Sosyal konutlar için entegre çözümler

Ho Chi Minh Şehri Kalkınma Araştırma Enstitüsü'nün yaptığı bir araştırmaya göre, Ho Chi Minh Şehrinde sosyal konutlara olan toplam talep 974.000 adettir. 2021-2030 yılları için hedef 199.400 adet konutun tamamlanmasıydı, ancak 2025 yılı sonuna kadar şehir sadece 17.902 adet konut (5 yıllık hedefin %9'u) tamamlayabildi. Kalan dönemde (2026-2030) 181.257 adet konutun tamamlanması gerekmektedir.

324 Ly Thuong Kiet'teki sosyal konut projesi. Fotoğraf: “THANH HIEN”

Açıkça görüldüğü üzere, fiili uygulama ile 2030 sosyal konut hedefleri arasında önemli bir fark bulunmaktadır. Gecikmelerin başlıca nedenleri arasında planlamada koordinasyon eksikliği, yetersiz temiz arazi, mantıksız yatırım prosedürleri ve finansman mekanizmaları ile cazip olmayan teşvik mekanizmaları gibi sistemik engeller yer almaktadır. Özellikle, toplam sosyal konut talebinin %68,1'ini kiraya verme, %26'sını satın alma ve sadece %5,9'unu ise saf kiralama talebi oluşturmaktadır.

Bunlardan maaşlı grup (memurlar, kamu çalışanları, işçiler, silahlı kuvvetler personeli vb.) uzun vadeli kiralama modelinin %82'sini oluştururken; öğrenci grubu ise sosyal yurt ve mini daire modelinin %14'ünü oluşturmaktadır. Dolayısıyla, hedef grubun %96'sı istikrarlı bir gelire sahiptir ve fiyatlar makul bir şekilde kontrol edilirse kira ödeme kapasitesine sahiptir. Bununla birlikte, kiralık konut piyasası ciddi şekilde arz yetersizliği çekmekte ve gerektiği gibi değerlendirilmemektedir. Bu durum, Genel Sekreter ve Başkan To Lam tarafından da kabul edildiği ve yönlendirildiği üzere, kiralık konutların stratejik bir sütun olarak belirlenmesinin temelini oluşturmaktadır.

Önümüzdeki beş yılda sosyal konut hedefinin %90'ına ulaşmak ve Genel Sekreter ile Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen "ortak zemini" yerine getirmek için Ho Chi Minh Şehri, aynı anda kilit ve son derece uygulanabilir çözümleri hayata geçirmelidir. Özellikle, hem arz sorunlarını (yatırım, inşaat, arazi, planlama) hem de talep sorunlarını (uygun hak sahiplerine konutların şeffaf, adil ve makul bir şekilde belirlenmesi, doğrulanması ve tahsis edilmesi) ele alan bir "tek elden hizmet" mekanizması kurulması gerekmektedir. Yasal prosedürler yaklaşık 60 güne (yatırım onay aşamasından inşaat ruhsatı aşamasına kadar) kısaltılmalıdır.

Yeni düzenlemelerden (şu anda Özel Kentsel Alanlar Hakkındaki Kanun Taslağı'nda önerilmekte olan) yararlanarak, şehir yönetiminin, planlamaya uygun olmaları koşuluyla, arazi kullanım haklarını açık artırmaya çıkarmadan, arazi kullanım amaçlarını değiştirmeden veya bağımsız projelere ayırmadan, devlet tarafından yönetilen arazilerde yatırımcılara sosyal konut projeleri tahsis etmesine olanak tanıyarak arazi tahsisi sorunlarını ele alın. Kiracı uygunluğunun değerlendirilmesi sürecinin tamamını dijitalleştirin ve ulusal nüfus veri tabanıyla entegre ederek hızı sağlayın ve politika suistimalini önleyin.

Finansal engeller (özel sektör katılımının en önemli nedeni) konusunda hem devletten hem de piyasadan kapsamlı bir çözüm gerekmektedir. Özellikle, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi, yavaş dağıtılan merkezi hükümet fonlarına güvenmek yerine, HFIC'nin (Ho Chi Minh Şehri Devlet Finansal Yatırım Şirketi) projenin tamamı için toplam yatırımın %70'ine kadarını 7 yıl içinde borç olarak vermesine olanak tanıyan özel bir mekanizma sağlamalıdır.

Büyük arz ve farklı grupların değişen ihtiyaçları nedeniyle, tüm yararlanıcılar için sosyal konut biçimlerinin (satın alma, kiralama yoluyla sahip olma ve kiraya verme) çeşitlendirilmesi gerekmektedir. Bu, hedef gruplara ve bölgelere göre alanların önceliklendirilmesini, konut türünü ve uygulanabilir mekanizmaları içermektedir.

Örneğin, Binh Chanh, Hoc Mon ve Cu Chi'deki sanayi bölgeleri öncelikle işçiler için kiralık konutlar sunacak. Büyük ölçekli sanayi bölgeleri için, PPP modeli ve HFIC'in %70 finansman desteğiyle entegre işçi kent alanlarına öncelik verilecek…

Bir yandan şehir genelinde bir yeniden yerleşim konut fonu kurulacak; diğer yandan, kamu mülkiyet fonları, işlevsel dönüşüm planlarının hazırlanması, değerlendirilmesi ve onaylanması prosedürlerine gerek kalmadan farklı konut türleri (yeniden yerleşim, kamu konutları, sosyal konutlar, kentsel yenileme) arasında uyarlama ve dönüştürme yapmak için kullanılacak – bu değerli kaynağı tam olarak değerlendirmek için Özel Kentsel Alanlar Kanunu taslağında yer alan bir öneri.

Son olarak, kira fiyatları kontrol altında tutulmalı ve kiracılar korunmalıdır. Her bölge için referans bir kira fiyatı çerçevesi oluşturulmalı, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi tarafından onaylanmalı ve kamuoyuna duyurulmalıdır. Kiracıların istikrarını sağlamak ve ani tahliyeleri önlemek için düzenlemelerde en az 3 yıllık kira süresi ve yıllık en fazla %5'lik fiyat artışı sınırı belirlenmelidir…

NGUYEN QUAN KEDİ

Kaynak: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html