Розпочніть проекти нерухомості

Багато експертів вважають, що пілотний механізм для бізнесу щодо переговорів щодо прав користування землею з людьми для реалізації проектів комерційного житла розв'яже проекти, збільшить пропозицію житла та сприятиме вирішенню проблеми дефіциту житла.

Уряд також запропонував Національним зборам дозволити підприємствам реалізовувати проекти комерційного житла на земельній ділянці об'єкта, який довелося перенести через забруднення навколишнього середовища. На фото: першокласна ділянка Ханойської миловаренної фабрики в промисловому кластері Цао-Са-Ла за адресою вулиці Нгуєн Трай, 233, 233B, 235 (район Тхань Суан, Ханой) після багатьох років перенесення, яка досі не призводить до марнування земельних ресурсів - Фото: ДАНЬ КХАНГ

Проект резолюції щодо цього пілотного механізму щойно був прокоментований Національними зборами і, як очікується, буде схвалено на сесії, яка завершиться наприкінці листопада.

Але враховуючи поточний стан пропозиції житла на ринку, зосереджений на сегментах квартир середнього, високого та елітного класів, деякі думки також свідчать про те, що пілотний механізм повинен мати чіткий напрямок, надаючи пріоритет угоді про отримання прав користування землею для розвитку сегмента доступного житла та доступних квартир для задоволення реальних потреб у житлі більшості людей.

Сотні проектів нерухомості чекають на своє вирішення

У березні 2024 року на засіданні Робочої групи Прем'єр-міністра з питань перегляду, заохочення та керівництва усуненням труднощів і перешкод у реалізації проектів у сфері нерухомості Міністерство будівництва заявило, що в Хошиміні налічується 143 проекти у сфері нерухомості, в Ханої – 246 проектів, в Хайфоні – 4 проекти, в Біньдіні – 16 проектів, в Кантхо – 34 проекти... робоча група, міністерства, відомства та населені пункти очікують усунення перешкод.

Видно, що по всій країні досі залишаються сотні проектів у сфері нерухомості, які «заморожені».

Багато з цих проектів неможливо реалізувати, оскільки вони не мають землі під житлову забудову. Інвестори, які витрачають гроші на купівлю землі згідно з планом, не можуть реалізувати проект, оскільки їм не вистачає... ^{1 м2} землі під житлову забудову.

Крім того, у проекті пілотної резолюції, що подається на розгляд та затвердження до Національних зборів, уряд також запропонував Національним зборам дозволити підприємствам реалізовувати проекти комерційного житла на земельних ділянках установ, які необхідно перемістити через забруднення навколишнього середовища, або установ, які необхідно перемістити відповідно до будівельного плану та містобудування.

Прямо в Ханої є багато виробничих потужностей, які забруднюють навколишнє середовище в центральній частині міста. Після перенесення їхніх заводів у приміські райони або сусідні провінції було виявлено багато «золотих земель», які були покинуті десятиліттями.

Як правило, кластер із трьох заводів – гумової фабрики Сао Ванг, миловарної фабрики Ханоя та тютюнової фабрики Тханг Лонг – має загальну площу близько ^{150 000 м²} після того, як їх перенесли до передмістя та залишили без діла на багато років.

Серед них «золота земля» Ханойської миловарні була перенесена багато років тому, але досі трава там росте через відсутність механізму перетворення її на землю для будівництва комерційного житла.

Проект на вулиці Май Чі Тхо, район Ан Фу, місто Тху Дук, місто Хошимін - Фото: НГУЕН ВАН ТРУНГ

Бізнес та землевласники задоволені

У розмові з Туой Тре пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, сказав, що пілотний механізм, який дозволяє підприємствам домовлятися про право використання іншої землі, не житлової, від людей для реалізації комерційних житлових проектів, додає ще один метод доступу до землі для підприємств, що займаються інвестиціями в нерухомість.

Цей механізм також забезпечує право землекористувачів на ведення переговорів, зменшуючи кількість скарг щодо повернення земель для реалізації проектів.

«Хоча нинішній механізм повернення земель набагато кращий, ніж раніше (компенсація є більш задовільною, більш орієнтованою на ринок), він не такий хороший, як пілотний механізм для бізнесу та осіб з правами землекористування для ведення переговорів щодо передачі землі», – наголосив пан Чау.

Наприклад, у 3-му районі міста Хошимін за останні роки було збудовано 48 старих багатоквартирних будинків. Наразі існує 5 старих багатоквартирних будинків, де підприємства погодилися викупити 100% старих квартир у мешканців для реалізації проекту будівництва нових комерційних багатоквартирних будинків, але скарг не було, оскільки це механізм взаємного купівлі-продажу.

Досі залишається 43 старі багатоквартирні будинки, які не відремонтовані, бо в нас немає механізму заохочення інвесторів до переговорів щодо викупу старих квартир.

За словами пана Чау, багато комерційних житлових проектів наразі застопорилися, оскільки підприємства мають землю, яка не є житловою, тому будівництво не може здійснюватися.

Хоча на ринку житла бракує житлових продуктів (через дефіцит житлових проектів), якщо Національна Асамблея ухвалить пілотний проект, що дозволить підприємствам вести переговори щодо купівлі нежитлової землі для комерційних житлових проектів, кількість ліцензованих комерційних житлових проектів зросте, тим самим збільшивши пропозицію житлових продуктів у найближчому майбутньому.

Пан Нгуєн Хю Куонг, голова Ханойського клубу нерухомості, зазначив, що пілотна політика, яка дозволяє підприємствам вести переговори щодо купівлі нежитлової землі у людей для будівництва комерційних житлових проектів, є відкритим напрямком для розвитку ринку житла.

Цей механізм також дозволяє компаніям з нерухомості співпрацювати із землекористувачами шляхом передачі прав землекористування та внесення земельних часток для реалізації проектів комерційного житла.

Це збільшить земельний фонд для будівництва житла, задовольнивши потреби людей у ​​житлі. «Дозвіл підприємствам вести прямі переговори та викуповувати права користування землею у людей, безумовно, буде набагато дешевшим, ніж організація торгів та аукціонів прав користування землею для будівництва комерційних житлових проектів. Прямі переговори між двома сторонами дозволять уникнути «віртуальних цін» на земельних аукціонах», – прокоментував пан Куонг.

Багато експертів з нерухомості також висловили думку, що пілотна програма, яка дозволяє підприємствам домовлятися про купівлю сільськогосподарських угідь та інших земель у людей для будівництва комерційного житла, також запобіжить поточному марнотратству землі в міських районах.

Фактично, у Ханої та Хошиміні є багато земельних ділянок нежитлового призначення, які роками стоять покинутими. Пілотне впровадження угод про викуп та перетворення земель допоможе ефективніше використовувати землю, водночас держава продовжуватиме стягувати плату та податки за користування землею, а люди матимуть більше можливостей для купівлі житла.

Заохочуйте будівництво недорогого комерційного житла

Хоча й підтримують пілотний проект, який дозволяє підприємствам погоджуватися на отримання права використання нежитлової землі для комерційного житла, багато експертів вважають, що пілотний проект, який дозволяє підприємствам погоджуватися на викуп нежитлової землі для реалізації проектів комерційного житла, повинен пріоритезувати реалізацію проектів доступного комерційного житла, що відповідають практичній ситуації в місцевості.

Пан Дінь Мінь Туан, південний регіональний директор Batdongsan.com, рекомендував використовувати цей пілотний механізм для розвитку доступного житла та недорогих комерційних квартир з метою збільшення пропозиції житла для задоволення реальних потреб більшості людей у ​​житлі.

Пан Туан вважає, що збільшення пропозиції житла за допомогою пілотного механізму має відповідати практичним потребам. Якщо не буде чіткого напрямку, підприємства, погодившись купувати землю у людей, зосередяться лише на розвитку дорогого комерційного житла, близько 50 мільйонів донгів/ ^м2 , щоб отримувати високі прибутки, як і в минулому, тоді мета збалансування пропозиції та попиту на житло на ринку не буде досягнута.

Ще одне зауваження, за словами пана Туана, полягає в тому, що пілотна програма для підприємств з купівлі нежитлової землі у людей для будівництва комерційних житлових проектів повинна уникати ситуації, коли деякі інвестори з фінансовим потенціалом користуються цим регулюванням, щоб купити землю та чекати на зростання ціни, щоб передати її іншим підприємствам.

Необхідно доповнити положення, згідно з якими підприємства, що ведуть переговори та купують землю у людей, повинні реалізувати проекти комерційного житла протягом 2-3 років. В іншому випадку вони повинні передати землю іншому інвестору для реалізації проекту. Якщо земля не використовується, її буде рекультивовано.

Ці дві резолюції усунуть перешкоди для ринку нерухомості.

Окрім пілотної резолюції, що дозволяє підприємствам вести переговори щодо передачі нежитлової землі від людей для реалізації проектів комерційного житла, уряд також планує подати на розгляд та затвердження Національним зборам спеціалізовану резолюцію щодо вирішення земельних проблем, переміщення забруднених заводів, перепрофілювання штаб-квартир державних установ, проектів, що підлягають перевірці, аудиту, розслідуванню та судовим рішенням.

Ці дві резолюції «відродять» активи, що наразі знаходяться в сотнях призупинених житлових та міських проектів по всій країні. Завдяки механізму, передбаченому резолюціями Національних зборів, підприємства матимуть основу для завершення процедур інвестування проектів, продовження реалізації житлових проектів, збільшення пропозиції житла та сприяння збалансуванню ринкового попиту та пропозиції.

Міністр природних ресурсів та навколишнього середовища ДО ДУК ДУЙ:

«Проєкти, помилково виконані місцевими лідерами, будуть врятовані»

Щодо тематичної резолюції, директива компетентного органу полягає в тому, що проекти, які застрягли через порушення місцевої влади та керівників, будуть вирішені, щоб підприємства могли продовжувати їх реалізацію. У цьому типі проектів більшість місцевих керівників, які допустили порушення, були покарані.

Що ж до проектів, у яких бізнес навмисно допускає помилки, то їх буде скасовано, щоб уникнути марнування земельних ресурсів.

Все ще цікавлюся умовами та положеннями

Проект квартири на вулиці Ле Ван Люонг, комуна Нхон Дук, район Нябе, Хошимін - Фото: НГУЕН ВАН ТРУНГ

Інвестор проекту нерухомості в Хошиміні заявив, що поряд з поданням урядом пілотної резолюції на розгляд та затвердження Національним зборам, Хошимін також переглядає кількість підприємств із земельними ділянками, які не відповідають нормам та не змогли реалізувати проекти. Згідно з оглядом, лише це підприємство має майже 20 земельних ділянок у Біньчані, 8-й округ, Тху Дик..., які зайшли в глухий кут.

Ця людина сказала, що більшість землі є сільськогосподарськими угіддями, несільськогосподарськими угіддями, а не житловими угіддями, і підприємство завершило передачу від людей, але оскільки закон цього не дозволяє, проєкт не може бути реалізований.

Ринок нерухомості останнім часом переживає складні часи, але підприємства не можуть використовувати наявні земельні ресурси для реалізації більшої кількості проектів та мати джерело постачання для продажу, щоб повернути кошти, тому це дуже складно. Тим часом підприємствам все ще доводиться сплачувати відсотки за банківськими кредитами, що посилює труднощі.

Ознайомившись із проектом постанови, який буде розглянуто для затвердження, ця компанія вважає, що це необхідна політика для усунення труднощів для бізнесу та ринку, і незабаром матиме можливість бути розглянутою для затвердження.

Однак, питанням занепокоєння для бізнесу є проект постанови, що регулює умови реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або наявність права користування землею.

Відповідно, організаціям з нерухомості, які реалізують проекти комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або мають права користування землею, як це передбачено цією постановою, дозволяється змінювати цільове призначення одного або кількох видів земельних ділянок для реалізації проекту, включаючи сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, що не є землями житлової забудови; землі житлової забудови та інші землі на тій самій земельній ділянці у разі укладання угод про отримання права користування землею.

Це положення можна розуміти так, що підприємства, які вже мають землю, можуть змінити цільове призначення сільськогосподарських угідь або несільськогосподарських угідь, які не є житловими землями, для реалізації проектів. Однак, отримуючи передачу з самого початку, вони повинні передати земельні ділянки, на яких є як житлові землі, так і інші землі в одній ділянці.

Таким чином, якщо резолюцію буде прийнято та виконано так, як її розуміє підприємство, видалення не буде ретельним.

Ця особа також пояснила, що наразі, окрім підприємств, які мають вільні земельні фонди згідно з їхніми правами користування, існують випадки, коли підприємства раніше дозволяли окремим особам купувати сільськогосподарські угіддя, але ще не передали їх у права користування через юридичні проблеми; або ж є підприємства з достатніми ресурсами, які хочуть отримати землю від людей для реалізації проектів.

Якщо розуміти вищезазначене, підприємства можуть купувати лише ділянки, що містять як житлову забудову, так і інші землі, що обмежить доступ бізнесу до земельних ресурсів.

«Міністр природних ресурсів та навколишнього середовища нещодавно також вказав Національним зборам на неадекватність, оскільки насправді більшість проектів у сфері нерухомості реалізуються на землі, яка спочатку не є житловою забудовою, а детальне планування проекту також включає багато різних типів земель, таких як житлова забудова, земля для руху транспорту, зелені насадження... тому положення Закону про землю не можуть бути реалізовані на практиці. Тому агентству, яке розробляє законопроект, необхідно переглянути це питання», – запропонував він.

Одну фразу слід видалити.

Поділяючи таке ж занепокоєння, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив, що з положення слід вилучити фразу «для випадків угоди про отримання прав користування землею» в положенні про житлову землю та іншу землю на одній земельній ділянці, щоб уникнути непорозумінь під час виконання резолюції.

Це означає, що підприємства, які вже мають землю або отримали її у власність з самого початку, можуть використовувати три типи землі: сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, що не є житловими землями; житлові землі та інші землі на тій самій земельній ділянці для реалізації комерційних житлових проектів, за умови, що вони відповідають плануванню, плану землекористування та іншим критеріям, зазначеним у рішенні.

«Це єдиний спосіб усунути вузьке місце та звільнити земельні ресурси», – сказав пан Чау.

Джерело: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm