Проблема під назвою «Питома ціна на землю» (частина 2)

Якщо розрахунок ціни на землю більше не буде проблемою для 72 проектів, які провінція закликає інвестувати у жовтні 2025 року, це додасть їм більшої сили для інвесторів.

Житловий район Нам Ха Тра Тан.jpg — Житловий район Нам Ха, Тра Тан. Фото: Нгок Лан

Тиша від реальності

Ближче до кінця жовтня 2025 року консалтингова група компанії «Тисячі квітів», яка шукала конкретні ціни на землю для житлового масиву № 5 у Ламдонзі, офіційно відмовилася від своєї діяльності та припинила свою діяльність. Це означає, що немає потреби сплачувати раніше підписані збори, навіть попри те, що сертифікат було представлено та після 5 зустрічей було докладено зусиль для його вирішення. За словами керівника провінційного департаменту землекористування (Департамент сільського господарства та навколишнього середовища Ламдонга), ця компанія все ще працює в звичайному режимі в інших сферах, але вона просто не продовжує домагатися конкретних цін на землю для цього позабюджетного проекту. Причина, як усі бачать, полягає в тому, що вартість контракту невелика, але транспортні витрати високі, і особливо тиск великої відповідальності...

Незадовго до цього консалтингова група, яка шукала конкретні ціни на землю для двох житлових районів Нам Ха в комуні Тра Тан, також відійшла в подібному напрямку. Це вже друга консалтингова група після того, як перша консалтингова група «втекла». Тобто, всі ці групи відправили людей для проведення оцінки з пред'явленням сертифікатів, але потім, побачивши, що це недобре, вони відмовилися від цього. Це не новина, адже 5 років тому в районі синього моря Лам Донг сталася подібна ситуація. Примітно, що протягом 2023 року по 1 серпня 2024 року Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища на той час шалено шукав консалтингові групи для розрахунку конкретних цін на землю для 45 небюджетних інвестиційних проектів, але ситуація була схожа на «викрадення та залишення тарілки». На щастя, коли 1 серпня 2024 року набуде чинності Постанова № 71/2024/ND-CP, серед 45 проектів, які тривалий час застрягли з розрахунком питомих цін на землю, було 24 проекти, що передбачають оренду землі та щорічну оплату, що застосовується відповідно до пункту 1 статті 9. Тобто ці проекти мають право визначати ціни на землю за методом коефіцієнта K, який являє собою таблицю цін на землю, помножену на коефіцієнт коригування ціни на землю, що набагато простіше, ніж методи оцінки землі для розрахунку питомих цін на землю.

Решта 21 проектів повинні провести специфічну оцінку землі, використовуючи один із методів оцінки землі, таких як: порівняння, дохід або надлишок, методи розрахунку все ще занадто покладаються на суб'єктивну оцінку консультантів з оцінки, не гарантуючи точності, особливо метод надлишку. Це призвело до економічної ситуації в старому районі Бінь Тхуан , і це суттєво вплинуло на психологію чиновників та державних службовців, які відповідали за оцінку землі в той час, а також консалтингових підрозділів, коли вони чітко побачили, що ризик занадто високий. І така ситуація триває досі, не лише в межах провінції.

Варто зазначити, що хоча відповідні нормативні акти були переглянуті відповідно до рекомендацій провінцій та міст, реальність показує, що визначення конкретних цін на землю для небюджетних проектів все ще «застрягло на місці». Ця мовчазна реальність сприяла перегляду Закону про землю 2024 року, який, як очікується, набуде чинності 1 січня 2026 року. У найближчому майбутньому, відтепер і до кінця 2025 року, керівник Департаменту землеустрою провінції Лам Донг заявив: «Відповідно до наших обов’язків, ми продовжуватимемо запрошувати консультаційні групи по всій країні до участі у визначенні конкретних цін на землю для небюджетних проектів».

Проєкт індустріального парку «Сон Мі 1». Фото: Нгок Лан

З нетерпінням чекаю зустрічі з вами

На нараді щодо внесення змін до Закону про землю у вересні 2025 року щодо фінансового механізму та цін на землю Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища запропонувало використовувати таблицю цін на землю та коефіцієнт коригування ціни на землю як основу для розрахунку фінансових зобов'язань та компенсації, коли держава повертає землю; додаючи коефіцієнт вартості технічної інфраструктури до методу визначення ціни. Тобто, таблиця цін на землю використовуватиметься для всіх політик, у яких ціна на землю для підприємств з проектами щодо сплати коштів до бюджету також розраховується відповідно до таблиці цін на землю, помноженої на коефіцієнт K.

На цій зустрічі пан Нгуєн Нгок Фук, заступник голови провінційного народного комітету Лам Донг, зазначив, що застосування 5-річного стабільного прейскуранта цін на землю та коефіцієнта коригування має ґрунтуватися на практичних даних, відображаючи коливання цін на землю в кожному регіоні, щоб зменшити навантаження на розрахунки та забезпечити ефективну роботу проекту. Коефіцієнт коливання ціни на землю необхідно визначати на основі ринкових даних, уникаючи механічного застосування, та водночас розглядаючи можливість сплати земельних зборів одночасно за весь життєвий цикл проекту для полегшення бізнесу та управлінських органів.

Земельний фонд по обидва боки вулиці Во Нгуєн Зіап. Фото: Нгок Лан

З іншого боку, згідно з інформацією преси, представник Департаменту землеустрою підтвердив, що завершення процесу визначення першої ціни на землю та конкретної ціни на землю є необхідним кроком для забезпечення публічності, прозорості, науковості та доцільності в практиці землеустрою. Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища продовжує координувати свою діяльність з місцевими органами влади, оновлюючи процес внесення змін до постанов, що регулюють впровадження Закону про землю 2024 року, забезпечуючи узгодженість, придатність для кожного регіону, кожного типу земель та вимог соціально-економічного розвитку.

Деякі підприємства, проекти яких протягом останніх кількох років очікували на конкретні ціни на землю в районі Лам Донг Блу Сі, заявили, що з нетерпінням чекають на набрання чинності вищезазначених змін до правил. Це допоможе розпочати проект, безперебійно вести виробництво та підприємницьку діяльність, а головне – підприємствам буде надано можливість розвиватися.

Дотримання напрямку зміни ціни на землю, щоб вона була конкретною та наближеною до реальності, особливо з 1 січня 2026 року, стане виходом, який допоможе соціально-економічному розвитку Лам Донга прорватися у 2026 році. Оскільки в найбільшій провінції країни не лише існує низка проектів, які вже кілька років чекають на конкретні ціни на землю для виконання фінансових зобов'язань перед державою. Зовсім недавно, у 72 проектах, які провінція закликала до інвестицій у жовтні 2025 року, якщо розрахунок ціни на землю більше не буде проблематичним, це додасть їм більшої сили для інвесторів. Зокрема, огляд показує, що існує багато концентрованих проектів житлових районів, проектів з масштабом, який змінює площу землі після введення в експлуатацію...

Таким чином, рішення збільшити надходження до бюджету, покращити безлюдні райони, створити більше робочих місць... допомагає швидше рухатися до результатів, визначених нещодавнім 1-м з'їздом партії провінції Ламдонг.

Джерело: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html