WeWork - 57 milyar dolardan iflasın eşiğine

2010 yılında yeni bir çalışma kültürü yaratma hedefiyle kurulan WeWork, sadece 9 yıl içinde büyük bir patlama yaşadı ve pandemi sonrası toparlanamadı.

2018'in sonuna on gün kala, WeWork'ün 60 milyon dolarlık Gulfstream jeti New York'tan Hawaii'ye havalandı. Uçakta kurucu ortak Adam Neumann ve 20 milyar dolarlık bir sır vardı. Bu, SoftBank CEO'su Masayoshi Son'un yatırımını 10 milyar dolara çıkaracağı ve Neumann hariç tüm yatırımcıların hisselerinin çoğunu 10 milyar dolara satın alacağı Project Fortitude'du.

Plan, WeWork'un nesiller boyunca Neumann ailesinin kontrolünde kalmasını ve giderek daha iddialı bir vizyona sahip, zengin bir yatırımcının desteğini almasını sağladı. Ancak bir yıl içinde Gulfstream satışa çıkarıldı, Neumann görevden alındı ve WeWork'un değeri yedi kat düştü.

Covid-19 salgını ve ardından işletmesini kurtarma girişiminin başarısız olmasının ardından, WeWork milyarlarca dolar borca girdi ve tahvil faiz ödemelerini geciktirdi. Girişim sermayesi dünyasının gözdesi olan bu girişimin Kasım ayı başlarında WSJ , iflas başvurusunda bulunmaya hazırlandığını bildirdi. Peki WeWork'a ne oldu?

' Dünyayı değiştirme' hayali

Adam Neumann ve Miguel McKelvey, 2010 yılında Green Desk adlı girişimlerinin satışından elde ettikleri geliri kullanarak WeWork'u kurdular. Vizyonları, serbest çalışanları ve evden çalışanları çekebilecek bir "fiziksel sosyal ağ" yaratmaktı.

WeWork'ün iş modeli, ofis binalarını (veya bağımsız katları) uzun vadeli kiralamak ve ardından bunları kiraya vermek üzere yenilemektir. Sadece esnek ve kısa süreli koltuklar sağlamakla kalmayıp, lüks ve modern alanlar, topluluk etkileşimi, eğlence ve yemek için uygun hizmetlerle müşterileri çekmeyi planlıyorlar.

Hayatın bütün gün bilgisayar ekranına bakmaktan daha ilginç olup olamayacağını merak eden gençler için WeWork, bira, pinpon masası ve meditasyon odaları sunuyor. Neumann, her yerde yeni bir çalışma kültürü ve daha fazlasını yaratmaktan bahsediyor. "Dünyayı değiştirmek için buradayız. Bundan daha fazla önemsediğim hiçbir şey yok," demişti bir keresinde.

Adam Neumann, 12 Nisan 2018'de Çin'in Şanghay kentinde. Fotoğraf: Reuters — Adam Neumann, 12 Nisan 2018'de Çin'in Şanghay kentinde. Fotoğraf: *Reuters*

Teoride, mekan kiralama ve hizmetleri işletme maliyetlerinin kiracılardan alınan kiralardan daha düşük olması bekleniyordu ve bu da WeWork'ün kâr elde etmesine yardımcı olacaktı. İlk yıllarda "para harcaması" gereken çoğu girişim gibi, Neumann da yeni modelin avantajlarını ve The Guardian'ın daha sonra abartılı olduğunu söylediği 2.000 milyar dolarlık bir ortak çalışma pazarının sermaye çekme olasılığını analiz etti.

SoftBank CEO'su Masayoshi Son'un WeWork'e yatırım yapmaya karar vermesinin sadece 28 dakika sürdüğünü hep söylerdi. SoftBank ve Vision Fund, 2017 yılında 20 milyar dolar değerlemeyle bu girişime 4,4 milyar dolar yatırım yaptı. SoftBank, 2018 yılına gelindiğinde 4,25 milyar dolar daha yatırım yapma sözü vererek WeWork'ü dünyanın en büyük unicorn'larından (1 milyar dolar veya daha fazla değerlemeye sahip girişimler) biri haline getirdi.

Değerleme 'balonu' patladı

Sorular çoktan ortaya çıkmaya başlamıştı. 2017'de Wall Street Journal, esasen ofis alanı kiralayan 20 milyar dolarlık bir girişime şüpheyle yaklaşmıştı. Özel bir fonlama turunda aldığı 47 milyar dolarlık değerlemeden veya Morgan Stanley'in yaptığı "devasa" 100 milyar dolarlık tahminden bahsetmiyorum bile.

Bu ihtişam uzun sürmedi. 2018'de WeWork, tahvil piyasalarından yüz milyonlarca dolar borç almak için başvurduğunda, mali durumu hakkında daha fazla bilgi vermek zorunda kaldı. Belgeler, WeWork'ün 2017'de yaklaşık 886 milyon dolarlık gelire rağmen 883 milyon dolar zarar ettiğini gösteriyordu. Financial Times'ın sızdırdığı bir habere göre, şirket ertesi yıl yaklaşık 1,8 milyar dolarlık gelire karşılık 1,9 milyar dolar zarar etti.

2019 yılına gelindiğinde WeWork, JPMorgan Chase'i geride bırakarak New York'taki en büyük ticari kiracı haline gelmiş ve Londra'da İngiliz hükümeti dışında en fazla metrekarelik alanı kontrol ediyordu. Ancak yatırımcılar, şirketin zayıf mali temellerini sorguladı. Ekim ayında şirket, yatırımcılar hisselerini satın almakta isteksiz davranınca halka arz planlarını geri çekti. Bankalar da WeWork'e kredi verme konusunda isteksizdi.

Tüm bunlar olurken Neumann, Neumann'dı. Özel uçak yolculuklarının sınır ötesi esrar sevkiyatlarını da içerdiği iddia ediliyordu. Eşi, rahatsız hissederse çalışanları işten çıkarabiliyordu ve şirket, işten çıkarma toplantılarından birini müzik performansıyla sonlandırıyordu.

WeWork'ün değerlemesi, Ocak 2019'daki 47 milyar dolarlık zirveden, aynı yılın ilerleyen zamanlarında Japon SoftBank tarafından satın alındığında 7 milyar dolara düştü. Şirket binlerce çalışanı işten çıkardı. Neumann istifa etti ve SoftBank'a hisse satışı ve nakit ödemelerden 700 milyon dolardan fazla para aldı.

WeWork değerlemesindeki 2013-2020 dalgalanmaları, 2019'da zirveye ulaşmış ve finans kuruluşlarının tahminleri 8 ila 104 milyar dolar arasında değişmiştir. Grafik: FT

2019 Bloomberg analizine göre, WeWork'u girişim sermayedarlarının gözdesi olmaktan çıkarıp dışlanmış bir şirkete dönüştüren şey, herhangi bir büyüme ve düşüş modelinde eşi benzeri görülmemiş bir şey ve aynı zamanda yatırımcıların gelecekteki nakit akışları gibi olağan endişelerinin de dışında.

Analiz, WeWork'ün düşüşünün, tıpkı kurucusu Neumann'ın yatırımcıları şirkete onlarca milyar dolar yatırmaya ikna etmesi gibi, ancak soyut terimlerle açıklanabileceğini savunuyor. Neumann'ın, paylaşımlı ofis kiralayan bir şirket değil, dünyaya hükmedebilecek bir girişim vizyonunu satmayı başardığı kabul edilmelidir.

Covid-19 sonrası mücadele

Neumann hanedanlığı devrildikten sonra, Şubat 2020'de Sandeep Mathrani görevi devraldı. Mathrani yönetiminde WeWork, Ekim 2021'de özel amaçlı bir satın alma şirketi (SPAC) ile birleşerek halka açıldı.

Covid-19 salgını, teknoloji sektöründe ekonomik durgunluk ve işten çıkarma korkuları yaratarak ortak çalışma alanlarına olan talebi olumsuz etkiledi. Daha geniş bir bağlamda, ofis kiralama piyasası, çalışanların ofise dönmek konusunda isteksiz olması nedeniyle pandemi sonrasında zorlandı.

Hargreaves Lansdown'da döviz ve piyasalar başkanı Susannah Streeter, WeWork'ün pandemi öncesinde bile büyük kayıplar ve biriken borçlarla zayıflık belirtileri gösterdiğini söyledi. "Ancak Covid krizi, zaten kırılgan olan iş modeline bir bedel ödetti."

Bu olumsuzluklarla karşı karşıya kalan WeWork, bu yılın başlarında mali yapısını toparlamak ve durgunluğa göğüs germek için çaba sarf etti. Mart ayında, SoftBank'ın yanı sıra King Street Capital Management ve Brigade Capital Management gibi birkaç büyük Wall Street kredi kuruluşuyla bir borç yeniden yapılandırma anlaşması imzaladı.

SoftBank, yaklaşık 1,6 milyar dolarlık borcunu WeWork'teki yeni borç ve hisse senedi karışımıyla takas etmeyi kabul etti. Bu işlem, şirketin borcunu 1,5 milyar dolardan fazla azalttı.

