Tahvil ve gayrimenkuldeki zorlukların çözümü

İnşaat Bakanlığı, gayrimenkul ve konut piyasasına ilişkin yakın zamanda yayınladığı bir raporda, gayrimenkul sektörünün birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu belirtti. Özellikle 2022 yılında iflas ve tasfiye ilan eden gayrimenkul sektörü şirketlerinin sayısı 2021'e göre %38,7 arttı.

Zorluk üstüne zorluk

Bu kuruluş, 2022'nin gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin birçok zorlukla karşılaşacağı bir yıl olacağını ve bazı şirketlerin bu zorluklarla başa çıkmak için iş gücünü %50'ye kadar azaltacağını değerlendirdi. Başlıca nedenler, krediye erişim, tahvil ihracı ve müşterilerden sermaye sağlamada yaşanan zorluklar ve bu durumun birçok işletmenin sermaye yetersizliğine yol açması, proje uygulamasını ertelemek veya geçici olarak askıya almak zorunda kalmasıdır.

Ayrıca, kredi faiz oranları, döviz kurları, benzin fiyatları ve inşaat malzemeleri fiyatlarındaki artışlar, işletmelerin maliyetlerinin artmasına ve işletme faaliyetlerinin etkilenmesine yol açmıştır. Gayrimenkul alıcılarının banka kredilerine erişimde zorluk çekmesi, gayrimenkul ürün ve projelerinin likiditesini de dolaylı olarak etkilemektedir; işletmeler, sermayelerini geri kazanmak ve yeniden yatırım yapmak için ürünlerini satamamaktadır.

Ayrıca, 2022 yılı sonundan bu yana, bazı işletmeler, işletmelerin ihraç ettiği tahvilleri kontrol altına almaya yönelik politikalardaki değişiklikler de dahil olmak üzere birçok nedenden dolayı yatırımcılara tahvillerini erken geri ödeme baskısı altında kalmaya devam ediyor.

Vietnam Tahvil Piyasası Birliği (VBMA) tarafından hazırlanan Vietnam Tahvil Piyasası Raporu, geçen yıl kurumsal tahvil ihraçlarının toplam hacminin bir önceki yıla göre %66 düşüşle 255,163 milyar VND'ye ulaştığını gösteriyor. 2022 yılında çoğu sektör grubunun ihraç değeri bir önceki yıla göre düşüş gösterdi; özellikle gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren işletmelerin tahvil ihraçları, birçok olumsuz makroekonomik faktör nedeniyle aynı döneme göre %80,8 azaldı.

Sermaye kaynaklarındaki zorluklar, gayrimenkul piyasasındaki alım satım faaliyetlerini büyük ölçüde etkiliyor. Fotoğraf: TAN THANH

Bu arada, işletmeler 2021'e kıyasla %46 artışla 210.830 milyar VND değerinde tahvil geri alımı yapmak zorunda kaldı. Gayrimenkul grubu bunun yaklaşık 35.400 milyar VND'sini önceden geri aldı. Bu, gayrimenkul için sermaye kaynaklarının sadece daralmakla kalmayıp aynı zamanda eskisine kıyasla önemli ölçüde daraldığı ve sektördeki birçok işletmenin zorluğa düşmesine neden olduğu anlamına geliyor. Son zamanlarda zarar açıklayan bir dizi işletme bu zorluğu gösteriyor, örneğin Phat Dat Real Estate 2022'nin son çeyreğinde yaklaşık 230 milyar VND kaybetti, Cen Land de 2022'nin dördüncü çeyreğinde 58,6 milyar VND'ye kadar vergi sonrası zarar bildirdi veya Dat Xanh Group 400 milyar VND'den fazla net zarar etti..., diğer birçok büyük işletmenin gelir ve kârında da keskin bir düşüş yaşandı.

200 milyar VND'den fazla tahvil borcu olan bir gayrimenkul şirketinin Yönetim Kurulu Başkanı, şirketinin borç ve faiz durumundan kurtulmak için yatırım portföyünü yeniden düzenlemek ve projeleri satmak için "zarar ve acıyı" kabul ettiğini söyledi... ancak bu süreçte satış yapacak bir ortak bulmak son derece zor, çünkü çoğu gayrimenkul şirketinin sermaye kaynakları tükendi ve sadece gayrimenkul değil, herhangi bir varlığın satışı zor.

"Kurumsal tahvil piyasasının çok hızlı ve ani bir şekilde daralması, zamanında tepki vermemizi imkânsız hale getirdi. Şu anda endişelendiğimiz şey, projeleri hayata geçirmek için sermayeyi nasıl bulacağımızı bilememek ve prosedürlerle ilgili birçok politika henüz çözülmedi. Bu nedenle, ihtiyacımız olan şey, hükümetin işletmelerin projelerini hayata geçirmelerini destekleyen politikaları bir an önce kaldırmasının bir yolunu bulması." - diye paylaştı bu kişi.

Birçok çözüm

Ho Chi Minh Şehri Ekonomi Üniversitesi'nden Dr. Nguyen Huu Huan, Lao Dong Gazetesi muhabirlerine yaptığı açıklamada, gayrimenkul piyasasının hem girdi hem de çıktı açısından zorluklarla karşı karşıya olduğunu, özellikle sermaye kaynaklarının sıkı bir şekilde kontrol edildiğini söyledi. Bu nedenle, bu piyasadaki sermaye sıkıntılarını çözmek için, Devlet Bankası'nın politikasının, gayrimenkul işletmelerine likidite sağlamak amacıyla kısa vadeli kredi sermayesini bir ölçüde destekleyerek somut mesajlar vererek ifade edilmesi gerektiğini belirtti.

"Çünkü şirket tahvillerinin zorlukları bir gecede çözülemezken, gayrimenkul işletmeleri yarım kalmış projelerini hayata geçirmek için işletme sermayesine acil ihtiyaç duyuyor. İşletmeler, yabancı kredi gibi başka sermaye kaynakları arayabilir, ancak ABD doları cinsinden borçlanmak zorunda oldukları ve tüm işletmelerin uluslararası sermayeyi harekete geçirme koşullarını karşılamadığı için döviz kuru riskleriyle karşı karşıya kalacaklardır. Bu nedenle, kısa vadeli sorunun "desteklenmesi" ve gayrimenkul işletmelerinin toparlanmasına katkıda bulunması için kredi sermayesine hâlâ ihtiyaç duyulmaktadır." - Dr. Nguyen Huu Huan.

Dr. Nguyen Huu Huan'a göre, gayrimenkul işletmelerinin kredi sermayesi zorluklarıyla karşı karşıya olmasının yanı sıra, konut veya yatırım amaçlı konut satın almak için borç alan bireysel müşterilerin de sermayeye erişimi kısıtlı veya yıllık %15-16 gibi yüksek faiz oranlarına sahipler. Bu nedenle, kredi faiz oranını istikrara kavuşturmak veya düşürmek için bir çözüm bulunması gerekiyor.

Ho Chi Minh Şehri Ekonomi Üniversitesi Kurumsal Finansman Fakültesi Başkan Yardımcısı Dr. Le Dat Chi, kurumsal tahvil sorununun çözümüne ilişkin olarak, banka kredisine ek olarak, kurumsal tahvil piyasasını da mevduat sahiplerini korumak için bankaların kredi düzenlemelerine uyması gerektiği gibi organize etmek ve yönetmek için önlemler alınması gerektiğini söyledi.

Bu arada, finans ve menkul kıymetler uzmanı Lam Minh Chanh, kurumsal tahvil piyasasının son zamanlarda birçok yatırımcının güvenini kaybetmesine ve bir daha katılma niyetinde olmamasına neden olduğunu söyledi. Kurumsal tahvillerin önemli rolünü yeniden kazanması için aşağıdaki koşulların sağlanması gerekiyor:

İlk ve en önemlisi, tüm kurumsal tahvillerin saygın derecelendirme kuruluşları tarafından kredi notu alması gerekir. Böylece yatırımcılar, her kurumsal tahvil türünün risk seviyesini bilecektir. İkinci olarak, yönetim kuruluşlarının tahvil dağıtımını sıkı bir şekilde kontrol etmesi gerekir. Yasayı ihlal ederek özel olarak ihraç edilen tahvilleri halka dağıtmaktan kesinlikle kaçının. Üçüncüsü, yalnızca menkul kıymet aracılık sertifikasına sahip olanların yatırımcılara tahvil satışı ve danışmanlığı yapmasına izin verilir. Banka çalışanları gibi profesyonel olmayan kişilerin tahvil satışları konusunda danışmanlık yapmasından kaçının.

Dördüncüsü, tahvil danışmanları ve satıcılarının, yatırımcıların hangi kurumsal tahvillere yatırım yaptıklarını ve bu kurumsal tahvillerin potansiyel risklerini net bir şekilde anlamalarını sağlamak için ayrıntılı ve sıkı bir danışmanlık süreci izlemeleri gerekiyor. Uzman Lam Minh Chanh, "Bunu başarabilirsek, kurumsal tahviller kademeli olarak toparlanacak ve güçlü bir şekilde gelişecek, özellikle gayrimenkul şirketleri olmak üzere işletmeler için bir sermaye arz kanalı haline gelecektir," diye vurguladı.

Yönetim ajansı perspektifinden, İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi Müdürü Bay Hoang Hai, İnşaat Bakanlığı'nın Maliye Bakanlığı'na , bireysel kurumsal tahvillerin yurt içi piyasada arzını ve ticaretini ve kurumsal tahvillerin uluslararası piyasada arzını düzenleyen 65/2022/ND-CP sayılı Kararnameye değişiklikler ve ekler sunmasını önerdiğini; kurumsal tahvillerin yurt içi piyasada arzını ve ticaretini ve kurumsal tahvillerin uluslararası piyasada arzını yasal düzenlemelere uygun olarak yönlendirme ve rehberliğin güçlendirilmesini; gayrimenkul işletmelerinin borsadaki sermaye seferberlik faaliyetlerinin kontrol altına alınmasını, spekülasyon, manipülasyon ve fiyat enflasyonunun önlenmesini önerdiğini söyledi.

Devlet Bankası ile ilgili olarak İnşaat Bakanlığı, ekonomiyi desteklemek için uygun kredi tavanı yönetim planlarını değerlendirmeyi ve önermeyi; kredi kuruluşlarına, işletmeler, konut alıcıları ve yatırımcıların kredi sermayesine erişimi için koşullar yaratmaları konusunda yönlendirme ve rehberlik etmeyi; kredi kuruluşlarına, kanuna uygun koşulları sağlayan işletmelere ve gayrimenkul projelerine hızlı bir şekilde kredi vermeleri ve ödeme yapmaları konusunda yönlendirme ve talimat vermeyi; sosyal konut projelerine, işçi konutlarına, düşük maliyetli ticari konutlara ve üretim ve sosyal güvenlik amaçlarına hizmet eden, verimliliği ve borç ödeme kapasitesi yüksek diğer gayrimenkul türlerine kredi verilmesine öncelik vermeyi önerdi.

Yerel yönetimler için, bölgedeki konut ve gayrimenkul projelerinin incelenmesi ve bir listesinin oluşturulması; özellikle yatırım için onaylanan ancak hayata geçirilmeyen veya yavaş ilerleyen projelerin nedenlerinin ve gerekçelerinin değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu temelde, piyasaya arzı artırmak için konut projelerine yatırım hazırlama sürecindeki hukuki ve prosedürel zorlukların ve engellerin ortadan kaldırılmasına odaklanılmalıdır. İdari prosedür reformu hızlandırılmalı, sorumluluktan kaçınılmamalı veya bölgedeki gayrimenkul projelerinin hayata geçirilmesine ilişkin prosedürlerin belirlenmesinde gecikme yaşanmamalıdır.

Uluslararası deneyimi araştırın

Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc, Çin'in gayrimenkul piyasasını kurtarmak için 16 çözümü dikkatlice incelediğini ve Vietnam'ın bunlardan 10'unu inceleyip uygulayabileceğini söyledi.

"Aslında vergi ertelemesi, borç ertelemesi gibi bazı çözümleri uygulamaya koyduk... Ayrıca İnşaat Bakanlığı, Maliye Bakanlığı ve Hükümetle de istişarelerde bulunarak ülkenin gerçek durumuna uygun bir istikamet belirledik.

Örneğin, işletmeler borçlarını zamanında ödemek için bazı varlıklarını satmakta indirim kabul etmek zorundadır; zor durumlarda borçlanmayı uzatmak için tahvil sahipleriyle pazarlık yapmak, 65 sayılı Kararname ile buna izin verilmektedir. Parayı malla, tahvilleri gayrimenkulle değiştirmek, ortaya çıkabilecek yasal sorunları önlemek için bu çözümün devlet tarafından yönlendirilmesi gerekmektedir. İşletmelerin borçlarını devretmesine, yani eski borçlarını kapatmak için yeni tahvil ihraç etmelerine izin verilmektedir..." - dedi Bay Luc.

(*) Lao Dong Gazetesi'nin 30 Ocak tarihli sayısına bakınız.

Kaynak: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm