Скасування обов’язкової вимоги для підприємств, які інвестують у проекти комерційного житла, виділяти 20% своєї землі під будівництво соціального житла не лише сприяє швидшій та зручнішій реалізації проектів для інвесторів, але й може пришвидшити досягнення мети розвитку соціального житла для населених пунктів.
З проекту зміненого Закону про житло це положення вилучено.
Міністерство будівництва нещодавно опублікувало документ у відповідь на петицію виборців у провінції Тхай Нгуєн щодо вимоги, щоб комерційне житло та проекти міської забудови площею 2 гектари або більше у спеціальних міських районах та міських районах I типу, або 5 гектарів або більше у міських районах II та III типу, мали виділяти 20% від загальної площі житлової землі в детальних планах, затверджених компетентними органами, де вже побудована технічна інфраструктура, для будівництва соціального житла.
За словами виборців, на основі цього положення, під час розробки детальних планів певних проектів у цій місцевості, населені пункти повинні виділяти землю для будівництва соціального житла. Однак, опитування показують, що попит на соціальне житло в міських районах (у межах провінцій) все ще низький, а частина населення не має коштів для придбання або оренди соціального житла, що призводить до марнотратства земель та труднощів в управлінні землею, виділеною для будівництва соціального житла. Тому виборці пропонують звернутися до Уряду з проханням переглянути зміст Постанови № 49/2021/ND-CP від 1 квітня 2021 року, щоб вона була більш гнучкою у виділенні землі для будівництва соціального житла відповідно до фактичної ситуації в населених пунктах.
Проєкт соціального житла для працівників, що складається з 1040 квартир, розташований у районі Тхань Мі Лой міста Тху Дик, Хошимін. Фото: QUOC ANH
Щодо цього питання Міністерство будівництва заявило, що в минулому міністерство вивчало та оцінювало низку недоліків та неадекватностей у впровадженні політики розвитку соціального житла, включаючи положення про виділення 20% землі для розвитку соціального житла відповідно до статті 5 Постанови Уряду № 100/2015/ND-CP від 20 жовтня 2015 року. Це стало основою для дослідження, розробки та подання Уряду на оприлюднення Постанови № 49/2021/ND-CP про внесення змін та доповнень до деяких статей Постанови № 100/2015/ND-CP, спрямованої на подолання деяких недоліків та неадекватностей цього положення.
Окрім існуючих проблем та перешкод у нормативних актах, які були змінені та доповнені Указом за дорученням Уряду, для повного подолання вищезазначених проблем та недоліків необхідно також внести зміни до Закону про житло (за дорученням Національних зборів ).
Наразі уряд подав проект Закону про житло (зі змінами) до 15-ї Національної асамблеї для обговорення на 5-й сесії та очікується, що він буде прийнятий на 6-й сесії. Відповідно, стаття 80 проекту Закону про житло (зі змінами) передбачає, що земля для будівництва соціального житла виключена з обов'язкової вимоги для інвесторів комерційних житлових проектів та міських територій щодо виділення 20% землі під будівництво; та додає положення про те, що виділення землі для розвитку соціального житла є відповідальністю провінційного Народного комітету. Зокрема, під час підготовки та затвердження провінційного планування, планування землекористування, планування будівництва та міського планування провінційний Народний комітет повинен виділити достатню кількість землі для розвитку соціального житла відповідно до затвердженої програми та плану розвитку житлового фонду.
Це може знизити ціни на житло.
Пан Нгуєн Хонг Луонг, голова ради директорів Акціонерного товариства з інвестицій та розвитку соціального житла міста Хошимін, вважає, що попереднє положення, яке вимагало від підприємств виділяти 20% землі під проекти соціального житла, є непрактичним. Він стверджує, що витрати на управління, інвестиції та експлуатацію комерційного житла, елітних квартир і навіть ультраелітних квартир значно вищі, ніж витрати на соціальне житло, що унеможливлює поєднання обох типів житла в одному проекті.
