رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا دور ختم ہونے والا ہے۔

کل (یکم مارچ) سے، ہر پراپرٹی کو منفرد شناختی کوڈ تفویض کرنے والا ضابطہ نافذ ہو جائے گا، جس سے مارکیٹ میں قیمتوں میں ہیرا پھیری کو روکنے میں مدد ملے گی۔

حکومت کی طرف سے جاری کردہ فرمان نمبر 357 کے مطابق ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر انفارمیشن سسٹمز اور ڈیٹا بیس کی تعمیر اور انتظام کو ریگولیٹ کیا گیا ہے، تعمیراتی منصوبے کے اندر ہر گھر (اپارٹمنٹ یا علیحدہ) اور رئیل اسٹیٹ کو ایک منفرد الیکٹرانک شناختی کوڈ تفویض کیا جائے گا۔

کوڈ حروف نمبری حروف کی ایک تار ہے، 40 حروف تک لمبی ہے۔ رئیل اسٹیٹ پروڈکٹس کے لیے الیکٹرانک شناخت کنندہ کی ساخت میں درج ذیل معلوماتی فیلڈز شامل ہیں: پروجیکٹ/تعمیراتی معلومات کا کوڈ؛ مقام کا شناخت کنندہ کوڈ (اگر کوئی ہے)؛ اور قدرتی کرداروں کا ایک سلسلہ۔

شناختی کوڈ انفارمیشن سسٹم اور ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈیٹا بیس پر خود بخود تیار ہوتا ہے۔ تعمیرات کے مقامی محکمے اپنے علاقوں کے اندر ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروجیکٹس میں ہاؤسنگ یونٹس کو الیکٹرانک شناختی کوڈ تفویض کرتے ہیں، اس کے ساتھ ساتھ ایک دستاویز کے اجراء کے ساتھ یہ مطلع کیا جاتا ہے کہ ہاؤسنگ یونٹس زیر تعمیر ہاؤسنگ یونٹس کے لیے فروخت کے اہل ہیں۔

ماہرین کے مطابق رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز کو منفرد شناختی کوڈز دینے سے مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے میں مدد ملے گی اور قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کو محدود کیا جائے گا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے یہ بھی اندازہ لگایا کہ پچھلی مدت میں معلومات میں شفافیت کی کمی کے نتیجے میں بڑے پیمانے پر "مصنوعی زمین کی قیمت کا بلبلہ" جیسے نتائج برآمد ہوئے ہیں، جو کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قدر سے بہت آگے بڑھا رہے ہیں۔ سرمائے کی غلط تقسیم، مالیاتی نظام کے لیے بڑھتے ہوئے خطرات؛ اور لوگوں اور کاروباروں کو قانونی خطرات کا سامنا ہے، جس میں سب سے زیادہ نقصان اکثر گھریلو خریدار اور چھوٹے پیمانے پر سرمایہ کار ہوتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز میں جلد ہی شناختی کوڈ ہوں گے۔ (تصویر: Minh Duc)

لہذا، الیکٹرانک پراپرٹی شناخت کنندہ کو نئے تناظر میں انتظامی ضروریات کے مطابق ہاؤسنگ سیکٹر اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ڈیجیٹلائزیشن روڈ میپ میں ایک اہم قدم سمجھا جاتا ہے۔

ڈاکٹر ڈنہ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لیے الیکٹرانک شناختی کوڈ کو ہر شخص کے شہری شناختی کارڈ کی طرح سمجھا جا سکتا ہے۔ ہر گھر، زمین کا ہر پلاٹ، ہر ایک پروڈکٹ ایک اعلیٰ قیمت والی شے ہے جس کا معیشت پر سنگین اثر پڑتا ہے، اس لیے صارفین کو اپنے جائز حقوق کے تحفظ کے لیے ان اشیا کے بارے میں جاننا ضروری ہے۔

