"Belirli arazi fiyatı" adı verilen endişe (bölüm 2)

"Çıkış" sadece bütçe gelirini artırmak için değil

İlin 2025 yılı Ekim ayında yatırım çağrısı yaptığı 72 projede, arsa bedeli hesaplamasının sorun olmaktan çıkması yatırımcılar açısından bu projelere daha fazla güç katacak.

Nam Ha yerleşim bölgesi, Tra Tan. Fotoğraf: “Ngoc Lan”

Gerçeklikten sessizlik

Ekim 2025'in sonlarına doğru, Binlerce Çiçek'in bulunduğu Lam Dong'daki 5 No'lu Konut Alanı için belirli arsa fiyatları talep eden danışmanlık birimi resmen çekildi ve çalışmalarına son verdi. Bu, sertifika sunulmuş ve 5 toplantının ardından düzeltilmesi için çaba gösterilmiş olmasına rağmen, daha önce imzalanan ücretlerin ödenmesine gerek olmadığı anlamına geliyor. İl Arazi Yönetimi Dairesi (Lam Dong Tarım ve Çevre Dairesi) başkanına göre, bu şirket diğer alanlarda normal şekilde çalışmaya devam ediyor, ancak bütçe dışı bu proje için belirli arsa fiyatları talep etmeye devam etmiyor. Bunun nedeni, herkesin gördüğü gibi, sözleşme ücretinin çok yüksek olmaması, ancak seyahat masraflarının yüksek olması ve özellikle de büyük sorumluluk baskısı...

Kısa bir süre önce, Tra Tan komünündeki iki Nam Ha yerleşim alanı için belirli arsa fiyatları arayan danışmanlık birimi de benzer bir yönde geri çekildi. Bu, ilk danışmanlık biriminin "kaçmasının" ardından gelen ikinci danışmanlık birimiydi. Yani, bu birimlerin hepsi sertifika sunumuyla ilgili sonuçları incelemek üzere eleman göndermiş, ancak daha sonra bunun iyi olmadığını görüp vazgeçmişlerdi. Bu yeni bir durum değil, çünkü 5 yıl önce, Lam Dong'un mavi deniz bölgesinde de benzer bir durum yaşanmıştı. 2023'ten 1 Ağustos 2024'e kadar, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın o dönemde 45 bütçe dışı yatırım projesi için belirli arsa fiyatlarını hesaplamak üzere yoğun bir şekilde danışmanlık birimleri aradığı, ancak durumun "tabak kaçırıp terk etme" gibi olduğu dikkat çekiciydi. Neyse ki, 71/2024/ND-CP sayılı Kararname 1 Ağustos 2024 tarihinde yürürlüğe girdiğinde, uzun süredir belirli arsa bedeli hesaplama yöntemine takılıp kalan 45 proje arasında, arazi kiralayan ve yıllık ödeme yapan ve 9. Madde 1. Fıkraya göre uygulanan 24 proje bulunmaktadır. Yani, bu projeler, belirli arsa bedellerinin hesaplandığı arazi değerleme yöntemlerinden çok daha basit olan, arsa fiyat tablosunun arsa fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılmasıyla elde edilen K katsayısı yöntemine göre arsa bedellerini belirlemeye uygundur.

Kalan 21 proje, karşılaştırma, gelir veya fazlalık gibi arazi değerleme yöntemlerinden birini kullanarak özel arazi değerlemesi yapmak zorundadır. Ancak hesaplama yöntemleri, özellikle fazlalık yöntemi, değerleme danışmanlarının öznel yargılarına fazlasıyla dayanmakta ve doğruluğu garanti etmemektedir. Bu durum, eski Binh Thuan bölgesinde ekonomik bir vakaya yol açmış ve bu durum, o dönemde arazi değerlemesinden sorumlu yetkililerin ve kamu görevlilerinin yanı sıra danışmanlık birimlerinin de riskin çok yüksek olduğunu açıkça gördüklerinde psikolojilerini önemli ölçüde etkilemiştir. Ve bu durum, yalnızca eyalette değil, bugüne kadar devam etmiştir.

İlgili yönetmeliklerin il ve ilçe belediyelerinin önerileri doğrultusunda revize edilmiş olmasına rağmen, gerçekte bütçe dışı projeler için belirli arazi fiyatlarının belirlenmesinin hâlâ "yerinde durduğunu" belirtmek gerekir. Bu sessiz gerçeklik, 2024 Arazi Kanunu'nun revize edilmesine katkıda bulunmuş olup, 1 Ocak 2026'da yürürlüğe girmesi beklenmektedir. Lam Dong İl Arazi Yönetimi Dairesi Başkanı, yakın gelecekte, şu andan 2025 yılı sonuna kadar, "Sorumluluğumuz gereği, ülke genelindeki danışmanlık birimlerini bütçe dışı projeler için belirli arazi fiyatlarının belirlenmesine katılmaya davet etmeye devam edeceğiz" dedi.

