Хоча багато сегментів нерухомості залишаються млявими, ціни на квартири в Ханої постійно зростають, зберігаючи річний темп зростання на рівні 13%. Середня ціна оренди квартир у Ханої зросла на 4,5% за останній рік.
За словами пана Тран Куанг Чунга, директора з розвитку бізнесу OneHousing, інвестування в оренду квартир у Ханої залишається привабливим інвестиційним каналом на цей час.
Пан Тран Куанг Чунг, директор з розвитку бізнесу OneHousing. (Фото: ML)
Зі зниженням банківських процентних ставок та різноманітною політикою, що сприяє відновленню, ринок нерухомості починає отримувати віддачу від капіталу. Інвестори вкладають значну частину свого капіталу в орендну нерухомість. На вашу думку, які підстави вважати, що цей інвестиційний канал принесе довгостроковий прибуток?
- Згідно з даними перепису населення 2019 року, населення Ханоя, за прогнозами, зростатиме в середньому приблизно на 200 000 осіб щорічно, що еквівалентно населенню великого району. Більшість із цих людей орендують житло, що створює високий попит на орендоване житло в Ханої. Також станом на 2019 рік у В'єтнамі працювало майже 120 000 іноземних працівників, і це число зростає в середньому на 17% на рік.
Середня ціна оренди квартир у Ханої становить близько 10 мільйонів донгів на місяць, що на 4,5% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Це чітко вказує на позитивні перспективи для сегмента квартир, оскільки пропозиція наразі менша за попит.
Наразі попит на оренду квартир хороший; проте все ще існує думка, що купівля квартири – це актив, що знецінюється та поступово втрачатиме вартість у майбутньому. Чи погоджуєтеся ви з цією точкою зору?
- Інвестора в орендовані квартири хвилюють два питання: по-перше, чи зросте вартість капіталу в майбутньому, і по-друге, яким буде дохід від оренди. Щодо ціни та потенціалу зростання ціни орендованих квартир, квартири в Ханої мають найвищу орендну дохідність серед усіх сегментів нерухомості.
У Ханої рентабельність інвестицій від оренди квартир у 2022 році становила 4,4%, що в 1,7 раза вище, ніж дохідність від оренди будинків на вулиці. У західній частині Ханоя дохідність від оренди коливалася від 5% до 6%.
Завдяки такій нормі прибутковості власники квартир уникають інфляції близько 4-4,5% на рік, яка мала б місце, якби вони мали готівку, а також отримують прибуток від відсоткового збільшення вартості капіталу в майбутньому. Наприклад, у Ханої з 2018 по 2022 рік ціни на квартири зростали в середньому на 13% на рік.
Виходячи з ваших спостережень, які райони Ханоя зараз мають хороший потенціал для оренди? Які причини?
- Західна зона приваблює велику кількість орендарів, зокрема будівлі в межах Vinhomes Smart City, з орендною прибутковістю приблизно 5,5%, що вище за середній показник по ринку (близько 4,4%). Це свідчить про те, що орендний дохід у цій великій міській зоні вищий, ніж в інших проектах у регіоні.
Значне зростання Західного регіону зумовлене кількома факторами. По-перше, уряд затверджує всі агентства та міністерства, пов'язані із Західним регіоном. Комплекс посольства США з інвестиціями в розмірі 1,2 мільярда доларів на вулиці Фам Ван Бах також розпочався у квітні 2023 року. У майбутньому представництва підрозділів, пов'язаних зі США, будуть зосереджені в цьому районі.
У західному районі розташовані деякі з найпопулярніших проектів в сегменті оренди. Багато іноземних орендарів готові витрачати на проживання від 1000 до 2000 доларів, що не було б великою проблемою.
Зазвичай райони з високою концентрацією іноземних орендарів мають кращі орендні ставки, що, своєю чергою, призводить до зростання цін на нерухомість у цьому районі. А коли ціни на оренду зростають, вартість нерухомості в цьому місці також зростає; така логіка житлової нерухомості.
Щоб інвестувати в орендовані квартири, клієнти також повинні мати мінімальний початковий внесок у розмірі 1,5 мільярда донгів або більше. (Фото: CP)
Інвестори мають різні фінансові можливості. На вашу думку, який тип квартири найлегше здавати в оренду? Скільки капіталу потрібно інвестору, щоб вкласти в орендовану квартиру?
- Студії та однокімнатні квартири підходять для молодих самотніх людей, тоді як однокімнатні квартири з однією спальнею та двокімнатні квартири ідеально підходять для сімей з маленькими дітьми. Для більш заможних людей, таких як старші фахівці, консультанти або генеральні директори, які привозять свої сім'ї на роботу, вілли та пентхауси є більш підходящим варіантом. Щоб інвестувати в орендовані квартири, клієнти повинні мати мінімальний початковий внесок у розмірі 1,5 мільярда донгів або більше. Необхідний початковий внесок залежатиме від вартості квартири та кількості інвестованих коштів у внутрішнє оздоблення.
Серед різних форм інвестицій у нерухомість, таких як короткострокові спекуляції або довгострокове володіння, чому інвестування для отримання орендного доходу є найдоцільнішим варіантом на даний момент, сер?
– Я вважаю, що це все ще лише питання очікувань клієнтів у різні моменти. Розумний інвестор знає, що замість того, щоб класти всі яйця в один кошик, йому слід диверсифікувати свої інвестиції. Він повинен мати довгострокові інвестиційні продукти в нерухомість, щоб у майбутньому отримувати прибуток лише від зростання капіталу. Але з таким типом інвестицій інвестор повинен купувати нерухомість за вигідною ціною з чіткою юридичною документацією.
Що стосується тих, хто володіє кількома об'єктами орендної нерухомості, які приносять щомісячний дохід, у них є дуже чіткі цілі, такі як: використовувати гроші на освіту своїх дітей, або на щоденні витрати на пенсії, або на подорожі ... Є також ті, хто має дуже систематичний інвестиційний підхід, наприклад, будує серію квартир у кількох проектах; кожен проект приблизно з 3-5 квартирами, щоб генерувати щомісячний дохід до 300-500 мільйонів донгів.
В інвестиціях у нерухомість, зрештою, все зводиться до вартості активів. Тільки нерухомість, яка генерує грошовий потік, є справді цінною. Тому неважливо, скільки ви маєте; важливо те, як ваша нерухомість генерує грошовий потік.
Дякую за розмову!
Джерело
Коментар (0)