Хто виграє від різниці в орендній платі за землю?

Багаті, бідні та ув'язнені — і все через землю.

У задушливій орендованій кімнаті під сильною спекою початку травня пані Нгуєн Тхі Кім Буу (Хамлет 1, комуна Сонг Трау, район Транг Бом, провінція Донгнай ) готує «нові» документи для продовження своєї скарги щодо земельної ділянки площею 11 000 ^м² , що належала її родині, яку майже два десятиліття тому конфіскували для індустріального парку Бау Сео. У свої 70 років пані Кім Буу є другим поколінням, яке подає цю скаргу. Її мати, пані Ле Тхі Лам, померла п'ять років тому, невдовзі після того, як землю родини було примусово конфісковано наприкінці 2018 року. Пані Кім Буу — не єдина заявниця. Близько 50 домогосподарств тут, на різні покоління, також не погоджуються з рішенням уряду Донгная конфіскувати їхню землю та передати її інвестору індустріального парку Бау Сео.

12 січня 2004 року голова Народного комітету провінції Донгнай підписав рішення 101/QD-CT-UBND про рекультивацію понад 440 гектарів землі в комунах Сонг Трау, Тай Хоа, Дой 61 та місто Транг Бом, а також про «тимчасове призначення всієї площі рекультивованих земель» компаніям Tin Nghia, Dong Nai Rubber Company та їхнім членам для проведення компенсаційних, розчисних та інвестиційних процедур для будівництва індустріального парку Бау Сео. У лютому 2004 року компанії Tin Nghia та Dong Nai Rubber Company внесли капітал для створення акціонерного товариства Thong Nhat як інвестора індустріального парку Бау Сео.

Джерело скарги також походить з цього. Родина пані Кім Буу та інші домогосподарства, чию землю було конфісковано, стверджують, що Рішення № 101 Голови Народного комітету провінції Донг Най у 2004 році, видане до будь-якого рішення Прем'єр-міністра щодо створення індустріального парку Бау Сео, було «поза межами повноважень». Їхня земля та будинки також не знаходилися в межах затверджених меж планування, тому конфіскація землі для передачі інвестору індустріального парку не мала законних підстав. Тому люди відмовилися виконувати конфіскацію та подають скарги з 2004 року. У 2018 році Народний комітет округу Транг Бом видав повідомлення про організацію примусової конфіскації землі. Пані Кім Буу та інші домогосподарства стверджують, що примусова конфіскація землі Народним комітетом округу Транг Бом на основі Рішення № 101 не відповідала закону, і продовжують подавати скарги досі.

«Вони компенсували нам лише 25 000 донгів/м² та 15 мільйонів донгів на переселення, що загалом становить понад 700 мільйонів донгів за 11 000 м² будинків та садів. Як нам жити після того, як нашу землю конфіскують?» — сказала пані Кім Буу. Протягом багатьох років 70-річна жінка, яка представляє своїх сімох братів і сестер, жила в орендованій кімнаті подруги, одночасно ведучи свій судовий процес, який вона не знає, коли закінчиться...

Сім'ї з кількома поколіннями, які подають скарги, пов'язані із землею, як-от пані Кім Буу в індустріальному парку Бау Ксео, не є рідкістю. У щомісячних звітах Національної асамблеї про громадянські петиції завжди згадуються великі групи заявників, які передали свої справи з місцевого на центральний рівень, прагнучи справедливості. Більшість із них – це громадяни, які ведуть суперечки, пов'язані із землею, як-от пані Кім Буу та мешканці району Транг Бом. Показник понад 70% скарг, пов'язаних із землею, як оголошено владою, є середньою статистикою за багато років.

Майже чотири десятиліття національних реформ створили багатьох доларових мільярдерів, більшість з яких накопичили свої статки за рахунок нерухомості. Однак ці майже 40 років національного оновлення також створили відчуття несправедливості серед поколінь людей, які відчувають себе скривдженими тим фактом, що землю предків конфіскують за низькими цінами, а потім передають підприємствам для будівництва промислових парків, торгових центрів та висотних будівель, які потім продаються за високими цінами. Сільськогосподарські угіддя конфіскують за ціною 1 мільйон донгів/м², потім перезонують під житлову землю, поділяють на частини та продають підприємствам як висотні будівлі за ціною 50 мільйонів донгів/м². Д-р Нгуєн Сі Зунг, колишній заступник керівника Апарату Національних зборів, заявив, що це збільшення на 49 мільйонів донгів зумовлене експропріацією землі, змінами в зонуванні та рішеннями про розподіл землі, що утворюють різницю в орендній платі за землю.

Різниця у фактичній вартості землі набагато більша, ніж у прикладі, який навів пан Нгуєн Сі Зунг. У багатьох мешканців Тху Тхієма (місто Тху Дик, Хошимін) було конфісковано землю за ціною 18 мільйонів донгів/м2, але лише через кілька років, коли вони повернулися до проєкту, що будувався на їхній землі, співробітники повідомили їм, що ціни на квартири зросли до 350 мільйонів донгів/м2 і вони вже розпродані. Опитування, проведене В'єтнамською асоціацією нерухомості, показало, що різниця в цінах на землю до і після проєкту в деяких районах сягала 700 разів, а в деяких – щонайменше 50 разів. Цей величезний прибуток є образливим, обурливим і джерелом несправедливості. Люди втрачають свої будинки, землю та роботу через проекти соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, але самі вони не отримують користі від цінності, яку приносять ці проекти. Компенсації та гроші на переселення не допомагають їм покращити життя після конфіскації їхньої землі. Проекти соціально-економічного розвитку тривають, але люди залишаються біднішими. Таким чином, придбання землі та розчищення ділянок стали джерелом страху для багатьох мешканців та першопричиною тривалих скарг та невдоволень.

У своєму вступному слові на 5-му засіданні Центрального Комітету 13-го з'їзду партії у травні 2022 року, коли Центральний Комітет партії розглядав резолюцію щодо земельної політики, Генеральний секретар Нгуєн Фу Чонг заявив: «Багато людей розбагатіли завдяки землі, але є також багато тих, хто збіднів через землю, навіть потрапив до в'язниці через землю, втратив навіть батьківські та братські стосунки через землю...». Земельні конфлікти посилюються разом із трансформацією та розвитком країни.

Понад 70% усіх судових позовів, пов'язаних із землею, по всій країні.

КОРІННІ ПРИЧИНИ ЗЕМЕЛЬНИХ КОНФЛІКТІВ

Якщо не люди отримують вигоду від різниці в орендній платі за землю, що виникає внаслідок проектів придбання землі, то хто ж тоді? Найбільш очевидна відповідь – це бізнес, ті, кому було виділено придбану землю за низькими цінами, а потім вони продали її за дуже високими цінами. Але на багатьох форумах бізнес стверджує, що їх несправедливо звинувачують та обмовляють.

Згідно з Конституцією, рішеннями партії та чинним Законом про землю, земля є власністю всього народу, а держава виступає представником-власником та єдино управляє нею. Здійснюючи своє право представника-власника, держава визначає цільове призначення землі шляхом планування та планів землекористування, а також дозволяє зміни у землекористуванні. Рішення використовувати земельну ділянку для міської забудови замість того, щоб зберегти її як сільськогосподарські угіддя (і лише держава має право це робити) створило диференціальну земельну ренту.

За словами доктора Нгуєна Ван Діня, експерта з питань інвестицій та нерухомості, коли підприємства реалізують проекти в галузі нерухомості, окрім авансування коштів на державну компенсацію та очищення земельних ділянок, вони також повинні сплачувати додаткові збори на основі ціни на землю, визначеної державою. У методі додаткової оцінки, який використовується для більшості проектів придбання та перетворення земель, ціна на землю розраховується таким чином, що після завершення інвестиційного проекту підприємство отримує 15% доданої вартості, що називається прибутком. Решта 85% різниці в орендній платі за землю мають бути сплачені до державного бюджету через плати за користування землею. «Теоретично, 85% додаткової вартості – це плата за користування землею, яку інвестор повинен сплатити державі, яка інтегрується в бюджет для використання на державні потреби по всій країні відповідно до Закону про державний бюджет, що служить державним інвестиціям», – сказав доктор Дінь.

Однак, те, що сказав пан Дінь, – це лише «теорія». Практична картина регулювання диференціальної орендної плати за землю дуже відрізняється, вона включає багато складних процесів і процедур з численними лазівками для корупції та зловживань. Підприємства знаходять багато способів максимізувати прибуток. Тим часом державі, ймовірно, ніколи не вдавалося інтегрувати 85% доданої вартості до бюджету. У більшості великих справ, пов’язаних із землею, від півночі до півдня протягом багатьох років, провінційні та міські органи влади різними способами виділяли землю підприємствам за низькими цінами, що призводило до втрат державних доходів від диференціальної орендної плати за землю. Ці втрати коливаються від десятків мільярдів до тисяч мільярдів донгів.

Якщо існує різниця в орендній платі за землю, вона не повинна потрапляти до кишені підприємств чи посадовців, які мають повноваження змінювати землекористування або коригувати планування. Повинен бути спосіб справедливого перерозподілу різниці в орендній платі за землю.

Д-р Нгуєн Сі Зунг, колишній заступник керівника Апарату Національних зборів

У важливій справі, нещодавно переданій до суду, колишній голова Народного комітету провінції Біньтхуан Нгуєн Нгок Хай 23 лютого 2017 року підписав документ, який схвалює виділення трьох земельних ділянок загальною площею понад 92 600 м2, розташованих по обидва боки дороги 706B (в районі Фу Хай, місто Фантхьєт), компанії Tan Viet Phat без аукціону за ціною 1,2 мільйона донгів/м2, що є початковою ціною аукціону згідно з рішенням 2013 року. Подальші розслідування показали, що виділення землі за ціною 1,2 мільйона донгів/м2 було незаконним, оскільки, згідно із Законом про землю, плата за користування землею та плата за оренду землі повинні визначатися на основі ціни землі на момент, коли державне агентство виділяє або здає землю в оренду. За даними влади, виділення цих трьох земельних ділянок за такою низькою ціною компанії колишніми керівниками провінції Біньтхуан призвело до втрат держави у розмірі понад 45 мільярдів донгів.

Аналогічно, 27 грудня 2012 року колишній секретар партійного комітету провінції Біньзионг Тран Ван Нам, тодішній заступник голови Народного комітету провінції, підписав рішення про згоду застосовувати ціну на землю в розмірі 51 914 донгів/м2, як це передбачено рішенням Народного комітету провінції Біньзионг від 2006 року, для розрахунку плати за користування землею для двох земельних ділянок площею 43 гектари та 145 гектарів під час зміни цільового призначення землекористування та виділення землі Виробничо-імпортно-експортній корпорації Біньзионг. Згідно з вироком, встановлення занижених цін на землю підсудним Тран Ван Намом та його спільниками, що порушило правила, призвело до збитків держави у розмірі понад 761 мільярда донгів.

У багатьох подібних випадках продажу першокласної землі за низькими цінами в Кханьхоа, Данангу чи Хошиміні відповідачі, які є керівниками цих провінцій та міст, стверджують, що вони не отримували прибутку від корупції та не займалися нею, виділяючи землю за низькими цінами підприємствам. Влада також не змогла цього довести. На їхніх балконах не було знайдено жодних сумок з готівкою. У сейфах чи банківських рахунках підозрюваних не було знайдено жодних незаконно отриманих коштів. Також не було виявлено жодних тіньових зв'язків. Ніхто не розуміє, що «змастило» всю консультативну та рішучу систему, коли чиновники знали, що розподіл землі за низькими цінами є неправильним. Проте сума втрачених грошей неухильно зростає.

«Протягом тривалого часу вся система була керована прагненням до диференціальної орендної плати за землю. Це є корінною причиною несправедливості та земельних конфліктів», – підсумував доктор Нгуєн Сі Зунг. Щоб зменшити конфлікти, доктор Зунг сказав, що питання регулювання диференціальної орендної плати за землю має бути вирішене, щоб частина цієї доданої вартості використовувалася для допомоги тим, чия земля експропрійована, у створенні нового житла, яке еквівалентне або краще за їхнє старе житло, як зазначено в резолюції партії. «Якщо існує диференціальна орендна плата за землю, вона не повинна потрапляти до кишені підприємств або посадовців, які мають повноваження змінювати цільове призначення землі або коригувати планування. Потрібен спосіб справедливого перерозподілу диференціальної орендної плати за землю», – сказав доктор Зунг.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm