Tayland: Konut piyasası için yeni zorluklar.

Yaşlanan nüfus, Tayland'ın konut piyasasında önemli değişikliklere yol açıyor. Gelir artışı, mülk sahipliğinin yükselen maliyetinin gerisinde kaldığı için, birçok hane için konut edinebilirlik azalıyor. Bu bağlamda, uzun vadeli kiralık konut modellerinin geliştirilmesi ve uygun piyasa düzenleme politikalarının uygulanması, finansal baskıyı hafifletmek ve gayrimenkul piyasasında istikrarı korumak için gerekli bir yaklaşım olarak görülüyor.

Nüfusun yaşlanması konut ihtiyaçlarını değiştiriyor.

Tayland, hızla yaşlanan bir nüfus dönemine giriyor. 2023 yılında ülke resmen yaşlanan bir toplum haline geldi ve demografik tahminlere göre Tayland'ın nüfusu 2033 civarında zirveye ulaştıktan sonra düşüşe geçebilir.

Demografik yapıdaki değişiklikler konut piyasasını doğrudan etkiliyor. Uzun yıllar boyunca Tayland'da ev sahibi olma talebi, nüfus artışı, orta sınıfın genişlemesi ve gayrimenkul yoluyla servet biriktirme eğilimi tarafından yönlendiriliyordu. Ancak bu etkenler artık giderek zayıflıyor.

Çalışma çağındaki insanların ev satın alabilecek mali imkanlara sahip olma oranı azalırken, hane halkı büyüklükleri küçülüyor. Tek kişilik hane halklarının ve küçük hane halklarının artan eğilimi, geleneksel konutlara olan talebi önemli ölçüde değiştiriyor.

Yaşlanan nüfus, Tayland konut piyasasında önemli değişikliklere yol açıyor.
Fotoğraf: AFP

Ayrıca, Tayland'daki konut kredilerinin büyük çoğunluğu bireysel olarak finanse edilmektedir. Aile yapılarındaki değişimlerle birlikte, geniş aile ağlarından destek alma olanağı azalmakta ve bu da konut alıcıları üzerindeki finansal baskıyı artırmaktadır.

Yapılan çalışmalar, yaşlanan nüfusun etkisiyle Tayland'da konut talebinin yıllık %0,6 ila %1,3 oranında azalabileceğini gösteriyor. Bu durum, gayrimenkul piyasasının geleceğini doğrudan etkileyen uzun vadeli bir trend olarak değerlendiriliyor.

Bu arada, insanların gelir artışı konut maliyetleriyle aynı hızda ilerlemedi. Bazı analitik modeller, önceki ev sahipliği seviyelerini korumak için insanların gelirlerinin yılda ortalama yaklaşık %4,7 oranında artması gerektiğini öne sürüyor. Ancak Tayland'da reel ücret artış oranı uzun yıllardır nispeten düşük ve farklı iş grupları arasında dengesiz kalmıştır.

Dolayısıyla ev fiyatları ile gelir arasındaki uçurum giderek genişliyor. Birçok hane için, özellikle düşük gelirli olanlar için, ev sahibi olmak eskiden olduğu gibi ekonomik güvenlik aracı olmaktan ziyade uzun vadeli bir mali yük haline geliyor.

Ekonomik erişilebilirlik baskısı ve kentsel mekânsal değişimler

Demografik ve gelir değişimleri, Tayland'ın konut piyasasında dengesiz uyarlamalara yol açıyor. Konut talebi giderek iyi altyapıya ve yüksek istihdam olanaklarına sahip büyük kentsel alanlarda yoğunlaşıyor. Bu arada, düşük gelirli birçok hane halkı, bağlantı olanaklarının daha az elverişli olduğu ve fiyat artışı beklentilerinin daha düşük olduğu banliyö bölgelerine taşınmak zorunda kalıyor.

Uzmanlara göre, nüfusun yaşlanma eğilimi genellikle daha az cazip bölgelerde konut arz fazlasına yol açarken, aynı zamanda düşük nüfus artış oranına sahip bölgelerde gayrimenkul değerlerini düşürüyor. Bu da gayrimenkulün artık birçok hane için istikrarlı bir varlık biriktirme kanalı olma rolünü koruyamadığı anlamına geliyor.

Konut maliyetleri üzerindeki baskılar da önemli ölçüde artıyor. Tayland'daki hane halklarının büyük bir kısmı artık gelirlerinin %36 ila %60'ını konutla ilgili giderlere harcıyor. Bu durum, özellikle yaşlanan bir ekonomi ve yavaş gelir artışı bağlamında, finansal kırılganlık açısından yüksek riskli bir seviye olarak kabul ediliyor.

Dünya Bankası, aşırı yüksek konut maliyetlerinin hane halkı tasarruflarını baltalayabileceğini ve bunun da ekonominin uzun vadeli şoklara karşı direncini etkileyebileceğini belirtmiştir.

Tayland'da, diğer birçok Asya ülkesinde olduğu gibi, ev sahipliği yaşam istikrarı ve sosyal statü kavramıyla derinden bağlantılıdır. Öte yandan, kiralama genellikle geçici veya daha az cazip bir çözüm olarak görülmektedir. Ancak, piyasa gerçekleri birçok hane halkını bu düşünceyi yeniden gözden geçirmeye zorlamaktadır.

Uzmanlar, Tayland'ın özellikle kentsel merkezlerin dışındaki bölgelerde yüksek istikrara sahip uzun vadeli kiralık konut sisteminin geliştirilmesini teşvik etmesi gerektiğini öne sürüyor. Bu model, ev sahibi olma piyasasına erişmekte zorluk çeken nüfus grupları için daha uygun olabilir.

Kiralık konut piyasasının sürdürülebilir bir seçenek haline gelmesi için, istikrarlı uzun vadeli sözleşmeler, öngörülebilir fiyatlar ve kiracı haklarını koruyacak mekanizmalar da dahil olmak üzere daha organize bir yapıya ihtiyacı var. Bunun, düşük gelirli hane halkları ve yaşlılar üzerindeki mali yükü hafifletmeye yardımcı olması bekleniyor.

Yabancı yatırımların piyasa dengesindeki rolü.

Araştırmacılar, yerel çözümlerin yanı sıra, doğru şekilde yönetilmesi halinde yabancı yatırımların da Tayland konut piyasasının yeniden dengelenmesinde destekleyici bir rol oynayabileceğini öne sürüyor.

Şu anda yabancı yatırımcıların talebi öncelikle büyük şehir merkezlerindeki apartman dairelerine odaklanmış durumda. Tayland Gayrimenkul Bilgi Merkezi'nden alınan veriler, yabancı gayrimenkul alımlarının bazı yüksek talep gören bölgelerde konut fiyatlarının yükselmesine katkıda bulunduğunu gösteriyor.

Uzmanlara göre, doğru şekilde kontrol edildiği takdirde, yabancı sermaye girişleri lüks segmentlerdeki arzı absorbe etmeye ve kentsel gayrimenkul piyasasında ekonomik aktiviteyi sürdürmeye yardımcı olabilir. Bu arada, yerel politikalar düşük talep olan bölgelerde uzun vadeli kiralık konut geliştirilmesine odaklanabilir.

Ancak bu yaklaşım önemli riskler de taşımaktadır. Birçok çalışma, Tayland'da apartman dairelerinin kısa süreli kiralık konutlara dönüştürülmesinde artan bir eğilim olduğunu, bunun da kentsel yönetime baskı uyguladığını ve konut piyasasını istikrarsızlaştırdığını göstermektedir.

Ayrıca, yabancı yatırımcılardan gelen talep, merkezi bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarını yukarı çekmeye devam ederek, yerli sakinler için konutlara erişimi daha da kolaylaştırabilir.

Uzmanlar ayrıca, sermayenin büyük şehirlere akmasıyla birlikte mekânsal eşitsizliğin artma riskine karşı uyarıda bulunurken, birçok banliyö bölgesinin ise arz fazlası ve düşen emlak değerleriyle karşı karşıya olduğunu belirtiyor.

Bu bağlamda, araştırmacılar Tayland'ın konut politikasının daha kapsamlı olması gerektiğini, talep tarafında düzenlemeler, arz tarafında yeniden yapılandırma ve yatırım akışlarının uygun şekilde kontrol edilmesini birleştirmesi gerektiğini öne sürüyor.

Bu doğrultuda, dezavantajlı gruplar için ev sahipliğinden uzun vadeli kiralamaya geçişin desteklenmesi, temel politika önceliklerinden biri olarak değerlendirilmelidir. Aynı zamanda, yabancı yatırım yönetimi mekanizmaları, yalnızca kısa vadeli büyümeyi teşvik etmeye odaklanmak yerine, piyasayı istikrara kavuşturmayı hedeflemelidir.

Uzun vadede, yaşlanan nüfusun Tayland gayrimenkul piyasasında önemli değişikliklere yol açmaya devam edeceği öngörülüyor. Bu durum, uygun fiyatlılığı sağlamak, sosyal istikrarı korumak ve demografik geçişten kaynaklanan finansal riskleri azaltmak için daha esnek ve uyarlanabilir konut politikalarını gerektiriyor.

Kaynak: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html