Oğlum 1. Sanayi Parkı Projesi. Fotoğraf: Ngoc Lan

Seni görmeyi dört gözle bekliyorum

Eylül 2025'te Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılmasına ilişkin toplantıda, mali mekanizma ve arazi fiyatlarına ilişkin olarak Tarım ve Çevre Bakanlığı, Devletin araziyi geri alması durumunda mali yükümlülüklerin ve tazminatların hesaplanmasında arazi fiyat tablosu ve arazi fiyat düzeltme katsayısının esas alınmasını; fiyat tespit yöntemine teknik altyapı maliyet faktörünün eklenmesini önerdi. Yani, arazi fiyat tablosunun tüm politikalarda kullanılacağı, bütçeye para ödemesi planlanan işletmeler için arazi fiyatının da arazi fiyat tablosunun K katsayısı ile çarpımı doğrultusunda olması yönünde.

Bu toplantıda, Lam Dong İl Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Sayın Nguyen Ngoc Phuc, 5 yıllık sabit arazi fiyat listesi ve ayarlama katsayısının uygulanmasının, hesaplamalardaki baskıyı azaltmak ve projenin etkili bir şekilde işlemesini sağlamak için her bölgedeki arazi fiyat dalgalanmalarını yansıtan pratik verilere dayanması gerektiğini belirtti. Arazi fiyat dalgalanma katsayısının, mekanik uygulamalardan kaçınılarak piyasa verilerine göre belirlenmesi ve aynı zamanda işletmelerin ve yönetim kurumlarının işini kolaylaştırmak için tüm proje yaşam döngüsü boyunca arazi ücretlerinin tek seferde ödenmesi seçeneğinin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir.

Vo Nguyen Giap Caddesi'nin her iki yakasındaki arazi fonu. Fotoğraf: Ngoc Lan

Öte yandan, basına yansıyan bilgilere göre, Arazi Yönetimi Dairesi temsilcisi, ilk arazi bedeli ve kesin arazi bedelinin belirlenmesi sürecinin tamamlanmasının, arazi yönetimi uygulamalarında tanıtım, şeffaflık, bilimsellik ve uygulanabilirliğin sağlanması için gerekli bir adım olduğunu belirtti. Tarım ve Çevre Bakanlığı, 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına ilişkin kararnamelerde değişiklik yapma sürecini güncelleyerek, tutarlılığı, her bölgeye, her arazi türüne ve sosyoekonomik kalkınma gereksinimlerine uygunluğu sağlayarak yerel yönetimlerle koordinasyon sağlamaya devam ediyor.

Son birkaç yıldır Lam Dong Mavi Deniz bölgesinde belirli arazi fiyatlarını bekleyen projeleri olan bazı işletmeler, yukarıda değiştirilen düzenlemelerin yürürlüğe girmesini sabırsızlıkla beklediklerini belirtti. Bu, projenin başlamasına, üretim ve işletme faaliyetlerinin sorunsuz ilerlemesine ve en önemlisi işletmelerin gelişme fırsatı bulmasına yardımcı olacak.

Özellikle 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olmak üzere, arsa fiyatının gerçekçi ve gerçeğe yakın olacak şekilde değiştirilmesi, Lam Dong'un sosyo-ekonomik kalkınmasının 2026'da ivme kazanmasına yardımcı olacak bir çıkış yolu olacaktır. Çünkü ülkenin en büyük eyaletinde, devlete olan mali yükümlülüklerini yerine getirmek için yıllardır belirli arsa fiyatlarını bekleyen bir dizi proje bulunmaktadır. Son olarak, eyaletin Ekim 2025'te yatırım çağrısı yaptığı 72 projede, arsa fiyatı hesaplamasının artık sorunlu olmaması, yatırımcılar için bu projelere daha fazla güç katacaktır. Özellikle, yapılan incelemeler, yoğun konut alanı projelerinin, faaliyete geçtiğinde arsa alanını önemli ölçüde değiştirecek ölçekte projeler olduğunu göstermektedir.

Böylece, bütçe gelirlerinin artırılması, terk edilmiş alanların iyileştirilmesi, daha fazla iş yaratılması... kararı, yakın zamanda gerçekleştirilen 1. Lam Dong İl Parti Kongresi'nde belirlenen sonuçlara doğru daha hızlı ilerlemeye yardımcı oluyor.

Kaynak: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html