شناخت صرف مصنوعات کی سطح تک محدود نہیں ہے، بلکہ یہ ایک جامع رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ڈیٹا سسٹم میں بھی شامل ہے۔ یہ شفافیت قیاس آرائیوں کو زیادہ مشکل بنا دیتی ہے، کیونکہ یہ ذخیرہ اندوزی اور قیمتوں کو بڑھانے کے لیے مصنوعی قلت پیدا کرنے کو بے نقاب کرتی ہے۔

یہ پالیسی "فرضی فروخت، مصنوعی سپلائی اور ڈیمانڈ پیدا کرنے" کے عمل کو بھی محدود کرتی ہے جہاں ڈویلپرز یا ثانوی سرمایہ کار انوینٹری رکھتے ہیں لیکن ضروری طریقہ کار کو مکمل کرنے میں ناکام رہتے ہیں، جس کی وجہ سے مارکیٹ کو قلت کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی شناخت کا کوڈ بذات خود زمین کی قیمتوں کو تبدیل نہیں کرتا ہے۔ یہ محض ایک شناختی آلہ ہے۔ تاہم، جب مارکیٹ شناختی ڈیٹا کی بدولت شفاف ہو جائے گی، ریاست کے پاس ٹیکس، کریڈٹ، یا قیمت کے ضابطے پر پالیسیاں لاگو کرنے کے لیے ضروری شرائط ہوں گی۔

پراپرٹی کے شناخت کنندہ کی سب سے بڑی قدر کسی پراپرٹی کی پوری تاریخ کو ٹریک کرنے کی اس کی صلاحیت میں مضمر ہے، بشمول یہ کہ اسے کب حاصل کیا گیا، کتنی بار اس کا لین دین ہوا، اس کی قیمت میں کیسے اتار چڑھاؤ آیا، اور آیا یہ قیاس آرائیوں کے تابع رہی ہے۔ جب ڈیٹا کو مکمل اور مسلسل ریکارڈ کیا جاتا ہے، مارکیٹ دھیرے دھیرے جذباتی اعتماد سے ڈیٹا پر مبنی اعتماد میں بدل جائے گی۔

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ میں بنیادی رکاوٹ اس حقیقت میں پنہاں ہے کہ ہر پراپرٹی کو کبھی بھی اس کی اپنی منفرد شناخت کے ساتھ ایک ہستی کے طور پر تسلیم نہیں کیا گیا۔ "شناختی کوڈ جائیداد کی شناخت ہے۔ یہ ایک شخص کے شہری شناختی کارڈ کی طرح ہے۔ ہر شخص کے پاس ایک منفرد کوڈ ہوتا ہے، جس سے اس کی شناخت کو مکمل طور پر بیان کیا جا سکتا ہے۔ یہی بات رئیل اسٹیٹ پر بھی لاگو ہوتی ہے،" پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے تجزیہ کیا۔

اس سے پہلے، کسی پراپرٹی کے بارے میں معلومات کو اکثر منقسم کیا جاتا تھا، اسے اسٹیج اور مختلف ریگولیٹری ایجنسیوں کے ذریعے تقسیم کیا جاتا تھا۔ منصوبہ بندی، تعمیر، سرٹیفیکیشن، اور لین دین کا ڈیٹا مسلسل ایک دوسرے سے منسلک نہیں تھا۔ اس کے نتیجے میں مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے ریگولیٹری ایجنسیوں کے پاس ڈیٹا کی کمی تھی، جب کہ مارکیٹ بنیادی طور پر ریوڑ کی ذہنیت کی بنیاد پر چلتی تھی۔

مکمل "پس منظر کی معلومات" کی کمی نہ صرف قیمتوں کی تشکیل کے طریقہ کار کو مسخ کرتی ہے بلکہ ٹیکس، کریڈٹ اور منصوبہ بندی کی پالیسیوں کو موثر بنانا بھی مشکل بناتی ہے۔ جب ریاست یہ نہیں جانتی ہے کہ ایک فرد کتنی جائیداد کا مالک ہے یا اس نے کتنی بار لین دین کیا ہے، ٹیکس لگانے یا قیاس آرائی کے خلاف کوششیں محض سمتی رہ جاتی ہیں۔

بہت سی رکاوٹوں کو دور کرنے کی ضرورت ہے۔

منفرد شناختی کوڈز کو رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز کے ساتھ منسلک کرنے سے مارکیٹ کو مزید شفاف بنانے میں مدد ملے گی۔ (تصویر: Minh Duc)

کاروباری نقطہ نظر سے، ای زیڈ پراپرٹی کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹون کا خیال ہے کہ ٹریفک کو کس طرح منظم کیا جاتا ہے اسی طرح ہر پراپرٹی کو ڈیجیٹائز کرنا اور شناخت کرنا ایک ناگزیر سمت ہے۔

"شناخت ہر پراپرٹی کے لیے ایک مکمل پروفائل بنانے میں مدد کرتی ہے، محل وقوع اور علاقے سے لے کر لین دین کی تاریخ اور ملکیت کی تاریخ تک۔ یہ ریاست کے لیے طویل مدت میں مارکیٹ کے اتار چڑھاو پر نظر رکھنے کے لیے ایک اہم بنیاد ہے،" مسٹر فام ڈک ٹوان نے تبصرہ کیا۔

ای زیڈ پراپرٹی کے سی ای او کا خیال ہے کہ، مختصر مدت میں، اس پالیسی نے ابھی تک کوئی خاص اثر پیدا نہیں کیا ہے کیونکہ یہ اب بھی ڈیٹا اکٹھا کرنے اور معیاری بنانے کے مرحلے میں ہے۔ تاہم، طویل مدتی میں، جب اس ڈیٹا سسٹم کی بنیاد پر ٹیکس کی پالیسیاں اور مارکیٹ کے ضوابط نافذ کیے جائیں گے، تو اس کے اثرات زیادہ واضح ہو جائیں گے۔

فی الحال، افراد کے لیے جائیداد کی منتقلی کا ٹیکس اب بھی کل اعلان کردہ ٹرانزیکشن ویلیو کے 2% پر لگایا جاتا ہے۔

تاہم، ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ شناختی کوڈز کی تفویض کو نافذ کرنے کے لیے ابھی بھی بہت سی رکاوٹیں ہیں جن پر قابو پانے کی ضرورت ہے۔

مسٹر فام ڈک ٹون نے مثال پیش کی کہ ملحقہ زمینی پلاٹوں کے درمیان اوورلیپنگ باؤنڈریز کوئی معمولی بات نہیں ہے۔ لہذا، اگر ابتدائی اعداد و شمار غلط ہیں، تو طویل تنازعات کا خطرہ بہت زیادہ ہے. اس کے علاوہ، مقامی سطح پر نفاذ کی صلاحیت بھی ایک قابل ذکر مسئلہ ہے، خاص طور پر دیہی اور دور دراز علاقوں میں جہاں ٹیکنالوجی ابھی تک ترقی یافتہ نہیں ہے۔

لہذا، انہوں نے دلیل دی کہ جائیداد کی شناخت ایک طویل المدتی عمل ہے، اس لیے اسے پہلے آسان مصنوعات کو ترجیح دیتے ہوئے لاگو کیا جانا چاہیے، اور معلوماتی نظام کی درستگی کو یقینی بنانے کے لیے ڈیٹا انٹری کے مرحلے سے محتاط منصوبہ بندی کی ضرورت ہے۔

اسی طرح، مسٹر Vo Huynh Tuan Kiet - CBRE ویتنام میں رہائشی ریئل اسٹیٹ کے ڈائریکٹر - کا خیال ہے کہ معلومات کی بڑی مقدار کے ساتھ، محکموں اور مختلف معلوماتی نظاموں کے درمیان باہمی ربط بہت پیچیدہ ہوگا۔ لہذا، ان تمام معلومات کو جوڑنے میں کافی وقت درکار ہوگا۔

ماخذ: https://baolangson.vn/bat-dong-san-sap-het-thoi-thoi-gia-5079563.html