Чи будуть квартири все ще користуватися високим попитом у 2026 році?

VTV.vn - Після періоду сильного зростання та значних коливань ринок квартир переживає вирішальний поворотний момент.

З наближенням 2026 року першим і найважливішим фактором, який змінить ринок квартир, стане пропозиція.

З огляду на прогнозоване зростання пропозиції, особливо соціального житла, та чіткий зсув інвестицій у бік реальних потреб у житлі, 2026 рік розглядається як рік, коли ринок вступає в новий цикл: менш перегрітий, але більш сталий.

Соціальне житло стає «регулюючим клапаном».

На початку 2026 року першим і найважливішим фактором, що змінить ринок квартир, стане пропозиція. Після років стримування правовими перешкодами, тривалими інвестиційними процедурами та обережними настроями бізнесу на тлі високих процентних ставок, ринок переживає потужний цикл відновлення. У період 2024-2025 років спостерігається чітке відновлення кількості проектів та продуктів, виведених на ринок, що прокладає шлях для більшої пропозиції у 2026 році, особливо в сегменті, що задовольняє реальні потреби в житлі.

Згідно з оцінками, проведеними на форумах з нерухомості наприкінці 2025 року, лише у 2025 році на ринку нерухомості з’явиться понад 100 000 нових одиниць житла, що на понад 22% більше, ніж у 2024 році, причому майже 90 000 одиниць становитимуть нові пропозиції. Масштаб проектів також зростає як за площею, так і за інвестиційною вартістю. Примітно, що в цьому ландшафті пропозиції соціальне житло виділяється як ключовий компонент, який не лише вирішує питання соціального забезпечення, але й виконує роль «регуляторного клапана» для всього ринку квартир.

Багато експертів вважають, що 2026 рік стане роком, коли будівництво соціального житла отримає найбільший поштовх, як за кількістю, так і за швидкістю впровадження. Очікується, що соціальне житло переживе бум у 2026 році, оскільки місцеві органи та управлінські органи активно усуватимуть бюрократичні перешкоди та скорочуватимуть процеси, щоб швидше виводити продукти на ринок.

За словами пана Хо Нгок Тунга, заступника генерального директора акціонерного товариства «Sky Realty», різниця в наступному циклі полягає в тому, що: «У 2026 році почне з’являтися пропозиція соціального житла, і вона буде швидшою, ніж комерційного житла, оскільки за допомогою процедур соціального житла уряд та народні комітети міст створюють дуже сприятливі умови для швидкого виведення продукту на ринок». Коли сотні тисяч одиниць соціального житла будуть додані не лише в Ханої чи Хошиміні, а й у провінціях та містах-супутниках, ринок квартир матиме ще один важливий стовп, що допоможе зменшити тиск попиту на сегмент комерційного житла.

Насправді, у великих містах ціна на соціальне житло зараз коливається від понад 20 мільйонів до майже 30 мільйонів донгів/м², що в 2,5-3 рази нижче, ніж на комерційне житло в тому ж районі. Цей розрив не лише створює можливості для житлових потреб груп із середнім та низьким рівнем доходу, але й змушує комерційний ринок коригувати свою продуктову стратегію. Коли покупці матимуть більше варіантів, що відповідають їхнім можливостям, конкуренція більше не обертатиметься навколо очікувань щодо зростання цін, а навколо реальної зручності використання, зручностей та сталого розвитку.

За останні два роки квартири стали «основним» сегментом міського ринку житла.

Ціни на квартири знизилися, але суттєво не впали.

Одне з найбільших питань напередодні 2026 року полягає в тому, чи залишаться ціни на квартири такими ж «гарячими», як у 2024-2025 роках. Фактично, за останні два роки квартири стали «хребтом» міського ринку житла, складаючи приблизно 60-70% від загального обсягу угод у Ханої та Хошиміні . Пропозиція, що пригнічувалася протягом багатьох років, у поєднанні зі стабільно зростаючим попитом на житло та інвестиційний капітал, який шукає безпечних притулків, значно зросла ціни на квартири, в середньому на 30-50% і навіть 40-60% у багатьох первинних проектах, особливо в сегментах високого класу та класу люкс.

Однак, це швидке зростання також встановлює обмеження для наступного циклу. За словами пана Нгуєн Ань Туана, голови ради директорів інвестиційної акціонерної компанії Phuong Dong, у циклі 2024-2025 років ціни на квартири зросли на 40-60% залежно від сегмента. Він вважає, що у 2026 році ще є простір для зростання, але воно не буде таким сильним, як раніше.

Аналізуючи далі, пан Туан зазначив, що у 2026 році середній ціновий сегмент близько 60-70 мільйонів донгів, або максимум 80 мільйонів донгів, відповідатиме поточним тенденціям і приваблюватиме багатьох покупців, оскільки все ще має потенціал для подальшого зростання цін. «Якщо ми підвищимо ціни занадто високо, кількість потенційних інвесторів буде значно обмежена», – наголосив він. Це відображає важливу реальність: купівельна спроможність ринку все більше залежить від реального доходу, а не від короткострокових очікувань щодо зростання цін.

Поділяючи таку ж думку, пан Хо Нгок Тунг вважає, що 2026 рік стане роком різкого зниження спекулятивної активності. Зниження спекуляцій не обов'язково означає зменшення попиту, а радше чіткий зсув у бік справжніх покупців житла. Пан Тунг прогнозує: «У 2026 році реальні користувачі, ті, хто фактично проживає в цій нерухомості, становитимуть переважну більшість ринкового попиту, близько 60%. Спекулянти або накопичувачі активів становитимуть невеликий відсоток, близько 30% або менше». Коли попит на фактичне житло переважатиме, ринок навряд чи збереже «стрибок цін», але він матиме стабільнішу основу та буде менш волатильним перед обличчям макроекономічних потрясінь.

Загалом, 2026 рік навряд чи буде «гарячим» у сенсі вибухового зростання цін та спекуляцій.

Виклик виживання на ринку квартир.

На тлі зростання пропозиції та зниження цін найбільшим викликом для ринку квартир у 2026 році є реструктуризація продуктів. Ринок більше не є перегонами за швидкими продажами чи стрибками цін, а змушує забудовників повернутися до основного питання: кому служать ці продукти та які потреби вони задовольняють?

За словами пана Нгуєн Ань Туана, за цінами від 60 до 80 мільйонів донгів/м², квартира середнього цінового сегмента наразі коштує близько 5 мільярдів донгів. Це створює значний тиск на молодих покупців. «Якщо квартира вартістю близько 5 мільярдів донгів, якщо пара позичає близько 70-80% від вартості квартири, їм, можливо, доведеться щомісяця сплачувати приблизно 30-40 мільйонів донгів у вигляді відсотків», – пояснив він. Тому, окрім ціни продажу, вирішальними факторами абсорбційної здатності ринку стають політика оплати, гнучкі графіки платежів та підтримка процентних ставок.

Пан Туан вважає, що у 2026 році на ринку будуть дві паралельні продуктові групи: готові проекти, що задовольняють нагальні потреби в житлі, та нещодавно запущені проекти, де покупці готові чекати на кращі рівні цін.

Тим часом пан Хо Нгок Тунг наголосив на вирішальній ролі соціального житла у переосмисленні ринку. «Соціальне житло – це канал, який зменшить попит на житло та одночасно регулюватиме рівень цін на ринку квартир», – заявив він. Коли різниця в ціні між соціальним житлом та комерційним житлом в одному місці досягне 2,5-3 разів, покупці будуть схильні ретельніше розглядати свої варіанти, що змушуватиме комерційних забудовників перераховувати співвідношення ціни та вартості.

Очікується, що не лише бізнес, а й регуляторні органи відіграватимуть провідну роль у новому циклі. Подальше усунення перешкод для зупинених проектів, вдосконалення інституцій та активний розвиток соціального житла та доступного комерційного житла вважаються ключовими для здорового функціонування ринку. Зі покращенням пропозиції, поступовим поверненням довіри інвесторів та збільшенням ліквідності ринок квартир перейде у фазу більш сталого розвитку, тісно пов'язану з реальними потребами в житлі та довгостроковими стратегіями розвитку міст.

Загалом, 2026 рік навряд чи буде «гарячим» у сенсі зростання цін та спекуляцій. Натомість, це буде рік консолідації, де квартири продовжуватимуть відігравати центральну роль на міському ринку житла, але їхня привабливість полягатиме в їхній здатності задовольняти реальні життєві потреби, доступних цінах та інтегрованій інфраструктурі й зручностях.

У циклі, де нерухомість дедалі більше переплітається з питаннями добробуту та сталого розвитку, відповідь на питання «Чи все ще користуються квартири високим попитом?», ймовірно, полягає не в температурі цін, а в якості забудови.

Джерело: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm