Уряд повинен рекультивувати землю для всіх проектів.

Такий неефективний механізм ризикує мати дві ціни на землю для одного проєкту.

У статті 79 проекту зміненого Закону про землю перелічено 31 конкретний випадок, у якому держава повертає землю для соціально -економічного розвитку в національних інтересах. До них належать проекти переселення, проекти сільської житлової забудови, промислові кластери, зони вільної торгівлі, сховища сирої нафти, газонафтоперекачувальні станції, місцеві ринки тощо.

Таким чином, залишається дуже мало проектів розвитку, де підприємствам доводиться вести прямі переговори з мешканцями щодо придбання землі. Прикладами є проекти комерційного житла, проекти змішаного використання (житлові та комерційні/сервісні), багатофункціональні комплекси, розважальні зони та великомасштабні міські території.

Під час обговорення цього проекту минулими вихідними багато депутатів Національних зборів стверджували, що держава повинна взяти на себе ініціативу у придбанні землі для всіх проектів соціально-економічного розвитку, щоб забезпечити рівність та одноманітність по всій країні. Збереження механізму, за якого держава купує землю, а підприємства ведуть переговори самостійно, ненавмисно створить нерівність в межах одного проекту, що призведе до двох різних цін на землю. Це може призвести до тривалих суперечок та марнування земельних ресурсів.

Держава повинна повернути землю для проектів соціально-економічного розвитку.

Пан Дуонг Конг Тхуєн, заступник генерального директора компанії з нерухомості в Хошиміні, високо оцінив вищезгадану пропозицію депутатів Національної асамблеї. Як особа, відповідальна за компенсацію та очищення земель для бізнес-проектів, пан Тхуєн визнав, що процес переговорів та очищення земель є найскладнішим. Якщо землевласники знають, що бізнес реалізує проект, вони часто вимагають дуже високу компенсацію, іноді навіть набагато вищу за ринкові ціни. Тому багато компенсаційних проектів залишаються незавершеними, навіть коли залишилося виконати лише кілька відсотків роботи.

«Багато землевласників – це спекулянти та інвестори, а не місцеві жителі, тому вони дуже «вперті», бо їм терміново не потрібне житло. Але якщо компенсація для пізніших покупців вища, ніж для попередніх, існує висока ймовірність того, що ці попередні покупці повернуться, вимагаючи більше грошей. Саме тому багато проектів, зокрема тих, що фінансуються з державного бюджету, затримуються, перевищують бюджет або навіть неможливі для реалізації», – відверто заявив пан Туєн та оцінив: «Депутати Національних зборів звернулися до актуальних, ключових питань соціального та економічного життя. Вони озвучили занепокоєння людей та бізнес-спільноти».

«Тому я щиро сподіваюся, що редакційний комітет серйозно розгляне вищезазначені думки та пропозиції щодо доповнення та внесення змін до Земельного закону цього разу для досягнення найкращих можливих результатів», – наголосив пан Туєн.

Члени парламенту пропонують, щоб держава повернула землю під усі проекти комерційного житла.

Посилаючись на Резолюцію №18 Центрального Комітету Комуністичної партії В'єтнаму, яка передбачає два методи, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) Ле Хоанг Чау сказав: «Перший метод полягає в тому, щоб держава проводила торги та аукціони для розподілу та оренди землі, зокрема для підприємств, які реалізують проекти комерційного житла. Це прагнення як вітчизняних, так і іноземних інвесторів. Другий метод полягає в тому, щоб інвестори самі домовлялися про права користування землею для розвитку проектів. Якщо обрано метод торгів та аукціонів, держава повинна компенсувати збитки та створити чистий земельний фонд. Просто провести торги на проекти, а потім вибрати інвестора, використовуючи гроші компанії для компенсації, дуже складно. Наприклад, у проекті в районі 1 (Хошимін) компанія виграла тендер і була обрана інвестором, а потім перерахувала гроші державі для компенсації. Однак люди відмовилися, бо знали, яка компанія є інвестором, і хотіли лише, щоб компанія вела прямі переговори. Тому проект затягнувся на багато років, і державі довелося вдатися до примусових заходів».

«Якщо держава рекультивувала землю, вона повинна рекультивувати всі проекти. Потім землю слід продати з аукціону, а різницю в орендній платі за землю держава повинна використовувати для інвестування в інфраструктуру для людей, а не стікати в кишені підприємств. Якщо це буде зроблено добре, держава контролюватиме та керуватиме первинним ринком землі як для державних, так і для приватних інвестицій», – запропонував пан Чау.

До всіх проектів слід ставитися однаково.

Не лише меліорація земель, а й туристичний сектор був «занедбаний» у проекті зміненого Закону про землю, який газета Thanh Nien обговорювала в серії статей. Проект Закону про землю також озвучили багато депутатів Національних зборів минулого тижня.

За словами депутата Національних зборів Та Ван Ха (делегація Куанг Наму): Резолюція Політбюро 08/2017 про розвиток туризму як ключового економічного сектору. Однак проект Закону про землю (зі змінами) містить загалом 16 розділів, 265 статей на 226 сторінках, «але лише 11 разів згадується слово «туризм», з яких 2 рази стосуються туристичної галузі, а інші 9 разів – внесення змін до Закону про лісове господарство».

Він стверджував, що уряд неадекватно ставиться до цього довгоочікуваного ключового сектору економіки, та наголосив на важливості рекультивації земель для розвитку туризму. Тому цей представник Національних зборів запропонував додати до статті 79 нову категорію, а саме землі, що використовуються для розвитку туризму, які також повинні підлягати державній рекультивації.

Вітаючи проникливі думки депутатів Національних зборів щодо створення земельних фондів для проектів соціально-економічного розвитку, доктор Хюїнь Тхань Дьєн з Університету Нгуєн Тат Тхань підтвердив, що розчищення земель завжди є найскладнішим етапом для будь-якого проекту, незалежно від його галузі, особливо для великих проектів. Самі підприємства не мають права повертати землю, а покладаючись виключно на угоди, дуже ускладнюється отримання необхідної землі.

Наприклад, розвиток великих туристичних зон або міських комплексів змішаного використання, включаючи житло, торговельні центри та розважальні заклади, вимагає величезних земельних ділянок. Дозвіл підприємствам самостійно вести переговори з мешканцями та купувати землю призводить до невідповідностей. Іноді навіть великий, добре спланований проект може залишитися з незавершеними, фрагментованими земельними ділянками через те, що мешканці відмовляються передавати свою землю. Це затягує реалізацію проекту, збільшує витрати та не дозволяє досягти мети стимулювання місцевого чи регіонального економічного розвитку. Крім того, збільшення вартості проекту призводить до зростання цін на продукцію, що зрештою шкодить споживачам.

«Держава повинна взяти на себе ініціативу у придбанні землі, плануванні та розробці проектів, а потім публічно та прозоро провести тендер для вибору інвесторів з достатнім потенціалом та досвідом. Це комплексний, систематичний підхід, який відповідає плану розвитку та запобігатиме спорам. Крім того, ціни на землю є більш стабільними, коли держава купує землю; якби дотримувалися ринкових цін, якими б вони були? Це регулювання є надто розпливчастим. Необхідно розглядати всі проекти економічного розвитку як частину загального плану місцевого, регіонального та національного економічного розвитку, створення робочих місць для людей, і тому до них слід ставитися справедливо. Навіть проекти в межах економічних зон з функціональними зонами, такими як промислові парки, зони обслуговування, туристичні зони, розважальні зони та міські райони, повинні підлягати державному придбанню землі. Тому необхідні детальні правила щодо проектів, що підлягають придбанню землі, включаючи розважальні зони, нові міські райони, поєднані з комерційними та сервісними підприємствами, а також багатоцільові розважальні комплекси». «Функції включають розважальні зони, туристичні зони, міські райони та інші функціональні зони в межах економічної зони...», – заявив доктор Дьєн.

Представник Національної Асамблеї: Чи повинні організації та окремі особи, які створюють застопорені схеми планування, що спричиняють марнотратство земель, нести відповідальність за компенсацію?

Якщо підприємствам доведеться самостійно вирішувати питання компенсації, буде важко забезпечити реалізацію масштабних проектів.

Наразі немає нічого складнішого, ніж купити землю у людей. Якщо все зробити правильно, фінансові резерви держави зростатимуть. Держава купує землю для всіх проектів, включаючи туристичні проекти та багатофункціональні розважальні комплекси. Якби бізнес міг компенсувати себе сам, не було б жодних великих проектів чи мегаполісів.

Пан Ле Хоанг Чау   (Голова Асоціації нерухомості міста Хошимін)

Ми не повинні перекладати тягар труднощів на бізнес.

Якщо бізнес залишити напризволяще, займаючись найскладнішою частиною очищення земель, то систематичний міський та економічний розвиток неможливий. Уряд не повинен перекладати тягар на бізнес, особливо в земельному секторі. Закон має передбачати детальні та конкретні правила, щоб населені пункти могли їх однаково впроваджувати. Тому що, якщо закон не буде чітко визначений, державні органи не наважаться його впроваджувати, і проекти застопоряться. Це є корінним фактором внесення змін до Земельного закону на даний момент; інакше це буде крок назад.

Доктор Хюінь Тхань Дьєн (Університет Нгуєн Тат Тхань)

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm