2026'da dairelere olan talep hala yüksek olacak mı?

VTV.vn - Güçlü bir büyüme ve önemli dalgalanmalar döneminin ardından, apartman piyasası kritik bir dönüm noktasıyla karşı karşıya.

2026 yılına girerken, apartman piyasasını yeniden şekillendirecek ilk ve en önemli faktör arz olacaktır.

Özellikle sosyal konutlardan kaynaklanan arz artışı ve yatırımların gerçek konut ihtiyaçlarına doğru net bir şekilde kaymasıyla birlikte, 2026'nın piyasanın yeni bir döngüye girdiği yıl olacağı öngörülüyor: daha az aşırı ısınmış ancak daha sürdürülebilir bir yıl.

Sosyal konutlar bir "düzenleme vanası" haline geliyor.

2026'ya girerken, apartman piyasasını yeniden şekillendirecek ilk ve en önemli faktör arz olacaktır. Yıllarca yasal engeller, uzun yatırım prosedürleri ve yüksek faiz oranları karşısında işletmelerin temkinli tavrı nedeniyle sekteye uğrayan piyasa, güçlü bir toparlanma döngüsü yaşıyor. 2024-2025 dönemi, piyasaya sürülen proje ve ürün sayısında belirgin bir toparlanma göstererek, özellikle gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan segmentte, 2026'da daha bol bir arzın yolunu açtı.

2025 yılının sonunda gayrimenkul forumlarında yapılan değerlendirmelere göre, gayrimenkul piyasasına yalnızca 2025 yılında 100.000'den fazla konut eklenecek; bu da 2024 yılına kıyasla %22'den fazla bir artış anlamına geliyor ve yaklaşık 90.000 konut yeni arzdan oluşacak. Projelerin ölçeği de hem alan hem de yatırım değeri açısından büyüyor. Özellikle bu arz ortamında, sosyal konutlar önemli bir bileşen olarak öne çıkıyor; sadece sosyal refah sorunlarını ele almakla kalmıyor, aynı zamanda tüm apartman piyasası için bir "düzenleyici vana" görevi görüyor.

Birçok uzman, 2026 yılının hem miktar hem de uygulama hızı açısından sosyal konutların her zamankinden daha fazla ivme kazanacağı yıl olacağına inanıyor. Yerel yönetimler ve yönetim kuruluşları bürokratik engelleri agresif bir şekilde ortadan kaldırıp süreçleri kısaltarak ürünleri daha hızlı bir şekilde piyasaya sürmeye çalıştıkça, sosyal konut sektörünün 2026'da büyük bir patlama yaşaması bekleniyor.

Sky Realty Anonim Şirketi Genel Müdür Yardımcısı Sayın Ho Ngoc Tung'a göre, bir sonraki döngüdeki fark şu gerçektir: "2026'da sosyal konut arzı ortaya çıkmaya başlayacak ve ticari konutlardan daha hızlı olacak, çünkü sosyal konut prosedürleriyle Hükümet ve şehirlerin Halk Komiteleri, ürünü hızla piyasaya sürmek için çok elverişli koşullar yaratıyor." Sadece Hanoi veya Ho Chi Minh Şehrinde değil, aynı zamanda uydu illerde ve şehirlerde de yüz binlerce sosyal konut birimi eklendiğinde, apartman piyasası ticari konut segmentindeki talep baskısını azaltmaya yardımcı olacak önemli bir dayanağa daha sahip olacaktır.

Gerçekte, büyük şehirlerde sosyal konut fiyatları şu anda metrekare başına 20 milyon VND'nin üzerinde ile 30 milyon VND'ye yakın arasında değişmekte olup, aynı bölgedeki ticari konutlara göre 2,5-3 kat daha düşüktür. Bu fark, yalnızca orta ve düşük gelir grupları için konut fırsatları yaratmakla kalmaz, aynı zamanda ticari piyasayı da ürün stratejisini ayarlamaya zorlar. Alıcıların bütçelerine uygun daha fazla seçeneğe sahip olması durumunda, rekabet artık fiyat artışı beklentileri etrafında değil, gerçek kullanılabilirlik, olanaklar ve sürdürülebilirlik etrafında dönecektir.

Son iki yılda apartman daireleri, kentsel konut piyasasının "omurga" segmenti haline geldi.

Daire fiyatları düşüşe geçti ancak önemli bir düşüş yaşanmadı.

2026'ya girerken en büyük sorulardan biri, daire fiyatlarının 2024-2025'teki kadar "yüksek" kalıp kalmayacağıdır. Aslında, son iki yılda daireler, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrindeki toplam işlemlerin yaklaşık %60-70'ini oluşturarak kentsel konut piyasasının "omurgasını" oluşturmuştur. Uzun yıllar boyunca baskı altında kalan arz, konut talebindeki sürekli artış ve güvenli liman arayan yatırım sermayesiyle birleşince, daire fiyatlarını önemli ölçüde artırmıştır; bu artışlar ortalama %30-50, hatta birçok ana projede, özellikle üst düzey ve lüks segmentlerde %40-60'a kadar ulaşmaktadır.

Ancak bu hızlı artış, bir sonraki döngü için de sınırlar belirliyor. Phuong Dong Yatırım Anonim Şirketi Yönetim Kurulu Başkanı Bay Nguyen Anh Tuan'a göre, 2024-2025 döngüsünde, segmente bağlı olarak daire fiyatları %40-60 oranında arttı. 2026'da hala büyüme potansiyeli olduğunu, ancak önceki kadar güçlü olmayacağını düşünüyor.

