Зростання процентних ставок та зміна стратегій інвестування в нерухомість.

Оскільки багато банків коригують процентні ставки за іпотечними кредитами приблизно до 10-14% річних залежно від терміну, а також одночасно посилюють умови їх виплати, ринок вступає у виразнішу фазу консолідації. Інвестори, які використовують значний фінансовий леверидж, починають стикатися з тиском, тоді як капітал, як правило, переходить до продуктів з реальною інвестиційною вартістю та потенціалом для отримання стабільної прибутковості.

Тиск на процентні ставки

Після періоду підтримки монетарної політики для підтримки економічного відновлення, процентні ставки знову мали тенденцію до зростання з початку 2026 року, разом із тиском на контроль інфляції та регулювання кредитування. Зокрема, з квітня 2026 року процентні ставки за кредитами на нерухомість у багатьох комерційних банках продовжували залишатися високими, особливо за середньо- та довгостроковими іпотечними кредитами, причому за багатьма кредитами застосовувалися плаваючі процентні ставки від 11 до 14% річних, що створювало значний тиск на позичальників, які використовують фінансовий леверидж.

Відповідно, деякі банки зафіксували такі процентні ставки для кредитів на нерухомість: VietcomBank застосовує процентну ставку приблизно 9,6%/рік для фіксованої ставки протягом перших 6 місяців та приблизно 10,5%/рік для фіксованої ставки протягом перших 12 місяців. Після пільгового періоду плаваюча процентна ставка розраховується як 24-місячна процентна ставка заощаджень плюс маржа приблизно 3,3%, але не нижче 11,1%/рік. BIDV пропонує кредити на купівлю нерухомості з процентними ставками приблизно 9,7%/рік протягом перших 6 місяців; приблизно 10%/рік протягом перших 12 місяців та приблизно 13,5%/рік для довгострокових пакетів з фіксованою ставкою.

Процентні ставки за кредитами на нерухомість у багатьох банках продовжують коригуватися в бік збільшення. Фото: Нгуєн Куанг

VietinBank коригував свою фіксовану процентну ставку для кредитів на нерухомість до понад 12% річних протягом перших 24 місяців, після чого застосовуватиметься плаваюча ставка, але не нижче приблизно 14% річних. Аналогічно, VPBank пропонує багато пакетів іпотечних кредитів та інвестицій у нерухомість із пільговими ставками близько 8-10% річних на початковому періоді, а потім коливається близько 12-14% річних залежно від кредитного профілю та терміну кредиту.

У цьому контексті інвестиції в нерухомість – це вже не просто «купівля та очікування зростання цін». Зростання вартості капіталу значно звузило норму прибутку від спекулятивної діяльності. Хоча раніше багато інвесторів могли позичати до 60-70% вартості своєї нерухомості в банках для короткострокової торгівлі, ця стратегія тепер стала набагато ризикованішою. ​​Навіть кілька місяців млявої ліквідності ринку можуть призвести до значних відсоткових виплат, що спричиняє втрату капіталу. Багато інвесторів, які сподівалися на високу прибутковість від буму на ринку землі в передмістях, тепер стикаються з тривалою стагнацією капіталу, оскільки обсяг транзакцій скорочується.

Одним помітним зрушенням є те, що інвестиційні настрої зміщуються від швидкого зростання до пріоритету безпеки грошових потоків. Замість того, щоб шукати землю в районах без чіткої інфраструктури, багато інвесторів стають більше зацікавленими в продуктах, які можна використовувати негайно, таких як орендовані квартири, комерційні таунхауси в густонаселених міських районах або промислова нерухомість, пов'язана з реальними виробничими потребами.

Тим часом, компанії з нерухомості також змінюють свої стратегії. Раніше багато підприємств швидко розширювали свої земельні володіння, розробляли масштабні проекти та значною мірою покладалися на позиковий капітал. Однак зі зростанням процентних ставок та жорстким контролем кредитування починає виникати фінансовий тиск. Замість того, щоб розпорошувати забудову, багато забудовників зараз зосереджуються на сегментах з хорошою ліквідністю, реальним попитом та стабільною здатністю до поглинання.

Ця тенденція особливо помітна в групі підприємств, що займаються будівництвом доступного житла, соціального житла або проектів з довгостроковим операційним потенціалом. Це пояснюється тим, що уряд наразі підтримує пільгові кредитні програми для соціального житла зі значно нижчими процентними ставками, ніж у середньому по ринку, причому деякі програми застосовують ставки близько 4,6-5,4% річних.

Експерти вважають, що нинішній ринок вступає у фазу «очищення», і ті, хто має сильні фінансові можливості, надійне управління ризиками та розробку проектів на основі реальних потреб, матимуть більшу перевагу. І навпаки, підприємства, які занадто сильно покладаються на позиковий капітал або реалізують неефективні проекти, можуть зіткнутися зі значним тиском щодо реструктуризації.

Можливості для довгострокових інвесторів

За словами доктора Тран Сюань Луонга (заступника директора Інституту досліджень ринку нерухомості В'єтнаму), коли процентні ставки зростають, інвестори також починають змінювати своє сприйняття вартості нерухомості. Раніше найчастіше згадуваним фактором була маржа зростання цін, але тепер важливішими критеріями стають фактична ефективність експлуатації, здатність генерувати дохід та довгостроковий операційний потенціал. Однак, хоча зростання процентних ставок створює короткостроковий тиск, воно також сприяє здоровішому розвитку ринку. Коли потоки спекулятивного капіталу зменшуються, ринок матиме можливість повернутися до реальної вартості та попиту.

«Незважаючи на численні виклики на ринку, нерухомість залишається важливим класом довгострокових активів, особливо у великих містах з високими темпами урбанізації. Проблема полягає в тому, що інвесторам потрібно змінити свій спосіб мислення. Замість того, щоб прагнути швидкого прибутку за кілька місяців, більш доцільною стратегією зараз є вибір активів, стійких до економічних коливань, генеруючих стабільний грошовий потік і мають потенціал для зростання вартості залежно від інфраструктури, населення та фактичних потреб використання», – проаналізував доктор Тран Сюань Луонг.

Експерти вважають, що, незважаючи на зростання процентних ставок, для довгострокових інвесторів у нерухомість із сильними фінансовими можливостями все ще існує багато можливостей. Фото: Доан Тхань

Крім того, доктор Тран Сюань Луонг також вважає, що в умовах високих процентних ставок та входження ринку у фазу сильної консолідації інвесторам необхідно змінити свій спосіб мислення від «спекуляцій на тенденціях» до інвестування на основі реальної вартості та здатності генерувати стабільний грошовий потік, водночас будучи змушеними ретельно враховувати довгостроковий фінансовий тиск.

Інвесторам також слід надавати пріоритет нерухомості, яка відповідає реальним потребам у житлі, має повну юридичну документацію, чітку інфраструктуру та потенціал негайного розвитку, оскільки вони вважаються більш стійкими активами на високодиференційованому ринку. Зокрема, це також сприятливий час для реструктуризації портфелів, надаючи пріоритет довгостроковим стратегіям над короткостроковими спекуляціями. Нерухомість, яка задовольняє реальні потреби в житлі, розташована в районах з інтегрованою інфраструктурою або має стабільний комерційний потенціал, ймовірно, краще збереже свою вартість у новому ринковому циклі.

«Період 2026-2027 років буде часом, коли ринок перейде від швидкого зростання до більш вибіркового розвитку, в якому капітал, як правило, зосереджуватиметься на продуктах з практичною споживчою цінністю, а не на короткострокових очікуваннях зростання цін», – прокоментував доктор Тран Сюань Луонг.

Джерело: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html