زمین کی قیمت کی فہرست کی "گرہ" کھولنے کی ضرورت ہے:

3 جولائی کی صبح، زراعت اور ماحولیات کی وزارت کی طرف سے منعقدہ سال کے پہلے 6 مہینوں کے لیے باقاعدہ پریس کانفرنس میں، زمین کی قیمت کے انتظام اور انتظامیہ سے متعلق کئی مسائل کو اٹھایا گیا۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ لوگوں کے پاس اتنی مالی صلاحیت نہیں ہے کہ وہ زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت اپنی ذمہ داریاں پوری کر سکیں جس کی وجہ سے زمین کی نئی قیمتوں کی بلند فہرست ہے۔

لوگوں کی صلاحیت سے باہر

یہ حقیقت کہ لوگوں کے پاس زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت ادائیگی کے لیے کافی رقم نہیں ہے، خاص طور پر دیہی اور پہاڑی علاقوں میں زمین کی قیمتوں اور قابل استطاعت کے درمیان فرق کے بارے میں خطرے کی گھنٹی بجا رہی ہے۔

ایک عام معاملہ مسٹر ڈنہ کانگ فوونگ کا خاندان ہے، جو کوک ڈونگ ٹام گاؤں، من کوانگ کمیون (اب با وی کمیون) میں مقیم ہے۔ مارچ 2025 میں، با وی ضلع کی پیپلز کمیٹی نے ایک فیصلہ جاری کیا جس میں مسٹر فوونگ کو بارہماسی فصلوں کے لیے 210m² سے زیادہ اراضی کو دیہی رہائشی اراضی میں استعمال کرنے کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دی گئی جس میں طویل مدتی زمین کے استعمال کی اصطلاح ہے۔

زمین کے استعمال کے مقاصد کو مقامی زمین کی قیمت کی فہرستوں کے مطابق تبدیل کرنا فی الحال بہت سے گھرانوں کی صلاحیت سے باہر ہے۔ مثالی تصویر

تاہم، آرٹیکل 8، فرمان نمبر 103/2024/ND-CP میں بتائے گئے حساب کے طریقہ کار کے مطابق، مسٹر فونگ کی ادائیگی کی مالی ذمہ داری، زمین کی قیمت کی فہرست میں رہائشی اراضی اور زرعی زمین کی قیمت کے درمیان فرق ہے، جو کہ 4,337,000 مربع میٹر کے برابر ہے اور اس کی کل رقم تقریباً 90 ملین VND/00m تک ہے۔ وی این ڈی یہ با وی کمیون جیسے پہاڑی علاقے میں ایک گھرانے کی گنجائش سے زیادہ رقم ہے۔ کافی غور و فکر کے بعد، مسٹر فوونگ اپنی مالی ذمہ داری پوری نہیں کر سکے اور مقصد کو تبدیل کرنے کو جاری نہ رکھنے کو کہا۔

لوگوں کی پٹیشن کی بنیاد پر، با وی ضلع کی پیپلز کمیٹی نے (1 جولائی کو دو سطحی حکومتی ماڈل کے باضابطہ آپریشن سے پہلے) زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کی اجازت دینے والے فیصلے کو منسوخ اور منسوخ کرنے کا فیصلہ کیا۔

اسی طرح کے حالات کئی علاقوں میں پائے جاتے ہیں۔ مسٹر ٹران ڈیو ڈونگ اور ان کی اہلیہ مسز نگیوین تھی ہونگ، جو ون شہر ( اینگھے این ) میں مقیم ہیں، نے کہا کہ جب انہوں نے قبرستان کے ساتھ والی 300 مربع میٹر باغیچے کی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست دی تو انہیں یہ نوٹس موصول ہونے پر حیرت ہوئی کہ انہیں زمین کے استعمال کی فیس کی مد میں تقریباً 4.5 بلین VND ادا کرنے ہیں۔ "میرے خاندان کو ٹیکس ادا کرنے کی ذمہ داری پر اعتراض نہیں ہے، لیکن تقریباً 15 ملین VND/مربع میٹر کی وصولی کی شرح کے ساتھ، زندگی بھر کی بچت کافی نہیں ہے،" مسٹر ڈونگ نے شیئر کیا۔

اوپر کی طرح کی کہانیاں یہ ظاہر کرتی ہیں کہ بہت سی جگہوں پر زمین کی موجودہ قیمتوں کی فہرست اصل سماجی -اقتصادی صورت حال اور لوگوں کی ادائیگی کرنے کی صلاحیت کی صحیح عکاسی نہیں کرتی، خاص طور پر دیہی، پہاڑی اور پسماندہ علاقوں میں۔

اچھی خبر

محکمہ لینڈ مینجمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر (زراعت اور ماحولیات کی وزارت) مائی وان فان کے مطابق، 2024 کے زمینی قانون کے تحت زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا ایک اہم قدم ہے، جو زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کے قریب لانے، رئیل اسٹیٹ کے انتظام اور ترقی میں شفافیت کو یقینی بنانے میں معاون ہے۔ تاہم، حقیقت میں، بہت سے علاقوں نے مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں میں ہونے والی پیش رفت کو برقرار نہیں رکھا ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمتوں کی فہرستیں اپ ڈیٹ نہیں ہوتی ہیں اور حقیقت کے قریب نہیں ہوتی ہیں۔

محکمہ لینڈ مینجمنٹ (زراعت اور ماحولیات کی وزارت) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مائی وان فان نے علاقوں کی زمین کی قیمت کی فہرست پر تبادلہ خیال کیا۔ تصویر: Linh Linh

آنے والے وقت میں، بہت سے علاقے 2024 کے اراضی قانون کے مطابق زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستیں جاری کریں گے، جس میں بڑے اتار چڑھاؤ کی توقع ہے۔ وزارت زراعت اور ماحولیات نے وزارت خزانہ کو ایک رپورٹ بھیجی ہے، جس میں زمین کی قیمتوں کو 2025 کے آخر تک منظم کرنے کے لیے بہت سے حل تجویز کیے گئے ہیں۔ خاص طور پر، اس میں اس ضرورت پر زور دیا گیا ہے کہ مقامی لوگوں کو مارکیٹ کی پیش رفت کی قریب سے نگرانی کرنی چاہیے، زمین کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کو بروقت اپ ڈیٹ کرنا چاہیے۔ زمین کے ہر پلاٹ کے لیے آہستہ آہستہ زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس بنائیں۔ آرٹیکل 17، فرمان نمبر 71/2024/ND-CP میں دی گئی ہدایات کے مطابق، اگر زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست مزید موزوں نہیں ہے تو اسے ایڈجسٹ کریں۔ یکم جنوری 2026 سے لاگو ہونے والے 2024 کے زمینی قانون کے مطابق نئی قیمت کی فہرست بناتے وقت اتفاق رائے کو یقینی بنانے کے لیے وسیع پیمانے پر مشاورت کا اہتمام کریں۔

اسی وقت، زراعت اور ماحولیات کی وزارت نے زمین کی قیمت کی میزوں کے اطلاق کے دائرہ کار اور مضامین کو بڑھانے کی تجویز بھی پیش کی۔ ایسے معاملات کو کم کرنا جہاں زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین ہونا ضروری ہے۔ مالی ذمہ داریوں کا حساب لگانے میں ہر ایجنسی کی ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کریں۔ اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر مجموعی اثرات کا جائزہ لینے کے لیے متعلقہ قوانین کا جائزہ لیں۔

ظاہر ہے، اگر زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اضافہ ہوتا ہے جب کہ لوگوں کی آمدنی، خاص طور پر دیہی علاقوں میں، اس کے مطابق بہتر نہیں ہوتی ہے، تو اس کا نتیجہ یہ ہوگا کہ بہت سے گھرانے "تبدیلی کی اجازت تو ہے لیکن ایسا کرنے سے قاصر ہیں"۔ حقیقت میں، زمین کی قیمت کی فہرست کا مسئلہ صرف تکنیکی حساب کتاب یا قانونی تعمیل کا معاملہ نہیں ہو سکتا، بلکہ اسے زندگی کے حالات، استطاعت اور سماجی مساوات کے مجموعی تناظر میں رکھا جانا چاہیے۔

زمین کے استعمال کے مقاصد کو مقامی زمین کی قیمت کی فہرستوں کے مطابق تبدیل کرنا فی الحال بہت سے گھرانوں کی صلاحیت سے باہر ہے۔ مثالی تصویر

زمین کی قیمت کی فہرست کی تکمیل لوگوں کی رسائی کے ساتھ ساتھ چلنی چاہیے، ایسی صورت حال سے گریز کیا جائے جہاں اچھی پالیسیاں عمل میں نہ آئیں یا بوجھ بن جائیں۔ زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے نمائندے نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے ایک معقول روڈ میپ کی ضرورت ہے، جس میں ہر قسم کی زمین کے لیے موزوں علاقوں اور مقامات کی نشاندہی کی جائے اور اس پر معاشرے کا اتفاق ہونا چاہیے۔

اس پیش رفت کے جواب میں، وزارت خزانہ کے نمائندے، محکمہ پبلک اثاثہ جات کے انتظام کے ڈپٹی ڈائریکٹر (وزارت خزانہ) Nguyen Thi Thoa نے کہا کہ مقامی علاقوں سے موصول ہونے والی رپورٹوں کی ترکیب کے بعد، وزارت ایک جامع تشخیص کرے گی اور وزارت زراعت اور ماحولیات کے ساتھ ہم آہنگی کرے گی تاکہ اس قانون کا جائزہ لے کر اس میں ترمیم کی تجویز کرے۔ مستقبل قریب میں، وزارت خزانہ حکمنامہ نمبر 103/2024 (زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے سے متعلق ضوابط) کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے مسودے پر تبصرے طلب کر رہی ہے۔ خاص طور پر، وزارت عبوری مقدمات کو سنبھالنے کے لیے آرٹیکل 52 میں شق 6 شامل کرنے کی تجویز رکھتی ہے۔

خاص طور پر، یہ ضمیمہ ان گھرانوں اور افراد پر لاگو ہوتا ہے جو زمین کے استعمال کے مقصد کو زرعی اراضی سے مکان کے ساتھ زمین کے ایک ہی پلاٹ میں تبدیل کرتے ہیں (پہلے باغ کی زمین کے طور پر شناخت کیا جاتا تھا، مکان کے ساتھ زمین کے اسی پلاٹ میں تالاب کی زمین، لیکن رہائشی زمین کے طور پر تسلیم نہیں کی جاتی تھی) رہائشی زمین میں۔

وزارت خزانہ نے تجویز پیش کی کہ زمین کے استعمال کی فیس رہائشی اراضی کی قیمتوں اور زرعی اراضی کی قیمتوں کی بنیاد پر زمین کے استعمال کی فیس کے درمیان فرق کے 50 فیصد پر وصول کی جانی چاہیے، اس وقت جب مجاز اتھارٹی زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے کا فیصلہ جاری کرتی ہے۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html