Таким чином, виключення цього положення з проекту зміненого Закону про житло є обґрунтованим. Багато забудовників, безумовно, вирішать платити державі за проактивну реалізацію своїх проектів. Це також забезпечить основу для реалізації затвердженого урядом плану будівництва 1 мільйона одиниць соціального житла. У такому разі вартість будівництва соціального житла для споживачів може знизитися приблизно до 20 мільйонів донгів/м2.
Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), також оцінив скасування Міністерством будівництва положення, яке вимагає виділення 20% землі під будівництво соціального житла, як цілком обґрунтоване. Однак він запропонував додати положення, які дозволять інвесторам вибирати будівництво соціального житла в рамках комерційних житлових проектів, обмінювати землю на еквівалентне соціальне житло або сплачувати державі плату за користування землею з самого початку для проактивної реалізації проектів. Це запобіжить плутанині з боку місцевих органів влади та відповідних установ під час видачі дозволів та перевірки проектів. Якщо цей вибір залишиться виключно за державою, реалізація проектів буде й надалі ускладнюватися та ускладнюватися, як це було в минулому.
Наразі лише кілька середньоцінних проектів міського розвитку, таких як Nam Long Investment Corporation, обирають будівництво соціального житла. Однак елітні проекти не можуть бути реалізовані, тому більшість забудовників вирішують платити уряду. Завдяки цьому варіанту уряд отримує додаткові 20% доходу замість того, щоб сплачувати плату за користування землею, як раніше.
Пропозиція щодо розробки централізованого проекту.
У нещодавно опублікованому звіті про реалізацію проектів соціального житла в Хошиміні з 2016 по 2025 рік Департамент планування та архітектури Хошиміна відверто зазначив, що вимога до всіх проектів будівництва комерційного житла в містах III типу та вище щодо виділення 20% землі під будівництво соціального житла не відповідає дійсності та є нездійсненною, оскільки ця земля не має мінімальної площі, необхідної для інвестування в окремий блок соціального житла, який відповідає стандартам.
З іншого боку, розвиток соціального житла у вигляді терасованих будинків у рамках комерційних міських забудовних проектів (часто в престижних районах) може призвести до негативних наслідків та несправедливості. Якщо люди з низьким рівнем доходу переїжджають у соціальне житло в рамках комерційних житлових проектів високого або надвисокого класу, вартість обслуговування будівлі та основних послуг сама по собі буде невідповідною для їхнього доходу.
Спираючись на практичні недоліки, Департамент планування та архітектури міста Хошимін запропонував Міністерству будівництва встановити спеціальні правила для Хошиміна, особливої міської зони з вимогами до управління, що відрізняються від багатьох провінцій та міст з нижчою щільністю урбанізації.
Департамент планування та архітектури пропонує Міністерству будівництва вивчити можливість надання інвестору, який має кілька поточних проектів в одному районі/окрузі, можливості обмінюватися земельними ділянками для будівництва соціального житла, зосередженого в одному проекті, тим самим сприяючи бізнесу, експлуатації та діяльності інвестора; або запровадити інші правила та рішення щодо політики та механізмів залучення та заохочення інвестицій у соціальне житло для обслуговування працівників та груп з низьким рівнем доходу.
Крім того, Департамент планування та архітектури також рекомендував Народному комітету міста Хошимін доручити Народним комітетам районів та міста Тху Дик, виходячи з фактичних умов, потреб та прогресу розгляду та коригування проектів планування на 1/2000 рік у своїх місцевостях, підготувати переглянуту документацію проектів планування на 1/2000 рік для оновлення проектів соціального житла та проектів розвитку комерційного житла із соціальним житлом, які були затверджені компетентними органами в рамках детального планування, до планів зонування, та відповідно виділити землю для будівництва соціального житла.
Джерело
Коментар (0)