Страх банкрутства через величезні додаткові витрати на землю.

Постанова № 103 про плату за користування землею та плату за оренду землі стикається з значним опором через запровадження додаткової плати за землю у розмірі 5,4% від суми, що підлягає сплаті протягом періоду до повного розрахунку плати за землю. Міністерство фінансів наразі шукає висновки щодо внесення змін до постанови.

Проєкт Lancaster Legacy за адресою 230 Nguyen Trai (Район 1, Хошимін) ще не завершив процес оцінки, хоча компанія хоче сплатити плату за користування землею - Фото: QUANG DINH

В інтерв'ю газеті Tuoi Tre пан Нгуєн Куок Хіеп, голова GP.Invest та голова Асоціації будівельних підрядників В'єтнаму, стверджував, що ця додаткова плата за землю по суті є «відсотками» за прострочені платежі, і що застосування цієї процентної ставки є необґрунтованим, створює труднощі для бізнесу та навіть ставить деякі підприємства на межу банкрутства, оскільки сума, яку вони повинні сплатити, сягає тисяч мільярдів донгів, хоча вони й не винні.

Чи є додаткова плата за землю необґрунтованим стягненням?

Пан Нгуєн Куок Хієп

* У проекті змін до Указу 103, що регулює плату за користування землею та плату за оренду землі, Міністерство фінансів хоче зберегти додаткову ставку стягнення у розмірі 5,4% на рік від несплаченої плати за землю. Чому ви проти цього?

– На нещодавній зустрічі з керівництвом уряду та кількома компаніями з нерухомості я першим порушив питання про те, що вимога до бізнесу сплачувати додатковий земельний збір у розмірі 5,4% на рік є абсолютно необґрунтованою.

Цей додатковий збір слід застосовувати лише тоді, коли підприємство винне у затримці платежу після того, як держава вже розрахувала плату за землю, або коли підприємство навмисно затримує плату та отримує вигоду від цієї затримки.

Однак, після розгляду проекту змін до Постанови 103, щодо якого Міністерство фінансів зараз запитує відгуки, вони досі не врахували думки бізнесу та продовжують пропонувати зберегти додатковий плату за землю у розмірі 5,4% річних. Вони дотримуються думки, що це бюджетні гроші, тому навіть якщо платежі затримуються, додаткову суму все одно потрібно сплатити.

Я абсолютно не згоден. Якщо ця політика залишиться незмінною та продовжуватиметься впроваджуватися, це створить значний тиск на бізнес. Для підприємств, які роками не сплачували земельні збори, додаткові земельні збори, які їм доведеться сплатити, можуть сягати сотень, навіть тисяч мільярдів донгів. Це створює важкий тягар для бізнесу, а деякі навіть можуть мати труднощі зі збалансуванням своїх фінансів та зіткнутися з банкрутством.

Чому ви вважаєте це необґрунтованим звинуваченням?

– Це додатковий збір, який по суті є відсотками, що нараховуються на несплачену суму протягом періоду, коли держава ще не завершила розрахунок фінансових зобов’язань. Якщо припустити, що держава завершила розрахунок плати за користування землею, і підприємство винне у несплаті, або якщо підприємство отримує певну вигоду під час цієї затримки, то цей додатковий збір має бути стягнутий, оскільки він генерує прибуток від затримки платежу.

Однак, згідно з новим законом, до повної сплати земельних платежів підприємства не мають права запускати проекти для продажу клієнтам і не можуть залучати капітал, таким чином не отримуючи жодної вигоди.

Дехто пропонував ставку податку 4%, але буду відвертим: це також абсолютно нерозумно, бо, по суті, бізнес від цього не отримує вигоди, тому незалежно від того, чи це 4%, чи 5,4%, це все одно нелогічно. Я сподіваюся, що відомство, яке розробляє законопроект, побачить справжню проблему та співпереживатиме бізнесу.

Доводиться неохоче сплачувати десятки мільярдів донгів додаткових зборів.

Проєкт Lakeview City компанії Novaland (Хошимін) досі не остаточно визначив розмір плати за користування землею після багатьох років, що перешкоджає мешканцям отримати сертифікати на право власності на землю. Фото: NGOC HIEN

* Чи повинна ваша компанія сама сплачувати цей додатковий збір?

– Саме так. Рішення про виділення землі для нашого проєкту в Фу Тхо було отримано у травні 2024 року, але офіційна оцінка була завершена лише через рік, незважаючи на наші неодноразові наполягання. Згідно з нормативними актами, компанія зобов’язана сплачувати додатковий земельний збір у розмірі 5,4% на рік понад загальну суму земельного збору, що означає додаткові 27 мільярдів донгів понад майже 500 мільярдів донгів, які вже сплачені.

Хоча ми вважали це вкрай необґрунтованим, ми були змушені погодитися, інакше нам не дозволили б продати нерухомість чи отримати сертифікати на право власності на землю. У нашому випадку ми неодноразово закликали їх сплатити і навіть були готові сплатити земельні збори, але уряд і консалтингова фірма ще не визначили остаточну ціну на землю не тому, що компанія відмовилася платити. Ми навіть зазнали збитків, оскільки процес продажу проекту затримався на цілий рік.

Під час обговорень місцева влада також визнала стягнення додаткових земельних зборів необґрунтованим, але не могла висловити думки, що суперечать правовим нормам, таким як Указ 103.

«Процентна ставка» у розмірі 5,4% є безпідставною. Ми дуже засмучені, але все одно маємо сплатити цю суму. Сподіваємося, що коли до Постанови 103 буде внесено зміни, цю додаткову вимогу щодо платежу буде скасовано. Ми сподіваємося, що гроші, які ми вже сплатили, будуть утримані або повернуті компанії.

Пан Нгуєн Куок Хіеп

Бізнес стикається з ціновою кризою.

* Міністерство фінансів стверджує, що додатковий збір у розмірі 5,4% на рік враховує фактор «розподілу відповідальності», і що цей збір еквівалентний 50% штрафу за прострочення сплати плати за користування землею?

- Компанію було повністю виключено з процесу оцінки. Якби компанія мала відповідальність за участь в обговореннях або надання документів із запізненням, то розподіл відповідальності був би розумним, і компанія охоче погодилася б. Однак у цьому випадку компанія не винна.

Оцінювально-консультативна рада створюється державним агентством і встановлює ціну, яку покупець повинен прийняти без переговорів. Ми запропонували внести зміни до Указу 71, щоб дозволити інвестору брати участь, представляти свої аргументи та надавати контраргументи.

Ми відчайдушно хочемо швидко сплатити земельні збори, щоб мати продукцію для продажу та повернення грошових коштів, але не можемо. Ця ситуація створює вузькі місця як для державних доходів, так і для бізнесу, що призводить до марнування земельних активів.

Резолюція 68 закликала до зміни менталітету з «управління бізнесом» на «обслуговування бізнесу». Цей новий та доцільний підхід має вирішальне значення для вирішення труднощів та сприяння розвитку приватного сектору. Для досягнення цієї мети політики повинні поставити себе на місце бізнесу, щоб створити відповідні та ефективні правила та процедури.

Віце-президент групи з нерухомості, що має проекти в Хошиміні:

Це може виснажити бізнес.

Я не погоджуюся з рішенням уряду додати 5,4% річних до загальної ціни несплаченої землі, оскільки уряд ще не затвердив ціну, то звідки ж візьмуться гроші? Такий великий штраф за відсотки паралізує бізнес, особливо той, що має великі проекти та той, хто має тривалі періоди очікування, поки ціна на землю не буде остаточно визначена.

Наприклад, наш проєкт у Першому районі міста Хошимін завершено, але розрахунок плати за користування землею все ще очікується. У лютому 2020 року оціночна група, призначена Департаментом природних ресурсів та навколишнього середовища, розрахувала плату за землю, що підлягає сплаті, у розмірі 1,519 мільярда донгів, але місто не затвердило цю ціну. З четвертої спроби інша компанія оцінила її у 3,200 мільярдів донгів, розрахувавши ціну на основі дати оцінки, хоча рішення про виділення землі було прийнято у 2018 році, та додавши коефіцієнти інфляції. Плата за землю мала бути розрахована на основі року виділення землі, а не року оцінки.

Якщо припустити, що оцінка землі у 2025 році становитиме 3 400 мільярдів донгів і буде схвалена, з нас стягуватиметься додатково 5,4% на рік, тобто сума вже зросла на 40%, що еквівалентно приблизно 1 360 мільярдам донгів. Загальна сума плати за землю, що підлягає сплаті, становитиме 4 760 мільярдів донгів. Це вражаюча цифра, яка може підштовхнути бізнес до межі банкрутства.

Більшість підприємств використовували початкову оцінку для залучення оборотного капіталу, але тепер ціни на землю різко зросли. Сам підрозділ оцінки вже врахував інфляцію, і тепер уряд додає процентну ставку у розмірі 5,4%, фактично враховуючи інфляцію двічі.

Затримки виправдані, оскільки чиновники бояться брати на себе відповідальність.

Поточні повільні темпи оцінки землі зумовлені обмеженою кількістю компаній, що здійснюють оцінку землі, хоча плата за оцінку низька, лише кілька сотень мільйонів донгів, але вимагає високого рівня відповідальності. Місцеві органи влади змушені проводити тендери для вибору консалтингових компаній з оцінки з низькими витратами.

Нещодавно кілька оціночних фірм було оштрафовано. Це змусило як оціночні фірми, так і державні установи боятися брати на себе відповідальність.

Раніше ради з оцінки приймали рішення та надавали поради, які мали лише рекомендаційний характер. Але зараз державні установи дуже неохоче змінюють цифри, надані консультантами, особливо неохоче знижують їх.

Тим часом, оскільки консалтингові фірми несуть відповідальність за результати оцінки, вони часто надають завищені цифри для забезпечення безпеки, що призводить до неточних оцінок. Усі ці фактори подовжують процес оцінки, у багатьох випадках займаючи 2-3 роки або навіть довше.

НГОК ХІЕН

Джерело: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm