Ho Chi Minh Şehri'nin 'değişimlere' yanıt vermesi gerekiyor

Ho Chi Minh Şehri, bölgedeki gayrimenkul projesi yatırımcılarının, projelerinde yer alan arsaları bölüp kendi evlerini inşa etmeleri için kuruluşlara ve bireylere satmalarına izin verilmemesini resmen talep etti. Birçok görüş, Ho Chi Minh Şehri'nin olası "dönüşümleri" önlemek için bir plana ihtiyacı olduğunu söylüyor.

1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek olan Gayrimenkul Ticareti Kanunu, kentsel alanlardaki arsaların bölünerek satılmasına izin vermiyor.

Saha heyeti, Ho Chi Minh Şehri, Binh Chanh bölgesindeki devlet arazilerinin yönetimini denetliyor. (Fotoğraf: Thanh Dao).

Son zamanlarda, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nu yürürlüğe koymak amacıyla Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, gayrimenkul projesi yatırımcılarının ve konut inşaatı yatırım projelerinin, teknik altyapı ile birlikte arazi kullanım haklarını, bölgede kendi evlerini inşa etmek isteyen kuruluşlara ve bireylere devredebilecekleri alanların belirlenmesine ilişkin düzenlemeler hakkında 83/2024 sayılı Kararı yayınladı.

Bu kararla Ho Chi Minh Şehri, son zamanlardaki bu sıkıntılı durumla başa çıkmak için arazi bölünmesi ve satışına getirilen yasağı resmen yürürlüğe koydu. Özellikle, bölgedeki gayrimenkul projesi yatırımcılarının, proje kapsamındaki satılık arazileri, kendi evlerini inşa etmeleri için kurum ve kişilere böldürmelerine izin verilmiyor. Bu düzenlemeye göre, mahalle ve ilçelerin yanı sıra, Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi ve Nha Be dahil olmak üzere 5 çevre ilçedeki arazilerin bölünüp satılmasına izin verilmiyor.

Bu arada şehir sadece arazi paylaşımını düzenliyor ve şartları sağlayan araziye sahip hanelerin ve bireylerin arazi paylaşımı için değerlendirilmesine olanak sağlıyor.

Arazi bölünmesini ve satışını önleyin

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 83/2024 sayılı Kararı'nın içeriğiyle ilgili olarak, Vietnam Anavatan Cephesi Merkez Komitesi Üyesi ve Ho Chi Minh Şehri Barosu Başkan Yardımcısı Avukat Nguyen Van Hau, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin yeni kararının şehrin gayrimenkul piyasası üzerinde büyük bir etkisi olacak; gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren kuruluşların ticari faaliyetlerine doğrudan etkileri olacak ve son dönemde arazilerin gelişigüzel bölünmesi ve satışı gerçekleşecek.

İmar barışı ve arsa satışının yasaklanması, birçok kentin gayrimenkul piyasasındaki 'düzensiz planlama' ve 'fiyat enflasyonu' sorununu çözmesine yardımcı olacak. (Fotoğraf: Dai Doan Ket)

Avukat Hau, 83/2024 sayılı Kararın yayımlanmasının ardından halk, iş dünyası ve gayrimenkul şirketlerinden farklı görüşlerin çıkmasının kaçınılmaz olacağını öngördü.

2023 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nun 31. maddesinin 6. fıkrasına göre, gayrimenkul projelerinde teknik altyapılı arsaların kullanım hakkının kişilere kendi konutlarını inşa etmeleri amacıyla devredilebilmesinin şartlarından biri de şudur: " Özel, I. tip, II. tip ve III. tip kentsel alanların mahalle, ilçe, şehir sınırları içinde bulunmayan; Tapu Kanunu hükümlerine göre konut inşaat projelerine yatırım yapmak amacıyla kullanım hakkı ihalesine konu olmayan arsa. Geri kalan alanlar için İl Halk Komitesi, proje yatırımcılarının kişilere kendi konutlarını inşa etmeleri amacıyla teknik altyapılı arsa kullanım hakkını devredebilecekleri alanları yerel koşullara göre belirler ."

Avukat Nguyen Van Hau, Ho Chi Minh şehrinin yeni kararının şehrin emlak piyasası üzerinde büyük bir etki yaratacağını öngörüyor.

Avukat Nguyen Van Hau, Ho Chi Minh Şehri'nin Gayrimenkul Ticareti Kanunu hükümlerini belirlediğini kabul etmiştir. Yukarıdaki bilgiler, özellikle 83/2024 sayılı Karar'ın 2. maddesine dayanmaktadır. Özellikle Ho Chi Minh Şehri genelindeki gayrimenkul projeleri ve konut inşaatı yatırım projelerinin yatırımcıları, Gayrimenkul projelerinde veya konut inşaatı yatırım projelerinde teknik altyapıya sahip arazi kullanım haklarının, konut inşa eden kuruluş veya kişilere devredilmesi mümkün değildir.

Şehir içi belediye, belde ve ilçelerde arsa kullanan gayrimenkul projeleri, yeniden iskân amaçlı konut inşaat yatırım projeleri yatırımcıları hariç olmak üzere, mevzuata uygun koşulları sağlamak kaydıyla, gayrimenkul projeleri, yeniden iskân amaçlı konut inşaat yatırım projelerinde teknik altyapıya sahip arsa kullanım hakkını, kendi konutlarını inşa etmeleri amacıyla gerçek kişilere devredebilirler.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun içeriğini 83/2024 sayılı Karar ile karşılaştıran Avukat Nguyen Van Hau şunları söyledi: Ho Chi Minh Kenti Halk Komitesi'nin bu kararı, proje yatırımcılarının teknik altyapıyla birlikte arazi kullanım haklarını kendi evlerini inşa etmeleri için bireylere devretmelerine izin verilen alanlara ilişkin Kanun hükümlerini önemli ölçüde daralttı.

"Ancak bu durum yasadışı olarak kabul edilmiyor çünkü Avukat Hau, "Gayrimenkul Ticareti Yasası, Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, proje yatırımcılarının, yerel koşullara göre kendi evlerini inşa etmeleri için teknik altyapıyla birlikte arazi kullanım haklarını bireylere devredebilecekleri alanlara karar verme yetkisi verdi" dedi .

Genel olarak, HCMC Halk Komitesi'nin son düzenlemeleri, ülkenin "lokomotifinin", planlamayı bozan gelişigüzel arazi bölünmesi ve satışı durumuyla ilgili birçok sorunu çözmesine yardımcı olacaktır . Aynı zamanda, İnsanların izinsiz ve keyfi olarak inşaat yapmalarının önüne geçmekle kalmayıp, aynı zamanda ev alıcıları için yasal riskleri azaltmaya da yardımcı olacak ve bölgedeki gayrimenkul projesi yatırımcılarının ürünlerinin kalitesini eş zamanlı olarak iyileştirmelerini gerektirecektir . 83/2024 sayılı Karar ayrıca, şehrin inşa ettiği "2021-2030 döneminde ilçelerin ilçelere (veya Ho Chi Minh Şehri'ne bağlı şehirlere) dönüştürülmesi için yatırım - inşaat" projesiyle de uyumludur ; özellikle 2030 yılına kadar ilçeler, Ho Chi Minh Şehri'ne bağlı şehirler olma yolunda kentsel hedeflere yönelik altyapı inşaatına yatırım yapmaya odaklanacaktır.

'Varyantlarla' başa çıkmak

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 83/2024 sayılı Kararı yayımlanır yayımlanmaz, Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği, Şehir Halk Komitesi'ne bir dilekçe göndererek çok sayıda endişeyi dile getirdi.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Le Hoang Chau, 1 Kasım sabahı Dai Doan Ket Gazetesi muhabirlerine yaptığı açıklamada, birliğin Ho Chi Minh Şehri Vietnam Anavatan Cephesi Komitesi'ne, Ho Chi Minh Şehri'ndeki 5 ilçedeki kasabalar hariç olmak üzere, gayrimenkul ve konut projesi yatırımcılarının, komünlerde konut inşa etmek için teknik altyapıyla birlikte arazi kullanım haklarını bireylere devredebilecekleri alanları belirleme önerisiyle ilgili bir belge gönderdiğini söyledi.

Le Hoang Chau'ya göre, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Yasası ve 2023 tarihli Konut Yasası'nda Ho Chi Minh Şehri özel kentsel alan olarak kabul ediliyor ve bu nedenle yalnızca özel kentsel alanların semtlerinde, ilçelerinde ve şehirlerinde (16 ilçe ve Thu Duc Şehri dahil) yatırımcıların, teknik altyapıya sahip arazi kullanım haklarını bireylere kendi evlerini inşa etmeleri için devretmelerine izin verilmiyor.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Derneği, daha önce Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, İnşaat Dairesi ve Ho Chi Minh Şehri Anavatan Cephesi Komitesi'ne, Ho Chi Minh Şehri'nin 5 ilçesindeki komünlerde arazi bölünmesi ve satışının hala izin verilmesini öneren bir belge göndermişti. Çünkü 5 ilçede arazi bölünmesi ve satışı yasaklanırsa, bu durum Emlak İşleri Kanunu ve Konut Kanunu hükümlerine aykırıdır.

Dernek, bu nedenle Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne, şehrin 5 ilçesindeki kasabalar hariç olmak üzere, komünlerde kendi evlerini inşa etmek isteyen kişilere teknik altyapıyla birlikte arazi kullanım haklarını devredebilecekleri alanların belirlenmesine ilişkin ayrıntılı düzenlemeler sağlamasını önerdi.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'nin 83/2024 sayılı Kararı'nın "sonraki" etkisine ilişkin olarak, Vietnam Anavatan Cephesi Merkez Komitesi Üyesi ve Ho Chi Minh Şehri Barosu Başkan Yardımcısı Avukat Nguyen Van Hau, bu Karar'ın uygulanmasının Ho Chi Minh Şehri'ndeki arazi arzını daha da daraltabileceğini ve halkın ihtiyaçlarını karşılayamayacağını belirtti. Bu nedenle, daha önce parsellenmiş arazilerin fiyatının yakın gelecekte keskin bir şekilde artma ve mali yetersizlik nedeniyle alıcı sayısını sınırlama olasılığı bulunmaktadır.

Aynı görüşü paylaşan Thu Duc Şehri'ndeki bir emlak komisyonculuğu şirketinin müdürü Mühendis Tran Van Phuong şunları söyledi: Düzenleme, arazilerin satılık parsellere bölünmesini yasaklıyorsa, Ho Chi Minh Şehri yatırımcıların, kuruluşların ve bireylerin arazileri ayırmak için "yasayı aşma" olasılığına hazırlıklı olmalıdır. Özellikle, arazi bölünmesine ilişkin yeni düzenlemenin kapsamı, koşulları karşılamaları halinde arazisi olan hanelerin ve bireylerin arazi bölünmesi için değerlendirilmesine hâlâ izin veriyor. "Dönüştürülmesine" izin verilirse, arazilerin satılık parsellere bölünmesi sorunu daha karmaşık ve olumsuz bir yöne doğru ilerleyecek ve genel olarak emlak piyasasını etkileyecektir.

Ho Chi Minh Şehri, Nha Be Bölgesi'nin 7. Bölgesi'nin yanında yer aldığı için şu anda çok hızlı bir kentleşme oranına sahiptir.

Kentleşme açısından, Bhomes LLC Direktörü Mimar Nguyen Van Bieu, yeni düzenlemenin mahalle ve semtlere ek olarak, Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi ve Nha Be dahil olmak üzere 5 banliyö bölgesindeki arazilerin de parsellere bölünmesine veya satılmasına izin vermediğini belirtti. Mimar Nguyen Van Bieu, "Son yıllarda, banliyö bölgesi olarak "etiketlenmelerine" rağmen, Binh Chanh (özellikle Trung Son bölgesi) ve Nha Be (Phuoc Kien bölgesi) gibi bazı yerlerin kentleşme hızının hızla arttığını hepimiz biliyoruz. Modern kentsel altyapı, birçok yerde bazı merkez ilçelerden daha hızlı bir altyapı inşaat hızı ve nüfus yoğunluğuna sahip," diye analiz etti.

Dai Doan Ket Gazetesi muhabirleriyle yapılan paylaşımda, bazı işletme ve kişilerin temsilcileri, küçük gayrimenkul işletmelerinin halktan tarım arazileri satın alıp, yasadışı olarak satmak üzere "proje" hazırlaması gibi bir durum söz konusu olmasa da, arsa satışı için parsel parsel ayrılan projelerin, altyapı inşa edilmeden, askıya alınan projeler de dahil olmak üzere dokunulmadan bırakılmasının, eğer bir çözüm bulunmazsa, "lokomotif" kentin emlak piyasasının, köklü sorunlar çözülmeden, "tabakayı kaçırıp terk etme" durumunda kalmasına yol açacağından endişe duyuyor.

Kaynak: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html