Кому подобається різниця в орендній платі за землю?

БАГАТІ, БІДНІ, В'ЯЗНИЦЯ, УСЕ ЧЕРЕЗ ЗЕМЛЮ

У задушливій орендованій кімнаті під сильною спекою перших днів травня пані Нгуєн Тхі Кім Буу (Хамлет 1, комуна Сонг Трау, район Транг Бом, Донгнай ) готує «нові» документи, щоб продовжити подавати скарги на земельну ділянку її родини площею понад 11 000 ^{квадратних} метрів, яку було конфісковано для будівництва індустріального парку Бау Сео (IP) майже два десятиліття тому. У віці 70 років пані Кім Буу є другим поколінням, яке подає позов. Мати пані Кім Буу, пані Ле Тхі Лам, померла 5 років тому, невдовзі після того, як землю родини було примусово конфісковано наприкінці 2018 року. Пані Кім Буу — не єдина родина, яка скаржиться. Близько 50 родин тут, протягом багатьох поколінь, також не згодні з рішенням уряду Донгная конфіскувати землю для передачі інвестору Bau Xeo IP.

12 січня 2004 року голова народного комітету провінції Донгнай підписав рішення 101/QD-CT-UBND про рекультивацію понад 440 гектарів землі в комунах Сонг Трау, Тай Хоа, Дой 61 та Транг Бом Таун та «тимчасову передачу всієї площі рекультивованих земель» компаніям Tin Nghia, Dong Nai Rubber Company та її членам для проведення компенсаційних процедур, очищення ділянки та інвестиційних процедур для будівництва індустріального парку Бау Сео. У лютому 2004 року компанії Tin Nghia та Dong Nai Rubber Company внесли капітал для створення акціонерного товариства Thong Nhat як інвестора індустріального парку Бау Сео.

Звідси й почалася скарга. Родина пані Кім Буу та домогосподарства, чиї землі було повернуто, заявили, що Рішення № 101 голови провінційного народного комітету Донг Най від 2004 року, коли не було рішення прем'єр-міністра про створення індустріального парку Бау Сео, «не відповідає їхнім повноваженням». Їхня земля не знаходилася в межах затверджених меж планування, тому повернення землі для передачі інвестору індустріального парку не мало законних підстав. Тому люди не виконали рішення про повернення та подали скаргу з 2004 року і дотепер. У 2018 році народний комітет району Чанг Бом видав повідомлення про організацію примусового повернення землі. Пані Кім Буу та домогосподарства заявили, що примусове повернення землі народним комітетом району Чанг Бом на основі Рішення № 101 не відповідає закону, тому вони продовжують подавати скарги досі.

«Вони компенсували нам лише 25 000 донгів/м² та 15 мільйонів донгів на переселення, загалом 11 000 м² будинків та садів, вони компенсували понад 700 мільйонів донгів. Як ми житимемо після того, як землю повернуть?» — сказала пані Кім Буу. Протягом багатьох років 70-річна жінка, від імені 7 братів і сестер у родині, була змушена жити в орендованому будинку друга, щоб продовжити судовий процес, не знаючи, чим він закінчиться...

Нерідко сім'ї з кількома поколіннями подають позови щодо землі, як пані Кім Буу в індустріальному парку Бау Сео. Щомісячні звіти Національної асамблеї щодо петицій людей постійно публікуються у великих делегаціях з петицій від місцевого до центрального рівня, які сподіваються домогтися справедливого голосу. Більшість із них – це люди, які подають позови щодо землі, як-от пані Кім Буу та мешканці району Транг Бом. Кількість понад 70% позовів, пов'язаних із землею, оголошених владою, є середньою статистикою за багато років.

Майже чотири десятиліття національної реконструкції створили багатьох доларових мільярдерів. Більшість із них розбагатіли на нерухомості. Але майже 40 років національної реконструкції також створили багато поколінь людей, які відчувають несправедливість, коли земля, яку їхні предки залишили багатьом поколінням, тепер рекультивується за низькою ціною, а потім передається підприємствам для будівництва промислових парків, комерційних центрів, висотних будівель та продається за високими цінами. Сільськогосподарські угіддя людей рекультивувалися за ціною 1 мільйон донгів/м2, потім планувалися як житлові землі, підприємства ділили землю на ділянки, продавали землю, будували висотні будівлі та продавали за 50 мільйонів донгів/м2. Доктор Нгуєн Сі Зунг, колишній заступник керівника Апарату Національних зборів, сказав, що це збільшення на 49 мільйонів донгів завдяки рішенням про рекультивацію, зміну планування та розподіл землі – це різниця в орендній платі за землю.

Різниця в орендній платі за землю набагато більша, ніж у прикладі, який згадав пан Нгуєн Сі Зунг. У багатьох людей у Тху Тхіємі (місто Тху Дик, Хошимін) було конфісковано землю за ціною 18 мільйонів донгів/м2, але лише через кілька років, коли вони повернулися до проекту, побудованого на їхній власній землі, персонал назвав ціну квартири в 350 мільйонів донгів/м2, і вона була розпродана. Опитування, проведене В'єтнамською асоціацією нерухомості, показало, що різниця в ціні на землю до і після проекту в деяких місцях сягала 700 разів, а в деяких – щонайменше 50 разів. Цей величезний прибуток викликав обурення, гнів і був джерелом несправедливості. Люди втрачали свої будинки, втрачали свою землю, втрачали роботу через проекти соціально-економічного розвитку (KT-XH), що реалізуються в національних та суспільних інтересах, але самі вони не насолоджувалися цінністю, яку принесли ці проекти. Компенсації та гроші на переселення не допомогли їм покращити життя після конфіскації їхньої землі. Проекти сприяють розвитку економіки та суспільства, але вони продовжують бідніти. Таким чином, рекультивація земель та розчищення ділянок стали «страхом» багатьох людей та джерелом тривалого розчарування та скарг.

Генеральний секретар Нгуєн Фу Чонг у своїй вступній промові на 5-й Центральній конференції 13-го скликання, коли Центральний Комітет партії підсумовував резолюцію щодо земельної політики, у травні 2022 року сказав: «Багато людей розбагатіли завдяки землі, але є також багато людей, які збідніли через землю, навіть потрапили до в'язниці через землю, втратили зв'язок між батьком і сином, братами через землю...». Земельні конфлікти зростають день у день разом із розвитком країни.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — Понад 70% судових позовів по всій країні пов'язані із землею.

ДЖЕРЕЛО ЗЕМЕЛЬНИХ КОНФЛІКТІВ

Якщо не люди отримують вигоду від різниці в орендній платі, що створюється проектами придбання землі, то хто ж тоді отримує вигоду? Найбільш очевидна відповідь – це бізнес, ті, кому виділили землю, придбану за низькою ціною, а потім продану за дуже високою ціною. Але на багатьох форумах бізнес стверджує, що його «неправильно звинувачують», бо його «жорстоко звинувачують».

Згідно з Конституцією, рішеннями партії та чинним Законом про землю, земля належить усьому народу та представлена та рівномірно управляється державою. Користуючись правом представництва власника, держава визначатиме цільове призначення землі шляхом планування, планів землекористування та дозволятиме зміну цільового призначення землі. Рішення використовувати земельну ділянку для забудови міської зони замість того, щоб продовжувати зберігати її як сільськогосподарські угіддя держави (і тільки держава має право це робити) створило диференціальну ренту.

За словами доктора Нгуєна Ван Діня, експерта з інвестицій та права в галузі нерухомості, під час реалізації проектів у сфері нерухомості, окрім попередньої сплати державі за компенсацію та очищення землі, під час виділення землі підприємствам доведеться сплачувати додаткові кошти відповідно до ціни на землю, встановленої державою. За методом надлишку, який використовується для визначення цін на землю для більшості проектів з відновлення земель та перетворення цілей землекористування, ціни на землю будуть розраховуватися таким чином, щоб підприємства могли отримувати 15% доданої вартості після інвестиційного проекту, що називається прибутком. 85% різниці в орендній платі за землю повинні будуть сплачуватися до державного бюджету через плату за користування землею. «Теоретично, 85% додаткової вартості – це плата за користування землею, яку інвестори повинні сплачувати державі, яка, згідно із Законом про державний бюджет, зараховується до бюджету для використання на потреби народу всієї країни на користь державних інвестицій», – сказав пан Дінь.

Але те, що сказав пан Дінь, – це лише «теорія». Практичне регулювання диференціальної орендної плати за землю виглядає зовсім інакше, оскільки воно має пройти через багато складних процесів і процедур, але має багато лазівок для корупції та негативу. Підприємства знаходять багато способів отримати максимальний прибуток. Держава, ймовірно, ніколи не змогла «інтегрувати 85% доданої вартості до бюджету». У більшості великих справ, пов’язаних із землею, від Півночі до Півдня за останні роки провінційні та муніципальні органи влади різними способами виділяли землю підприємствам за низькими цінами, що призводило до втрати державою доходів від збільшення різниці в орендній платі за землю. Принаймні кілька десятків мільярдів, максимум – до тисяч мільярдів донгів.

Якщо є різниця в орендній платі за землю, не допускайте, щоб вона потрапляла до кишені підприємства або посадовця, який має повноваження змінювати цільове призначення землі або коригувати планування. Повинен бути спосіб справедливого перерозподілу різниці в орендній платі за землю.

Д-р Нгуєн Сі Зунг, колишній заступник керівника Апарату Національних зборів

У важливій справі, переданій до суду нещодавно, 23 лютого 2017 року, колишній голова Народного комітету провінції Бінь Тхуан Нгуєн Нгок Хай підписав та видав офіційне розпорядження про принципову згоду передати 3 земельні ділянки площею понад 92 600 м2, що належать до земельного фонду по обидва боки дороги 706B (в районі Пху Хай, місто Фантхьєт), компанії Tan Viet Phat без проведення аукціону за ціною 1,2 мільйона донгів/м2, що є початковою ціною аукціону згідно з рішенням від 2013 року. Подальше розслідування показало, що виділення землі за ціною 1,2 мільйона донгів/м2 суперечило правилам, оскільки згідно із Законом про землю, розрахунок плати за користування землею та орендної плати за землю має визначатися відповідно до ціни землі на момент виділення або оренди землі державним органом. За даними влади, той факт, що колишні керівники провінції Бінь Тхуан передали підприємствам 3 земельні ділянки за низькими цінами, призвів до втрат держави понад 45 мільярдів донгів.

Аналогічним чином, 27 грудня 2012 року колишній секретар партійного комітету провінції Біньзионг Тран Ван Нам, тодішній заступник голови Народного комітету провінції, підписав рішення про згоду застосовувати ціну на землю в розмірі 51 914 донгів/м2 відповідно до рішення Народного комітету провінції Біньзионг від 2006 року для розрахунку плати за користування землею для двох земельних ділянок площею 43 гектари та 145 гектарів під час зміни цільового призначення та передачі землі Виробничо-імпортно-експортній корпорації Біньзионг. Згідно з вироком, встановлення низьких цін на землю з порушенням правил підсудним Тран Ван Намом та його спільниками завдало державі збитків у розмірі понад 761 мільярд донгів.

У багатьох подібних випадках дешевого продажу «золотої землі» в Кханьхоа, Данангу чи Хошиміні... відповідачі, які є керівниками провінцій та міст, всі стверджували, що вони не отримували прибутку та не вчиняли корупції, передаючи землю підприємствам за низькими цінами. Влада також не змогла цього довести. На перилах їхніх будинків не було знайдено жодних рюкзаків з грошима. У сейфах чи на рахунках підозрюваних не було знайдено жодних незаконно отриманих грошей. Також не було виявлено жодних тіньових зв'язків. Ніхто не розумів, що «змастило» весь персонал та систему прийняття рішень, коли всі чиновники знали, що передавати землю за низькими цінами неправильно. Однак сума втрачених грошей зростає з кожним днем.

«Протягом тривалого часу вся система була спрямована на встановлення диференціальної орендної плати за землю. Це джерело несправедливості та земельних конфліктів», – підсумував доктор Нгуєн Сі Зунг. Щоб зменшити конфлікти, пан Зунг сказав, що необхідно вирішити питання регулювання диференціальної орендної плати за землю, щоб частина цієї доданої вартості могла бути використана для допомоги людям, чиї землі були повернуті, у отриманні нового житла, рівного або кращого за їхнє старе, як зазначено в резолюції партії. «Якщо є різниця в орендній платі за землю, не дозволяйте їй потрапляти до кишені підприємств або посадовців, які мають повноваження змінювати цільове призначення землі або коригувати планування. Потрібен спосіб справедливого перерозподілу диференціальної орендної плати за землю», – сказав пан Зунг.

Посилання на джерело