"Belirli arazi fiyatları" olarak adlandırılan endişe (Bölüm 2)

"Çıkış yolu" sadece bütçe gelirlerini artırmaktan ibaret değil.

Ekim 2025'te eyaletin yatırım daveti yaptığı 72 projeden, arazi değerleme sürecinin çözüme kavuşturulması halinde, bu projeler yatırımcılar için önemli bir avantaj sağlayacaktır.

Nam Ha yerleşim bölgesi, Tra Tan. Fotoğraf: “Ngoc Lan”

Gerçeklikten gelen sessizlik

Ekim 2025 sonlarına doğru, Lam Dong ilindeki 5 numaralı Konut Bölgesi için arazi fiyatlarını belirlemekle görevli danışmanlık firması resmen çekildi ve çalışmalarını durdurdu. Bu durum, sunulan sertifikaya ve beş toplantıdan sonra durumu düzeltme çabalarına rağmen, daha önce kararlaştırılan ücretlerin artık ödenmeyeceği anlamına da geliyor. İl Arazi Yönetimi Dairesi (Lam Dong Tarım ve Çevre Dairesi) başkanına göre, şirket diğer alanlarda normal şekilde faaliyetlerine devam ediyor, sadece bu bütçe dışı proje için belirli arazi fiyatlarını belirleme görevini artık üstlenmiyor. Bunun nedeni, herkesin anladığı gibi, sözleşme bütçesinin küçük olmasına rağmen, seyahat masraflarının yüksek olması ve en önemlisi, üzerlerine yüklenen sorumluluğun çok büyük olmasıdır.

Bundan kısa bir süre önce, Tra Tan beldesindeki iki Nam Ha yerleşim alanı için arazi fiyatlarını belirlemekle görevli danışmanlık firması da benzer şekilde geri çekildi. Bu, ilk firmanın projeyi terk etmesinden sonra ikinci danışmanlık firması oldu. Bu, firmaların işi yürütmek için personel gönderdiği ve sertifikalar sunmalarına rağmen, daha sonra işin kusurlu olduğunu fark edip vazgeçtikleri anlamına geliyor. Bu yeni bir durum değil, çünkü benzer durumlar beş yıl önce Lam Dong kıyı bölgesinde de yaşanmıştı. Özellikle, 2023 yılı boyunca ve 1 Ağustos 2024'e kadar, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, bütçe dışı 45 yatırım projesi için arazi fiyatlarını hesaplamak üzere danışmanlık firmaları arayışındaydı, ancak durum "kedi fare oyunu"na benziyordu. Neyse ki, 1 Ağustos 2024 tarihinde yürürlüğe giren 71/2024/ND-CP sayılı Kararname ile, uzun süredir belirli arazi fiyatlarını belirlemede zorluk çeken 45 projeden 24'ü, arazi kiralayan ve yıllık ücret ödeyen projeler, 9. Madde, 1. Fıkrayı uygulama hakkı kazandı. Bu, söz konusu projelerin, belirli arazi fiyatlarını hesaplamak için kullanılan arazi değerleme yöntemlerinden çok daha basit bir yöntem olan, arazi fiyat tablosunun arazi fiyat ayarlama katsayısı ile çarpılmasıyla elde edilen K katsayısı yöntemi kullanılarak arazi fiyatlarının belirlenmesi koşullarını karşıladığı anlamına gelir.

Geriye kalan 21 proje, karşılaştırmalı, gelir veya fazlalık gibi çeşitli yöntemlerden birini kullanarak özel arazi değerlemesi gerektiriyordu. Bu yöntemler, özellikle fazlalık yöntemi, değerleme danışmanlarının öznel yargılarına aşırı derecede dayanıyor ve doğruluktan yoksundu. Bu durum, eski Binh Thuan bölgesinde bir ekonomik suç davasına yol açtı ve o dönemde arazi değerlemesinde yer alan yetkililerin ve memurların yanı sıra, yüksek risklerin farkında olan danışmanlık firmalarının moralini de önemli ölçüde etkiledi. Bu durum, sadece il içinde değil, günümüzde de devam etmektedir.

Özellikle, illerden ve şehirlerden gelen tavsiyeler doğrultusunda ilgili düzenlemelerde yapılan değişikliklere rağmen, bütçe dışı projeler için arazi fiyatlarının belirlenmesi süreci hâlâ durmuş durumda. Bu sessizlik, 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girmesi beklenen 2024 Arazi Kanunu'nda daha fazla değişiklik yapılması ihtiyacını doğurdu. Bu arada, Lam Dong İl Arazi Yönetimi Dairesi Başkanı, 2025 yılı sonuna kadar şu açıklamayı yaptı: "Sorumluluklarımız doğrultusunda, bütçe dışı projeler için arazi fiyatlarının belirlenmesi sürecine ülke genelindeki danışmanlık firmalarını davet etmeye devam edeceğiz."

