نئے تناظر میں رئیل اسٹیٹ

یہ اہم، بنیادی قوانین ہیں جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے قانونی فریم ورک کو نئی شکل دیتے ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ حکومت نے رکاوٹوں کو دور کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو سپورٹ کرنے کے لیے مسلسل کوششیں کی ہیں۔ تاہم، معاون پالیسیوں کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ملکی اور بین الاقوامی سطح پر میکرو اکنامک اور مالیاتی/مالی منڈیوں میں بھی اتار چڑھاو کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کے لیے ایک نیا تناظر پیدا ہوتا ہے۔

سیمینار کا منظر (تصویر: HNV)

ان نکات کو ہنوئی میں 30 جولائی کی سہ پہر TheLEADER کے زیر اہتمام سیمینار "سرمایہ کاری فوکس: نئے تناظر میں رئیل اسٹیٹ" میں واضح کیا گیا۔

ماہرین، وکلاء اور مینیجرز کی ایک بڑی تعداد کو راغب کرتے ہوئے، سیمینار نے ریئل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی سرگرمیوں پر نئے قانونی ضوابط کے اثرات کا تجزیہ فراہم کیا، اس بات پر تبادلہ خیال کیا کہ کاروبار کو نئے قانونی فریم ورک کے مطابق ڈھالنے کے لیے کیا کرنے کی ضرورت ہے، اور نئے تناظر میں سرمایہ کاری کے ممکنہ مواقع اور اسٹریٹجک سرمایہ کاری کے شعبوں کا تجزیہ کیا گیا۔

سیمینار میں، کاروباری انجمنوں کے نمائندوں، رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اور مشاورتی فرموں، اور رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہرین نے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر تین ترمیم شدہ قوانین کے اثرات پر تبادلہ خیال کیا۔ قانونی رکاوٹیں جو ہٹا دی گئی ہیں؛ باقی مسائل؛ ریل اسٹیٹ مارکیٹ نے ایک نیا سائیکل شروع کیا ہے یا نہیں؛ ریل اسٹیٹ کی قیمت کے رجحانات؛ ممکنہ سرمایہ کاری کے علاقے؛ سرمایہ کاری کے سرمائے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے مختلف حصوں کی کشش؛ نئے قانونی ضوابط، مارکیٹ کی تبدیلیوں، اور گاہک کی ترجیحات کو اپنانے کے لیے کاروباری حکمت عملی؛ کریڈٹ ریل اسٹیٹ میں جاتا ہے اور ریل اسٹیٹ بانڈز پر دباؤ۔

CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Hoai An نے سیمینار میں اپنے خیالات پیش کیے (تصویر: PV)

رئیل اسٹیٹ کے لیے مثبت نقطہ نظر

سیمینار سے خطاب کرتے ہوئے، CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Hoai An نے تصدیق کی کہ حالیہ عرصے میں ویتنام کی اقتصادی ترقی کے کئی محرکوں میں FDI کی مسلسل مضبوط نمو شامل ہے۔ 2024 کے پہلے چھ مہینوں میں، ویت نام خطے میں ایف ڈی آئی (رجسٹرڈ اور تقسیم شدہ دونوں) کو راغب کرنے والے سرکردہ ممالک میں سے ایک رہا۔ اس سرمائے نے مجموعی اقتصادی ترقی میں اہم کردار ادا کیا اور رئیل اسٹیٹ کی ترقی کو فروغ دیا، خاص طور پر صنعتی رئیل اسٹیٹ۔ محترمہ این کے مطابق، ترقی کا ایک اور محرک 2024 کے پہلے چھ مہینوں میں برآمدات اور درآمدات کی بحالی تھی، جو کہ 14.5 فیصد تک پہنچ گئی، جس نے ملک کی جی ڈی پی کی بحالی میں اہم کردار ادا کیا۔ تجارتی توازن میں یہ بحالی عالمی طلب کی بحالی کی وجہ سے ہوئی۔ اس کے علاوہ، COVID-19 وبائی مرض سے متاثر ہونے والے طویل عرصے کے بعد ویتنام واپس آنے والے بین الاقوامی سیاحوں کی تعداد میں اضافے کا بھی ذکر کیا جانا چاہیے۔ یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ ویتنام آنے والے بین الاقوامی سیاحوں کی تعداد 18-19 ملین تک پہنچ سکتی ہے۔ مزید برآں، گھریلو سیاحوں کی تعداد سیاحت کی صنعت کے لیے بالعموم اور خاص طور پر سیاحت سے متعلقہ رئیل اسٹیٹ کے لیے مثبت محرک رہی ہے اور جاری ہے۔ مزید برآں، ویتنام کو بھی بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے۔ مثال کے طور پر، افراط زر ریل اسٹیٹ کی قیمتوں کو متاثر کر سکتا ہے، صارفین کے اخراجات کو سخت کر سکتا ہے، اور خاص طور پر شرح سود کو متاثر کر سکتا ہے۔ پہلے، شرح سود نسبتاً اعتدال سے کم تھی، جو اقتصادی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے پیچھے ایک محرک قوت تھی۔

ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل فام تھانہ توان نے سیمینار میں اپنے خیالات پیش کیے (تصویر: پی وی)

نئے قانونی ضوابط نافذ ہونے کے تناظر میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے مواقع سے فائدہ اٹھانے اور چیلنجوں پر قابو پانے کے بارے میں بصیرت کا اشتراک کرتے ہوئے، ہنوئی بار ایسوسی ایشن کے وکیل اور ماسٹر آف لاء فام تھانہ توان اور ایک رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر نے کہا کہ ہاؤسنگ لاء 2023، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023، اور 24 اگست سے قانون 24، اور لینڈ 24 پر لاگو ہوگا۔ ان تینوں قوانین کے نئے ضوابط، جو بیک وقت موثر ہیں، کچھ رکاوٹوں اور اوورلیپس کو حل کرنے میں مدد کریں گے جو رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں کام کرنے والے کاروباروں کے لیے بہت سی مشکلات کا باعث ہیں۔ نئے نکات کے علاوہ جو کاروبار پر مثبت اثر ڈالتے ہیں، ان تینوں قوانین میں ابھی بھی کچھ ایسے مسائل ہیں جن پر توجہ نہیں دی گئی ہے یا بہتری کے لیے مزید تحقیق کی ضرورت ہے۔ ان میں شامل ہیں: جو کاروبار بولیاں جیتتے ہیں ان کے معاہدے منسوخ ہو سکتے ہیں اگر وہ معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کے لیے فنڈز کی تقسیم میں سست روی کا مظاہرہ کرتے ہیں۔ "کاروبار جو زمین کے استعمال کے منصوبوں میں سرمایہ کار ہیں، انہیں معاوضے اور بازآبادکاری کے لیے فنڈز مختص کرنے میں تاخیر کے قانونی نتائج سے متعلق (نئے پیدا ہونے والے) قانونی حالات کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے، اور اس طرح بولی کی منسوخی کے خطرے سے بچنے کے لیے مالی وسائل کے لحاظ سے اچھی طرح سے تیاری کرنی چاہیے،" وکیل فام تھانہ توان نے سفارش کی۔

وکیل توان کے مطابق، دیگر کوتاہیوں میں شامل ہیں: شہری اور دیہی رہائشی علاقوں کے منصوبوں کے لیے سرمایہ کاروں کی منظوری کا فقدان؛ انوسٹمنٹ پالیسی فارم کے تحت منظور شدہ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ لیکن "رہائشی اراضی" کے بغیر ابھی بھی "پھنسے ہوئے" ہیں۔ کسی پروجیکٹ کے ایک حصے کو منتقل کرنے اور ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کے اندر موجودہ انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کو کسی تنظیم کو منتقل کرنے کے درمیان فرق؛ زمین کی تشخیص کے نئے ضوابط کاروبار کے لیے ایک "خطرناک نامعلوم" رہے ہیں۔ اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق قوانین، ایک بار نافذ ہونے سے، مارکیٹ کے ڈھانچے اور کاروباری پیمانے میں تبدیلیاں آئیں گے۔

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh، ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر (تصویر: PV)

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر نئے قانونی فریم ورک کے اثرات پر یقین۔

سیمینار میں براہ راست گفتگو کے دوران، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر نگوین وان ڈِنھ نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق قوانین کے کئی نئے پہلوؤں کی نشاندہی کی۔ مثال کے طور پر، زمین کی قیمتوں کی فہرستیں، جو پہلے ہر پانچ سال میں ایک بار ریگولیٹ ہوتی تھیں اور مرکزی حکومت کی طرف سے فیصلہ کیا جاتا تھا، اب ہر سال اپ ڈیٹ کیا جاتا ہے، مقامی سطحوں پر اتھارٹی کو وکندریقرت بنانا۔ زمین کی قیمتوں کے بارے میں معلومات اب زیادہ سخت اور واضح ہے، جو کہ ایک منصفانہ اور زیادہ منصفانہ کھیل کے میدان کو یقینی بناتی ہے۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاری، سماجی رہائش، اور غیر ملکیوں کو مکانات کی فروخت سے متعلق ضوابط نئی دفعات ہیں جو مستقبل میں مزید دلچسپ اور پرکشش کھیل کا میدان بنائیں گی۔

دریں اثنا، G-Home کے جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Hoang Nam نے کہا کہ قانونی پابندیوں میں نمایاں ڈھیل کے ساتھ، وہ امید کرتے ہیں کہ نیا سرکلر تمام مشکلات کو دور کرنے میں مدد کرے گا تاکہ سرمایہ کار اعتماد کے ساتھ سماجی رہائش کی تعمیر کر سکیں۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ کی بہت زیادہ قدر کرنے والے، DTJ گروپ کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Khanh نے نوٹ کیا کہ اگرچہ ویتنام کی معیشت عالمی معیشت کی عمومی مشکلات سے متاثر ہے، ویتنام کی صنعتی پیداوار کی کشش بہت اچھی ہے اور اسے غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کرنے کے لیے ایک "ہاٹ سپاٹ" سمجھا جاتا ہے۔ اس کے علاوہ ویتنام میں انفراسٹرکچر اور بندرگاہوں میں نمایاں بہتری آئی ہے۔ صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹس جیسے ہنگ ین اور ہا نام میں نقل و حمل کا سازگار انفراسٹرکچر ہے جو بہت سے ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کو راغب کرتا ہے۔ مزید برآں، حالیہ حکومتی پالیسیوں نے صنعتی رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو بھی کافی مدد فراہم کی ہے، خاص طور پر نئے قانون نے صنعتی رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کی اجازت دی ہے، جس نے قانونی فریم ورک مکمل کر لیا ہے۔ تاہم، سرمایہ کاروں کو بڑے سرمائے کی ضروریات، طویل ادائیگی کی مدت، معتدل منافع، اور سست لیکویڈیٹی کے علاوہ چیلنجز کا بھی سامنا ہے۔ حکومت سبز عناصر پر توجہ مرکوز کرتے ہوئے سبز صنعتوں کو ترقی دینے کا ہدف رکھتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اپنے مجموعی جائزے میں، فائن ریٹنگز میں تجزیہ اور کریڈٹ ریٹنگ کے ڈائریکٹر مسٹر لی ہانگ کھانگ کا خیال ہے کہ اگلے 1-2 سالوں کے لیے مارکیٹ کا آؤٹ لک سست بحالی میں سے ایک رہے گا۔ قانونی فریم ورک یا پالیسیوں سے ہونے والی مثبت پیش رفت کو اثر انداز ہونے میں وقت لگے گا۔

مسٹر ٹران کوانگ ٹرنگ، ون ہاؤسنگ کے بزنس ڈویلپمنٹ ڈائریکٹر (تصویر: پی وی)

ون ہاؤسنگ کے بزنس ڈویلپمنٹ ڈائریکٹر مسٹر ٹران کوانگ ٹرنگ نے پیش گوئی کی ہے کہ ہنوئی کی مارکیٹ سال کے آخر تک اپنی موجودہ حالت میں جاری رہے گی، اور اپارٹمنٹ یونٹس کی سپلائی 2025 کے بعد ہی بہتر ہوگی۔ دیگر طبقات، جیسے کم بلندی والی عمارتیں، بھی اس سال کے آخر اور اگلے سال کے آغاز میں نمایاں فروغ کا تجربہ کریں گی۔

ماخذ: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html