Yükselen faiz oranları ev satın almak isteyenleri tereddüte düşürüyor.

Sürekli yüksek seyreden emlak fiyatları karşısında artan ipotek maliyetleri, birçok alıcının finansal planlarını yeniden gözden geçirmesine neden oluyor. Bu gelişmenin önümüzdeki dönemde piyasa likiditesini ve işletmelerin satış stratejilerini etkilemesi bekleniyor.

Ho Chi Minh şehrinin güney bölgesindeki gayrimenkuller. Fotoğraf, Hong Dat/TTXVN'nin izniyle kullanılmıştır.

Finansal denklem değişti.

2026 yılının başlarında, Hanoi'de satış elemanı olarak çalışan Bay Tran Khanh, şehrin batı kesiminde bir daire satın almak için bir bankadan yaklaşık üç milyar VND kredi çekmeyi planlıyordu. Ancak bankanın, tercihli dönemin ardından kredi faiz oranlarının artabileceğini açıklamasının ardından Bay Khanh, konut kredisi planını ertelemeye karar verdi.

Khanh'a göre, faiz oranlarındaki birkaç puanlık artış bile aylık ödemeyi önemli ölçüde yükseltebilir. Yirmi yıl vadeli borç alırsa, ek faiz miktarı oldukça yüksek olacağından, seçeneklerini daha dikkatli değerlendirmesi gerekiyor.

Khanh'ın hikayesi münferit bir olay değil. Özellikle büyük krediler kullanan birçok ev sahibi, ipotek maliyetlerinin tekrar yükselme eğiliminde olması nedeniyle daha temkinli davranmaya başladı.

Son iki yılda, büyük şehirlerdeki gayrimenkul fiyatları keskin bir şekilde yükseldi ve birçok insan için ev sahibi olmayı daha da zorlaştırdı. Piyasa araştırma raporlarına göre, Hanoi'deki daire fiyatları 2023-2025 döneminde hızla arttı. Daha önce birçok projenin ortalama metrekare fiyatı 50 milyon VND civarındayken, şimdi birçok yeni projenin metrekare fiyatı 90 milyon VND'yi aştı.

Ho Chi Minh şehrinde yeni dairelerin fiyat seviyesi daha da yüksek. 2025 yılında piyasaya sürülecek birçok projede ortalama fiyatlar metrekare başına 100 milyon VND'ye yaklaşıyor; bu da birkaç yıl öncesine göre önemli ölçüde daha yüksek.

Konut fiyatlarındaki artışın temel nedeni, yeni arzın orta ve üst segmentlerde yoğunlaşmasıdır; büyük şehirlerdeki konut talebi ise kentleşmeyle aynı hızda artmaya devam etmektedir. Yüksek konut fiyatları ortamında, ipotek faiz oranlarındaki artış, ev alıcıları için finansal zorlukları daha da karmaşık hale getirmektedir.

Şu anda birçok ticari banka, ilk yıl için yıllık %7-9 civarında tercihli faiz oranları sunmaktadır. Tercihli dönemin ardından, faiz oranları genellikle değişken olarak ayarlanır ve %10-12 civarına kadar yükselebilir. 20 veya 30 yıllık vadeli kredilerde, faiz oranlarındaki bir veya iki puanlık bir artış bile aylık geri ödeme maliyetlerini önemli ölçüde artırabilir.

Batdongsan.com.vn Genel Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Quoc Anh, faiz oranlarının konut satın alma kararlarını doğrudan etkilediğine inanıyor. Borçlanma maliyetleri arttığında, birçok alıcı planlarını erteleyecek veya kredilerinin miktarını azaltacaktır. Bu da piyasadaki işlem hızını yavaşlatır.

Likidite durgunlaşıyor, baskı artıyor.

Uzmanlar, gayrimenkul piyasası döngüsünde faiz oranlarının genellikle nakit akışını düzenlemede rol oynadığına inanıyor. Faiz oranları düşük olduğunda, sermaye maliyeti ucuz olur ve bu da birçok yatırımcının piyasaya katılmak için borç para almaya istekli olmasına yol açar. Bu genellikle işlem ve fiyatlarda hızlı bir artışa neden olur. Tersine, faiz oranları yükseldiğinde, daha yüksek finansman maliyetleri nedeniyle yatırım faaliyetleri yavaşlama eğilimindedir.

Bazı piyasa verilerine göre, çevrimiçi platformlarda gayrimenkule olan ilgi oldukça yüksek kalmaya devam ediyor. Bununla birlikte, işlem başarı oranı orantılı olarak artmadı; bu da alıcılar arasında daha temkinli bir yaklaşımı yansıtıyor.

CBRE Hanoi Kıdemli Direktörü Bayan Nguyen Hoai An'a göre, mevcut piyasa likiditesi ağırlıklı olarak iyi lokasyonlara ve net yasal statüye sahip projelerde yoğunlaşmış durumda. Alıcılar giderek daha seçici hale geliyor. Yüksek fiyatlı ancak lokasyon veya olanaklar açısından avantajları olmayan projelerin satışı zorlaşabilir.

Faiz oranlarındaki değişiklikler sadece ev alıcılarını değil, gayrimenkul geliştirme şirketlerini de doğrudan etkiliyor. Gayrimenkul sektöründe, projeleri finanse etmek için borç sermayesi kullanmak oldukça yaygın. Faiz oranları yükseldiğinde, işletmelerin finansman maliyetleri de artıyor. Bu arada, piyasa likiditesi satışları yavaşlatarak nakit akışı üzerindeki baskıyı artırıyor.

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, daha temkinli kredi ortamında işletmelerin proje geliştirme stratejilerini ayarlamaları gerektiğini belirtti. İşletmelerin gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ve iyi satış potansiyeline sahip ürünlere odaklanmaları gerektiğini vurguladı.

Piyasada birçok geliştirici, alıcıları çekmek için faiz indirimleri veya uzun ödeme süreleri gibi finansal destek programları uyguluyor.

Piyasa için yeni bir senaryo.

Piyasa araştırma kuruluşlarına göre, Vietnam gayrimenkul piyasası belirgin bir farklılaşma evresine giriyor. Yüksek faiz oranları ve daha temkinli alıcılar bağlamında, iyi lokasyonlara, uygun altyapı bağlantılarına ve şeffaf yasal çerçevelere sahip projeler önemli bir avantaja sahip olacak.

Öte yandan, rekabet avantajı olmayan projeler, talebi canlandırmak için satış politikalarını değiştirmek veya hatta fiyatlarını düşürmek zorunda kalabilirler. Bu farklılaşmanın, büyük şehirlerde yeni arzın artmaya devam etmesiyle önümüzdeki yıllarda daha belirgin hale gelmesi bekleniyor.

Uzmanlar, önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasası için üç senaryo öngörüyor. Bunun nedeni, piyasanın gelecekteki gelişmelerinin büyük ölçüde faiz oranı eğilimlerine ve para politikasına bağlı olmasıdır.

Faiz oranları tekrar düşerse, para hızla gayrimenkule geri dönebilir. Borçlanma maliyetleri düşük olduğunda, hem ev alıcıları hem de yatırımcılar finansal kaldıraç kullanımını artırma eğilimindedir.

Ancak, faiz oranları ortalama seviyelerde kalırsa, piyasa orta düzeyde likidite ve yavaş konut fiyat artışlarıyla istikrarlı bir büyüme dönemine girebilir.

Öte yandan, faiz oranları uzun bir süre yüksek kalırsa, gayrimenkul yatırım faaliyetleri önemli ölçüde azalabilir. Bu durumda bazı sektörler veya bölgeler, alıcıların ödeme gücüne daha uygun hale getirmek için fiyatlarını ayarlamak zorunda kalabilir.

Birçok uzman, mevcut bağlamda istikrarlı bir büyüme senaryosunun en olası senaryo olarak kabul edildiği ve Vietnam gayrimenkul piyasasının hızlı bir büyüme döneminin ardından yeni bir gelişim döngüsüne girdiği konusunda hemfikir.

Bu döngüde, finansal, yasal ve proje kalitesi faktörleri alıcıların kararlarında daha önemli bir rol oynayacak. Piyasa, spekülatif sermaye akışlarına dayalı büyüme yerine, gerçek konut ihtiyaçlarına ve ürünün kullanılabilirliğine odaklanan daha sürdürülebilir bir kalkınma modeline doğru kayma eğiliminde olacak.

Dolayısıyla faiz oranlarındaki değişiklikler yalnızca kısa vadeli zorluklar yaratmakla kalmaz, aynı zamanda piyasanın daha istikrarlı uzun vadeli bir gelişme için uyum sağlamasına da yardımcı olabilir.

Kaynak: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/lai-suat-tang-nguoi-mua-nha-de-dat-20260311131150211.htm