Son My 1 Sanayi Parkı Projesi. Fotoğraf: Ngoc Lan

Sabırsızlıkla bekliyoruz.

Eylül 2025'te Arazi Kanunu'nda yapılacak değişiklik toplantısında, mali mekanizmalar ve arazi fiyatları konusunda, Tarım ve Çevre Bakanlığı, devletin arazi ıslahı yaptığı durumlarda mali yükümlülüklerin ve tazminatların hesaplanmasında arazi fiyat tablosu ve arazi fiyat ayarlama katsayısının esas alınmasını ve fiyat belirleme yöntemine teknik altyapı maliyetlerinin faktörünün eklenmesini önerdi. Yani, bütçeye ödeme yapılacak projeleri olan işletmeler için arazi fiyatı da dahil olmak üzere tüm politikalar için arazi fiyat tablosu kullanılacak ve bu fiyat da arazi fiyat tablosunun K katsayısı ile çarpılmasıyla belirlenecektir.

Bu toplantıda, Lam Dong İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Ngoc Phuc, istikrarlı bir 5 yıllık arazi fiyat listesinin ve ayarlama katsayılarının uygulanmasının, hesaplamalardaki baskıyı azaltmak ve projenin verimli bir şekilde yürütülmesini sağlamak için her bölgedeki arazi fiyat dalgalanmalarını yansıtan pratik verilere dayanması gerektiğini önerdi. Arazi fiyat dalgalanma katsayısının, mekanik uygulamadan kaçınılarak piyasa verilerine göre belirlenmesi ve işletmeler ile yönetim kuruluşlarını kolaylaştırmak için projenin tüm ömrü boyunca tek seferlik arazi ödeme seçeneğinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.

Vo Nguyen Giap yolunun her iki tarafındaki arsa parselleri. Fotoğraf: Ngoc Lan

Öte yandan, basın haberlerine göre, Arazi Yönetimi Dairesi temsilcileri, arazi yönetim uygulamalarında şeffaflığı, bilimsel titizliği ve uygulanabilirliği sağlamak için başlangıç ​​arazi fiyatlarının ve belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi sürecinin mükemmelleştirilmesinin gerekli bir adım olduğunu doğruladı. Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin kararnamelerin değiştirilme sürecini güncelleyerek, her bölge, her arazi türü ve sosyo-ekonomik kalkınma gereksinimleri için tutarlılık ve uygunluk sağlamak amacıyla yerel yönetimlerle koordinasyonu sürdürmektedir.

Son birkaç yıldır Lam Dong kıyı bölgesinde belirli arazi fiyat düzenlemelerini bekleyen projeleri olan birçok işletme, değiştirilen düzenlemelerin uygulanmasını heyecanla beklediklerini belirtti. Bu düzenlemelerin projelerinin başlamasına, üretim ve iş operasyonlarının sorunsuz bir şekilde yürütülmesine ve en önemlisi, işletmelerinin büyümesi için fırsatlar yaratmasına olanak sağlayacağını umuyorlar.

Özellikle 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olacak, belirli ve gerçekçi fiyatlandırmayı hedefleyen arazi fiyatlandırma düzenlemelerinde önerilen değişiklikler, 2026 yılında Lam Dong'un sosyo-ekonomik kalkınmasında bir atılımın anahtarı olacaktır. Çünkü ülkenin en büyük ili olan bu ilde, devlete olan mali yükümlülüklerini yerine getirmek için yıllardır belirli arazi fiyatlarını bekleyen çok sayıda proje bulunmakla kalmayıp, aynı zamanda Ekim 2025 itibarıyla ilin yatırım daveti verdiği 72 projede de arazi fiyatı hesaplama sürecindeki engellerin kaldırılması, yatırımcılar için bu projeleri daha da güçlendirecektir. Özellikle, yapılan bir inceleme, bunların çoğunun yoğun konut alanı projeleri olduğunu ve faaliyete geçtiğinde tüm bir bölgeyi önemli ölçüde dönüştürecek ölçekte projeler olduğunu göstermektedir…

Bu nedenle, bütçe gelirlerini artırma, az gelişmiş bölgeleri canlandırma ve daha fazla iş imkanı yaratma kararları, Lam Dong İl Parti Komitesi'nin yakın zamanda yapılan Birinci Kongresi'nde belirlenen hedeflere doğru ilerlemeyi hızlandırmaya yardımcı olacaktır.

Kaynak: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html