Bu anlaşmanın bir parçası olarak WeWork, SoftBank'ın Rajeev Misra fonu One Investment Management'tan da yaklaşık 500 milyon dolarlık yüksek getirili borçlanma aracı yatırımı aldı. Şirket o dönemde, "İşlem kapsamında sağlanan ve taahhüt edilen yeni finansmanın WeWork'un iş planını tam olarak finanse etmesi ve bol miktarda likidite sağlaması bekleniyor" demişti.

Ekim 2019'da Londra, İngiltere'deki bir WeWork şubesi. Fotoğraf: Bloomberg — Ekim 2019'da Londra, İngiltere'deki bir WeWork şubesi. Fotoğraf: *Bloomberg*

Ancak Mayıs ayında, mali bir yeniden yapılandırmayı denetledikten sonra, Bay Mathrani aniden ayrılacağını duyurdu. Ağustos ayına gelindiğinde, WeWork para kaybetmeye devam ettiği ve nakit akışı azaldığı için hayatta kalma kabiliyeti konusunda şüpheler uyandırmaya başlamıştı.

Şirketin menkul kıymet kayıtlarına göre yılın ilk altı ayında 530 milyon dolar harcadığı ve yaklaşık 205 milyon dolar nakit bulundurduğu belirtiliyor. Bu arada, artan borçlanma maliyetleri ve ofis kiralama zorlukları nedeniyle 2,9 milyar dolar uzun vadeli borcu ve 13 milyar dolardan fazla kira borcu bulunuyor.

Yönetim kurulu o dönemde, "zararların giderek artan sayıda üye ayrılışına yol açtığını ve şirketin faaliyetlerini sürdürme yeteneği konusunda ciddi şüpheler bulunduğunu" belirtmişti.

WeWork, likidite ve kârlılığı artırmak için atılacak adımları özetledi; bunlar arasında yeniden yapılandırma ve kira koşullarını yeniden müzakere ederek maliyetleri düşürmek, üye kaybını azaltarak geliri artırmak ve yeni satışları artırmak yer alıyor. Şirket, tahvil, hisse senedi ihraç ederek veya varlık satışı yaparak ek sermaye arayacağını belirtti.

Ayrıca bu ay, yönetim kurulunun üç üyesi, yönetim ve stratejik yönlendirme konusunda yaşanan önemli anlaşmazlıklar nedeniyle istifa etti. Finansal yeniden yapılandırma konusunda uzman dört yeni yönetici, alacaklılarla müzakereci olarak görevlendirildi.

İşler pek iyi görünmüyor. WeWork hisseleri bu yıl şimdiye kadar %96 değer kaybetti. Haziran ayı itibarıyla şirketin 39 ülkede 777 şubesi bulunuyordu ve bunların %30'u ABD'deydi. Şirketin, bu yılın ikinci yarısından 2027 sonuna kadar tahmini 10 milyar dolar, 2028'den itibaren ise 15 milyar dolar daha kira ödemesi yapması bekleniyor.

WSJ kaynakları, Kasım ayı başlarında WeWork'un önümüzdeki hafta gibi erken bir tarihte 11. Bölüm iflas başvurusunda bulunabileceğini ve bu sayede şirketin faaliyetlerini ve borçlarını yeniden yapılandırmasının önünün açılabileceğini söyledi. Yasa gereği, yeniden yapılandırma planının iflas mahkemesi ve alacaklılar tarafından onaylanması gerekiyor.

Ancak WeWork'un nasıl dönüşeceği ayrı bir soru. Girişim kendini her zaman "varlık açısından hafif" olarak tanımladı, yani çok fazla fiziksel varlığa sahip değil. Bu, WeWork'u iki açıdan gerçekten çığır açıcı hale getirdi.

Birincisi, satın almak veya inşa etmek yerine kiralayarak, kirayı ödeyecek kadar sermayeleri olduğu sürece ağlarını hızla büyütebilirler. İkincisi, pazarlamanın ötesinde, ister serbest çalışanlar ister ofislerini geleneksel yöntemlerle genişletmeyi göze alamayan hızlı büyüyen şirketler olsun, müşterileri ikna etmek için mekan tasarımının ve çalışma ortamının avantajlarını kullanırlar.

Ancak "varlık azaltmanın" bir dezavantajı da var. New York Üniversitesi'nde finans profesörü olan Aswath Damodaran, WeWork'ün iş modeline başından beri şüpheyle yaklaşıyordu. "İyi zamanlarda binanızı doldurursunuz. Kötü zamanlarda ise giderler ve geriye boş bir bina ve ipotek kalır," dedi.

Phien An ( sentez )

[reklam_2]
Kaynak bağlantısı