Daha detaylı analiz yapan Bay Tuan, 2026 yılında 60-70 milyon VND civarındaki veya en fazla 80 milyon VND'lik orta fiyat segmentinin mevcut trendlerle uyumlu olacağını ve fiyat artışları için hala alan bulunduğu için birçok alıcıyı çekeceğini belirtti. "Fiyatları çok yükseltirsek, potansiyel yatırımcı sayısı önemli ölçüde sınırlı olacaktır," diye vurguladı. Bu, önemli bir gerçeği yansıtıyor: piyasa satın alma gücü, kısa vadeli fiyat artışı beklentilerine aşırı derecede bağlı olmaktan ziyade, giderek artan bir şekilde gerçek gelire bağlı hale geliyor.

Aynı görüşü paylaşan Bay Ho Ngoc Tung, 2026 yılının spekülatif faaliyetlerin keskin bir şekilde azalacağı yıl olacağına inanıyor. Spekülasyondaki azalma, mutlaka talepte bir azalma anlamına gelmez, aksine gerçek ev alıcılarına doğru net bir kayma anlamına gelir. Bay Tung şu tahminde bulunuyor: “2026 yılında, gerçek kullanıcılar, yani mülkte fiilen yaşayanlar, piyasa talebinin büyük çoğunluğunu, yaklaşık %60'ını oluşturacak. Spekülatörler veya varlık biriktirenler ise düşük bir yüzdeyi, yaklaşık %30 veya daha azını oluşturacak.” Gerçek konut talebi baskın olduğunda, piyasanın “fiyat artışını” sürdürmesi olası değildir, ancak daha istikrarlı bir temele sahip olacak ve makroekonomik şoklar karşısında daha az dalgalanma gösterecektir.

Genel olarak, 2026'nın patlayıcı fiyat artışları ve spekülasyon anlamında "hareketli" bir yıl olması olası görünmüyor.

Apartman piyasasının hayatta kalma mücadelesi.

Artan arz ve düşen fiyatlar karşısında, 2026'da apartman piyasasının en büyük zorluğu ürün yeniden yapılandırmasında yatıyor. Artık hızlı satış veya fiyat artışları yarışı değil, piyasa geliştiricileri temel soruya geri dönmeye zorluyor: Ürünler kime hizmet ediyor ve hangi ihtiyaçları karşılıyor?

Bay Nguyen Anh Tuan'a göre, metrekare fiyatları 60-80 milyon VND arasında değişen orta sınıf bir dairenin fiyatı şu anda yaklaşık 5 milyar VND civarında. Bu durum, genç alıcılar üzerinde önemli bir baskı oluşturuyor. "Yaklaşık 5 milyar VND'lik bir daire için, bir çift dairenin değerinin yaklaşık %70-80'ini borç alırsa, her ay yaklaşık 30-40 milyon VND faiz ödemek zorunda kalabilirler," diye açıkladı. Bu nedenle, satış fiyatının yanı sıra, ödeme politikaları, esnek ödeme planları ve faiz desteği, piyasanın absorbsiyon kapasitesinde belirleyici faktörler haline geliyor.

Bay Tuan, 2026 yılında piyasada iki paralel ürün grubunun olacağına inanıyor: acil konut ihtiyaçlarını karşılayan hazır projeler ve alıcıların daha iyi fiyat seviyeleri için beklemeye razı olduğu yeni piyasaya sürülen projeler.

Bu arada, Bay Ho Ngoc Tung, sosyal konutların piyasayı yeniden şekillendirmedeki kritik rolünü vurguladı. "Sosyal konut, konut talebini azaltacak ve aynı zamanda apartman piyasasının fiyat seviyesini düzenleyecek bir kanaldır," dedi. Aynı konumdaki sosyal konut ile ticari konut arasındaki fiyat farkı 2,5-3 katına ulaştığında, alıcılar seçeneklerini daha dikkatli değerlendirmeye başlayacak ve bu da ticari geliştiricileri fiyat ve değer denklemini yeniden hesaplamaya zorlayacaktır.

Yeni döngüde sadece işletmelerin değil, düzenleyici kurumların da öncü rol oynaması bekleniyor. Durmuş projeler için engellerin kaldırılması, kurumların iyileştirilmesi ve sosyal konut ile uygun fiyatlı ticari konutların güçlü bir şekilde geliştirilmesi, sağlıklı bir piyasa işleyişi için kilit önem taşıyor. Arz iyileştikçe, yatırımcı güveni kademeli olarak geri döndükçe ve likidite arttıkça, apartman piyasası gerçek konut ihtiyaçları ve uzun vadeli kentsel gelişim stratejileriyle yakından bağlantılı, daha sürdürülebilir bir gelişim aşamasına girecektir.

Genel olarak, 2026'nın fiyat artışları ve spekülasyon anlamında "hareketli" bir yıl olması olası görünmüyor. Bunun yerine, apartman dairelerinin kentsel konut piyasasında merkezi bir rol oynamaya devam edeceği, ancak cazibelerinin gerçek yaşam ihtiyaçlarını karşılayabilme, uygun fiyatlar ve entegre altyapı ve olanaklardan kaynaklanacağı bir konsolidasyon yılı olacak.

Gayrimenkul sektörünün refah ve sürdürülebilir kalkınma konularıyla giderek daha fazla iç içe geçtiği bir döngüde, "Dairelere olan talep hala yüksek mi?" sorusunun cevabı muhtemelen fiyatların sıcaklığında değil, geliştirmenin kalitesinde yatıyor.

Kaynak: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm