Розкриття потенціалу проектів у сфері нерухомості.

Багато експертів вважають, що пілотний механізм, який дозволяє підприємствам самостійно домовлятися з громадянами про права користування землею для проектів комерційного житла, звільнить проєкти, збільшить пропозицію житла та допоможе вирішити проблему дефіциту житла.

Уряд також запропонував Національним зборам дозволити підприємствам реалізовувати проекти комерційного житла на землях об'єктів, які необхідно перемістити через забруднення навколишнього середовища. На фото: Першокласна земля Ханойської миловарні, розташована в промисловому кластері Као-Са-Ла за адресами вулиці Нгуєн Трай, 233, 233B та 235 (район Тхань Суан, Ханой), залишається невикористаною протягом багатьох років після перенесення, що призводить до марнування земельних ресурсів. - Фото: ДАНЬ КХАНГ

Проект резолюції щодо цього пілотного механізму щойно був розглянутий Національними зборами і, як очікується, буде прийнято на сесії, яка завершиться наприкінці листопада.

Однак, враховуючи поточну ситуацію, коли пропозиція житла на ринку зосереджена на сегментах квартир середнього, високого та елітного класів, деякі думки свідчать про те, що пілотний механізм повинен мати чіткий напрямок, надаючи пріоритет угодам про права користування землею для розвитку доступного житла та бюджетних квартир для задоволення реальних потреб у житлі більшості населення.

Сотні проектів у сфері нерухомості очікують на вирішення перешкод.

У березні 2024 року, під час засідання Робочої групи Прем'єр-міністра з питань перегляду, заохочення та керівництва усуненням труднощів і перешкод у реалізації проектів у сфері нерухомості, Міністерство будівництва повідомило, що в Хошиміні налічується 143 проекти у сфері нерухомості, в Ханої – 246 проектів, в Хайфоні – 4 проекти, в Біньдіні – 16 проектів, в Кантхо – 34 проекти..., які очікують на вирішення цих питань від Робочої групи, міністерств, секторів та місцевих органів влади.

По всій країні сотні проектів у сфері нерухомості залишаються застопореними.

Багато проектів неможливо реалізувати через брак земельних ділянок під житлову забудову. Навіть інвестори, які купують землю, що відповідає градоустроєвим нормам, не можуть будувати свої проекти через брак навіть одного квадратного ^метра землі під житлову забудову.

Крім того, у проекті пілотної резолюції, який зараз подається на розгляд Національних зборів, уряд також пропонує Національним зборам погодитися на дозвіл підприємствам реалізовувати проекти комерційного житла на землях, що належать об'єктам, які необхідно перемістити через забруднення навколишнього середовища, або об'єктам, які необхідно перемістити відповідно до будівельного та містобудівного планування.

Прямо тут, у Ханої, багато забруднюючих довкілля заводів у центральній частині міста, після переміщення до приміських районів або сусідніх провінцій, оголили численні ділянки «першокласної землі», які залишалися покинутими протягом десятиліть.

Типовим прикладом є кластер із трьох фабрик: гумової фабрики Сао Ванг, миловарні Ханой та тютюнової фабрики Тханг Лонг, загальною площею приблизно 150 000 ^м², які багато років залишалися незабудованими після перенесення на околицю міста.

Зокрема, вигідне розташування Ханойської миловарні, яку було перенесено багато років тому, залишається зарослим бур'янами через відсутність механізму перетворення її на землю для будівництва комерційного житла.

Проект на вулиці Май Чі Тхо, район Ан Фу, місто Тху Дук, місто Хошимін - Фото: Нгуєн Ван Трунг

І бізнес, і землевласники задоволені.

В інтерв'ю газеті «Туой Тре» пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив, що пілотний механізм, який дозволяє підприємствам самостійно вести переговори та купувати права землекористування на нежитлові ділянки у громадян для комерційних житлових проектів, додає ще один метод доступу до землі для інвестицій у нерухомість та бізнесу.

Цей механізм також забезпечує право землекористувачів на ведення переговорів, зменшуючи суперечки щодо придбання землі для реалізації проектів.

«Хоча нинішній механізм придбання землі набагато кращий, ніж раніше (більш адекватна та ринкова компенсація), він не такий хороший, як пілотний механізм, який дозволяє підприємствам та особам з правами користування землею самостійно домовлятися про передачу землі», – наголосив пан Чау.

Наприклад, у 3-му районі міста Хошимін за останні роки було збудовано 48 старих житлових комплексів. На сьогоднішній день у 5 з цих комплексів підприємства добровільно погодилися викупити 100% старих квартир у мешканців для реалізації проектів з будівництва нових комерційних багатоквартирних будинків без жодних претензій, оскільки це взаємовигідний механізм угоди.

Досі залишається 43 старі багатоквартирні будинки, які не були відремонтовані, бо в нас немає механізму заохочення інвесторів до переговорів щодо купівлі старих багатоквартирних будинків.

За словами пана Чау, багато проектів комерційного житла наразі зупинені, оскільки земля, що належить підприємствам, не призначена для житлового використання, що перешкоджає будівництву.

Хоча ринок житла відчуває дефіцит пропозиції житла (через брак житлових проектів), якщо Національні збори запровадять програму, яка дозволить підприємствам самостійно вести переговори щодо купівлі нежитлової землі для комерційних житлових проектів, це збільшить кількість ліцензованих комерційних житлових проектів, тим самим збільшуючи пропозицію житлових продуктів у майбутньому.

Пан Нгуєн Хыу Куонг, голова Ханойського клубу нерухомості, вважає, що пілотна програма, яка дозволяє підприємствам самостійно домовлятися про купівлю нежитлової землі у громадян для комерційних житлових проектів, є перспективним напрямком розвитку ринку житла.

Цей механізм також дозволяє компаніям з нерухомості співпрацювати із землекористувачами шляхом передачі прав землекористування та внесення землі як пайової участі для реалізації проектів комерційного житла.

Це збільшить площу землі, доступну для будівництва житла, що задовольнить потреби людей у ​​житлі. «Дозвіл підприємствам безпосередньо вести переговори та купувати права користування землею у людей, безумовно, буде набагато дешевшим, ніж організація торгів або аукціонів на право користування землею для будівництва комерційних житлових проектів. Прямі переговори між двома сторонами дозволять уникнути «завищених цін» на земельних аукціонах», – прокоментував пан Куонг.

Багато експертів з нерухомості також вважають, що пілотна програма, яка дозволить підприємствам самостійно домовлятися про купівлю сільськогосподарських угідь та інших видів земель у мешканців для будівництва комерційного житла, запобіжить поточному марнотратству міських земель.

Насправді, багато незабудованих земельних ділянок у Ханої та Хошиміні роками залишаються покинутими. Пілотні угоди про викуп та перетворення земель допоможуть ефективніше використовувати землю, тоді як держава продовжуватиме стягувати плату та податки за користування землею, а люди матимуть більше можливостей для купівлі житла.

Стимулювати будівництво недорогого комерційного житла.

Підтримуючи пілотну програму, яка дозволяє підприємствам вести переговори щодо права використання нежитлової землі для комерційних житлових проектів, багато експертів вважають, що пілотна програма повинна надавати пріоритет проектам доступного житла, які відповідають місцевим умовам.

Пан Дінь Мінь Туан, директор південного регіону Batdongsan.com, рекомендував використовувати цей пілотний механізм для розвитку доступного житла та недорогих комерційних квартир, щоб збільшити пропозицію житла та задовольнити реальні потреби більшості населення в житлі.

Пан Туан стверджував, що збільшення пропозиції житла за допомогою пілотних механізмів має бути узгоджено з практичними потребами. Без чіткого напрямку, якщо підприємства, погодившись на купівлю землі у мешканців, зосередяться лише на розвитку дорогого комерційного житла, близько 50 мільйонів донгів/ ^м² , щоб отримувати високі прибутки, як вони це робили в минулому, то мета збалансування пропозиції та попиту на житло на ринку не буде досягнута.

Ще один момент, на який слід звернути увагу, за словами пана Туана, полягає в тому, що пілотна програма, яка дозволяє підприємствам купувати нежитлову землю у фізичних осіб для комерційних житлових проектів, повинна уникати ситуації, коли деякі фінансово сильні інвестори скористаються цим регулюванням, щоб скупити землю та утримати її, чекаючи зростання цін, перш ніж перепродати її іншим підприємствам.

Слід додати правила, які вимагатимуть від підприємств, що ведуть переговори та купують землю у мешканців, розробляти проекти комерційного житла протягом 2-3 років. В іншому випадку землю необхідно передати іншому інвестору для забудови, а якщо вона залишиться порожньою, її буде рекультивовано.

Ці дві резолюції усунуть перешкоди для ринку нерухомості.

Окрім пілотної постанови, яка дозволяє підприємствам самостійно домовлятися про передачу нежитлової землі від громадян для комерційних житлових проектів, уряд також планує подати на розгляд та затвердження Національним зборам спеціалізовану постанову, що стосується земельних питань, перенесення забруднюючих заводів, реорганізації штаб-квартир державних установ та вирішення проектів, що стикаються з перевірками, аудитами, розслідуваннями та судовими рішеннями.

Ці дві резолюції «відродять» активи, які наразі заблоковані в сотнях застопорених житлових та міських проектів по всій країні. Завдяки механізмам, встановленим цими резолюціями Національних зборів, підприємства матимуть основу для завершення інвестиційних процедур проектів, продовження реалізації проектів житлового будівництва, збільшення пропозиції житла та сприяння збалансуванню попиту та пропозиції на ринку.

Міністр природних ресурсів та навколишнього середовища ДО ДУК ДУЙ:

«Проекти, якими погано керують місцеві лідери, будуть врятовані».

Щодо тематичної резолюції, керівним принципом компетентного органу є те, що проекти, зупинені через помилки, допущені місцевими органами влади та керівництвом, будуть вирішені, щоб підприємства могли продовжувати їх реалізацію. У більшості випадків, пов'язаних з цим типом проектів, місцеві керівники, які допустили порушення, були притягнуті до дисциплінарної відповідальності.

Що стосується проектів, де підприємства навмисно порушують правила, землю буде рекультивовано, щоб уникнути марнування земельних ресурсів.

Все ще існують занепокоєння щодо умов та положень.

Проект квартири на вулиці Ле Ван Луонг, комуна Нхон Дук, район Нябе, Хошимін - Фото: Нгуєн Ван Трунг

Забудовник проекту нерухомості в Хошиміні заявив, що поряд із поданням урядом пілотної резолюції на розгляд та затвердження Національним зборам, Хошимін також переглядає кількість підприємств із земельними ділянками, які наразі стикаються з регуляторними перешкодами, що перешкоджають реалізації проекту. Згідно з оглядом цієї конкретної компанії, майже 20 земельних ділянок в районах Біньччан, 8-му районі, районі Тху Дик тощо стикаються з цими перешкодами.

Ця особа заявила, що більшість земельних ділянок є сільськогосподарськими угіддями або несільськогосподарськими угіддями (не землями житлової забудови), на які підприємства завершили передачу права власності від людей, але через законодавчі обмеження вони не можуть продовжувати проекти.

Останнім часом ринок нерухомості переживає складні часи, але підприємства не можуть використовувати свої існуючі земельні ресурси для розвитку додаткових проектів та збільшення продажів, щоб окупити свої інвестиції, що значно ускладнює ситуацію. Тим часом підприємствам все ще доводиться сплачувати відсотки за банківськими кредитами, що посилює їхні труднощі.

Після ознайомлення з проектом резолюції, який буде розглянуто для затвердження, ця компанія вважає, що це необхідна політика для пом'якшення труднощів для бізнесу та ринку, і її буде розглянуто для затвердження.

Однак, одним із питань, що викликає занепокоєння у бізнесу, є положення проекту постанови щодо умов реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про права користування землею або існуючих прав користування землею.

Відповідно, підприємства з нерухомості, які реалізують проекти комерційного житла на основі угод про права користування землею, або ті, хто вже має права користування землею, як це передбачено цією постановою, можуть змінити цільове призначення одного або кількох типів земель для проекту, включаючи сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, відмінні від земель житлової забудови; та землі житлової забудови та інші землі в межах однієї ділянки, у випадках, коли досягнуто угоди про права користування землею.

Такі правила можна тлумачити так, що підприємства, які вже володіють землею, можуть перетворювати сільськогосподарські угіддя або несільськогосподарські угіддя (за винятком земель житлової забудови) для реалізації проектів, тоді як ті, хто купує землю з нуля, повинні передавати ділянки, що містять як житлову, так і інші типи земель в межах однієї ділянки.

Тому, якщо резолюцію буде прийнято та впроваджено саме так, як її розуміють підприємства, усунення проблеми не буде повним.

Ця особа також пояснила, що наразі, окрім підприємств, які вже мають землю у своїй власності, є випадки, коли підприємства раніше дозволяли окремим особам у компанії купувати сільськогосподарські угіддя, але ще не включили їх у власність компанії через юридичні перешкоди; або ж є підприємства з достатніми ресурсами, які хочуть придбати землю у людей для розвитку проектів.

Якщо розуміти це таким чином, то підприємства зможуть купувати лише ділянки з житловою та іншими типами землі, що обмежить їхні можливості доступу до земельних ресурсів.

«Міністр природних ресурсів та навколишнього середовища нещодавно звернув увагу Національних зборів на недостатність того факту, що більшість проектів у сфері нерухомості реалізуються на землях, які спочатку не були визначені як житлові землі, а детальне планування проектів включає різні типи земель, такі як житлові землі, землі транспорту, зелені зони тощо, тому положення Закону про землю не є практичними для впровадження. Тому агентству, яке розробляє законопроект, необхідно переглянути це питання», – запропонував цей чиновник.

Одну фразу слід видалити.

Поділяючи це занепокоєння, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, запропонував вилучити фразу «для випадків угоди про отримання прав користування землею» з положення про житлову землю та інші землі в межах однієї ділянки, щоб уникнути неправильних тлумачень під час виконання резолюції.

Це означає, що підприємствам, які вже володіють землею або придбали її шляхом передачі, дозволено використовувати три типи земель – сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, крім земель житлової забудови; та землі житлової забудови та інші землі в межах однієї ділянки – для комерційного житлового будівництва, за умови, що вони відповідають плану землекористування, правилам зонування та іншим критеріям, викладеним у постанові.

«Лише таким чином ми можемо усунути вузькі місця та звільнити земельні ресурси», – сказав пан Чау.

Джерело: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm