Orta sınıf konut segmenti

(CLO) Merkezi Ekonomi Yönetimi Araştırma Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung, 2025 yılında orta ve üst segment konut piyasasında önemli bir düşüş yaşanacağını öngörüyor.

Arzın büyük kısmı üst segmentte yoğunlaşmıştır.

2024 yılında, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük pazarlardaki daire arzı zıt eğilimler gösterdi. Bununla birlikte, bu iki pazarda yeni piyasaya sürülen dairelerin ortak bir özelliği vardı: çoğunluğu yüksek fiyatlı, üst segmentte yer alıyordu.

CBRE tarafından yakın zamanda yayınlanan bir rapora göre, 2024 yılında Hanoi'de satılık yeni daire arzı 30.900 adede ulaşacak ve bu da 2023 yılına kıyasla üç kat artış anlamına geliyor. Ortalama satış fiyatı ise metrekare başına 72 milyon VND olarak kaydedildi ve bu da yıllık bazda %36'lık bir artışla son sekiz yılın en yüksek artışı oldu.

Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde yeni piyasaya sürülen dairelerin ortak bir özelliği var: çoğunluğu üst segmentte yer alıyor ve nispeten yüksek fiyatlara sahip. (Fotoğraf: ST)

CBRE raporunda, "Bu çeyrekte yeni arzın büyük çoğunluğu, Nam Tu Liem ve Gia Lam'ın büyük kentsel alanlarında geliştirilen, yasal belgeleri tamamlanmış ve halihazırda belirli sayıda sakini bulunan üst düzey projelerde yoğunlaşmıştır. Bu durum, bu projelerde birincil satış fiyatlarında artışa ve satış oranlarının %70'i aşmasına yol açmıştır" denildi.

Öte yandan, Ho Chi Minh Şehrinde satışa sunulan yeni daire arzı 2013'ten bu yana en düşük seviyede olup, yalnızca 5.050 yeni ünite sunulmaktadır. Dairelerin mevcut birincil satış fiyatları ortalama 76 milyon VND/m2 (net kullanılabilir alan) olup, bu da yıllık bazda yaklaşık %24'lük bir artış anlamına gelmektedir.

Bu artışın nedeni, bu yıl şehirdeki yeni arzın %70'inden fazlasının üst düzey ve lüks projelerden oluşması ve sonraki aşamaları başlatan projelerin satış fiyatlarını önceki aşamaya göre %10 ila %40 oranında yukarı yönlü ayarlamış olmalarıdır.

CBRE raporunda, "Tipik olarak, Thu Thiem bölgesinde son etapta bulunan dairelerin fiyatlarının metrekare başına 490 milyon VND'ye (net kullanılabilir alan) kadar çıktığı projeler mevcut" ifadesine yer verildi.

Son zamanlarda Vietnam'daki gayrimenkul araştırma şirketleri, lüks daire segmentinin 2025 yılında da yükselişini sürdüreceğini ve pazara liderlik edeceğini öngörüyor.

CBRE'ye göre, Hanoi'de yeni daire arzının bol kalması ve 2024'e kıyasla 31.000'den fazla satılık daire olması bekleniyor. Arzın büyük kısmı üst segmentte yoğunlaşmış olup, lüks daire arzında artış görülüyor.

Bu arada, OneHousing'in tahminine göre, 2025 yılında hem Hanoi hem de Ho Chi Minh City pazarlarında orta segmentteki dairelerin arzı neredeyse tamamen ortadan kalkacak. Hanoi pazarında 2025 yılında başlatılacak yeni daire projelerinin sayısının yaklaşık 30.000 adet olacağı tahmin ediliyor. Bunların yaklaşık %60-70'i üst segment daireler, %30-40'ı ise lüks daireler olacak.

Ho Chi Minh Şehri pazarında, 2025 yılı için öngörülen yeni arz yaklaşık 12.000 birim olup, bunun %88'ini üst düzey ve lüks birimler oluşturmaktadır. Bu birimlerin %42'si üst düzey, %46'sı ise lüks segmente aittir.

Orta ve üst segment konut piyasasında 2025 yılında önemli bir düşüş yaşanacak mı?

Çoğu görüşe göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları 2025'te artacak. Henüz zirve noktasına ulaşmamış olan üst düzey ve lüks segmentlerin bile fiyatlarının yükselmesi bekleniyor.

OneHousing uzmanlarına göre, birçok yerleşim birimi son zamanlarda nispeten yüksek ayarlamalar içeren yeni arsa fiyat listeleri uygulamaya koydu. Bu durum, işletmeler için girdi maliyetlerinin artmasına ve dolayısıyla çıktı fiyatlarının yükselmesine yol açacaktır.

Çoğu görüşe göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatları 2025'te artacak. (Fotoğraf: ST)

Bu değerlendirmeye katılan gayrimenkul uzmanı Bay Tran Trung Tuan şunları belirtti: Hanoi ve Ho Chi Minh Şehri'nin yeni arsa fiyat listelerini açıklaması ve fiyatların 3-8 kat artması göz önüne alındığında, bu iki şehirdeki daire fiyatları segmentten bağımsız olarak artacaktır. Son aylarda artan malzeme maliyetleri ve diğer giderlerden bahsetmiyorum bile. Bu nedenle, Bay Tuan, daire fiyatlarının düşmesini beklemenin gerçekçi olmadığını düşünüyor.

Bununla birlikte, bazıları orta ve üst segmentteki konut piyasasının 2025 yılında önemli bir düşüş yaşayacağını savunuyor.

Merkezi Ekonomi Yönetimi Araştırma Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung, bu konuyu detaylandırarak şu analizi yaptı: Öncelikle, 2024 yılında bu segmentteki piyasa zaten çok yükselmişti.

İkinci olarak, bu segmentteki kuruluşlar talep, davranış ve görünüm açısından önemli değişiklikler geçiriyor.

"Özellikle, endüstriyel gayrimenkul piyasasının 2025 yılında iyi bir büyüme göstermesi öngörüldüğü için, kaynaklar endüstriyel gayrimenkul segmentine yönlendirilecek. Diğer konut ve arsa segmentlerinde önemli bir değişiklik yaşanmayacak," dedi Doçent Tran Kim Chung.

Kaynak: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html