Держава повинна повернути землю для всіх проектів.

Нерішучий механізм ризикує 1 проект, 2 ціни на землю

Стаття 79 проекту Закону про землю (зі змінами) перелічує 31 конкретний випадок, у якому держава повертає землю для соціально -економічного розвитку в національних інтересах. Це проекти переселення, проекти сільської житлової зони, промислові кластери, безмитні зони, склади сирої нафти, автозаправні та газові насосні станції, а також народні ринки...

Таким чином, залишилося лише кілька проєктів розвитку, де підприємствам доводиться вести переговори з людьми про отримання земельних ділянок. Наприклад, проекти комерційного житла, змішаного житла та комерційних і сервісних проектів, багатофункціональні комплекси, розважальні зони, масштабні міські території тощо.

Під час обговорення цього проекту минулими вихідними багато депутатів Національних зборів (депутатів НА) заявили, що держава повинна взяти на себе ініціативу щодо повернення земель для всіх проектів соціально-економічного розвитку, щоб створити рівність та єдність по всій країні. Якщо механізм повернення земель державою та надання підприємствам можливості самостійно вести переговори буде збережено, це ненавмисно створить нерівність в одному проекті, коли існуватимуть два типи цін на землю. Це також призведе до тривалих судових позовів та марнування земельних ресурсів.

Держава повинна повернути землю для проектів соціально-економічного розвитку.

Пан Дуонг Конг Тхуєн, заступник генерального директора компанії з нерухомості в Хошиміні, високо оцінив вищезгадану пропозицію депутатів Національної асамблеї. Як особа, відповідальна за компенсацію та очищення ділянки для проектів для підприємств, пан Тхуєн визнав, що переговори та очищення ділянки є найскладнішими кроками. Якщо підприємство реалізує проект, землевласники часто вимагають компенсацію за дуже високими цінами, навіть набагато вищими за ринкову. Тому багато проектів компенсації досягли кінця свого шляху і досі не завершені, хоча залишилося лише кілька відсотків.

«Багато людей, які володіють землею, є спекулянтами та інвесторами, а не місцевими жителями, тому вони дуже «жорсткі», бо їм терміново не потрібне житло. Але якщо компенсація для пізніших людей вища, ніж для попередніх, ймовірність того, що попередні люди повернуться, щоб вимагати більше грошей, дуже висока. Саме тому багато проектів, включаючи капітальні бюджетні проекти, затягуються, збільшують капітал і навіть не можуть бути реалізовані», – відверто сказав пан Туєн та оцінив: Депутати Національних зборів порушили актуальні питання, основу суспільного та економічного життя. Вони говорили з серця людей та бізнес-спільноти.

«Тому я сподіваюся, що редакційний комітет серйозно розгляне вищезазначені думки та рекомендації щодо доповнення та внесення змін до Земельного закону цього разу для досягнення найоптимальнішої ефективності», – наголосив пан Туєн.

Делегати Національної асамблеї пропонують, щоб держава повернула землю під усі проекти комерційного житла.

Посилаючись на Резолюцію 18 Центрального виконавчого комітету, яка передбачає два методи, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) Ле Хоанг Чау сказав: «Перший полягає в тому, що держава проводить торги та аукціони для розподілу та оренди землі, включаючи підприємства, що реалізують проекти комерційного житла. Це бажання інвесторів, як вітчизняних, так і іноземних. Другий метод полягає в тому, щоб інвестори самі домовлялися про права користування землею для реалізації проекту. Якщо обрано метод торгів та аукціону, держава повинна компенсувати, щоб створити чистий земельний фонд. Якщо лише подавати заявки на проект, а потім вибирати інвестора, отримати гроші від підприємства як компенсацію дуже складно. Як правило, у проекті в районі 1 (Хошимін) підприємство виграє тендер і його обирають інвестором, а потім воно перераховує гроші державі як компенсацію. Однак люди не погоджувалися, бо знали, яке підприємство є інвестором проекту, і хотіли лише, щоб підприємство вело переговори. Тому проект затягнувся на багато років, і держава була змушена його забезпечити».

«Якщо держава рекультивувала землю, вона повинна рекультивувати всі проекти. Потім виставити землю на аукціон, і різниця в орендній платі за землю буде використана державою для інвестування в інфраструктуру для людей, а не надходитиме до кишень бізнесу. Якщо це буде зроблено добре, держава контролюватиме та управлятиме первинним ринком землі як для державних, так і для приватних інвестицій», – запропонував пан Чау.

До проектів слід ставитися однаково.

У проекті Закону про землю (зі змінами) було «забуто» не лише придбання землі, але й туристичну галузь, але Тхань Ньєн також опублікував серію статей, у яких коментував проект Закону про землю, про який минулого тижня в парламенті висловлювалися багато депутатів Національної асамблеї.

За словами депутата Та Ван Ха (делегація Куанг Наму): Резолюція Політбюро 08/2017 про розвиток туризму як передового економічного сектору. Однак проект Закону про землю (зі змінами) містить загалом 16 розділів, 265 статей на 226 сторінках, «але в ньому лише 11 слів про туризм, з яких 2 слова про туризм стосуються туристичної галузі, а ще 9 слів про туризм стосуються вирішення проблеми внесення змін до Закону про лісове господарство».

Він вважає, що така реакція на довгоочікуваний передовий економічний сектор не є задовільною, і підтверджує важливість повернення земель для розвитку туризму. Тому цей член Національних зборів запропонував додати до статті 79 предмет регулювання, яким є землі для розвитку туризму, що також підлягають поверненню державою.

Вітаючи депутатів Національних зборів, які висловили обґрунтовані думки щодо створення земельних фондів для проектів соціально-економічного розвитку, доктор Хюїнь Тхань Дьєн з Університету Нгуєн Тат Тхань підтвердив, що в будь-якій сфері проектів очищення ділянки завжди є найскладнішим кроком, особливо для великих проектів. Самі підприємства не мають права на рекультивацію, а покладаються лише на угоди, тому буде дуже важко сконцентрувати землю.

Наприклад, для будівництва великих туристичних зон, міських територій змішаного використання, включаючи житло, комерційні центри, розважальні центри тощо, потрібна дуже велика площа землі. Дозвіл підприємствам вести переговори з людьми, а потім збирати землю, призведе до відсутності єдності. Іноді великий проект інвестується систематично та комплексно, але все ще має деякі плями, «леопардову шкуру», оскільки люди не погоджуються передавати землю. Звідси реалізація проекту затягується, витрати зростають, а мета сприяння економічному розвитку місцевості або всього регіону не досягається. Не кажучи вже про те, що збільшення вартості проекту також призводить до зростання цін на продукцію, і кінцевим програшем є споживач.

«Держава бере на себе відповідальність за повернення земель, планування, розробку проектів, а потім проводить тендери на вибір кваліфікованих та досвідчених інвесторів публічним та прозорим способом. Це єдиний комплексний та систематичний спосіб зробити це у правильному напрямку планування розвитку, і скарг не буде. Не кажучи вже про те, що коли держава повертає землю, ціна на землю буде єдиною, але якщо вона буде ринковою, якою вона буде? Це регулювання є надто розпливчастим. Необхідно враховувати, що проекти економічного розвитку є частиною загального плану місцевого розвитку, регіонального розвитку та загального економічного розвитку всієї країни, створюючи більше робочих місць для людей, тому до них слід ставитися однаково. Навіть проекти в економічних зонах з функціональними зонами, такими як промислові парки, зони обслуговування, туризм, розважальні зони та міські райони, також повинні підлягати поверненню земель державою. Тому необхідно мати детальні правила щодо проектів, що підлягають поверненню земель, включаючи розважальні зони, нові міські зони, поєднані з комерційними та сервісними підприємствами, розважальними зонами та організаціями, багатоцільовий комплекс; розважальна зона, туристична зона, міська зона та інші функціональні зони в економічній зоні...», – заявив доктор Дьєн.

Делегат Національних зборів: Чи повинні організації та окремі особи, які створюють призупинені плани та скидають землі, виплачувати компенсацію?

Дозволяючи підприємствам самостійно компенсувати витрати, ускладнюється реалізація великих проектів.

Сьогодні немає нічого складнішого, ніж купити землю у людей. Якщо все зробити правильно, фінансові накопичення держави зростатимуть день у день. Держава повертає землю для всіх проектів, включаючи туристичні проекти та багатофункціональні розважальні зони. Якщо бізнесу дозволять компенсувати себе, не буде великих проектів чи великих міських територій.

Пан Ле Хоанг Чау   (Голова Асоціації нерухомості міста Хошимін)

Не звинувачуйте БІЗНЕС у труднощах.

Якщо підприємства залишать напризволяще, займаючись найскладнішою частиною очищення земель, то буде неможливо системно розвивати міські райони та економіку. Держава не повинна звинувачувати у труднощах підприємства, особливо в земельному секторі. Закон повинен мати детальні та конкретні правила, щоб населені пункти могли об'єднатися під час впровадження. Тому що, якщо закон не матиме чітких правил, державні органи не наважаться його впроваджувати, і проект застопориться. Це є корінням внесення змін до Земельного закону на даний момент, інакше це буде крок назад.

Доктор Хюінь Тхань Дьєн (Університет Нгуєн Тат Тхань)

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm