Hanoi'nin Vinh Tuy semtinde yaşayan Bay Nguyen Van Tuan, 2025 yılının başlarında Thach That'ta (Hanoi) 50 m2'lik bir arsayı 2,5 milyar VND'ye satın aldığını söyledi. 2025 yılının sonundan bugüne kadar arsa piyasasında likidite düşüşü yaşandığını ve bunun sonucunda arsasının fiyatının 2 milyar VND'ye kadar düştüğünü belirtti.
2026 yılının başlarında, nakit akışı zorlukları nedeniyle Bay Tuan, emlakçılardan araziyi satışa çıkarmalarını defalarca istedi, ancak kimse satın almakla ilgilenmedi. Bay Tuan, arazinin satılmasının zor olacağından ve parasının orada kalacağından son derece endişelendi.
2025 yılının ortalarında, gayrimenkul piyasasında daha olumlu işlemlerin işaretleri görülmeye başlandığında, Bay Tuan'ın arsasının değeri parsel başına yaklaşık 2,7 milyar VND'ye yükseldi. Ancak, ilgili alıcı sayısı hala az ve arsa henüz yeni bir sahibini bulamadı.
"Pazar toparlandı, ancak özellikle satın alma fiyatı çok yüksek olduğu için hâlâ az müşteri var. Şimdi, zarar etmeden nasıl satış yapacağımızı bulmak çok zor bir sorun olacak," dedi Tuan endişeyle.
 |
Piyasa durgunlaştığında birçok yatırımcı sabırsızlanıyor. |
Benzer şekilde, Bayan Tran Hai Lan (Cua Nam Bölgesi, Hanoi) da spekülatif yatırımının başarısız olmasının ardından "araziyi elinde tutmak" gibi talihsiz bir durumla karşı karşıya kaldı. Bayan Lan, 2024 yılının sonunda Van Giang'da ( Hung Yen ) yaklaşık 4 milyar VND'ye bir arsa satın almış ve 2025 yılının başlarında yeniden satarak hızlı bir kar elde etmeyi ummuştu. Ancak bundan sonra birçok bölgede fiyatlar durgunlaşmaya başlayınca, araziyi elinde tutmak zorunda kaldı.
Yakın zamanda, arsayı satın aldığı fiyattan, yani parsel başına 4 milyar VND'den tekrar satmaya karar verdi. Ancak emlakçıya göre, bu fiyat genel piyasa oranına ve aynı konumdaki ve aynı yol üzerindeki diğer arsalara kıyasla çok yüksek.
"Bunu satın aldığımda, bölgedeki arsa fiyatları geçen yılın başına göre %30'dan fazla artmıştı. Şimdi, eğer tekrar satmak istersem, bu fiyata satmak çok zor; hızlı satmak istiyorsam fiyatı düşürmem gerekecek," diye belirtti Bayan Lan.
PropertyGuru Vietnam'ın verilerine göre, gayrimenkul piyasasında belirgin bir yavaşlama görülüyor. Daire segmentinde, Hanoi'deki ortalama satış fiyatı Ocak ayındaki 87 milyon VND/m2 seviyesinden Mayıs ayında 85 milyon VND/m2'ye geriledi; bu da Ocak ayına kıyasla yaklaşık %2'lik bir düşüşe denk geliyor.
Sadece apartman daireleri değil, cadde cepheli evler de azalan talep nedeniyle baskı altında. Mayıs ayında, cadde cepheli evler için yapılan arama sayısı bir önceki aya göre %10, geçen yılın aynı dönemine göre ise yaklaşık %50 azaldı.
Fiyatlar düşüş gösterdi ancak alıcıların temkinli yaklaşımı devam ediyor. PropertyGuru Vietnam'ın raporuna göre, Mayıs ayında genel piyasa ilgisi bir önceki çeyreğe göre %4, bir önceki yıla göre ise %36 oranında azaldı.
Bu arada, SSI Research'e göre, ipotek faiz oranları tercihli dönemde %8,5-10 civarında, sonrasında ise %11-15 civarında oldukça yüksek seviyelerde seyrediyor. Artan sermaye maliyetleri likiditenin azalmasına ve hem birincil hem de ikinci el piyasalarında fiyat ayarlamalarına yol açtı.
Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) tarafından yapılan bir anket, gayrimenkul değerinin %70-90'ını borçlanarak önemli ölçüde finansal kaldıraç kullanan yatırımcıların, sermayelerini geri kazanmak için birçok apartman dairesi ve tek katlı evin satış fiyatlarını 100-300 milyon VND düşürmeye başladığını gösteriyor. Daha önce hızlı fiyat artışları yaşayan bazı bölgelerde de fiyatlar istikrar kazandı veya hafifçe düştü.
Spekülatif gayrimenkul yatırım akışları önemli ölçüde azaldı.
 |
Nakit akışı somut ürünlere doğru kayıyor. |
ACB Bireysel Müşteri Bölümü Direktörü Bay Nguyen Le Nam'a göre, spekülatif gayrimenkul yatırımları önemli ölçüde azaldı. Bunun önemli nedenlerinden biri de sermaye maliyetlerindeki keskin artıştır. Daha önce gayrimenkul kredileri için faiz oranları yılda sadece %7 civarındayken, şimdi yılda %13-14'e yükseldi.
Bu sermaye maliyeti, bankalardan borç alıp arazi satın alma ve fiyat artışlarını bekleme stratejisini eskisine göre daha az etkili hale getiriyor. Aşırı finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar, faiz ve anapara geri ödemeleri konusunda artan bir baskıyla karşı karşıya kalıyor.
Beklenen getiriler sermaye maliyetini karşılayamadığında, piyasa kendini ayarlamak zorunda kalır. Bu sadece bir fiyat ayarlaması değil, aynı zamanda yatırım düşüncesinde de bir değişimdir.
Günümüz piyasa katılımcılarının, yalnızca "fiyat ne kadar artacak?" sorusuna odaklanmak yerine, nakit akışını, elde tutma sürelerini ve varlığın kullanım potansiyelini dikkatlice değerlendirmeleri gerekiyor.
En dikkat çekici değişikliklerden biri yatırım tercihlerindeki kaymadır. Eskiden birçok kişi yalnızca planlama bilgilerine veya yeni arazi fiyat artışları beklentisine dayanarak yatırım yapmaya istekliydi, ancak şimdi yatırımcılar çok daha temkinli davranma eğilimindedir.
"Aktif savunma" kavramı, genel piyasa duyarlılığını oldukça açık bir şekilde yansıtıyor. Kısa vadeli, yüksek kâr peşinde koşmak yerine, para değerini koruyabilen ve istikrarlı gelir üretebilen varlıklara yöneliyor.
Kiraya verilebilen, gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan veya yerleşik kentsel alanlarda bulunan gayrimenkuller giderek daha çok tercih ediliyor. Yatırımcılar artık fiyat artış oranına değil, gayrimenkulün kalitesine daha fazla önem veriyor.
Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA) Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, gayrimenkul piyasasının gerçek değere öncelik vermeye doğru kaymasıyla birlikte yatırımcıların da mülk seçme kriterlerini değiştirmek zorunda kaldığına inanıyor. Sadece fiyat artışı beklentisine bakmak yerine, mülkün gerçekten ihtiyaçlarını karşılayıp karşılamadığını, değerlendirme potansiyeline sahip olup olmadığını ve sürdürülebilir değer yaratıp yaratmadığını değerlendirmeleri gerekecek.
Daha önce birçok yatırımcının yalnızca Hanoi ve Ho Chi Minh City'nin merkezi bölgelerinde gayrimenkul satın almaya öncelik verdiğini belirtti. Ancak mevcut fiyatların çok yüksek olduğunu ve yatırım potansiyelinin eskisi kadar cazip olmadığını ifade etti.
Ona göre bu bağlamda, yatırımcıların arayışlarını yeni alanlara genişletmeleri gerekecek. Ancak artık "dalgalara kapılma" zihniyetiyle seçim yapmayacaklar, her projeyi dikkatlice analiz etmeleri gerekecek. Önemli olan artık projenin değer kazanıp kazanmayacağı değil, sakinleri, işletmeleri, iş imkanları ve uzun vadeli canlılık yaratacak bir hizmet ve olanaklar sistemiyle gerçek bir kentsel alan yaratma potansiyeline sahip olup olmadığıdır.
Dr. Nguyen Van Dinh, bir projenin sakinleri çekme, ticari faaliyet yaratma ve bir topluluk oluşturma yeteneğine sahip olması durumunda, gayrimenkul değerinin daha sürdürülebilir bir büyüme temeline sahip olacağına inanmaktadır. Aynı zamanda, ticari faaliyet ve kira geliri potansiyeli de daha yüksek olacaktır. Konut alıcıları için, entegre altyapıya, eksiksiz olanaklara ve canlı bir yaşam ortamına sahip bölgeler tercih edilen seçenek haline gelecektir.
Ona göre, son iki yıldaki piyasa dalgalanmalarının ardından yatırımcılar çok daha temkinli ve gerçekçi hale geldi. Artık eskisi gibi kısa vadeli kâr beklemek yerine, yatırım yapmadan önce seçeneklerini dikkatlice değerlendirmek zorunda kalıyorlar.
Önümüzdeki dönemde seçilecek ürünlerin aynı anda birkaç kriteri karşılaması gerektiğini belirtti: konut kullanımına uygun olmaları, kira geliri potansiyeline sahip olmaları, istikrarlı nakit akışı sağlamaları ve gelecekte fiyat artışı için de alan bırakmaları gerekiyor. Bunlar, gayrimenkul piyasasının yeni gelişim döngüsünde alıcıların ve yatırımcıların kararlarını etkileyen en önemli faktörler olacak.
Kaynak: https://znews.vn/nhieu-nha-dau-tu-dat-nen-mac-ket-vi-du-dinh-post1663954.html
![[Resim] Hanoi Çevre Yolu 1 kavşağındaki 5 numaralı metro hattının yer altı istasyonu inşaat alanının genel görünümü.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/03/1783065595682_ndo_br_z7974930852369-100ca093c306e72675f1d3700966a86b-jpg.webp)
