نئے تناظر میں رئیل اسٹیٹ

یہ اہم قوانین ہیں، فطرت میں بنیادی، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قانونی فریم ورک کو نئی شکل دیتے ہیں۔ اس کے ساتھ ہی حکومت نے مشکلات کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپورٹ کرنے کے لیے مسلسل کوششیں کی ہیں۔ تاہم، سپورٹ پالیسیوں کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو میکرو اکانومی اور ملکی اور غیر ملکی مالیاتی اور مانیٹری مارکیٹوں میں اتار چڑھاو کا بھی سامنا کرنا پڑتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کے لیے ایک نیا تناظر پیدا ہوتا ہے۔

مناظرہ کا منظر (تصویر: HNV)

ان تبصروں کو ہنوئی میں 30 جولائی کی سہ پہر TheLEADER کے زیر اہتمام "سرمایہ کاری کی توجہ: نئے تناظر میں رئیل اسٹیٹ" سیمینار میں واضح کیا گیا۔

ماہرین، وکلاء اور مینیجرز کی ایک بڑی تعداد کو راغب کرتے ہوئے، فورم نے ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں پر نئے قانونی ضوابط کے اثرات کا تجزیہ کیا اور اس بات پر تبادلہ خیال کیا کہ کاروبار کو نئے قانونی فریم ورک کے مطابق ڈھالنے کے لیے کیا کرنے کی ضرورت ہے، ساتھ ہی نئے تناظر میں سرمایہ کاری کے ممکنہ مواقع اور اسٹریٹجک سرمایہ کاری کے شعبوں کا تجزیہ کیا۔

سیمینار میں، کاروباری انجمنوں کے نمائندوں، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور مشاورتی اداروں، رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہرین نے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز پر 3 ترمیم شدہ قوانین کے اثرات، قانونی مسائل جو حل ہو چکے ہیں، اور باقی مسائل پر تبادلہ خیال کیا۔ کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے ایک نیا دور شروع کیا ہے؟ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں پیش رفت؛ ممکنہ سرمایہ کاری کے علاقے۔ سرمایہ کاری کیش فلو کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کے حصوں کی کشش؛ نئے قانونی ضوابط، مارکیٹ کی تبدیلیوں اور کسٹمر کے ذوق کے مطابق ڈھالنے کے لیے کاروباری حکمت عملی؛ رئیل اسٹیٹ میں کریڈٹ کا بہاؤ اور ریئل اسٹیٹ بانڈز پر دباؤ۔

CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Hoai An نے سیمینار سے خطاب کیا (تصویر: PV)

رئیل اسٹیٹ کے لیے مثبت نقطہ نظر

سیمینار سے خطاب کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Hoai An نے اس بات کی تصدیق کی کہ حالیہ عرصے میں ویتنام کی اقتصادی ترقی کے کچھ محرکات میں FDI کیپٹل فلو بھی شامل ہیں جو اچھی طرح سے بڑھ رہے ہیں۔ 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، ویتنام اب بھی خطے میں ایف ڈی آئی (رجسٹریشن اور تقسیم دونوں کے لحاظ سے) کو راغب کرنے والے سرکردہ ممالک میں سے ایک ہے۔ سرمائے کی یہ رقم مجموعی اقتصادی ترقی میں حصہ ڈالتی ہے اور رئیل اسٹیٹ کی ترقی کو فروغ دیتی ہے، خاص طور پر صنعتی رئیل اسٹیٹ کو۔ محترمہ این کے مطابق، ترقی کا ایک اور محرک 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں 14.5 فیصد پر درآمدات اور برآمدات کی بحالی ہے، جس سے ملک کے جی ڈی پی کی نمایاں بحالی میں مدد ملتی ہے۔ اس درآمدی اور برآمدی توازن کی بحالی عالمی طلب کی بحالی کی بدولت ہے۔ اس کے علاوہ، COVID-19 وبائی مرض سے متاثر ہونے کے طویل عرصے کے بعد ویتنام واپس آنے والے بین الاقوامی سیاحوں کی تعداد میں اضافے کا ذکر کرنا ضروری ہے۔ توقع ہے کہ یہ تعداد ویتنام میں 18-19 ملین بین الاقوامی زائرین تک پہنچ سکتی ہے۔ اس کے علاوہ، یہ بتانا ضروری ہے کہ ملکی سیاحوں کی تعداد سیاحت کی صنعت کے لیے بالعموم اور خاص طور پر سیاحتی رئیل اسٹیٹ کے لیے مثبت محرک رہی ہے اور جاری ہے۔ اس کے علاوہ ویتنام کو بھی کئی چیلنجز کا سامنا ہے۔ مثال کے طور پر، افراط زر ریل اسٹیٹ کی قیمتوں پر اثر انداز ہوتا رہا ہے، لوگوں کے اخراجات کو سخت کرتا ہے اور خاص طور پر شرح سود کو متاثر کرتا ہے۔ ماضی میں، شرح سود نسبتاً اعتدال سے کم سطح پر تھی، جو کہ حالیہ دنوں میں معیشت اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بڑھنے کا محرک بھی تھا۔

ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل Pham Thanh Tuan نے سیمینار سے خطاب کیا (تصویر: PV)

نافذ ہونے والے نئے قانونی ضوابط کے تناظر میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے مواقع سے فائدہ اٹھانے اور چیلنجوں پر قابو پانے کے بارے میں شیئر کرتے ہوئے، وکیل، ماسٹر فام تھانہ توان، ہنوئی بار ایسوسی ایشن، رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر نے بتایا کہ ہاؤسنگ قانون 2023، رئیل اسٹیٹ بزنس قانون 2023 اور زمینی قانون 2024 کا اطلاق اگست 2021 سے ہو گا۔ قوانین ایک ہی وقت میں لاگو ہوں گے اور کچھ رکاوٹوں اور اوورلیپس کو دور کرنے میں تعاون کریں گے جنہوں نے رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کاروبار کے لیے بہت سی مشکلات پیدا کی ہیں۔ کاروبار پر مثبت اثر ڈالنے والے نئے نکات کے علاوہ، مذکورہ بالا 3 قوانین میں اب بھی بہت سے مسائل ہیں جو حل نہیں ہوئے ہیں یا ان کی تکمیل کے لیے مزید مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے۔ یعنی: جیتنے والے کاروباروں کی بولیاں منسوخ ہو سکتی ہیں اگر وہ دوبارہ آبادکاری کے لیے معاوضے کے سرمائے کو آگے بڑھانے میں سست ہیں۔ "انٹرپرائزز جو زمین کا استعمال کرتے ہوئے پروجیکٹوں میں سرمایہ کار ہیں، انہیں معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کے تعاون کے لیے سرمائے کا بندوبست کرنے میں تاخیر کی صورت میں قانونی نتائج سے متعلق (نئے پیدا ہونے والے) قانونی حالات کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے، اس طرح بولی کی منسوخی کے خطرے سے بچنے کے لیے مالی وسائل کو احتیاط سے تیار کرنا چاہیے۔" - وکیل فام تھان ٹوان نے تجویز کی۔

وکیل توان کے مطابق، دیگر کوتاہیوں میں شامل ہیں: شہری اور دیہی رہائشی علاقوں کے منصوبوں پر سرمایہ کاروں کی منظوری کے فارم کا اطلاق نہ کرنا؛ "رہائشی اراضی" کے بغیر سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کی صورت میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اب بھی "پھنسے ہوئے" ہیں۔ تنظیموں کو رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے ساتھ پروجیکٹ کے کسی حصے کو منتقل کرتے وقت "حد" کا تعین کرنا؛ زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے نئے ضوابط اب بھی کاروبار کے لیے ایک "نامعلوم" خطرہ ہیں۔ رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین لاگو ہونے سے مارکیٹ کے ڈھانچے اور کاروباری پیمانے میں تبدیلیاں آئیں گی۔"

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh، ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر (تصویر: PV)

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر نئے قانونی اثر پر یقین رکھیں

سیمینار سے براہ راست خطاب کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق قوانین کے کچھ نئے نکات کی نشاندہی کی جیسے کہ ہر 5 سال بعد ریگولیشن سے پہلے زمین کی قیمت کی فہرست، جس کا فیصلہ مرکزی حکومت کے ذریعے کیا جاتا ہے۔ تاہم، فی الحال، زمین کی قیمت کی فہرست کو ہر سال اپ ڈیٹ کیا جاتا ہے، محلے کے لیے وکندریقرت۔ زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات سخت اور واضح ہیں، تاکہ کھیل زیادہ منصفانہ اور زیادہ منصفانہ ہو۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاری، سماجی رہائش، غیر ملکیوں کو مکانات فروخت کرنے سے متعلق ضوابط... نئے ضوابط ہیں جو مستقبل میں ایک بہتر اور زیادہ پرکشش کھیل تخلیق کریں گے۔

دریں اثنا، G-Home کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Hoang Nam نے کہا کہ قانون میں سختی سے نرمی کے ساتھ، میں توقع کرتا ہوں کہ نئے سرکلر سے تمام مشکلات کو دور کرنے میں مدد ملے گی تاکہ سرمایہ کار سماجی رہائش کی تعمیر میں خود کو محفوظ محسوس کر سکیں۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ کی انتہائی تعریف کرتے ہوئے، DTJ گروپ کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Khanh نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ ویتنام کی معیشت عالمی معیشت کی عمومی مشکلات سے متاثر ہے، ویتنام کی صنعتی پیداوار کی کشش بہت اچھی ہے اور اسے غیر ملکی سرمایہ کاری کے سرمائے کو راغب کرنے میں ایک "ہاٹ اسپاٹ" سمجھا جاتا ہے۔ اس کے علاوہ ویتنام میں انفراسٹرکچر اور بندرگاہوں کو بہت بہتر بنایا گیا ہے۔ ہنگ ین اور ہا نام جیسی ترقی یافتہ صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں آسان ٹریفک انفراسٹرکچر ہے جو بہت سے ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو راغب کرتا ہے۔ اس کے علاوہ، حالیہ حکومتی پالیسیوں نے انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ کے لیے بھی کافی مدد فراہم کی ہے، خاص طور پر نئے قانون نے مکمل قانونی طریقہ کار کے ساتھ انڈسٹریل پارک رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کی اجازت دی ہے۔ تاہم، سرمایہ کاروں کو بڑے سرمائے کی ضروریات، طویل وصولی کا وقت، معتدل منافع اور بہت تیز لیکویڈیٹی کے علاوہ چیلنجز کا بھی سامنا ہے۔ حکومت کا مقصد سبز صنعت کو فروغ دینا ہے جس میں سبز عناصر پر زور دیا جا رہا ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے عمومی جائزے میں، فائن ریٹنگز میں تجزیہ اور کریڈٹ ریٹنگ کے ڈائریکٹر مسٹر لی ہانگ کھانگ نے کہا کہ اگلے 1-2 سالوں میں مارکیٹ کا آؤٹ لک اب بھی آہستہ آہستہ بحال ہوگا۔ قانونی یا پالیسی عوامل کے مثبت نکات کو گھسنے کے لیے وقت درکار ہوگا۔

مسٹر ٹران کوانگ ٹرنگ، ون ہاؤسنگ کے بزنس ڈویلپمنٹ ڈائریکٹر (تصویر: پی وی)

ون ہاؤسنگ کے بزنس ڈویلپمنٹ ڈائریکٹر مسٹر ٹران کوانگ ٹرنگ نے پیش گوئی کی ہے کہ اب سے سال کے آخر تک ہنوئی کی مارکیٹ موجودہ صورتحال میں برقرار رہے گی اور 2025 کے بعد اپارٹمنٹس کی فراہمی میں بہتری آئے گی۔ اس سال کے آخر میں اور اگلے سال کے اوائل میں دیگر طبقات جیسے کم عروج کو بھی مضبوط فروغ ملے گا۔/۔

ماخذ: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html