Arsa fiyatları şişti, yerleşme hayali sönüyor

Arsa fiyatları mantıksız derecede yüksek.

Arsa fiyatları, hem yatırımcılar hem de yaşamak veya ev inşa etmek için arsa satın almak isteyenler için her zaman endişe verici olmuştur. Ancak yıllar içinde arsa fiyatları mantıksız bir şekilde yükselmiş, toplumu olumsuz etkilemiş, kaynak dağılımını bozmuş ve makroekonomik istikrarsızlık riskine yol açmıştır... Bu, arsa fiyatlarının piyasaya göre fiyatlandırılmasının dört sonucundan biridir.

Sadece son 5 yılda, Hanoi %112 ile ülkede emlak fiyatlarında lider konumda; Hai Phong %71, Da Nang ve Ho Chi Minh City ise neredeyse bir buçuk kat artış gösterdi. Anormal fiyat artışı gerçek talepten değil, spekülasyondan, stokçuluktan ve özellikle de arazilerin açık artırmalar veya "popüler" projelerle karşılaştırılarak fiyatlandırılmasından kaynaklanıyor. Bu durum, sonraki fiyatların her zaman önceki fiyatları takip etmesine ve kontrolsüz bir fiyat artışı sarmalına yol açıyor.

Hanoi'nin Dong Anh komününde bir emlakçı, bu bölgenin şu anda başkentin en çok yatırım yapmaya değer bölgesi olduğunu söyledi... Çünkü iki yıl önce metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin altındayken, şimdi yakınlarda hayata geçirilen bir dizi lüks konut projesi nedeniyle arsa fiyatları 4 kat arttı. Lüks konut projelerinden 3 km'den daha uzak olmasına rağmen, arsa fiyatları da merkez bölgeyle paralel olarak artıyor.

Son yıllarda, özellikle Hanoi olmak üzere birçok bölgede, arsa fiyatları gerçek kullanım değerini yansıtmamış, bunun yerine organize fiyat enflasyonundan etkilenmiştir. Genellikle, zirve açık artırmaları karşılaştırma için bir kıstas olarak kullanılır ve ardından aynı anda ilgili fiyat listesi yükseltilir. Henüz bir yol haritası bulunmamakla birlikte, buradaki arsa fiyatları şu anda metrekare başına yaklaşık 140 milyon VND'den dalgalanmaktadır. Yaklaşık iki yıl önce, buradaki arsa fiyatlarının metrekare başına yalnızca yaklaşık 30 milyon VND olduğunu belirtmekte fayda var. Arsa fiyatlarının yükselmesi veya düşmesi yalnızca piyasadan etkilenmekle kalmaz, aynı zamanda yerel emlak sektörü tarafından da belirlenir.

Arsa fiyatlarının mantıksız bir şekilde artmasının önemli nedenlerinden biri, yerel yönetimlerin arsa fiyat listelerini ve düzeltme katsayılarını belirleme biçimidir. Yerel yönetimler tarafından yayınlanan mevcut arsa fiyat listeleri genellikle piyasadaki işlem fiyatlarından çok daha düşüktür. Ancak, arazi kullanım bedelleri, mali yükümlülükler ve arazi temizleme tazminatı hesaplanırken bir düzeltme katsayısı uygulanır. Bu katsayı genellikle daha önce fiyatı şişirilmiş referans işlemlere dayanır.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Chi Thanh şunları söyledi: "ABD, Avustralya gibi önde gelen gelişmiş ülkelerde, kırmızı kitap satış fiyatı, vergilendirme için fiyat hakkında bilgi içeriyor, bazen artıyor, bazen azalıyor. Vietnam bir piyasa ekonomisi olarak tanınmak istiyor, sadece artan ve azalmayan yazılı olmayan bir yasaya sahip olamayız."

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep şunları söyledi: "2024 Arazi Kanunu'nun arazi değerleme yönteminde bir danışmanlık birimi kullanıyoruz. Danışmanlık birimi, tüm arazi fiyatlarını belirleyen bir kuruluştur. Bence bu yanlış bir yöntem."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 1. — Başkent Hanoi'de şu anda metrekare başına 100 milyonluk daire fiyatı normal kabul ediliyor.

Ev sahibi olma hayali kayboluyor

Başkent Hanoi'de şu anda metrekare başına 100 milyon VND'lik daire fiyatı normal kabul ediliyor. Bazı yerlerde bu fiyat metrekare başına 300 milyon VND'ye kadar çıkıyor. Bu fiyat çok yüksek görünse de gerçek. 10 yıl öncesine kıyasla 5 ila 10 kat daha yüksek. O dönemde Hanoi'deki ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık 20 milyon VND idi. Bu yıl ise, lüks projeleri saymazsak, fiyatlar metrekare başına neredeyse 80 milyon VND'ye yükseldi. Spekülatörler, genellikle Arazi Kanunu'nun arazileri piyasaya göre fiyatlandırma yönteminden faydalanarak, arazi fiyatlarını şişiriyor, konut fiyatlarını artırıyor, sanal bir heyecan yaratıyor ve birçok aile için yerleşik hayata geçme hayalini giderek daha da uzaklaştırıyor.

Uzmanlara göre, arsa fiyatları genellikle bir gayrimenkul ürününün maliyetinin %40'ına kadar çıkıyor. Eski Tapu Kanunu'na göre ödenen arsa kullanım bedelleri, inşaat malzemeleri, işçilik vb. gibi diğer unsurlar çok fazla artmadığında. Ancak spekülatörler, genellikle Tapu Kanunu'nun araziyi piyasaya göre fiyatlandırma yöntemini gerekçe göstererek arsa fiyatlarını şişirdiğini, konut fiyatlarını artırdığını, sanal bir ateş yarattığını vb. söylüyorlar.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh şunları söyledi: "Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde konut ve emlak fiyatları keskin bir şekilde arttı. Bunun temel nedeni arz ve talep. Talep çok büyük, her alanda: konut talebi, yatırım talebi, birçok alanda konut talebi, özellikle işçiler, memurlar ve üretim işçileri için konut talebi, büyük bir kıtlık var. Piyasada kaosa yol açan da bu kıtlıktır."

Bu yıl, iki büyük pazar olan Hanoi ve Ho Chi Minh City'de satışa sunulan 40.000'den fazla yeni dairenin %95'inden fazlası, metrekare başına 76-80 milyon VND fiyat aralığındaki üst segmentte yer alıyor. Birkaç yıl önce olduğu gibi metrekare başına 35-40 milyon VND fiyat aralığında orta sınıf daireler artık yok. Yüksek arsa fiyatları, arazi satın alma, kiralama veya kullanma maliyetlerini artıracak, her proje için toplam yatırım maliyetlerinin artmasına ve potansiyel kârların azalmasına yol açacak... Bu, yabancı yatırımcıları Vietnam emlak piyasasına girerken ciddi şekilde etkileyen bir faktör.

Indochina Capital Genel Müdürü Michael Piro ise şu yorumu yaptı: "Piyasa güçlü spekülasyon belirtileri gösterdiğinde, arazi fiyatları gerçek ekonomik değeri çok aştığında, biz genellikle biraz yavaşlıyoruz, geri çekiliyoruz ve "ateşin" peşinden koşmak yerine gözlemliyoruz."

Deep C Endüstri Parkı Hai Phong Müdürü Koen Soenens ise şunları söyledi: "Gerçekte aynı projede 1. etabın fiyatı farklı, projenin 2. etabının arsa fiyatı ise piyasa fiyatına göre daha yüksek."

Giá đất bị thổi phồng - Ảnh 2. — Kredi kuruluşlarının gayrimenkul sektörüne kullandırdığı sermayenin tutarı 4,1 milyar VND'dir.

Yüksek arazi fiyatları kaynak tahsis sorunlarına yol açıyor

Kredi kuruluşlarının gayrimenkul sektörüne sağladığı sermaye akışı 4,1 trilyon VND'dir. Bu rakam, ülkenin bu yılki kamu yatırım sermayesinin 4 katıdır ve geçen yıl sonuna göre yaklaşık %17'lik bir kredi büyüme oranına ulaşmıştır. Ancak, bu sermaye akışı ekonomi için ne kadar etkili ve gayrimenkuldeki yüksek kredi büyümesi, yıllar önce olduğu gibi bankacılık sistemi için gayrimenkul balonları ve batık kredi risklerinin tekrarlanmasına neden olacak mı?

Bay ve Bayan Lieu her gün ailelerinin sebze bahçeleriyle ilgilenmeye geliyorlar. İşin ironik yanı, sebzelerin yetiştirildiği arazinin aslında boş duran onlarca milyarlık dong değerindeki villaların arazisi olması. Büyük miktarda sosyal kaynak, kimsenin yaşamadığı terk edilmiş projelere gömülmekte.

Tahminlere göre, gayrimenkul sektörü şu anda GSYİH'ye doğrudan yalnızca yaklaşık %3,5 oranında katkıda bulunuyor, ancak tüm ekonominin toplam sermayesinin neredeyse dörtte birini tüketiyor. Bu da gayrimenkul sektörünün sermaye verimliliğinin çok düşük olduğunu gösteriyor.

Yüzlerce villa var ama artık sadece birkaç hane yaşıyor. Yüzlerce milyarlık para bu gayrimenkullerle birlikte atıl durumda. Merkeze, büyük şehirlere ve arsa değerleri yüksek yerlere yaklaştıkça, daha fazla boş ev var. Gayrimenkul spekülasyonundan zengin olma hayali artık birçok yatırımcı ve banka için bir yük haline geldi ve ülkenin büyüme sermayesi kaynağını bozuyor.

Gerçek şu ki, gayrimenkule yatırılan sermaye bir döngü içinde dolaşıyor: Bankalar, gayrimenkul projesi yatırımcılarına ev inşa etmeleri için kredi veriyor - Bankalar ayrıca gayrimenkul yatırımcılarına ev satın almaları için kredi veriyor - Gayrimenkul projesi yatırımcıları, gayrimenkul yatırımcılarından toplanan parayı yeni projelere yatırım yapmak ve daha fazla ev inşa etmek için kullanıyor. Ekonomi uzmanlarına göre, belirli bir açıdan bakıldığında bu, ekonomideki üretim sektörlerine kredi verilmesi gerektiği şeklindeki normal ekonomik yasaya aykırı.

Hanoi Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler Derneği Başkan Yardımcısı Bay Mac Quoc Anh, "Gayrimenkulde çok fazla kredi olması, imalat, ticaret ve hizmet sektörlerini doğrudan etkileyecektir. Çünkü bunlar çok sayıda istihdam yaratan sektörlerdir." dedi.

Tahminlere göre, son 10 yılda arsa yatırımı 3,12 kat arttı. Bu da gayrimenkulün bireysel yatırımcılardan, yerli işletmelerden, doğrudan yabancı yatırım (FDI) şirketlerinden ve kredi kuruluşlarından büyük sermaye çekmesinin nedenidir...

KB Securities Vietnam Şirketi Makro ve Piyasa Stratejisi Direktörü Bay Tran Duc Anh şunları söyledi: "Kredi faiz oranları genellikle üretim ve ticari faaliyetler için normal faiz oranlarından daha yüksektir. Daha da önemlisi, gayrimenkule verilen kredilerin teminatı vardır."

Bankacılık Akademisi Müdür Yardımcısı Dr. Pham Thi Hoang Anh, "İpotekli varlıklar çoğunlukla gayrimenkul piyasasından geliyor. Bu nedenle, gayrimenkul piyasası balon evresinden geçip durgunluk evresine girerse, özellikle batık kredi sorunuyla bağlantılı olarak bankacılık ve finans sistemi için risk olarak değerlendirilebilecek potansiyel riskler ortaya çıkacaktır." şeklinde yorumda bulundu.

Hükümet, Ulusal Meclis'in bu oturumunda, arazi kanunlarının düzenlenmesi ve uygulanmasındaki zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika önerisi geliştirip sundu... Bu, hem vatandaşlar hem de işletmeler için piyasanın sağlıklı hale getirilmesine yardımcı olmak ve bu zorlukları ortadan kaldırmak adına olumlu bir sinyal olarak değerlendiriliyor. Ancak arazi fiyatları devlet tarafından sıkı bir şekilde, kamuoyu önünde ve şeffaf bir şekilde yönetildiğinde, spekülasyon, manipülasyon ve fiyat enflasyonu ortadan kalkacak ve vatandaşlar ile işletmelerin çıkarları uyumlu bir şekilde güvence altına alınacaktır.

Kaynak: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm