Piyasadan alınan dersler
Son zamanlarda gayrimenkul, zaman içinde değer kazanma potansiyeli nedeniyle her zaman cazip bir yatırım kanalı olarak kabul edilmiştir. Özellikle 2020-2022 döneminde, Covid-19 pandemisinin etkisine rağmen, düşük faiz oranları, bol sermaye ve sürekli ortaya çıkan planlama bilgileri sayesinde yatırım dalgası güçlü kalmış ve çeşitli bölgelerde birçok "arazi çılgınlığı" yaratmıştır. Birçok yatırımcı, birkaç ay içinde ilk yatırımlarının 2-3 katı kar elde etmeyi umarak "spekülatif" bir zihniyetle piyasaya girmiş ve bu da birçok bölgede arazi fiyatlarının altyapı geliştirme ve insanların gelir artış hızından çok daha hızlı artmasına neden olmuştur.
Ancak 2023 yılının başından itibaren, daha sıkı kredi kontrolleri ve yükselen faiz oranlarıyla birlikte, hızlı fiyat artışları beklentisine dayalı yatırım modellerinin sınırlılıkları belirgin hale geldi. Büyük miktarda borç sermayesi kullanan birçok yatırımcı borçlarını geri ödeme baskısıyla karşı karşıya kalırken, işlem hacmindeki azalma nedeniyle varlık transferi zorlaştı.
Gerçekte, tüm gayrimenkullerin sürdürülebilir fiyat artışı potansiyeli yoktur. Söylentiler veya kısa vadeli beklentilerle şişirilmiş gayrimenkuller, piyasa düzeltme yaptığında genellikle hızla likidite kaybeder. Öte yandan, eksiksiz yasal belgelere sahip, iyi gelişmiş altyapıya sahip, kentleşmeyle bağlantılı ve gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan projeler cazibesini korur. Yükselen bir piyasada yatırım için aşırı borçlanmak, hızlı satıldığında yüksek karlar sağlayabilir, ancak piyasa tersine döndüğünde önemli riskler de taşır. Birçok yatırımcı, faiz ödemelerinin baskısı nedeniyle zararına satmak veya planladıkları sürenin ötesine uzanmak zorunda kalmıştır.
Özellikle yasal faktörlere daha fazla önem verilir çünkü şeffaflıktan yoksun ürünler her zaman birçok risk taşır. Düzenleyici kurumlar denetimleri yoğunlaştırdığında, bu ürünler genellikle likiditelerini en hızlı şekilde kaybeder ve yatırımcıları yatırım yapmadan önce pazarın emme kapasitesini, nüfus büyüklüğünü, ekonomik büyüme oranını ve bölgedeki gerçek talebi dikkatlice değerlendirmeye zorlar.
Nakit akışı, içsel değere doğru kayıyor.
2025 yılından itibaren, arazi kanunu, konut kanunu ve gayrimenkul işletme kanununda yapılan değişikliklerle birlikte yeni bir yasal çerçeve sayesinde gayrimenkul piyasasının gelişmesi bekleniyor; bu değişiklikler engelleri ortadan kaldırarak şeffaflığı artıracak. Eş zamanlı olarak, hükümet idari prosedür reformlarını hızlandırıyor, yasal gereklilikleri karşılayan projeleri işleme alıyor, kamu yatırımlarını teşvik ediyor ve önemli ulaşım altyapısını geliştiriyor. Genişleyen çevre yolları, otoyollar, havaalanları ve şehir içi demiryolları ağı, gayrimenkul piyasasında sürdürülebilir uzun vadeli büyüme için ivme yaratıyor.
Hanoi'de , 100 yıllık vizyona sahip Hanoi Başkent Ana Planı'nın uygulanması, çok kutuplu, çok merkezli bir kentsel modele yönelik bir kalkınma yönelimini ortaya çıkarmış, nüfusun yeniden dağıtılması, yeni büyüme merkezlerinin oluşturulması, şehir merkezindeki baskının azaltılması ve gayrimenkul piyasasında daha fazla gelişme alanı yaratılması için önemli bir temel oluşturmuştur. Ho Chi Minh Şehri de 2026-2030 dönemi için Konut Geliştirme Programını tamamlamış ve 2040 yılına kadar binlerce hektarlık araziyi özellikle sosyal konut olmak üzere konut geliştirme için tahsis etme vizyonunu benimsemiştir. Benzer şekilde, iki kademeli yerel yönetim modelini uyguladıktan sonra birçok başka yerleşim yeri de, gerçek kentsel gelişim ihtiyaçlarını karşılamak için konut planlama projelerini hızla gözden geçirmiş, iyileştirmiş ve hızlandırmıştır… Bu durum, yatırımcıların zihniyetinde de bir değişikliğe yol açmış ve kira potansiyeli, doluluk oranı, nüfus artış oranı, altyapı kalitesi, olanaklar ve uzun vadeli likidite gibi kriterlere öncelik verilmesine neden olmuştur.
Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği Başkan Yardımcısı Tran Van Binh'e göre: “İyi bir gayrimenkul varlığı sadece zaman içinde değer kazanmakla kalmaz, aynı zamanda işletme, ticari faaliyetler veya kiralama yoluyla istikrarlı bir nakit akışı da sağlar. Yatırım eğilimleri de kısa vadeli arazi fiyat artışlarının peşinden koşmak yerine, net planlamaya, eş zamanlı olarak geliştirilmiş altyapıya ve uzun vadeli yaşam için işletmeleri, çalışanları ve sakinleri çekme yeteneğine sahip bölgelere doğru kaymaktadır.”
Aynı görüşü paylaşan Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Tran Xuan Luong, istikrarlı ekonomik büyüme, hızlı kentleşme, çok yüksek konut talebi ve altyapıya yapılan güçlü yatırımların devam etmesi gibi birçok destekleyici faktör sayesinde piyasanın önümüzdeki dönemdeki beklentilerinin olumlu kalacağına inanıyor. Özellikle, gerçek ihtiyaçlara hizmet eden konut segmenti, sosyal konutlar, uygun fiyatlı ticari konutlar, endüstriyel gayrimenkuller, lojistik ve temel altyapı sistemlerine bağlı projelerin parlak noktalar olmaya devam edeceği öngörülüyor.
Dr. Tran Xuan Luong, yeni gelişim trendleri ışığında, dijital dönüşümün, arazi veri tabanlarının oluşturulmasının ve şeffaf planlama bilgilerinin spekülasyonu dizginlemeye ve şeffaf bir yatırım ortamı yaratmaya katkıda bulunacağına inanmaktadır. Yatırımcılar, riskleri azaltmak ve sürdürülebilir verimliliği hedeflemek için giderek daha fazla gerçek değere dayalı yatırım stratejilerine öncelik veriyor, yasal statüsü net, kapsamlı planlamaya sahip, saygın geliştiriciler tarafından inşa edilmiş ve uzun vadeli işletme potansiyeli olan projeleri tercih ediyorlar.
Açıkça görüldüğü üzere, piyasa dalgalanmalarının ardından gayrimenkul, gerçek ihtiyaçlara ve ekonomik kalkınmaya bağlı bir varlık sınıfı olarak yavaş yavaş gerçek doğasına geri dönüyor. Spekülatif yatırımdan uzun vadeli yatırıma geçiş, yalnızca sermaye akışlarının kalitesini iyileştirmekle kalmıyor, aynı zamanda yeni aşamada daha istikrarlı, şeffaf ve sürdürülebilir bir piyasa gelişimi için de temel oluşturuyor.
Kaynak: https://hanoimoi.vn/thi-truong-bat-dong-san-tu-ky-vong-gia-tang-cao-den-dau-tu-ben-vung-1210680.html
![[Hafta Sonu Podcasti] Tarih Boyunca ABD Dolarının Gücü](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/05/1783267584546_chatgpt-image-22_28_12-5-thg-7-2026.png)
