İnşaat Bakanlığı , gayrimenkul ve konut piyasasına ilişkin yakın zamanda yayınladığı raporda, gayrimenkul işletmelerinin çok sayıda zorlukla karşı karşıya olduğunu belirtti. Özellikle, 2022 yılında iflas veya tasfiye başvurusunda bulunan gayrimenkul işletmelerinin sayısı, 2021 yılına göre %38,7 oranında arttı.
Üst üste gelen zorluklar.
Bu kuruluş, 2022 yılını gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmeler için zorlu bir yıl olarak değerlendirdi ve bazı şirketlerin zorluklarla başa çıkmak için işgücünü %50'ye varan oranda azalttığını belirtti. Başlıca nedenler arasında kredi erişiminde, tahvil ihraç etmede ve müşterilerden sermaye temin etmede yaşanan zorluklar yer alıyor; bu da birçok işletmenin sermaye eksikliği yaşamasına ve proje uygulamalarını ertelemesine veya geçici olarak askıya almasına yol açtı.
Ayrıca, yükselen kredi faiz oranları, döviz kurları, yakıt fiyatları ve inşaat malzemesi fiyatları, işletme maliyetlerinin artmasına ve işletme faaliyetlerini etkilemesine yol açmıştır. Müşterilerin gayrimenkul alımları için banka kredilerine erişiminin zorlaşması da dolaylı olarak gayrimenkul ürünlerinin ve projelerinin likiditesini etkilemektedir; işletmeler sermayelerini geri kazanmak ve yeniden yatırım yapmak için ürünlerini satamamaktadır.
Ayrıca, 2022 yılının sonundan günümüze kadar, kurumsal tahvil ihracını kontrol eden politikalardaki değişiklikler de dahil olmak üzere çeşitli nedenlerle bazı işletmeler, yatırımcılara tahvillerini vadesinden önce geri ödeme baskısıyla karşı karşıya kalmıştır.
Vietnam Tahvil Piyasası Birliği'nin (VBMA) Vietnam tahvil piyasasına ilişkin raporuna göre, geçen yıl kurumsal tahvil ihracının toplam hacmi 255.163 milyar VND'ye ulaşarak bir önceki yıla göre %66 oranında düşüş gösterdi. 2022 yılında çoğu sektörün ihraç değeri bir önceki yıla göre azaldı; özellikle gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihracı, çeşitli olumsuz makroekonomik faktörler nedeniyle yıllık bazda %80,8 oranında düştü.
Sermayeye erişimdeki zorluklar, gayrimenkul piyasasındaki alım satım faaliyetlerini önemli ölçüde etkiledi. (Fotoğraf: TAN THANH)
Bu arada, işletmeler planlanandan önce 210.830 milyar VND'ye kadar tahvil geri alımı yapmak zorunda kaldı; bu da 2021 yılına kıyasla %46'lık bir artış anlamına geliyor. Bunun yaklaşık 35.400 milyar VND'si gayrimenkul sektöründe gerçekleşti. Bu, gayrimenkul için sermayenin sadece daralmakla kalmayıp, önceki döneme kıyasla önemli ölçüde azaldığı ve sektördeki birçok işletmenin daha da büyük zorluklarla karşı karşıya kaldığı anlamına geliyor. İşletmelerin son dönemde açıkladığı bir dizi zarar, bu zorluğu gösteriyor; örneğin Phat Dat Gayrimenkul 2022'nin son çeyreğinde yaklaşık 230 milyar VND zarar etti, Cen Land de 2022'nin dördüncü çeyreğinde 58,6 milyar VND net zarar bildirdi ve Dat Xanh Grubu 400 milyar VND'nin üzerinde zarar etti... diğer birçok büyük işletme de gelir ve kârlarında keskin düşüşler yaşadı.
200 milyar VND'yi aşan tahvil borcu bulunan bir gayrimenkul şirketinin yönetim kurulu başkanı, şirketinin yatırım portföyünü yeniden düzenlemek ve borç ve faiz ödemeleri döngüsünden kurtulmak için "kayıpları ve acıları" kabul ettiğini belirtti. Ancak, bu dönemde satış yapacak ortak bulmak son derece zor, çünkü çoğu gayrimenkul şirketi sermaye sıkıntısı çekiyor ve sadece gayrimenkul değil, tüm varlıkların satışı zorlaşıyor.
"Kurumsal tahvil piyasasının çok hızlı ve ani bir şekilde daralması bizi hazırlıksız yakaladı. Şu anda endişelendiğimiz şey, projelerimizi hayata geçirmek için sermaye bulmak; oysa birçok ilgili politika ve prosedür henüz çözüme kavuşturulmadı. Bu nedenle, hükümetin işletmelerin projelerini hayata geçirmelerini desteklemek için politika engellerini ortadan kaldırmanın yollarını hızla bulmasına ihtiyacımız var," diye belirtti bu kişi.
Sorunun üstesinden gelmek için birçok çözüm var.
Ho Chi Minh Şehri Ekonomi Üniversitesi'nden Dr. Nguyen Huu Huan, Nguoi Lao Dong gazetesinden bir muhabirle yaptığı görüşmede, gayrimenkul piyasasının hem girdi hem de çıktı açısından zorluklarla karşı karşıya olduğunu, özellikle de sermayenin sıkı bir şekilde kontrol edildiğini belirtti. Bu nedenle, bu piyasadaki sermaye kısıtlamalarını hafifletmek için Vietnam Merkez Bankası'nın, gayrimenkul işletmelerinin likiditesini kurtarmak amacıyla, kısa vadeli kredi desteği de dahil olmak üzere, açıkça destekleyici politikalar uygulaması gerektiğini ifade etti.
"Kurumsal tahvillerle ilgili zorluklar bir gecede çözülemeyeceğinden ve gayrimenkul işletmeleri tamamlanmamış projeleri hayata geçirmek için acilen işletme sermayesine ihtiyaç duyduğundan, işletmeler yabancı krediler gibi diğer sermaye kaynaklarına yönelebilirler; ancak ABD doları cinsinden borçlanmaları gerektiğinden döviz kuru riskleriyle karşı karşıya kalacaklardır ve tüm işletmeler uluslararası sermaye temin etme koşullarını karşılamamaktadır. Bu nedenle, kısa vadede, gayrimenkul işletmelerinin 'yükünü taşımak' ve toparlanmasına katkıda bulunmak için kredi sermayesine hala ihtiyaç duyulmaktadır," dedi Dr. Nguyen Huu Huan.
Dr. Nguyen Huu Huan'a göre, sadece gayrimenkul işletmeleri kredi erişiminde zorluk çekmekle kalmıyor, aynı zamanda oturma veya yatırım amaçlı ev satın almak için borç alan bireysel müşteriler de sermayeye erişimde kısıtlanıyor veya yıllık %15-16 civarında yüksek faiz oranlarıyla karşılaşıyor. Bu nedenle, kredi faiz oranlarını istikrara kavuşturmak veya düşürmek için en kısa sürede çözümlere ihtiyaç duyulmaktadır.
Kurumsal tahvil sorununa yönelik çözümler konusunda, Ho Chi Minh Şehri Ekonomi Üniversitesi Kurumsal Finans Bölümü Başkan Yardımcısı Dr. Le Dat Chi, bunun banka kredisine ek olarak işletmeler için önemli bir sermaye mobilizasyon kanalı olarak kabul edilmesinin gerekli olduğuna inanmaktadır. Bu nedenle, mevduat sahiplerini korumak için bankaların kredi düzenlemelerine uyması gerektiği gibi, kurumsal tahvil piyasasının da organize edilmesi ve yönetilmesi için önlemler alınmalıdır.
Bu arada, finans ve menkul kıymetler uzmanı Lam Minh Chanh, kurumsal tahvil piyasasının son zamanlarda birçok yatırımcının güvenini kaybetmesine ve tekrar katılma niyetinde olmamasına neden olduğunu düşünüyor. Kurumsal tahvillerin önemli rolünü yeniden kazanmak için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekmektedir:
Öncelikle ve en önemlisi, tüm kurumsal tahvillerin saygın derecelendirme kuruluşları tarafından kredi notulandırılması gerekmektedir. Bu, yatırımcıların her tür kurumsal tahvilin risk seviyesini anlamalarını sağlayacaktır. İkinci olarak, düzenleyici kurumlar tahvil dağıtımını sıkı bir şekilde kontrol etmelidir. Özel olarak ihraç edilen tahvillerin halka dağıtılması için hiçbir açık kullanılmamalıdır. Üçüncü olarak, yalnızca menkul kıymet aracılık lisansına sahip kişilerin yatırımcılara tahvil satışı ve danışmanlığı yapmasına izin verilmelidir. Banka çalışanları gibi niteliksiz kişilerin tahvil satışı konusunda danışmanlık yapmasından kaçınılmalıdır.
Dördüncüsü, tahvil satış ve danışmanlık uzmanları, yatırımcıların hangi kurumsal tahvillere yatırım yaptıklarını ve bu tahvillerle ilişkili potansiyel riskleri açıkça anlamalarını sağlamak için ayrıntılı ve titiz bir danışmanlık sürecini izlemelidir. Uzman Lam Minh Chanh, "Bunlar yapılırsa, kurumsal tahviller kademeli olarak toparlanacak ve güçlü bir şekilde gelişerek, özellikle gayrimenkul işletmeleri olmak üzere işletmelere sermaye sağlama kanalı haline gelecektir" diye vurguladı.
Düzenleyici kurum perspektifinden bakıldığında, İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasa Yönetimi Dairesi Müdürü Sayın Hoang Hai, İnşaat Bakanlığı'nın, iç piyasada özel şirket tahvillerinin arz ve alım satımını ve uluslararası piyasada şirket tahvillerinin arzını düzenleyen 65/2022/ND-CP sayılı Kararnamede değişiklik ve eklemeler yapılması için Maliye Bakanlığı'na teklifte bulunduğunu; iç piyasada şirket tahvillerinin arz ve alım satımına ilişkin rehberlik ve yönlendirmelerin kanuna uygun olarak güçlendirilmesini; ve gayrimenkul işletmelerinin borsadaki sermaye artırma faaliyetlerinin kontrol altına alınmasını, spekülasyon, manipülasyon ve fiyat enflasyonunun önlenmesini amaçladığını belirtti.
İnşaat Bakanlığı, Vietnam Devlet Bankası'nın ekonomiyi desteklemek için uygun bir kredi tavanı yönetim planı değerlendirmesini ve önermesini; işletmeler, konut alıcıları ve yatırımcılar için krediye erişimi kolaylaştırmak üzere kredi kuruluşlarını yönlendirmesini ve rehberlik etmesini önermektedir. Ayrıca, kredi kuruluşlarının yasalara uygun olarak uygun işletmelere ve gayrimenkul projelerine hızlı bir şekilde fon sağlaması ve dağıtması için rehberlik ve yönlendirme talep etmektedir; sosyal konut projelerine, işçi konutlarına, uygun fiyatlı ticari konutlara ve yüksek verimlilik ve geri ödeme kapasitesine sahip üretim ve sosyal refah amaçlı diğer gayrimenkul türlerine kredi verilmesine öncelik verilmesini istemektedir.
Yerel yönetimler için, bölgelerindeki konut ve gayrimenkul projelerinin bir listesinin gözden geçirilmesi ve derlenmesi gerekmektedir; özellikle yatırım onayı almış ancak uygulanmamış veya gecikmiş projelerin nedenleri ve sebepleri değerlendirilmelidir. Buna dayanarak, piyasaya arzı artırmak için konut projelerine yatırım hazırlama sürecindeki yasal ve prosedürel zorlukların çözülmesine odaklanılmalıdır. Bölgedeki gayrimenkul projelerinin uygulanmasına yönelik prosedürlerin çözülmesinde sorumluluktan kaçınmayı veya gecikmeleri önleyerek idari reform hızlandırılmalıdır.
Uluslararası deneyim üzerine eğitim almak
Ulusal Mali ve Parasal Politika Danışma Konseyi üyesi Dr. Can Van Luc, Çin'in gayrimenkul piyasasını kurtarmaya yönelik 16 çözümü detaylı bir şekilde incelediğini ve Vietnam'ın bunlardan 10'unu değerlendirebileceğini söyledi.
"Aslında, vergi ertelemeleri/gecikmeleri, borç ertelemeleri/gecikmeleri gibi bazı çözümleri zaten uygulamaya koyduk... Ayrıca İnşaat Bakanlığına, Maliye Bakanlığına ve Hükümete, ülkedeki gerçek duruma göre uygun yaklaşımlar araştırmaları ve bulmaları konusunda tavsiyelerde bulunduk."
"Örneğin, işletmelerin borçlarını zamanında ödeyebilmek için belirli varlıklarını satmak üzere indirimleri kabul etmeleri gerekiyor; 65 sayılı Kararname ile izin verilen şekilde, zor koşullar altında tahvil sahipleriyle borç uzatma görüşmeleri yapılması gerekiyor. Parayı mallarla değiştirmek, tahvilleri gayrimenkulle değiştirmek gibi çözümler, olası yasal sorunlardan kaçınmak için devletin rehberliğine ihtiyaç duyuyor. İşletmelerin borçlarını yeniden yapılandırmalarına, yani eski borçlarını ödemek için yeni tahviller çıkarmalarına izin veriliyor..." - dedi Bay Luc.
(*) 30 Ocak tarihli Nguoi Lao Dong gazetesine bakınız.
[reklam_2]
Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
Yorum (0)