Зупинити ситуацію подвійного ціноутворення

Багато експертів стверджують, що публікація щорічних прейскурантів на землю обмежить ситуацію з двома цінами.

Ліквідувати землю за двома цінами

Згідно з положеннями Закону про землю 2013 року, прейскурант земельних цін регулюється кожні 5 років і має коригуватися та доповнюватися у разі коливань ринкових цін на землю.

Однак, Закон про землю (зі змінами) виключив це положення, і натомість Провінційний народний комітет щорічно оголошує про нього на початку року.

Погоджуючись із цим новим змістом, доктор Тран Куанг Хюй з Ханойського юридичного університету оцінив, що принцип оцінки землі повинен відповідати ринковим принципам, тобто ціни на землю повинні бути гнучкими, дуже актуальними, близькими до ринкових цін і мати вплив за короткий проміжок часу.

« Якщо прейскурант на землю діятиме 5 років відповідно до терміну, встановленого Провінційною народною радою, як це є зараз, то навіть якщо ціну на землю буде скориговано на 20% у бік збільшення або зменшення, вона все одно буде дуже вимушеною ціною, яка не матиме ринкової орієнтації, не оновлюватиметься та застаріє відповідно до ринку. Тому положення в проекті Закону про землю (зі змінами) щодо щорічного періодичного будівництва, публічного оголошення та подання заявки з 1 січня року демонструють гнучкість та оновлення відповідно до ринкового механізму» , – оцінив пан Хюй.

Переглянутий Закон про землю скасує систему двох цін на землю. (Ілюстративне фото: Конг Х'єу).

Пан Зіанг Ань Туан, директор компанії Tuan Anh Real Estate, висловив свою думку: «З 5-річним періодом коригування ціни на землю більше не є точними».

« Фактично, нещодавно були райони, де ціни на землю коливалися на кілька сотень відсотків протягом одного року, а не п’яти років. Тому п’ятирічний прейскурант на землю застарів і не відповідає вимогам державного землеустрою », – сказав пан Туан.

Крім того, пан Туан зазначив, що наразі прейскурант землі також використовується для розрахунку податку на прибуток від передачі прав користування землею. Нещодавно регулювання ціни на землю для стягнення податку на прибуток від передачі прав користування землею встановлювало ціну, зазначену в договорі передачі. Якщо ціна вища за прейскурант землі, використовується ціна, зазначена в договорі, в іншому випадку використовується ціна, зазначена в прейскуранті землі.

Це призводить до ситуації, коли фактична ціна купівлі дуже висока, але ціна за контрактом нижча за прайс-лист на землю для розрахунку податку відповідно до прайс-листа на землю. Це призводить до втрат бюджету, і, що ще важливіше, держава не має правильних даних про ціну на землю для проведення наступного кроку – оцінки конкретної землі.

Таким чином, щорічний випуск має на меті підтримувати ціни близькими до ринкових та інформувати людей про необхідність захисту своїх інтересів.

« Під час здійснення угоди буде зафіксовано точну суму грошей для купівлі-продажу. Окрім стабілізації податкових надходжень, права людей захищаються завдяки повному нотаріальному посвідченню, а держава має базу даних ринкових цін на землю, яка служить для створення бази даних цін на землю, формування цін на землю та визначення конкретних цін на землю », – проаналізував пан Туан.

Вигідно для державного бюджету

Адвокат Тран Дик Фуонг з Асоціації адвокатів міста Хошимін також заявив, що щорічний прайс-лист на землю, оголошений на початку року, буде близьким до ціни на землю на ринку, оскільки поточний прайс-лист на землю значно нижчий за ринкову ціну.

Внесення змін до щорічних правил щодо цін на землю допоможе державі уникнути податкових втрат. (Ілюстративне фото)

А коли прейскурант на землю коригуватиметься відповідно до щорічних коливань ринку, адвокат Фуонг вважає, що це буде вигідно для державного бюджету. Адже прейскурант на землю є основою для розрахунку плати за користування землею, податку на прибуток тощо.

« Провінції та міста коригують та публікують прайс-листи на землю, ближчі до ринкових цін, як основу для розрахунку податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості. У цей час люди повинні декларувати фактичну ціну передачі нерухомості відповідно до ринкових цін. Це допомагає державі уникнути бюджетних втрат, подібних до поточної ситуації декларування «двох цін» під час купівлі та продажу нерухомості », – проаналізував адвокат Фуонг.

Поділяючи таку ж думку, директор компанії з нерухомості в Ханої також зазначив, що наразі прейскурант цін на землю, що регулюється місцевими органами влади, має часове обмеження в 5 років, що є занадто довгим, має багато затримок і не відповідає ретельним коливанням цін на ринку.

Щоб зробити інформацію про ринок нерухомості прозорою, потрібен департамент, який спеціалізується на імпорті цін на землю. З іншого боку, інформація про операції з нерухомістю має надаватися через банки.

« Найголовніше — це прозорість. Тільки тоді ми зможемо уникнути податкових втрат », — сказав він.

Крім того, скасування системи цін на землю є необхідним, що допоможе фундаментально змінити менталітет, оскільки люди мають доступ до фактичної ринкової ціни. З іншого боку, це також обмежує низку проблем, які призводять до скарг та судових позовів, пов'язаних із землею, як це є зараз.

Згідно із Законом про землю (зі змінами), провінційний народний комітет розробляє та подає на розгляд Народній раді того ж рівня перший прейскурант цін на землю, який оголошується та застосовується з 1 січня 2026 року. Щороку провінційний народний комітет відповідає за подання на розгляд Народній раді провінції питання про коригування, внесення змін та доповнень до прейскуранту цін на землю, який оголошується та застосовується з 1 січня наступного року. У разі необхідності коригування, внесення змін або доповнень до прейскуранту протягом року, провінційний народний комітет відповідає за подання на розгляд Народній раді провінції питання про коригування, внесення змін або доповнень.
За словами голови Економічного комітету Ву Хонг Тханя, регулювання щорічних таблиць цін на землю – це питання, яке ретельно досліджували відомства та неодноразово представляли на обговорення Національним зборам під час процесу роз'яснення, отримання та перегляду законопроекту.

Чау Ань

Джерело