Зупинити систему двох цін.

VTC News•29/01/2024

Багато експертів стверджують, що публікація щорічних прейскурантів на землю допоможе обмежити практику існування двох різних рівнів цін.

Усунути проблему землі з двома різними цінами.

Згідно з положеннями Закону про землю 2013 року, таблиці цін на землю встановлюються кожні п'ять років і повинні коригуватися та доповнюватися у разі коливань ринкових цін на землю.

Однак, згідно зі зміненим Законом про землю, це положення було вилучено, і натомість провінційний Народний комітет оголошуватиме його щорічно на початку року.

Погоджуючись із цим новим змістом, доктор Тран Куанг Хюй з Ханойського юридичного університету оцінив, що принцип оцінки землі повинен відповідати ринковим принципам, а це означає, що ціни на землю повинні бути гнучкими, дуже актуальними, близькими до ринкових цін і мати вплив лише протягом короткого періоду часу.

« Якщо таблиці цін на землю зберігатимуться протягом п’яти років, що відповідає терміну повноважень Народної ради провінції, як це відбувається зараз, то навіть з урахуванням таких коригувань, як збільшення або зменшення на 20%, ціни залишатимуться дуже штучними, неорієнтованими на ринок, застарілими та негнучкими. Тому положення в проекті Закону про землю (зі змінами) щодо періодичного щорічного встановлення, публічного оголошення та застосування з 1 січня року демонструє гнучкість та оновлення відповідно до ринкових механізмів», – оцінив пан Хюй.

Змінений Закон про землю скасує практику встановлення двох цін на землю. (Ілюстративне зображення: Конг Х'єу).

Пан Зіанг Ань Туан, директор компанії Tuan Anh Real Estate, висловив свою думку: оскільки ціни на землю коригуються лише раз на 5 років, вони більше не є точними.

« Насправді, були райони, де ціни на землю коливалися на кілька сотень відсотків протягом одного року, а не лише п’яти років. Тому п’ятирічний прейскурант на землю застарів і не відповідає вимогам державного землеустрою », – сказав пан Туан.

Крім того, пан Туан зазначив, що прейскурант на землю наразі також використовується для розрахунку податку на прибуток від передачі прав користування землею. Нещодавно регулювання стягнення податку на прибуток від передачі прав користування землею базується на ціні, зазначеній у договорі передачі. Якщо ціна вища за прейскурант на землю, використовуватиметься ціна, зазначена в договорі; в іншому випадку використовуватиметься ціна, зазначена в прейскуранті на землю.

Це призводить до ситуації, коли фактична ціна купівлі дуже висока, але ціна, зазначена в договорі, нижча за офіційний прейскурант на землю, щоб розрахувати податки відповідно до офіційного прейскуранта на землю. Це призводить до втрати доходів уряду та, що ще важливіше, держава не має точних даних про ціни на землю, щоб перейти до наступного кроку – визначення конкретної вартості землі.

Таким чином, метою щорічної публікації цих цін є забезпечення їх точного відображення ринкових цін та підвищення обізнаності громадськості щодо захисту своїх інтересів.

« Під час здійснення транзакцій буде зафіксовано точну суму грошей для купівлі-продажу. Окрім стабілізації податкових надходжень, права громадян захищаються завдяки повному нотаріальному посвідченню, а держава отримує базу даних ринкових цін на землю для створення бази даних цін на землю, встановлення цін на землю та визначення конкретних цін на землю », – проаналізував пан Туан.

Вигідно для державного бюджету.

Адвокат Тран Дик Фуонг з Асоціації адвокатів міста Хошимін також вважає, що щорічний прайс-лист на землю, опублікований на початку року, буде ближчим до ринкових цін на землю, оскільки поточний прайс-лист на землю значно нижчий за ринкові ціни.

Переглядаючи щорічні правила щодо цін на землю, держава уникне втрат податкових надходжень. (Ілюстративне зображення)

А коли таблиці цін на землю щорічно коригуються відповідно до коливань ринку, адвокат Фуонг вважає, що це буде вигідно для державного бюджету. Це пояснюється тим, що таблиці цін на землю є основою для розрахунку плати за користування землею, податку на прибуток тощо.

« Провінції та міста повинні скоригувати та опублікувати прейскуранти на землю, які точно відображають ринкові ціни, як основу для розрахунку податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості. Це вимагатиме від громадян декларування фактичної ринкової ціни передачі ними нерухомості. Це допоможе державі уникнути втрат доходів, на відміну від поточної ситуації декларування «двох цін» під час купівлі-продажу землі та будинків », – проаналізував адвокат Фуонг.

Поділяючи таку ж думку, директор компанії з нерухомості в Ханої також зазначив, що чинний прейскурант на землю, встановлений місцевою владою, з 5-річним періодом, є занадто довгим, має значний часовий лаг і не відповідає ретельним коливанням цін на ринку.

Для забезпечення прозорості на ринку нерухомості потрібен спеціальний відділ для введення цін на землю. Крім того, інформація щодо операцій з нерухомістю повинна оброблятися через банки.

« Найважливіше — це прозорість. Тільки тоді ми зможемо уникнути втрат податкових надходжень », — сказав він.

Крім того, скасування системи цін на землю є необхідним, оскільки це докорінно змінює менталітет, дозволяючи людям отримати доступ до фактичних ринкових цін. З іншого боку, це також зменшує низку ускладнень, що призводять до скарг та судових позовів, пов'язаних із землею, як це відбувається зараз.

Згідно зі зміненим Законом про землю, Провінційний народний комітет розробляє та подає на затвердження Провінційній народній раді початковий прейскурант на землю, який має бути опублікований та застосовуватися з 1 січня 2026 року. Щорічно Провінційний народний комітет відповідає за подання на розгляд Провінційної народної ради рішень щодо коригування, змін та доповнень до прейскуранта на землю, який має бути опублікований та застосовуватися з 1 січня наступного року. Якщо прейскурант на землю потребує коригування, змін або доповнення протягом року, Провінційний народний комітет відповідає за подання цього рішення Провінційній народній раді.
За словами голови Економічного комітету Ву Хонг Тханя, регулювання щорічних таблиць цін на землю – це питання, яке було ретельно досліджено відповідними установами та неодноразово представлено на обговорення Національним зборам під час процесу роз’яснення, отримання відгуків та перегляду законопроекту.

Чау Ань

Джерело