Toplumsal altyapı sistemlerinin israf edilmesinden kaçınmalıyız.

15. Ulusal Meclis 5. Oturumunda, Gayrimenkul Ticareti Kanunu (Değiştirilmiş) görüşüldü. Kanun tasarısının içeriği hakkında Nguoi Dua Tin , Dong Nai Eyaleti Ulusal Meclis Heyeti Başkanı Ulusal Meclis Milletvekili Quan Minh Cuong ile bir görüşme gerçekleştirdi.

Yatırımcı: Sayın delege, 15. Ulusal Meclis, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nu (değişiklik) görüştü. Kanun, konut inşa eden ve gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren kişi ve kuruluşların hak ve yükümlülüklerini açıkça belirtiyor. Peki, bu yasa tasarısı hakkındaki endişeleriniz neler?

Milletvekili Quan Minh Cuong: Gayrimenkul Ticareti Yasası'nın (değiştirilmiş) bugüne kadar konut inşa eden, gayrimenkul piyasasına katılan ve devlet, halk ve işletmeler arasındaki ilişkileri uyumlu hale getiren kişi ve kuruluşların hak ve yükümlülüklerini açık bir şekilde düzenlediğini söyleyebiliriz.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu (Değişik), Konut Kanunu, Yatırım Kanunu ve özellikle Tapu Kanunu Değişiklik Tasarısı'nın örtüşmesi nedeniyle... Ayrıca bazı içerikler öneriyorum.

Gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren kuruluşlar için sermaye şartlarına ilişkin olarak, Kanunun 10. maddesinin 1. fıkrasının c bendinde, toplam yatırım sermayesi üzerindeki öz sermaye şartlarına ek olarak, "yatırım projelerini hayata geçirmek için sermaye seferber edebilme kabiliyetini sağlamalı" şartı da yer almaktadır .

Ulusal Meclis Delegesi Quan Minh Cuong, Nguoi Dua Tin ile konuşuyor (Fotoğraf: Hoang Bich).

Ancak, Yatırım Kanunu ve İhale Kanunu hükümlerine göre, yatırımcının mali yeterliliğine ilişkin açık hükümler bulunmaktadır. Yatırım projesi belgelerinin, ihale belgelerinin değerlendirilmesi ve yatırım politikalarının onaylanması sürecinde yatırımcının mali yeterliliğinin kanıtlanması incelendiğinden, bu Kanun'daki ek hükümler gereksiz olup, ek idari işlemlere yol açabilir.

Ayrıca, 10. maddenin 1. fıkrasına d bendi eklenerek, "Gayrimenkul projesi yatırımcıları, Hükümet düzenlemelerine göre, vadesi geçmiş kredi borçları ile vadesi geçmiş kurumsal tahvil borçlarının öz sermayelerine oranını sağlamak zorundadırlar" hükmü getirilmiştir.

Şu anda Hükümetin, işletmenin sahip olduğu sermayeye oranla vadesi geçmiş kredi ve vadesi geçmiş şirket tahvilleri konusunda özel bir düzenlemesi bulunmamaktadır (şu anda sadece bankacılık sektöründe ilgili düzenlemeler bulunmaktadır) .

Bu nedenle, taslak hazırlayan kurumun bu içeriği tasarıya dahil etmemesini veya delegelerin görüşlerini sunabilmeleri için bu konuda Hükümetin bir taslak kararname hazırlamasını öneriyorum.

Yatırımcı: Sizce gayrimenkul sektöründe sosyal altyapının oluşturulmasında yatırımcının sorumluluğu, sorunların çözümü için nasıl uygulanmalıdır?

Ulusal Meclis Delegesi Quan Minh Cuong: Gayrimenkul iş projelerinde yatırımcıların sosyal altyapı inşa etme sorumluluğuna ilişkin olarak, Madde 18'in 7. Maddesi, yatırımcıların "sadece onaylı projede kayıtlı takvime göre konutların, teknik altyapı çalışmalarının ve sosyal altyapının inşasını tamamladıktan sonra müşterilere konut teslim etmelerine izin verildiğini" hükme bağlamaktadır.

Bana göre sosyal altyapı çok geniş bir kavramdır; ticari, kamusal, eğitimsel, tıbbi vb. tüm kamu hizmetlerini kapsar.

Aslında, projeler yatırımcının amacına ve iş planına bağlı olarak birçok kez satışa açılabilir, böylece projeye taşınacak sakinlerin sayısı satış sürecini takip eder. Bu nedenle yatırımcılar genellikle sakinlerin ihtiyaçlarını karşılamak için gerekli altyapıyı (parklar, ağaçlar, ortak alanlar, otoparklar, eğlence alanları vb.) önceden inşa ederler.

Geriye kalan sosyal altyapı (okul, market, alışveriş merkezi gibi) ise genellikle projede çok sayıda sakin olduğunda ikincil yatırımcılar tarafından hayata geçirilir.

Nüfus yoğunluğunun yüksek olmadığı bir dönemde yatırımcının projenin tüm sosyal altyapı sistemlerini inşa etmesi istenmesi israfa yol açacaktır.

Temel sosyal altyapı konusunda özel düzenlemelere ihtiyaç var (Fotoğraf: Pham Tung).

Öte yandan, gerçekte eğitim, ticaret ve süpermarket gibi alanlardaki hizmet sağlayıcılar, her projede belirli bir nüfus olduğunda uygulamayı gerçekleştirmektedirler (emlak ve tıbbi, eğitim ve ticari hizmetleri içeren bir ekosisteme sahip olup yatırım ve işletme uygulamasını kendileri yapacak yatırımcılar hariç... Ancak uygulamada, bazı yatırımcıların birçok alana yatırım yapmaları, finansal dengesizliğe veya verimsiz işletmeye yol açmıştır).

"Tamamlanmış inşaat..." hükmü, işlerin tamamlanması gerektiği anlamına gelmektedir. Örneğin, tamamlanmış ve tamamlanma süreci devam eden ancak henüz onaylanmamış ayrı bir okul projesi de dahil olmak üzere birçok kalemden oluşan bir projede, taslak hükümlere göre yatırımcının evi müşteriye teslim etmesine izin verilmemektedir.

Aslında yatırımcı ile müşteri arasında konut teslimi, konut/apartman alım satım sözleşmesine göre yapılıyor ve taslakta ayrıca teslim süresi ve teslimde yapılacak ödeme konusunda da özel düzenlemeler yer alıyor.

Aynı zamanda, 31. maddenin 1. fıkrasının b bendi, teknik altyapı inşaatına yatırım yapmış ve işletmeye açılmış arsa kullanım hakkı bulunan taşınmaz projelerinin "Hizmet yapıları ve temel teknik altyapı inşaatına yapılan yatırım, 1/500 sayılı proje, detaylı yapı planlama planı veya onaylı nazım imar planı ve projenin içeriğine uygun olarak tamamlanmıştır" şartını taşıması gerektiği hükme bağlanmış, ancak temel hizmet yapılarının hangileri olduğu henüz belirtilmemiştir.

Bu nedenle, temel sosyal altyapı konusunda özel düzenlemeler yapılması ve yatırımcıların, konutları teslim edebilmeleri veya arazi kullanım haklarını müşterilere devredebilmeleri için yalnızca "onaylı projede belirtilen takvime göre temel teknik altyapı ve sosyal altyapı çalışmalarını" tamamlamaları gerektiğini düşünüyorum. Bu, sorunları çözecek ve uygulamaya uygun hale getirecektir.

Yatırımcı: Çok teşekkür ederim !

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html