очікування від нових правил

Зокрема, Закон має окремий розділ (Розділ V), який детально регулює питання реконструкції та ремонту багатоквартирних будинків.

Багато проблем у впровадженні

Протягом останніх 20 років ремонт та реконструкція старих багатоквартирних будинків та колективних будинків завжди були предметом особливого занепокоєння на рівнях державного управління, від центрального до місцевого. Однак фактичне впровадження не дало очікуваних позитивних результатів, тисячі домогосподарств досі змушені жити в занедбаних та небезпечних житлових районах; потенційні загрози життю та майну людей завжди чатують поруч.

Старий житловий комплекс C8 Giang Vo. Фото: Тхань Хай

Згідно зі статистикою Міністерства будівництва , наразі по всій країні налічується понад 2500 старих багатоквартирних будинків та колективних будинків, найбільша кількість з яких – 1579 – у Ханої, за ним йде Хошимін.

Це типовий продукт періоду субсидій, побудований у період з 1960 по 1990 рік, коли будівельні технології ще не досягли таких проривних розробок, як сьогодні, тому основною конструкцією цих будинків є несучі цегляні стіни, максимальний термін служби яких становить 50-70 років.

Після тривалого періоду експлуатації та використання багато будівель серйозно занепали. Мало того, через необхідність розширення житлової площі люди самовільно розширювали та розширювали її, збільшуючи навантаження на несучу систему будинку, яка вже не є безпечною; хоча вони це усвідомлюють, через фінансові труднощі багатьом сім'ям все ще доводиться миритися з тим, щоб продовжувати жити та покладати своє життя на удачу долі. Тим часом, ремонт та реконструкція цих старих багатоквартирних будинків та колективних будинків відбувається вкрай мляво.

Тільки в Ханої з 1579 старих багатоквартирних будинків та колективних будинків (включаючи 1273 будинки в 76 районах та 306 старих окремих багатоквартирних будинків) десятки будівель перебувають у критичному стані.

Зокрема, існує 6 небезпечних зон рівня D (найбільш небезпечний рівень), які необхідно знести для відбудови, такі як будівля C8 у житловому комплексі Giang Vo, житловий комплекс G6A Thanh Cong, житловий комплекс A у житловому комплексі Ngoc Khanh, житловий комплекс Міністерства юстиції ...

Але, згідно з даними, опублікованими Департаментом будівництва Ханоя, ремонт та реконструкція старих багатоквартирних будинків до кінця 2023 року досягли лише 1,14% від плану, при цьому було відремонтовано та перебудовано 19 районів.

Примітно, що хоча місто вирішило схвалити вибір інвесторів у багатьох житлових районах, таких як: проєкт будинку Nghia Do A & B (район Кау Зіай); житловий комплекс Nguyen Cong Tru (район Хай Ба Чунг); житловий комплекс X1-26 Lieu Giai (район Донг Да); житловий комплекс Railway Transport Service (район Хоангмай); багатоквартирний будинок № 148-150 Son Tay (район Ба Дінь); житловий комплекс В'єтнамського інституту кінодокументації, вулиця Lieu Giai, 22 (район Донг Да); багатоквартирний будинок Hang Bai, 23 (район Хоан Кіем)... але протягом багатьох років проекти застрягли та не можуть бути реалізовані через проблеми з нормативними актами Закону про житло 2014 року та низкою постанов, що регулюють їх реалізацію.

«Однією з найбільших проблем у правовій системі є Указ 101/2015/ND-CP (щодо впровадження Закону про житло 2014 року), який дозволяє людям та підприємствам вести переговори один з одним щодо компенсації, очищення ділянки та переселення; Указ також конкретно не передбачає коефіцієнта компенсації (коефіцієнт K)... що призвело до того, що обидві сторони не змогли знайти спільну мову, що унеможливило реалізацію ремонту та реконструкції старих квартир та колективних будинків відповідно до плану та поставлених цілей», – сказав заступник директора Департаменту будівництва Ханоя Мак Дінь Мінь.

Нові правила "знімають затори"

Зіткнувшись із вищезазначеними труднощами, Закон про житло 2023 року, окрім успадкування та сприяння позитивним аспектам Закону про житло 2014 року, вніс зміни та доповнення до багатьох важливих питань, що відповідають практичним умовам, одночасно усуваючи труднощі та недоліки, щоб створити прориви для реконструкції та ремонту старих квартир та колективних будинків у майбутньому.

Одним із найважливіших нових пунктів Закону про житло 2023 року є регулювання рівня згоди населення. Якщо раніше для цього мала бути 100% згоди власників житлової площі, то, згідно з новим законом, для знесення проєкту достатньо лише щонайменше 70% від загальної кількості власників, які беруть участь у консультаціях з планування, та 75% їхньої згоди.

Крім того, Закон про житло 2014 року не містить конкретних положень щодо коефіцієнта K для розрахунку компенсаційної ціни землі, вартості оренди житла після інвестицій у реконструкцію, вартості квартири, визначеної після перетворення площі, та вартості житла для переселення у разі переселення в інше місце.

Відповідно, коефіцієнт K буде гнучко впроваджуватися населеними пунктами залежно від розташування та вартості земельних ділянок, на яких розташовані старі багатоквартирні будинки та колективні будинки. Коефіцієнт K буде розраховуватися та коригуватися у 1-2 рази вищим.

«Найважливішою частиною нового закону вважається положення про план «збору старих багатоквартирних будинків», згідно з яким будуть зібрані окремі, незалежні будинки, а висота нових будівель буде збільшена, щоб зарезервувати місце для громадської інфраструктури (дерева, кампус, дитячий майданчик...).»

Це допоможе місцевій владі бути більш прихильним, а бізнесу – активніше брати участь у ремонті та відбудові старих квартир і колективних будинків; люди також будуть задоволені, оскільки їм не доведеться змінювати звичне місце проживання або переселятися до районів відселення, де бракує інфраструктури та об'єктів послуг...», – сказав експерт з міського планування, магістр, архітектор Тран Туан Ань.

Зокрема, положення Закону про житло 2023 року щодо ремонту та реконструкції старих квартир та колективних будинків також сприяють децентралізації та наданню Провінційному народному комітету повноважень призначати конкретні завдання спеціалізованим установам під егідою організації з підготовки планів компенсації та переселення; визначати та затверджувати інвестиційну політику та інвесторів; плани переселення, примусового переселення та знесення багатоквартирних будинків; організовувати джерела бюджету на переселення...

Крім того, Закон також додає положення, яке вимагає від власників вносити кошти на реконструкцію багатоквартирних будинків, збудованих після 1994 року, щоб забезпечити доцільність та гармонію між інтересами власників, держави та інвесторів, а також відповідати вимогам благоустрою міста.

 

Ми високо цінуємо нові положення Закону про житло 2023 року, що стосуються ремонту старих квартир та колективних будинків. Ці положення є більш практичними, детальними та чіткими, тоді як чинні правові документи їх не мають або є неповними, з метою забезпечення гармонії інтересів між державою, людьми та підприємствами; тим самим сприяючи пришвидшенню ремонту та реконструкції старих квартир та колективних будинків, створюючи просторе міське обличчя в майбутньому для задоволення потреб інтеграції та розвитку.

Віце-президент Асоціації нерухомості В'єтнаму, доктор Нгуєн Ван Дінь

Джерело: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html