Вирішення проблеми вузького місця у пропозиції нерухомості.

Умови отримання права користування землею для проектів комерційного житла потребують розширення.

На 8-й сесії 15-х Національних зборів Уряд подав до Національних зборів проект постанови про пілотне впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про права користування землею (або існуючі права користування землею) із застосуванням на всій території країни з метою усунення правових труднощів для проектів комерційного житла в межах міських територій (площею менше 20 гектарів). У разі схвалення Національними зборами, він буде реалізований протягом 5 років, починаючи з 1 січня 2025 року.

Розплутування вузлів у кількох проектах

За словами Міністра природних ресурсів та навколишнього середовища До Дик Зуя, з 1 липня 2015 року Закон про житло 2014 року передбачає інші положення, ніж Закон про землю. Відповідно, умови використання землі для реалізації проектів соціального житла полягають у тому, що земля вже повинна мати право користування землею для житлової забудови або житловою забудовою та іншими землями; у разі отримання передачі права користування землею, це повинна бути житлова забудова.

Це положення, продовження якого наведено в пункті b, пункті 1 та пункті 6 статті 127 Закону про землю 2024 року, звузило коло випадків реалізації проектів соціального житла в міському масштабі, особливо в нових районах або районах без існуючих житлових земель.

«Фактично, максимальна площа виділення земельних ділянок для житлової забудови для домогосподарств та фізичних осіб протягом багатьох років становила 400 м2, а решта – це сільськогосподарські угіддя в межах однієї ділянки. Тому, якщо інвестори набувають права користування землею в житлових районах, вони не можуть цього зробити», – сказав міністр природних ресурсів та навколишнього середовища.

Крім того, більшість проектів нерухомості розробляються на землях, які спочатку не були визначені як житлові землі, а детальні плани проектів включають різні типи земель, такі як житлові землі, землі транспортної інфраструктури, зелені зони тощо. Тому, згідно з положеннями пункту b пункту 1 статті 127 Закону про землю 2024 року, багато проектів не можуть бути реалізовані на практиці.

Проект резолюції був розроблений для вирішення труднощів з пропозицією проектів нерухомості на тлі зростання цін на нерухомість, частково через обмежений доступ інвесторів до землі. «Необхідно розширити умови отримання прав землекористування для реалізації проектів комерційного житла, що сприятиме зменшенню кількості скарг громадян; забезпечить справедливий доступ до землі серед інвесторів та населених пунктів, а також підтримуватиме стабільну пропозицію комерційного житла», – заявив міністр До Дик Зуй.

Комерційний житловий район у 7-му районі міста Хошимін. Фото: HOANG TRIEU

Згідно з поданням уряду, ця постанова застосовуватиметься по всій країні до проектів у сфері нерухомості у чотирьох випадках: отримання прав землекористування; існуючі права землекористування; існуючі права землекористування та отримання прав землекористування; а також реалізація проектів комерційного житла на землі, що належать об'єктам, які необхідно перемістити через забруднення навколишнього середовища, або об'єктам, які необхідно перемістити відповідно до будівельних чи містобудівних вимог.

Щодо умов реалізації проекту соціального житла шляхом укладення угоди про права користування землею або існуючих прав користування землею, інвестори, які реалізують проекти соціального житла, повинні використовувати один або декілька з наступних типів земель: сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, крім земель житлової забудови; землі житлової забудови та інші землі в межах однієї ділянки, у разі укладення угоди про права користування землею; та повинні відповідати певним критеріям.

Це слід випробувати в невеликому масштабі.

Обговорюючи це питання, багато депутатів Національних зборів в основному погодилися з необхідністю видання резолюції щодо усунення труднощів та перешкод у реалізації інвестиційних та бізнес-проектів у будівництві нового житла. Депутат Чан Хоанг Нган (від делегації міста Хошимін) визнав, що пілотне впровадження цієї політики матиме хвильовий ефект у підтримці соціально-економічного розвитку країни, особливо в усуненні труднощів у будівництві нового житла, створенні сприятливих умов для землекористувачів та інвесторів для проактивної реалізації нових житлових проектів та проектів міського розвитку, сприяючи вирішенню житлових потреб населення.

Однак, було також висловлено чимало занепокоєнь. Представник До Ван Єн (від Ба Ріа - провінція Вунгтау) стверджував, що пропозиція проекту резолюції щодо включення дуже широкого кола земель для пілотного проекту не відповідає Закону про землю. Крім того, він запропонував, що якщо пілотна програма буде впроваджена, то вона повинна бути меншого масштабу, зосереджена на провінціях та містах з нагальними потребами в житлі, а не розширюватися по всій країні.

Представник Єн також запропонував уряду провести оцінку впливу, щоб уникнути ситуацій «зловживання політикою для накопичення сільськогосподарських угідь» або «легалізації порушень», з метою запровадження суворіших, розумніших та ефективніших правил.

Висловлюючи думку про необхідність перегляду поточного стану соціального житла в усіх населених пунктах, депутат Національних зборів Нгуєн Тхі Тху Ха (делегація Куангнінь) підтвердив, що багато проектів та споруд соціального житла залишаються незайнятими, вільними або мають незавершені юридичні процедури. Попит та пропозиція на ринку соціального житла різняться залежно від місцевості, і «не в кожному населеному пункті однаковий попит».

Представник Ха зазначив, що перед затвердженням проекту необхідно провести оцінку поточного стану соціального житла, щоб зрозуміти попит та пропозицію на ринку в певних населених пунктах. Уряд та відповідні установи повинні провести ретельну оцінку; розглянути, чи слід вибирати пілотну програму на основі відповідних регіонів чи населених пунктів та районів, а також визначити місця розташування.

«Пілотна програма, запропонована в проекті, може призвести до формування організацій, окремих осіб та підприємств нерухомості, які експлуатують купівлю, продаж та передачу землі, накопичуючи та консолідуючи землю без її ефективного використання, а потім отримуючи прибуток та перетворюючи засоби виробництва на ресурси в очікуванні реалізації проектів соціального житла», – попередила пані Ха.

У звіті про перевірку голова Економічного комітету Ву Хонг Тхань також заявив, що деякі члени комітету стурбовані тим, що дозвіл на укладання угод про придбання прав землекористування для нежитлових земель для проектів соціального житла призведе до різкого зростання цін на сільськогосподарські угіддя та інші види земель. Це може спричинити багато труднощів для людей та бізнесу, а також для держави, коли йдеться про придбання землі та компенсацію.

Голова Економічного комітету звернувся до Уряду з проханням переглянути та уточнити застосування пілотного механізму через угоди про набуття прав користування землею або існуючих прав користування землею для сільськогосподарських та несільськогосподарських (комерційних, обслуговуючих) земель, щоб уникнути зловживань цією політикою.

Уникайте масового перетворення.

Заступник голови Комітету Національних зборів з питань науки, технологій та навколишнього середовища Нгуєн Фуонг Туан погодився, що резолюцію слід впроваджувати по всій країні, щоб забезпечити справедливість між місцевими органами, уникнути складнощів у регулюванні критеріїв та умов, а також запобігти появі механізму «запиту та надання грантів». Однак він запропонував, щоб орган, що розробляє законопроект, включив конкретні правила для запобігання широкомасштабному переобладнанню земель після набрання чинності положенням, що може вплинути не лише на соціальне забезпечення, а й на продовольчу безпеку.

Перегляньте плани землекористування кожної місцевості.

Представник Нгуєн Трук Сон (делегація Бен Тре) заявив, що проект резолюції має деякі відмінності від нещодавно прийнятих Національними зборами Закону про інвестиції (зі змінами), Закону про землю (зі змінами) та Закону про житло (зі змінами). Під час пілотних проектів необхідно переглянути національний план землекористування, планування землекористування та особливо місцеві плани землекористування. Він поставив під сумнів доцільність пілотних проектів, що не включені до планувань житлового або міського землекористування.

Пан ЛЕ ХОАНГ ЧАУ , голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA):

Нормативні акти, що детально визначають напрямки інвестування.

Агентство з питань нерухомості та житла (HOREA) подало пропозицію до Народного комітету міста Хошимін та відповідних департаментів для отримання коментарів щодо Рішення 83/2024/QD-DT Народного комітету міста Хошимін. Відповідно, пропонується переглянути та внести зміни до положення у пункті 1 статті 2, щоб детально визначити області, де інвесторам у нерухомість та житлові проекти дозволено передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва будинків у комунах, за винятком міст у п'яти районах: Біньччан, Нябе, Хокмон, Кучі та Кангіо, і не підлягають аукціону з продажу прав користування землею для житлового будівництва, як це передбачено.

Оскільки, згідно з пунктом 6 статті 31 Закону про нерухомість 2023 року, інвестор проекту нерухомості або проекту житлового будівництва може передавати права користування землею з технічною інфраструктурою на землю, що не розташована в районах, округах або містах спеціальних міських районів типу I, типу II та типу III; і не підлягає аукціону прав користування землею для проектів житлового будівництва, як це передбачено Законом про землю. Для інших районів провінційний народний комітет визначатиме, виходячи з місцевих умов, райони, де інвестор проекту може передавати права користування землею з технічною інфраструктурою фізичним особам для самостійного будівництва будинків.

Пан НГО ДУК СОН , генеральний директор DRH Holdings JSC:

Створення можливостей для покупців житла.

Історично склалося так, що для реалізації житлових проектів реалізація проектів соціального житла вимагала дотримання таких умов, як: відповідність планам землекористування на районному рівні; відповідність будівельному та міському плануванню; а також відповідність затвердженим місцевим програмам та планам розвитку житлового фонду. На практиці дублювання та суперечливий характер Закону про землю та Закону про житло посилився, що спотворює ринки капіталу та нерухомості, а також збільшує ризики як для бізнесу, інвесторів, так і для тих, хто потребує житла. Запропонована урядом пілотна програма пожвавить ринок капіталу, стабілізує та зменшить фінансове навантаження на підприємства, скоротить час та вартість підготовки інвестиційних проектів, підвищить прозорість ринку та надасть покупцям житла доступ до доступного житла. Усунення цього вузького місця потенційно може «врятувати» мільйони підприємств, які чекають роками.

С. Нхунг написав

Джерело: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm