زمین کی قیمتوں کے ضوابط کی "روکاوٹ" کو حل کرنے کی ضرورت ہے:

3 جولائی کی صبح، زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے زیر اہتمام سال کے پہلے چھ مہینوں کے لیے باقاعدہ پریس کانفرنس میں، زمین کی قیمتوں کے نظم و نسق سے متعلق بہت سے مسائل کو اٹھایا گیا۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ زمین کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ کی وجہ سے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت بہت سے لوگوں کے پاس اپنی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے مالی وسائل کی کمی ہے۔

لوگوں کے اسباب سے باہر

یہ حقیقت کہ لوگ زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرتے وقت ادائیگی کرنے کے متحمل نہیں ہوسکتے ہیں، خاص طور پر دیہی اور پہاڑی علاقوں میں زمین کی قیمتوں اور قابل استطاعت کے درمیان تفاوت کے بارے میں خطرے کی گھنٹی بجا رہی ہے۔

ایک عام معاملہ مسٹر ڈنہ کانگ فوونگ کے خاندان کا ہے، جو کوک ڈونگ تام گاؤں، من کوانگ کمیون (اب با وی کمیون) میں مقیم ہے۔ مارچ 2025 میں، با وی ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی نے ایک فیصلہ جاری کیا جس میں مسٹر فونگ کو بارہماسی فصلوں کے لیے استعمال ہونے والی 210m² سے زیادہ زمین کے استعمال کے مقصد کو دیہی رہائشی اراضی میں طویل مدتی استعمال کی مدت کے ساتھ تبدیل کرنے کی اجازت دی۔

مقامی زمین کی قیمت کی فہرستوں کے مطابق زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کا عمل فی الحال بہت سے گھرانوں کے لیے بہت مشکل ہے۔ (مثالی تصویر)

تاہم، حکمنامہ نمبر 103/2024/ND-CP کے آرٹیکل 8 میں بتائے گئے حساب کے طریقہ کار کے مطابق، مسٹر فوونگ کی مالی ذمہ داری زمین کی قیمت کے جدول میں رہائشی زمین اور زرعی زمین کی قیمت کے درمیان فرق ہے، جو کہ 4,337,000 کے برابر ہے، جو کہ تقریباً 9000 ملین VND/ملین ادائیگی کے قابل ہے۔ وی این ڈی۔ یہ رقم با وی کمیون جیسے پہاڑی علاقے میں ایک گھرانے کی مالی صلاحیت سے زیادہ ہے۔ کافی غور و خوض کے بعد، مسