Arsa fiyatları şişirilmiş durumda, bu da ev sahibi olma hayalini giderek daha da uzaklaştırıyor.

VTV.vn - Sadece son 5 yılda, Hanoi %112'lik artışla emlak fiyatlarında ülke genelinde liderliği ele geçirdi; Hai Phong %71 artarken, Da Nang ve Ho Chi Minh City'de artış neredeyse 1,5 katına çıktı.

Arsa fiyatları mantıksız bir şekilde şişiriliyor.

Arsa fiyatları, yatırımcılar ve konut veya ev yapımı için arsa satın almak isteyenler de dahil olmak üzere birçok insan için her zaman büyük bir endişe kaynağı olmuştur. Ancak, uzun yıllardır arsa fiyatları mantıksız bir şekilde şişirilmiş, toplumu olumsuz etkilemiş, kaynak tahsisini bozmuş ve makroekonomik istikrarsızlık riski oluşturmuştur… Bu, piyasa güçlerine göre arsa fiyatlandırmasının dört sonucundan biridir.

Sadece son beş yılda, Hanoi %112'lik artışla ülke genelinde gayrimenkul fiyat artışında liderliği ele geçirdi; Hai Phong %71 artarken, Da Nang ve Ho Chi Minh City fiyatları neredeyse ikiye katladı. Bu anormal fiyat artışı gerçek talepten değil, spekülasyondan, stokçuluktan ve özellikle de çevredeki açık artırma anlaşmaları veya "popüler" projelerle karşılaştırmaya dayalı arazi değerlemesinden kaynaklanmaktadır. Bu durum, kontrolsüz fiyat artışlarının kısır döngüsünü yaratır ve sonraki fiyatlar her zaman bir öncekini takip eder.

Hanoi'nin Dong Anh beldesinde emlakçılar, bu bölgenin şu anda başkentteki en cazip yatırım yeri olduğunu söylüyor... Çünkü iki yıl önce burada metrekare fiyatı 50 milyon VND'den azdı, ancak şimdi yakınlarda geliştirilen bir dizi lüks konut projesi nedeniyle arsa fiyatları dört katına çıktı. 3 km'den fazla uzakta bile, lüks konut projelerinden daha uzakta olmasına rağmen, arsa fiyatları da merkezi bölgeyle paralel olarak artıyor.

Uzun yıllardır, özellikle Hanoi'de olmak üzere birçok bölgede, arsa fiyatları gerçek değerlerini yansıtmamakta, organize fiyat manipülasyonu şemalarıyla yönlendirilmektedir. Tipik bir örnek, en yüksek açık artırma fiyatlarını referans olarak kullanmak ve ardından çevredeki fiyatları eş zamanlı olarak yükseltmektir. İleriye dönük yol belirsiz olsa da, buradaki arsa fiyatları şu anda metrekare başına 140 milyon VND civarında dalgalanmaktadır. Dikkat çekici bir şekilde, yaklaşık iki yıl önce buradaki arsa fiyatları sadece metrekare başına 30 milyon VND civarındaydı. Arsa fiyatlarındaki yükseliş ve düşüş sadece piyasa güçlerinden değil, aynı zamanda yerel emlak iş dünyası tarafından da belirlenmektedir.

Arazi fiyatlarındaki mantıksız enflasyonun başlıca nedenlerinden biri, yerel yönetimlerin arazi fiyat tablolarını ve düzeltme katsayılarını belirleme biçimidir. Yerel yönetimler tarafından yayınlanan mevcut arazi fiyat tabloları genellikle piyasa işlem fiyatlarından önemli ölçüde daha düşüktür. Bununla birlikte, arazi kullanım ücretleri, mali yükümlülükler ve arazi temizleme tazminatları hesaplanırken düzeltme katsayıları uygulanır. Bu katsayılar genellikle daha önce şişirilmiş referans işlemlerine dayanmaktadır.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Chi Thanh şunları söyledi: "ABD ve Avustralya gibi önde gelen gelişmiş ülkelerde, tapu senedinde satış fiyatı hakkında bilgi bulunur ve bu fiyat vergileri belirlemek için kullanılır ve dalgalanır. Vietnam'ın piyasa ekonomisi olarak tanınmasını istiyorsak, fiyatların sadece yükseldiği ve asla düşmediği yazılı olmayan bir yasaya sahip olamayız."

Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep şunları söyledi: "2024 Arazi Kanunu'ndaki arazi değerleme yöntemi bir danışmanlık birimini kullanıyor. Bu danışmanlık birimi, tüm arazi fiyatlarına karar veren bir kuruluştur. Bunun doğru bir yaklaşım olmadığına inanıyorum."

Şu anda Hanoi'de metrekare başına 100 milyon VND'lik bir daire fiyatı normal kabul ediliyor.

Ev sahibi olma hayali giderek soluyor.

Şu anda Hanoi'de metrekare başına 100 milyon VND'lik bir daire fiyatı normal kabul ediliyor. Bazı yerlerde bu rakam 300 milyon VND'ye kadar çıkıyor. Görünüşte aşırı yüksek olan bu fiyat aslında gerçek. 10 yıl öncesine kıyasla 5 ila 10 kat daha yüksek. O zamanlar Hanoi'deki ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık 20 milyon VND civarındaydı. Bu yıl ise, lüks projeler hariç, fiyat neredeyse 80 milyon VND'ye yükseldi. Spekülatörler, arazi fiyatlarını şişirmek için genellikle Arazi Kanunu'nun piyasa bazlı arazi değerleme sistemini istismar ederek yapay bir balon yaratıyor ve birçok aile için ev sahibi olma hayalini giderek daha da uzaklaştırıyor.

Uzmanlara göre, arsa maliyetleri genellikle bir gayrimenkul ürününün fiyatının %40'ına kadarını oluşturmaktadır. Bu durum, eski Arazi Kanunu kapsamında zaten ödenen arazi kullanım ücretleri, inşaat malzemeleri ve işçilik maliyetleri gibi diğer faktörlerin önemli ölçüde artmamasına rağmen geçerlidir. Bununla birlikte, spekülatörler genellikle Arazi Kanunu'nun piyasa bazlı arazi değerleme yöntemini, arazi fiyatlarını şişirmek, konut fiyatlarını yükseltmek ve yapay fiyat artışları yaratmak için bir gerekçe olarak kullanmaktadır.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkanı Sayın Nguyen Van Dinh şunları söyledi: "Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde ev ve gayrimenkul fiyatları keskin bir şekilde arttı. Buradaki temel neden arz ve talep dengesizliğidir. Talep çeşitli şekillerde çok yüksek: konut talebi, yatırım talebi, birçok sektör için konut talebi, özellikle de işçiler, memurlar ve üretim işçileri için konut talebi, ki bu da arz sıkıntısına yol açıyor. Bu kıtlık piyasada kaosa neden oluyor."

Bu yıl, en büyük iki pazar olan Hanoi ve Ho Chi Minh City'de piyasaya sürülen 40.000'den fazla yeni dairenin %95'inden fazlası, metrekare fiyatı 76-80 milyon VND arasında değişen üst segmentte yer alıyor. Birkaç yıl önce olduğu gibi metrekare fiyatı 35-40 milyon VND olan orta segment daireler artık yok. Yüksek arsa fiyatları, arsa satın alma, kiralama veya kullanma maliyetini artıracak ve bu da her proje için toplam yatırım maliyetlerini yükselterek potansiyel karları azaltacaktır… Bu, Vietnam gayrimenkul piyasasına katılan yabancı yatırımcıları etkileyen önemli bir faktördür.

Indochina Capital CEO'su Michael Piro şu yorumda bulundu: "Piyasada güçlü spekülasyon belirtileri görüldüğünde, arazi fiyatları gerçek ekonomik değerlerinin çok üzerine çıktığında, genellikle biraz yavaşlarız ve 'ateşin' peşinden koşmak yerine durumu gözlemlemek için geri çekiliriz."

Hai Phong'daki Deep C Sanayi Parkı Direktörü Bay Koen Soenens şu yorumda bulundu: "Gerçek şu ki, aynı proje içinde, 1. fazın fiyatı farklıyken, projenin 2. fazının arsa fiyatı piyasa değerine göre daha yüksek."

Kredi kuruluşlarının gayrimenkul sektörüne sağladığı sermaye miktarı 4,1 milyon milyar VND'dir.

Yüksek arazi fiyatları, kaynak tahsisinde yetersizliklere yol açmaktadır.

Kredi kuruluşlarının gayrimenkul sektörüne verdiği sermaye miktarı 4,1 milyon milyar VND'dir. Bu rakam, bu yıl ülke genelindeki toplam kamu yatırım sermayesinin dört katı olup, geçen yıl sonuna kıyasla yaklaşık %17'lik bir kredi büyümesini temsil etmektedir. Ancak, bu sermaye akışının ekonomi için ne kadar etkili olduğu ve gayrimenkuldeki yüksek kredi büyümesinin, yıllar önce olduğu gibi, bankacılık sistemi için gayrimenkul balonu ve batık kredi risklerinin tekrarına yol açıp açmayacağı merak konusudur.

Bay ve Bayan Lieu her gün ailelerinin sebze bahçeleriyle ilgilenmeye gelirler. İlginç bir şekilde, sebze yetiştirdikleri arazi aslında şu anda atıl durumda olan milyarlarca dolarlık villaların arazisidir. Terk edilmiş, ıssız projelere çok büyük miktarda toplumsal kaynak israf ediliyor.

Tahminlere göre, gayrimenkul sektörü şu anda GSYİH'ye doğrudan sadece yaklaşık %3,5 katkıda bulunuyor, ancak ekonominin toplam sermayesinin neredeyse dörtte birini çekiyor. Bu da gayrimenkul sektörünün sermaye verimliliğinin çok düşük olduğunu gösteriyor.

Bir zamanlar yüzlerce villa boş duruyordu, sadece birkaç aile yaşıyordu. Bu mülklerde yüz milyarlarca dong atıl durumda bekliyor. Konum ne kadar merkezi, şehir ne kadar büyük ve arazi ne kadar pahalıysa, mülklerin boş kalma oranı da o kadar artıyor. Gayrimenkul spekülasyonu yoluyla zengin olma hayali, birçok yatırımcı ve banka için bir yük haline geldi ve ülkenin büyüme potansiyelini çarpıtıyor.

Gerçekte, gayrimenkule akan sermaye döngüsel olarak dolaşmaktadır: Bankalar gayrimenkul geliştiricilerine ev inşa etmeleri için kredi verir - Bankalar ayrıca gayrimenkul yatırımcılarına ev satın almaları için kredi verir - Gayrimenkul geliştiricileri, gayrimenkul yatırımcılarından aldıkları parayı yeni projelere yatırım yapmak ve daha fazla ev inşa etmek için kullanırlar. Ekonomik uzmanlara göre, bu durum bir ölçüde kredinin ekonominin üretken sektörlerine akması gerektiği şeklindeki normal ekonomik ilkeye aykırıdır.

Hanoi Küçük ve Orta Ölçekli İşletmeler Birliği Başkan Yardımcısı Sayın Mac Quoc Anh şu yorumda bulundu: "Gayrimenkul sektörüne aşırı kredi enjeksiyonu, imalat, ticaret ve hizmet sektörlerini doğrudan etkileyecektir. Çünkü bunlar birçok iş imkanı yaratan sektörlerdir."

Tahminlere göre, arsa fiyatları son 10 yılda 3,12 kat arttı. Bu da gayrimenkulün bireysel yatırımcılardan, yerli işletmelerden, doğrudan yabancı yatırım şirketlerinden ve hatta kredi kuruluşlarından büyük miktarda sermaye çekmesinin nedenlerinden biridir…

KB Securities Vietnam'da Makroekonomi ve Piyasa Stratejisi Direktörü olan Bay Tran Duc Anh şunları belirtti: "Kredi faiz oranları genellikle üretim ve ticari faaliyetler için normal faiz oranlarından daha yüksektir. Daha da önemlisi, gayrimenkul kredilerinde teminat bulunmaktadır."

Bankacılık Akademisi Müdür Yardımcısı Dr. Pham Thi Hoang Anh şunları belirtti: "Teminat varlıkları esas olarak gayrimenkul piyasasından geliyor. Bu nedenle, gayrimenkul piyasası bir balon evresinden geçip durgunluğa girerse, özellikle batık krediler sorunuyla ilgili olarak bankacılık ve finans sistemine yönelik potansiyel riskler yaratacaktır."

Ulusal Meclis'in bu oturumu sırasında Hükümet, arazi yasalarının uygulanmasındaki zorlukları ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika önerisi geliştirip sundu... Bu, sorunları çözmek ve hem vatandaşlar hem de işletmeler için sağlıklı bir pazar oluşturmaya yardımcı olmak adına olumlu bir sinyal olarak görülüyor. Arazi fiyatları devlet tarafından sıkı bir şekilde, açık ve şeffaf bir şekilde yönetildiğinde, spekülasyon, manipülasyon ve fiyat enflasyonu ortadan kalkacak ve vatandaşların ve işletmelerin çıkarları uyumlu bir şekilde güvence altına alınacaktır.

Kaynak: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm