Комплексні рішення для соціального житла

Згідно з опитуванням, проведеним Інститутом досліджень розвитку міста Хошимін, загальний попит на соціальне житло в Хошиміні становить 974 000 одиниць. Метою на 2021-2030 роки було завершено будівництво 199 400 одиниць, але до кінця 2025 року місто досягло лише 17 902 одиниць (9% від 5-річного цільового показника). На решту періоду (2026-2030 роки) потрібно завершити будівництво 181 257 одиниць.

Проект соціального житла за адресою 324 Ly Thuong Kiet. Фото: ТХАН ХІЄН

Очевидно, що існує значний розрив між фактичним впровадженням та цілями щодо соціального житла на 2030 рік. Затримки головним чином зумовлені системними бар'єрами, такими як відсутність координації в плануванні, недостатня кількість чистої землі, необґрунтовані інвестиційні процедури та фінансові механізми, а також непривабливі механізми стимулювання. Примітно, що в загальному попиті на соціальне житло попит на оренду з правом викупу становить 68,1%, попит на купівлю – 26%, а попит на чисту оренду – лише 5,9%.

З них на групу, що отримують оклади (державні службовці, державні службовці, робітники, військовослужбовці тощо), припадає 82% моделі довгострокової оренди; на студентську групу припадає 14% моделі соціалізованих гуртожитків та міні-квартир. Таким чином, 96% цільової групи мають стабільний дохід і цілком здатні сплачувати орендну плату за умови розумного контролю цін. Однак ринок оренди сильно недопропонований і не використовується належним чином. Це є основою для визначення орендного житла як стратегічного напряму, що визнає та керує Генеральним секретарем і президентом То Ламом.

Щоб досягти 90% цільового показника соціального житла протягом наступних п'яти років та виконати «спільну основу», визначену Генеральним секретарем та президентом, Хошимін має одночасно впровадити ключові, цілком реальні рішення. Зокрема, необхідно створити механізм «єдиного вікна», який би вирішував як питання пропозиції (інвестиції, будівництво, земля, планування), так і питання попиту (визначення, перевірка та розподіл житла між правомочними бенефіціарами прозорим, справедливим та розумним чином). Юридичні процедури слід скоротити приблизно до 60 днів (від етапу затвердження інвестицій до етапу отримання дозволу на будівництво).

Використати нові положення (які зараз пропонуються в проекті Закону про спеціальні міські зони) для вирішення питань розподілу земельних ділянок, включаючи дозвіл місту передавати проекти соціального житла інвесторам на землях, що перебувають під державним управлінням, без аукціону прав користування землею, зміни цільового призначення землі або розділення їх на незалежні проекти, якщо вони відповідають плануванню. Оцифрувати весь процес перевірки права орендарів на отримання житла, інтегрувавши його з національною базою даних населення, щоб забезпечити швидкість та запобігти зловживанням політикою.

Щодо фінансових бар'єрів (основної причини участі приватного сектору), необхідне комплексне рішення як з боку держави, так і з боку ринку. Зокрема, Народна рада міста Хошимін повинна забезпечити спеціальний механізм, який дозволить HFIC (Фінансово-інвестиційній компанії штату Хошимін) надавати позики до 70% від загальної суми інвестицій на весь проект протягом 7 років, замість того, щоб покладатися на повільне розподілення коштів центрального уряду.

Через велику пропозицію та різні потреби різних груп, необхідно диверсифікувати форми соціального житла (купівля, оренда з правом викупу та оренда) для всіх бенефіціарів. Це включає пріоритетність районів на основі цільових груп та регіонів, а також типу житла та застосовних механізмів.

Наприклад, промислові зони в Біньчані, Хокмоні та Кучі пропонуватимуть орендне житло переважно для працівників. Щодо великомасштабних промислових зон, пріоритет буде надано інтегрованим міським районам для працівників, застосовуючи модель державно-приватного партнерства (ДПП) та підтримку HFIC у наданні 70% фінансування…

З одного боку, буде створено загальноміський фонд житла для переселення; з іншого боку, фонди державної власності будуть використані для адаптації та конвертації між різними типами житла (переселення, державне житло, соціальне житло, реконструкція міст) без необхідності процедур підготовки, оцінки та затвердження планів функціонального перетворення – пропозиція з проекту Закону про спеціальні міські зони для повного використання цього цінного ресурсу.

Зрештою, ціни на оренду повинні контролюватися, а орендарі захищатися. Для кожної зони має бути встановлена ​​референтна рамка цін на оренду, яку має затвердити та публічно оголосити Народна рада міста Хошимін. Нормативні акти повинні передбачати мінімальний термін оренди 3 роки та максимальне збільшення ціни на 5% на рік, щоб забезпечити стабільність орендарів та запобігти раптовому виселенню…

Нгуєн Куан Кет

Джерело: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html