15. Ulusal Meclis'in 5. oturumunda, Gayrimenkul İşletmeleri Kanunu (değişiklik yapılmış hali) genel kurulda görüşüldü. Taslak kanunun içeriğiyle ilgili olarak, Nguoi Dua Tin (The Informer), Dong Nai ilinin Ulusal Meclis heyeti başkanı olan Ulusal Meclis Milletvekili Quan Minh Cuong ile bir röportaj gerçekleştirdi.
Röportajcı: Efendim, 15. Ulusal Meclis , konut inşa eden ve gayrimenkul piyasasına katılan bireylerin ve kuruluşların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirten, değiştirilmiş Gayrimenkul İşletme Kanunu'nu görüştü . Bu yasa taslağıyla ilgili kalan endişeleriniz nelerdir?
Ulusal Meclis Milletvekili Quan Minh Cuong: Gayrimenkul İşletmeciliği Kanunu'nda yapılan değişiklikle, konut inşa eden ve gayrimenkul piyasasına katılan bireylerin ve kuruluşların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlendiği, devlet, halk ve işletmeler arasındaki ilişkinin uyumlu hale getirildiği söylenebilir.
Değiştirilmiş Gayrimenkul İşletme Kanunu, Konut Kanunu, Yatırım Kanunu ve özellikle de değiştirilmiş Arazi Kanunu taslağı arasındaki örtüşme nedeniyle, ben de bazı noktalar önermek istiyorum.
Gayrimenkul piyasasına katılan kuruluşlar için sermaye gereksinimlerine ilişkin olarak, Kanunun 10. Maddesinin 1. Fıkrasının c bendinde, toplam yatırım sermayesinin yüzdesi olarak öz sermaye şartlarına ek olarak, "yatırım projesini uygulamak için sermaye mobilize etme yeteneğinin sağlanması" şartının da bulunduğu belirtilmiştir .
Ulusal Meclis Milletvekili Quan Minh Cuong, Nguoi Dua Tin ile konuşuyor (Fotoğraf: Hoang Bich).
Ancak, Yatırım Kanunu ve İhale Kanunu, yatırımcıların mali yeterliliklerini sağlamaları gerektiğini zaten açıkça belirtmektedir. Yatırım projesi dosyalarının, ihale belgelerinin değerlendirilmesi ve yatırım politikalarının onaylanması sırasında, yatırımcının mali yeterlilik kanıtı zaten incelenmektedir. Bu nedenle, bu hükmün Kanuna eklenmesi gereksizdir ve ek idari prosedürler yaratabilir.
Ayrıca, Madde 10, Fıkra 1'e d bendi eklenerek, "Gayrimenkul projesine yatırım yapan kişi, devlet tarafından belirlenen oranda, kendi sermayesine oranla ödenmemiş kredi ve şirket tahvili borcunun oranını sağlamakla yükümlüdür." hükmü getirilmiştir.
Şu anda hükümet, işletmelerin öz sermayesine oranla ödenmemiş kredi ve kurumsal tahvil borçlarına ilişkin özel bir düzenleme yayınlamamıştır (şu anda sadece bankacılık sektörüyle ilgili düzenlemeler mevcuttur) .
Bu nedenle, taslak hazırlayan kurumun bu içeriği taslağa dahil etmemesini veya bu konudaki hükümet kararnamesi taslağına dahil etmesini, böylece delegelerin katılımını ve geri bildirimlerini sağlamasını öneriyorum.
Yatırımcı: Sizce, bu sorunları çözmek için bir gayrimenkul projesi içerisinde sosyal altyapı oluşturma konusunda geliştiricinin sorumluluğu nasıl ele alınmalıdır?
Ulusal Meclis Milletvekili Quan Minh Cuong: Gayrimenkul projelerinde sosyal altyapının inşasında yatırımcının sorumluluğuna ilişkin olarak, 18. maddenin 7. fıkrası, yatırımcının "onaylanmış projede belirtilen ilerlemeye göre konut, teknik altyapı ve sosyal altyapı çalışmaları tamamlandığında ancak konutları müşterilere teslim edebileceğini" öngörmektedir.
Bana göre sosyal altyapı, ticaret, hizmetler, kamu hizmetleri, eğitim, sağlık hizmetleri ve benzeri alanlarla ilgili tüm tesis ve olanakları kapsayan çok geniş bir kavramdır.
Gerçekte, geliştiricinin amacına ve iş planına bağlı olarak, projeler birden fazla aşamada başlatılabilir, bu nedenle projeye taşınacak sakin sayısı satış takvimine göre belirlenir. Bu nedenle, geliştiriciler genellikle sakinlerin ihtiyaçlarını karşılamak için gerekli altyapıyı önceden inşa ederler (örneğin parklar, yeşil alanlar, ortak alanlar, otoparklar ve rekreasyon alanları).
Okullar ve süpermarketler/alışveriş merkezleri gibi kalan sosyal altyapı, genellikle proje çok sayıda sakine ulaştıktan sonra ikincil yatırımcılar tarafından geliştirilir.
Nüfus yoğunluğunun henüz düşük olduğu bir dönemde, geliştiriciden projenin tüm sosyal altyapı sistemlerini inşa etmesini istemek israf olur.
Temel sosyal altyapıya ilişkin özel düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır (Fotoğraf: Pham Tung).
Öte yandan, gerçekte, eğitim, ticaret ve süpermarketlerdeki hizmet sağlayıcılar, her projede belirli bir nüfus yoğunluğu olduğunda ancak gelişmeye devam ederler (yatırımcıların gayrimenkul ve sağlık, eğitim ve ticaret hizmetlerini kapsayan bir ekosisteme sahip oldukları ve bağımsız olarak yatırım ve iş geliştirme faaliyetlerini yürüttükleri durumlar hariç... Ancak uygulama, bazı yatırımcıların birden fazla sektöre yatırım yaparken finansal dengesizliklere veya verimsiz iş operasyonlarına yol açtığını göstermektedir).
"İnşaatın tamamlanması..." düzenlemesi, inşaat projelerinin resmi olarak onaylanması gerektiği anlamına gelmektedir. Örneğin, tamamlanmış ve onay işlemleri devam eden ancak henüz onaylanmamış ayrı bir okul binası da dahil olmak üzere birden fazla bileşenden oluşan bir proje söz konusu olduğunda, taslak yönetmeliğe göre yatırımcının evleri müşterilere teslim etmesine izin verilmemektedir.
Aslında, müteahhit ile müşteri arasındaki konut teslimi, konut/daire satın alma sözleşmesine göre gerçekleştirilir ve taslakta teslim süresi ve teslim sırasında ödeme ile ilgili özel düzenlemeler de yer almaktadır.
Aynı zamanda, Madde 31, fıkra 1, b bendi, teknik altyapı inşaatına yatırım yapmış olan arazi kullanım haklarına sahip gayrimenkul projelerinin şu şartı karşılamasını da gerektirmektedir: "Onaylanmış tasarım, 1/500 ölçekli detaylı inşaat planı veya genel yerleşim planı ve proje içeriğine uygun olarak temel hizmet tesisleri ve teknik altyapı tesislerinin yatırım ve inşaatını tamamlamış olmak", ancak hangi tesislerin temel hizmet tesislerini oluşturduğunu belirtmemektedir.
Bu nedenle, temel sosyal altyapıya ilişkin özel düzenlemeler olması gerektiğine ve yatırımcıların yalnızca "onaylanmış projede belirtilen takvime göre temel teknik ve sosyal altyapı projelerini tamamlamalarının" konut teslimi veya arazi kullanım haklarının müşterilere devredilmesi için yeterli olacağına inanıyorum. Bu, sorunları çözecek ve pratik gerçeklerle daha uyumlu olacaktır.
Yatırımcı: Çok teşekkür ederim !
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)