Необхідно узгодити інтереси всіх сторін.

Забудовники намагаються покрити витрати та сплатити відсотки за кредитами.

Репортер (NĐT): Наразі, хоча мільйони людей з низьким та середнім рівнем доходу прагнуть мати власне житло, пропозиція доступного житла та соціального житла майже вичерпана. Які, на вашу думку, причини такої ситуації?

Пан Во Хонг Тханг – директор з консалтингових послуг та розвитку проектів, DKRA Group: Проблема недостатнього забезпечення доступним житлом та соціальним житлом для задоволення потреб людей з низьким та середнім рівнем доходу існує та триває вже багато років.

Існує багато факторів, що сприяють цьому, але два основні безпосередньо впливають на пропозицію в цьому сегменті.

По-перше, зросли виробничі витрати. Хоча ціни на нерухомість демонстрували ознаки зниження протягом останніх двох років, слід визнати, що попередній цикл розвитку ринку нерухомості приблизно з 2014 по 2020 рік утримував ціни на нерухомість на високому рівні.

Це призводить до надзвичайно високих інвестиційних та будівельних витрат для забудовників проектів нерухомості. Зі зростанням вартості землі, сировини, робочої сили тощо, дуже важко знизити ціну на готову нерухомість.

Пан Во Хонг Тханг – директор з консалтингових послуг та розвитку проектів, DKRA Group.

По-друге, правовий статус проектів у сфері нерухомості часто є тривалим і потребує дуже багато часу для його вирішення. Починаючи з етапу володіння землею, забудовники все ще повинні отримувати дозволи від різних рівнів влади, не кажучи вже про розробку планів компенсації та переселення… що призводить до того, що завершення юридичних процедур проекту затягується на багато років.

Особливо для спеціалізованих підприємств, таких як нерухомість, які здебільшого використовують високий фінансовий леверидж, запозичення коштів через облігаційні та банківські канали є суттєвими. Хоча проекти затримуються через незавершені юридичні процедури, підприємствам все ще доводиться нести величезні відсоткові платежі за цими кредитами. Всі ці пов'язані з цим витрати зрештою будуть враховані в кінцевій ціні продукту після завершення.

Тому підприємствам дуже важко знизити ціни на продукцію до рівня, який є «доступним», як того бажає більшість людей, особливо в нинішніх умовах, коли витрати вже дуже високі.

Інвестор: Це ілюструє, як забудовники нерухомості борються з проблемою витрат. Чи не могли б ви детальніше розповісти про деякі витрати, які зараз несуть підприємства з нерухомості, і як це впливає на зниження цін на житло?

Пан Во Хонг Тханг: Витрати на виробництво, такі як плата за користування землею, компенсація за розчищення земель, відсотки за банківськими кредитами, витрати на оплату праці та закупівля будівельних матеріалів... різко зросли, навіть у кілька разів за останній час.

Очікується, що проект, від початкового етапу планування до завершення юридичних процедур, в середньому триватиме лише близько 3 років. Однак насправді підприємства можуть витрачати до десятиліття або більше на оформлення документів для офіційного початку будівництва, що призводить до марнування ресурсів.

Щоб володіти землею, підприємства повинні нести низку витрат, пов'язаних з компенсацією та очищенням земель шляхом передачі державі прав землекористування, сплати плати за користування землею, орендної плати за землю та плати за захист рисових полів.

Далі, витрати на будівництво, включаючи робочу силу та матеріали, з часом зростають. Для багатоквартирних будинків витрати на будівництво становлять приблизно 50%, для таунхаусів – близько 30%, а для вілл – 20%.

Не кажучи вже про фінансове навантаження, коли підприємствам доводиться погашати основну суму боргу та відсотки за кредитами. Чим довше триває завершення проекту, тим більшими накопичуються ці фінансові витрати. І зрештою, всі ці витрати враховуються в ціні продажу, яку клієнти повинні сплатити під час купівлі будинку.

Неможливо очікувати, що бізнес погодиться на збитки лише для того, щоб позбутися запасів.

В умовах млявого ринку нерухомості, як це було протягом останніх двох років, багато забудовників намагаються запропонувати привабливі стимули покупцям житла та продовжити терміни оплати, щоб стимулювати попит.

Насправді, це політика, яка шкодить прибуткам інвесторів, але вони все одно погоджуються на неї, намагаючись створити ліквідність. Тепер, коли витрати занадто високі, підприємства можуть лише знижувати ціни на продукцію, щоб збалансувати інтереси як покупців, так і продавців у розумній мірі.

Дуже важко змусити компанії з нерухомості знизити ціни на житло до «доступного» рівня, оскільки бізнес має бути прибутковим, і неможливо очікувати, що вони погодяться на збитки лише для того, щоб продати свої запаси.

Раніше багато забудовників прагнули отримати прибуток у десятки відсотків, перш ніж розпочинати будь-який проект. Однак зараз вони прагнуть вийти на беззбитковість або навіть зазнати збитків на деяких початкових етапах. Найвищою метою для забудовників сьогодні є пропонування найнижчої можливої ​​ціни продажу та якомога швидше отримання платежів для генерування грошового потоку, що вже є найкращим варіантом для клієнтів, які бажають володіти нерухомістю.

Очікування щодо збільшення пропозиції житла внаслідок змін у політиці.

Інвестор: Реальність така, що навіть у загалом похмурому контексті ринку нерухомості у 2023 році сегмент доступного житла завжди отримував особливу увагу з боку клієнтів, а проекти в цьому сегменті постійно підтримували стабільні обсяги транзакцій.

Однак, інвестори, здається, особливо зацікавлені в будівництві елітних таунхаусів та апартаментів високого класу. Чому існує цей парадокс?

Пан Во Хонг Тханг: Юридичні перешкоди, що виникають одночасно в тисячах проектів по всій країні, призвели до того, що в останні роки дуже невелика кількість проектів мала право на запуск, зосереджена лише в кількох конкретних сегментах.

Через обмежену кількість проектів та їхні розумні ціни, продажі, безумовно, будуть дуже швидкими, а жваві угоди легко змушують нас помилково вважати, що лише проекти з низькою ціною привертають увагу громадськості.

Однак, важливо також визнати той факт, що в проектах, розташованих у «гарячих точках», таких як Ханой та Хошимін, майже немає квартир за ціною нижче 50 мільйонів донгів/м2. Ці проекти зазвичай мають ціни від 70 до 80 мільйонів донгів/м2 або навіть 100 мільйонів донгів/м2, що вважається елітною нерухомістю.

Оскільки всі ці проекти розташовані в таких престижних місцях, забудовникам дуже важко знижувати ціни на продукцію. Крім того, останнім часом кількість елітних проектів, які мають право на запуск, була дуже обмеженою, що також призвело до низьких обсягів транзакцій у цьому сегменті.

Таким чином, неможливо, дивлячись на кількість угод на ринку, зробити висновок, що сегмент елітної нерухомості менш популярний, ніж сегменти доступного або соціального житла.

Якщо витрати можна зменшити, ціна на продукти нерухомості одразу знизиться.

Крім того, для деяких забудовників багато компаній з самого початку позиціонували себе як будівництво таунхаусів та високоцінної нерухомості, і мають довгострокову стратегію розвитку цього сегмента. Тому, навіть якщо вони хотіли б розвивати сегменти з нижчою вартістю, щоб задовольнити ринковий попит, їм все одно доведеться дотримуватися свого початкового напрямку.

Крім того, деякі проекти залишилися незавершеними з дуже високими капіталовкладеннями, що ускладнює для інвесторів легкий перехід до інших сегментів нерухомості.

Інвестор: Отже, на вашу думку, які рішення потрібні для вирішення проблеми нестачі доступного житла? Закон про землю зі змінами було прийнято та незабаром буде впроваджено. Як ви оцінюєте вплив цього на пропозицію на ринку нерухомості?

Пан Во Хонг Тханг: Виходячи з основної політики держави, ми можемо цілком очікувати, що протягом наступних 3-5 років пропозиція соціального житла та доступного житла різко зросте, компенсуючи дефіцит житла, з яким останнім часом стикається переважна більшість населення.

Для досягнення цієї мети роль держави залишається першорядною, оскільки вона несе провідну відповідальність за управління та спрямування розвитку ринку за допомогою політики, інституцій та нормативних актів.

Найважливіше – вирішити всі юридичні питання щодо проекту, скоротивши адміністративні процедури, щоб підприємства могли швидко розпочати будівництво. Зокрема, нещодавно змінені та доповнені закони, безумовно, матимуть негайний позитивний вплив на пропозицію на ринку після їх офіційного впровадження.

По-друге, необхідно переглянути витрати на землекористування, а також запровадити більше програм податкової підтримки для підприємств, які будують доступне житло та соціальне житло.

По-третє, В'єтнаму слід розглянути можливість створення більшої кількості фондів житлового будівництва для тих, хто вперше купує житло, подібно до Сінгапуру.

Зрештою, у нашій країні нам слід створити більше фондів чистої землі та продавати їх на аукціонах, щоб підприємства могли легко отримати доступ до землі.

З точки зору бізнесу, фундаментальним залишається взаємозв'язок попиту та пропозиції. Якщо витрати на виробництво зростають, ціни продажу зростатимуть, і навпаки, якщо витрати зменшуються, ціна на продукти нерухомості негайно знижується. Щоб контролювати ці витрати, держава все ще відіграє вирішальну роль у визначенні тенденцій зростання та спаду на ринку нерухомості .

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html