Вирішення проблем з пропозицією нерухомості

Необхідно розширити умови отримання права користування землею для реалізації проектів комерційного житла.

На 8-й сесії 15-ї Національної асамблеї (НА) Уряд подав до НА проект постанови про пілотне впровадження проектів комерційного житла (NƠTM) шляхом укладання угод про отримання прав користування землею (QSDD) або наявності QSDD із загальнонаціональною сферою застосування для усунення правових труднощів для проектів NƠTM у масштабі міських територій (до 20 гектарів). У разі схвалення НА, він буде впроваджений протягом 5 років, починаючи з 1 січня 2025 року.

Розплутування багатьох проектів

За словами Міністра природних ресурсів та навколишнього середовища До Дик Зуя, з 1 липня 2015 року Закон про житло 2014 року має інші положення, ніж Закон про землю. Відповідно, умовою використання землі для реалізації нового проекту розвитку сільських територій є право користування житловою землею або житловою землею та іншою землею; у разі отримання права користування землею, це має бути житлова земля.

Це положення продовжує успадковуватися в пункті b, пункті 1 та пункті 6 статті 127 Закону про землю 2024 року, що звузило випадки реалізації проектів NƠTM в межах масштабів міських територій, особливо в нових районах та районах без житлових земель.

«Насправді максимальна площа виділення землі для домогосподарств та фізичних осіб з часом становить 400 квадратних метрів, решта – це сільськогосподарські угіддя на тій самій земельній ділянці, тому навіть якщо інвестори отримають передачу прав користування землею в житлових районах, вони не можуть цього зробити», – сказав міністр природних ресурсів та навколишнього середовища.

Крім того, більшість проектів у сфері нерухомості реалізуються на землях, які спочатку не є житловими землями, а детальне планування проекту також включає багато різних типів земель, таких як: житлові землі, землі для дорожнього руху, зелені насадження... Тому, згідно з положеннями пункту b, пункту 1, статті 127 Закону про землю 2024 року, багато проектів не можуть бути реалізовані на практиці.

Проект постанови був розроблений для вирішення труднощів із пропозицією проектів нерухомості в умовах зростання цін на нерухомість, частково через труднощі з доступом інвесторів до землі. «Необхідно розширити умови отримання прав землекористування для реалізації нових сільських проектів, сприяючи обмеженню скарг від людей; забезпечуючи справедливий доступ до землі серед інвесторів та населених пунктів, підтримуючи стабільну пропозицію нових сільських проектів», – сказав міністр До Дик Зуй.

Комерційний житловий район у 7-му районі міста Хошимін. Фото: HOANG TRIEU

Згідно з поданням Уряду, ця постанова застосовується по всій країні до проектів організацій, що займаються нерухомістю, у 4 випадках: отримання права землекористування; наявність права землекористування; наявність права землекористування та отримання права землекористування; реалізація проектів NƠTM на земельних ділянках підприємств, які повинні бути переміщені через забруднення навколишнього середовища, підприємств, які повинні бути переміщені відповідно до плану будівництва та містобудування.

Щодо умов реалізації нового проекту розвитку сільських територій шляхом укладення угоди про отримання прав землекористування або наявності прав землекористування, інвестор реалізує новий проект розвитку сільських територій для одного або кількох типів: сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, відмінні від земель житлової забудови; землі житлової забудови та інші землі на тій самій земельній ділянці, що й у випадку угоди про отримання прав землекористування; разом з цим, він повинен відповідати певним критеріям.

Слід провести пілотне випробування в невеликому масштабі

Обговорюючи це питання, багато депутатів Національних зборів в основному погодилися з необхідністю видання резолюції щодо усунення труднощів та перешкод у реалізації інвестиційних проектів та веденні бізнесу в нових сільських районах. Депутат Тран Хоанг Нган (делегація Хошиміна) визнав, що пілотне впровадження цієї політики матиме побічний ефект у підтримці соціально-економічного розвитку країни, особливо усунення труднощів у будівництві нових сільських районів, створення сприятливих умов для землекористувачів та інвесторів, щоб вони могли проактивно впроваджувати нові сільські райони та проекти міського розвитку, сприяючи вирішенню потреби в житловій землі та житлі для людей.

Але є також багато занепокоєнь. Делегат До Ван Єн (делегація Ба Ріа - Вунгтау) заявив, що пропозиція проекту резолюції щодо дуже широкого кола земель для пілотного проекту не відповідає Закону про землю. Крім того, якщо пілотний проект буде впроваджено, його слід впроваджувати у вужчому масштабі, зосереджуючись на провінціях та містах з нагальними потребами в житлі, а не розширюючи його на всю країну.

Делегат Єн також запропонував уряду оцінити вплив, уникнути ситуації «використання політики конфіскації сільськогосподарських земель» або «легалізації порушень», щоб розробити суворіші, розумніші та ефективніші правила.

Висловлюючи думку про необхідність переоцінки поточної ситуації з нетуберкульозними засобами (НТМ) у всіх населених пунктах, депутат Нгуєн Тхі Тху Ха (делегація Куангнінь) підтвердив, що все ще існує багато проектів, робіт та НТМ, які не були заповнені, залишилися порожніми, покинутими або не пройшли юридичні процедури. Попит та пропозиція на ринку НТМ все ще залежать від кожного населеного пункту, і «не кожен населений пункт має таку потребу».

Делегат Ха запропонував провести оцінку поточної ситуації в Новому сільському районі, щоб зрозуміти попит і пропозицію на ринку в цих населених пунктах, перш ніж затверджувати проєкт. Уряд та відповідні установи повинні провести ретельну оцінку; розглянути, чи слід для пілотного проєкту обрати регіон, відповідну місцевість чи район, і чи має бути конкретна адреса.

«Пілотний проект, запропонований у проекті, може призвести до формування організацій, окремих осіб та організацій у сфері нерухомості, які користуються перевагами купівлі, продажу, передачі, збору та об’єднання землі, не використовуючи землю ефективно, а потім отримуючи прибуток та перетворюючи виробничі матеріали на ресурси, чекаючи на реалізацію нового проекту розвитку сільських районів», – попередила пані Ха.

У звіті про огляд голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань також зазначив, що в комітеті висловлювалися думки, що дозвіл на отримання прав землекористування, відмінних від земель житлової забудови, з метою реалізації нових проектів розвитку сільських районів призведе до зростання цін на сільськогосподарські угіддя та інші види земель. Це може спричинити багато труднощів для людей та бізнесу, а також для держави, коли їй потрібно буде повернути землю та компенсувати її.

Голова Економічного комітету запропонував Уряду переглянути та уточнити застосування пілотного механізму через угоди про отримання права користування або права користування сільськогосподарськими та несільськогосподарськими землями (комерційними та обслуговуючими), щоб уникнути зловживань політикою.

Уникайте масової конверсії

Заступник голови Комітету Національних зборів з питань науки, технологій та навколишнього середовища Нгуєн Фуонг Туан погодився, що резолюцію слід впровадити на всій країні, щоб забезпечити справедливість між місцевими органами, уникнути ускладнень у регулюванні критеріїв та умов, а також уникнути появи механізму «запит-грант». Однак він запропонував, щоб відомство, що розробляє законопроект, мало спеціальні правила, щоб уникнути ситуації, коли після набрання чинності правил широке перетворення цілей землекористування впливає не лише на соціальне забезпечення, а й на продовольчу безпеку.

Огляд планів землекористування кожної місцевості

Депутат Нгуєн Трук Сон (делегація Бен Тре) зазначив, що проект резолюції містить деякі відмінності від Закону про інвестиції (зі змінами), Закону про землю (зі змінами) та Закону про житло (зі змінами), нещодавно прийнятих Національними зборами. Під час пілотного проєкту необхідно переглянути національне планування землекористування, плани землекористування, особливо місцеві плани землекористування. Чи будуть проекти, що не входять до планування житлових земель та міських земель, здійсненними?

Пан ЛЕ ХОАНГ ЧАУ , голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA):

Детальні правила визначення інвестиційних зон

Агентство з питань житлово-комунального господарства (HOREA) рекомендувало Народному комітету міста Хошимін та відповідним департаментам прокоментувати Рішення 83/2024/QD-DT Народного комітету міста Хошимін. Відповідно, необхідно розглянути та внести зміни до положень пункту 1 статті 2 у напрямку деталізації визначення територій, де інвесторам у нерухомість та житлові проекти дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для будівництва власних будинків у комуні, за винятком міст у 5 районах: Біньччан, Нябе, Хокмон, Кучі, Кангіо, які не підлягають аукціону з продажу прав користування землею для інвестування в житлове будівництво відповідно до нормативних актів.

Оскільки, згідно з пунктом 6 статті 31 Закону про ріелторську діяльність 2023 року, інвесторам проектів нерухомості та інвестиційних проектів житлового будівництва дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою на земельні ділянки, що не розташовані в районах, районах, містах спеціального класу, класу I, класу II та класу III; не підлягають аукціону з продажу прав користування землею для інвестиційних проектів житлового будівництва відповідно до положень Земельного закону. Для решти територій Провінційний народний комітет, виходячи з місцевих умов, визначає територію, де інвесторам проектів дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою для будівництва власних будинків фізичними особами.

Пан НГО ДУК СОН , генеральний директор акціонерного товариства DRH Holdings:

Створення можливостей для покупців житла

Дотепер, для реалізації проектів, впровадження NƠTM повинно відповідати таким умовам: дотримання планування землекористування на районному рівні; дотримання планування будівництва, містобудування; дотримання затверджених місцевих програм та планів розвитку житлового фонду. Практика показує, що дублювання та суперечності між Земельним законом та Житловим законом зростають, ринки капіталу та нерухомості спотворюються, а ризики як для бізнесу, так і для інвесторів, а також для людей з житловими потребами зростають. Пропозиція Уряду щодо пілотного проекту відкриє ринок капіталу, допоможе стабілізувати та зменшити фінансове навантаження на етапі використання капіталу для бізнесу, скоротить час та витрати на підготовку до інвестицій у проект; зробить ринок прозорим та створить можливості для покупців житла отримати доступ до пропозиції житла за розумними цінами. Якщо це вузьке місце буде вирішено, це може допомогти «врятувати» мільйони підприємств, які чекають багато років.

С.Нхунг записав

Джерело: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm