Orta sınıf konut segmenti

(CLO) Merkez Ekonomi Yönetimi Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung, şunları öngörüyor: 2025 yılında orta ve üst segment konut segmentinde büyük bir aşağı yönlü ayarlama yaşanacak.

Arz ağırlıklı olarak üst segmentte yoğunlaşıyor.

2024 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük pazarlardaki daire arzı karmaşık bir seyir izleyecek. Ancak, bu iki pazardaki yeni açılan daire arzının ortak bir noktası var: Çoğu, pahalı fiyatlarla üst segmentte yer alıyor.

CBRE'nin yeni yayımladığı rapora göre, 2024 yılında Hanoi'de yeni açılan daire arzı 30.900 adet olacak ve bu rakam 2023 yılına kıyasla üç kat artış gösterecek. Satış fiyatı ise metrekare başına 72 milyon VND olarak kaydedildi. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre %36 artışa denk geliyor ve aynı zamanda son 8 yılda kaydedilen en yüksek artış.

Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde yeni açılan dairelerin arzının ortak bir noktası var: Çoğu, nispeten pahalı fiyatlarla üst segmentte yer alıyor. (Fotoğraf: ST)

CBRE raporunda, "Bu çeyrekteki yeni arzın çoğu, Nam Tu Liem ve Gia Lam'daki kentsel alanlarda geliştirilen ve halihazırda belirli sayıda sakini olan, yasal statüsü tam olan üst düzey projelere odaklandı. Bu durum, projelerde birincil satış fiyatlarında artışa ve satış oranlarının %70'i aşmasına yol açtı" denildi.

Buna karşılık, Ho Chi Minh şehrinde yeni açılan daire arzı, 2013'ten bu yana en düşük seviyede olup, sadece 5.050 yeni açılan daire bulunmaktadır. Mevcut dairelerin ortalama birincil satış fiyatı metrekare başına 76 milyon VND olup, bu da yıllık bazda yaklaşık %24'lük bir artışı temsil etmektedir.

Bu artış, kentte yıl içinde yeni arzın yüzde 70'inden fazlasının üst segment ve lüks projelerden oluşması ve bir sonraki etapta satışa sunulacak projelerin satış fiyatlarında bir önceki etaba göre yüzde 10'dan yüzde 40'a kadar artış sağlanmasından kaynaklanıyor.

CBRE raporunda, "Genellikle Thu Thiem bölgesinde, metrekare net alana sahip daire fiyatlarının 490 milyon VND'ye kadar çıkabildiği son etap satışa sunulan bir proje bulunmaktadır" denildi.

Son dönemde Vietnam'daki gayrimenkul araştırma şirketleri, 2025 yılında lüks daire segmentinin "patlamaya" devam edeceğini ve pazara öncülük edeceğini öngörüyor.

CBRE'ye göre, Hanoi'deki yeni daire arzının bol miktarda olmaya devam etmesi bekleniyor; 2024'e göre daha yüksek olan 31.000'den fazla satılık daire tahmin ediliyor. Arz, ağırlıklı olarak üst segmentte yoğunlaşırken, lüks arzda da artış görülüyor.

Bu arada, OneHousing'in tahminlerine göre, orta sınıf daire arzı 2025 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh City olmak üzere iki pazarda neredeyse tamamen ortadan kalkacak. 2025 yılında Hanoi pazarında yeni açılan daire sayısının yaklaşık 30.000 üniteye ulaşması bekleniyor. Bu dairelerin yaklaşık %60-70'i lüks, %30-40'ı ise lüks dairelerden oluşuyor.

Ho Chi Minh City pazarında 2025 yılında yaklaşık 12.000 adet yeni arzın gerçekleşmesi bekleniyor. Bu arzın %88'ini lüks ve üst segment, %42'sini ise lüks segment oluşturuyor.

Orta ve üst segment konut segmentinde 2025 yılında büyük bir düşüş yaşanacak mı?

Çoğu görüş, 2025 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyatlarının artacağı konusunda hemfikir. Lüks ve lüks segmentler bile artmaya devam edecek, çünkü şu anki durum "zirve" değil.

OneHousing uzmanları, son zamanlarda birçok yerleşim yerinin nispeten yüksek ayarlama seviyelerine sahip yeni arsa fiyat listeleri uyguladığını belirtti. Bu durum, işletmeler için daha yüksek girdi maliyetlerine ve dolayısıyla daha yüksek üretime yol açacak.

Çoğu görüş, 2025 yılında Hanoi ve Ho Chi Minh şehrinde daire fiyatlarının artacağı konusunda hemfikir. (Fotoğraf: ST)

Bu görüşe katılan emlak uzmanı Bay Tran Trung Tuan, şunları söyledi: Hanoi ve Ho Chi Minh City'nin yeni arsa fiyat listelerini açıkladığı ve 3-8 kat artışlarla bu iki şehirdeki dairelerin fiyatları, segmente bakılmaksızın artacak. Ayrıca, maliyet ve malzeme fiyatlarının son aylarda artış eğiliminde olduğunu da belirtelim. Bu nedenle Bay Tuan, daire fiyatlarının düşmesini beklemenin imkansız olduğunu söyledi.

Ancak orta-üst segment konut segmentinin 2025 yılında büyük bir aşağı yönlü düzeltme yaşayacağı yönünde görüşler hâlâ mevcut.

Bu konuyu daha net bir şekilde ele alan Merkez Ekonomi Yönetimi Araştırmaları Enstitüsü eski Müdür Yardımcısı Doçent Dr. Tran Kim Chung ise şu analizi yaptı: Birincisi, 2024 yılında pazar bu segmentte çok fazla arttı.

İkincisi, bu kesimin özneleri ihtiyaçlarında, davranışlarında ve bakış açılarında büyük ayarlamalar yapıyorlar.

Doçent Dr. Tran Kim Chung, "Özellikle, 2025 yılında endüstriyel gayrimenkul piyasasının iyi bir büyüme göstereceği öngörüldüğünden, kaynaklar endüstriyel gayrimenkul sektörüne yönlendirilecek. Diğer konut ve arsa sektörlerinde büyük dalgalanmalar yaşanmayacak," dedi.

Kaynak: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html