Кінець "охолодження" на ринку нерухомості Китаю

Покупці житла поспішають достроково погасити свої кредити

Масштаби дефолтів за іпотечними кредитами та їхній кінцевий вплив на доходи важко визначити з офіційних даних, але є достатньо доказів того, що вони зросли в останні місяці, оскільки позичальники виводили невдалі інвестиції або залучали капітал, беручи бізнес-кредити під низькі відсотки, повідомляє Nikkei Asia.

Банкіри сигналізують про свою стурбованість, розгортаючи стратегії для уповільнення поспіху з погашенням кредитів та збереження іпотечних кредитів у їхніх портфелях — принаймні на деякий час довше.

«Я ніколи раніше не чув про дострокові погашення боргів такого масштабу. Це однозначно негативно вплине на прибутки банків», – сказав Дін Шуан, головний економіст Standard Chartered у регіоні Великого Китаю та Північної Азії.

Покупці житла достроково погашають кредити, кінець охолодження ринку нерухомості Китаю, зображення 1 — Китайські банки стикаються з новим викликом для прибутковості, оскільки все більше покупців житла достроково погашають свої іпотечні кредити, що загрожує кредиторам роками втрати очікуваного процентного доходу. Ілюстративне фото.

Менеджер China Merchants Bank у східній провінції Цзянсу заявив, що наприкінці січня спостерігається «явне збільшення дострокових іпотечних платежів після місячного Нового року». У відповідь він сказав, що його банк просить клієнтів записатися на прийом, якщо вони хочуть обговорити дострокові погашення.

Банківський працівник відділення Китайського будівельного банку в південному місті Гуанчжоу повідомив, що банк припинив функцію передоплати кредитів за мобільний телефон після сплеску таких запитів. Клієнтам доводиться чекати «кілька місяців», щоб забронювати часовий інтервал у відділенні, де вони можуть здійснювати такі платежі, сказав працівник.

35-річна співробітниця освітньої компанії в Пекіні, яка назвалася Чжан, розповіла Nikkei Asia, що вона чекала понад два місяці на погашення іпотечного боргу у розмірі близько 2 мільйонів юанів (290 000 доларів США).

Дострокове погашення іпотечних кредитів на житло вигідне для китайських банків, оскільки виключає можливість кредитних втрат. Але це також зменшує одне з найнадійніших джерел процентного доходу кредиторів.

Кінець політики "охолодження" на ринку нерухомості

Менше 0,7% особистих позик, включаючи іпотечні, класифікуються як непрацюючі, як і до пандемії, написав Ден Ван, головний економіст Hang Seng Bank of China, у нещодавній публікації в блозі для китайського видання Financial Times.

Іпотечні кредити в Китаї зазвичай пропонуються за дещо вищою ставкою, ніж п'ятирічна базова ставка за кредитами (LPR). П'ятирічна LPR впала до 4,3% з 4,8% наприкінці 2019 року, оскільки уряд Китаю намагався охолодити перегрітий ринок нерухомості, що призвело до падіння іпотечних ставок.

В результаті позичальники зі старими іпотечними кредитами платять вищі відсоткові ставки, ніж ті, хто має новіші кредити. «Люди вважають це несправедливим», — сказав керівник відділення China Merchants Bank у провінції Цзянсу.

Позичальники відреагували на це, використовуючи різноманітні стратегії для погашення своїх іпотечних кредитів.

Деякі викуповують продукти управління капіталом, які втратили в ціні минулого року, оскільки обмеження, пов'язані з COVID-19, придушили економічну активність. Чжан, співробітниця освітньої компанії, сказала, що «низька ефективність» її інвестицій була одним із факторів, які змусили її зняти готівку та погасити іпотечні кредити.

Інші ж погашають свої іпотечні кредити, беручи позики з нижчими відсотками, призначені для інших цілей, таких як розширення бізнесу, хоча китайська влада забороняє цю практику.

Ці позичальники користуються зусиллями Пекіна останніми роками, спрямованими на заохочення банків до кредитування малого та середнього бізнесу. Оскільки великі банки домінують в іпотечному бізнесі, менші кредитори жорстко конкурують за бізнес-позичальників, знижуючи процентні ставки.

Банківський працівник відділення Сільського комерційного банку в місті Фошань розповів Nikkei Asia, що банк пропонує бізнес-кредити окремим споживачам за процентними ставками нижчими за 4%.

Банки не публікують дані щодо дострокового погашення іпотеки, але, за даними Народного банку Китаю, загальна непогашена іпотечна заборгованість скоротилася з 38,9 трильйона юанів (5,67 трильйона доларів США) на кінець вересня до 38,8 трильйона юанів на кінець минулого року.

Тим часом, за даними Національного бюро статистики, середні ціни на житло в 70 великих містах Китаю знижуються в річному обчисленні протягом 10 місяців поспіль, починаючи з квітня 2022 року.

«Покупці-інвестори повністю зникли за останні два роки», – сказав агент з продажу квартир на прізвище Луо в передмісті Гуанчжоу.

Джерело