamanlar arazi fiyatlarındaki artışın merkezi olan Hanoi'nin birçok banliyö bölgesinde, arazi fiyatları zirve dönemine kıyasla önemli ölçüde düştü.

Fiyatlar genel olarak düştü ve birçok yer zararlarını önemli ölçüde azalttı.

Phu Cat bölgesinde, 107 m2'lik bir arsa yaklaşık 3 milyar VND'ye satışa sunuluyor; bu fiyat, 2025 yılının başlarında emlakçılar tarafından sunulan fiyattan önemli ölçüde daha düşük.

Edinilen bilgilere göre, Hanoi'nin Phu Cat bölgesindeki arsalar piyasa fiyatının altında fiyatlarla satışa sunuluyor. Bu arada, bölgedeki arsa fiyatları konuma bağlı olarak yaklaşık %10-20 oranında düştü.

Batdongsan.com'dan alınan verilere göre, Bac Phu Cat sanayi parkı çevresindeki arazi fiyatları, Nisan 2025'teki zirve dönemine kıyasla yaklaşık %20 oranında düştü. Şu anda piyasa fiyatı metrekare başına 33 milyon VND civarında seyrediyor; eski Thach Hoa bölgesindeki arazi fiyatları ise yıl başındaki zirveye kıyasla yaklaşık %11 oranında azaldı.

Sadece Phu Cat değil, eski Tan Xa bölgesi (şimdi yeni Hoa Lac belediyesinin bir parçası) de keskin bir düşüş kaydetti. Hoa Lac Yüksek Teknoloji Parkı'na yaklaşık 1 km mesafede olduğu belirtilen 100 m2'lik bir arsa, şu anda metrekare başına yaklaşık 30 milyon VND'den satışa sunuluyor; bu da Nisan 2025'teki zirveye kıyasla yaklaşık %30'luk bir düşüş anlamına geliyor.

Bu gelişme, arsa segmentindeki düşüş eğilimini açıkça yansıtıyor. İnşaat Bakanlığı tarafından yayınlanan 2026 yılının ilk çeyreğine ait gayrimenkul piyasası bilgilerine göre, daireler, müstakil evler ve arsalar olmak üzere üç segmentin tamamında işlem hacimleri azaldı. Özellikle arsa segmentinde, geçen yılın aynı dönemine göre %10'dan fazla, önceki çeyreğe göre ise yaklaşık %20'lik bir düşüş görüldü.

Hoa Lac bölgesinde bir emlak şirketinin yöneticisi olan Bayan Pham Thi Tam, banliyö arsa piyasasının, arsa fiyatlarının düşmesine neden olan iki büyük baskıyla karşı karşıya olduğunu, ancak işlemlerin neredeyse "ortadan kaybolduğunu" söyledi.

Batdongsan.com'un verilerine göre, Hanoi'nin banliyö bölgelerindeki arsa fiyatları, en parlak dönemine kıyasla önemli ölçüde düştü.

"Öncelikle, 2024-2025 yıllarında apartman projelerinin tetiklediği arsa fiyatlarındaki artıştan sonra mevcut fiyatlar çok yüksek. Birçok bölgede daha önce fiyat artışları gerçek değerlerinin çok üzerinde gerçekleşti, bu nedenle yatırımcılar artık yatırım yapmaya istekli değiller," dedi Bayan Tam.

Bu kadın aracıya göre, ikinci baskı ise yıl başından beri yüksek seyreden banka faiz oranlarından kaynaklanıyor ve bu da yatırım akışlarını daraltıyor. Finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar ya zararına satış yapmak zorunda kalıyor ya da piyasanın toparlanmasını bekleyerek varlıklarını ellerinde tutmayı kabul etmek durumunda kalıyorlar.

Quoc Oai'de emlakçılık yapan Gia Phu, önceki arazi fiyatlarındaki artışın esas olarak planlama ve altyapı bilgilerinden kaynaklanan fiyat artış beklentilerine dayandığını söyledi. Ancak yatırımcılar artık çok daha temkinli davranıyor.

"Daha önce, sadece yol yapımı, bir bölgenin iyileştirilmesi veya büyük bir projeye yakınlık haberi bile arsa fiyatlarının fırlamasına neden olurdu. Ancak şimdi, müşteriler yasal hususlar, planlama ve pratik geliştirme potansiyeli hakkında çok detaylı sorular soruyorlar. Sadece fiyatların artmasını bekleyen arsalar artık neredeyse hiç cazip değil; bazı arsalar yüz milyonlarca dong indirimle satışa sunuluyor, ancak bir aydır kimse satın almakla ilgilenmedi," dedi bu emlakçı.

Nakit akışı, içsel değeri olan gayrimenkullere doğru kayıyor.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'ne (VARS IRE) göre, banliyö bölgelerindeki arsalar artık geçmişte olduğu gibi söylentilere veya kısa vadeli fiyat artışı beklentilerine dayalı spekülatif yatırımlar için uygun olmayacak.

VARS IRE'nin araştırma verileri, Vietnam gayrimenkul piyasasının "sağlıklı bir arınma" sürecinden geçtiğini ve yatırımcı davranışlarında ve piyasa dinamiklerinde belirgin bir değişim yaşandığını gösteriyor.

Uzmanlara göre, piyasa "sağlıklı bir arınma" sürecinden geçiyor ve özellikle banliyö bölgelerindeki arsalar gibi altyapı ve olanaklardan yoksun ürünlerde durgunluk devam ediyor.

Önceden hakim düşünce, fırsatı kaçırma korkusu ve hızlı fiyat artışları beklentisine dayalı yatırım iken, alıcılar artık daha temkinli davranıyor. Yasal hususlar, geliştirici yetenekleri, pratik geliştirme potansiyeli, likidite ve sürdürülebilir büyüme beklentileri gibi faktörlere giderek daha fazla önem veriliyor.

Bu arada, altyapı ve olanaklardan yoksun veya "fiyat artışı anlatısına" aşırı derecede bağımlı olan ürünler, özellikle banliyö bölgelerindeki arsalar, düşüş yaşamaya devam ediyor.

Piyasa araştırma şirketlerinin verilerine göre, Hanoi'de sadece arsa satışlarında değil, apartman ve az katlı konut satışlarında da işlem sayısında düşüş yaşandı.

Savills'in verilerine göre, alçak katlı konutlara gelince, 2026 yılının ilk çeyreğinde Hanoi'de ilk kez satışa sunulan alçak katlı konut birimlerinin yalnızca %7'si satıldı; bu oran, 2025 yılının aynı dönemindeki %41'lik orana kıyasla keskin bir düşüşü gösteriyor. Bu durum, yalnızca tüketimdeki yavaşlamayı değil, aynı zamanda alıcı davranışındaki belirgin bir değişimi de yansıtıyor.

One Mount Group'un Piyasa Araştırma ve Müşteri İçgörüleri Merkezi'nden elde edilen verilere göre, apartman segmentinde en keskin düşüş kaydedildi; 2026'nın ilk çeyreğinde yaklaşık 4.000 işlem gerçekleşti, bu da bir önceki çeyreğe göre %60 ve bir önceki yıla göre %26'lık bir düşüş anlamına geliyor. Bunun temel nedeni yatırım sermayesinin çekilmesidir; gerçek konut talebi devam etse de, kaybı telafi etmeye yetmiyor.

Kaynak: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-ha-noi-thanh-khoan-dong-bang-post1654538.html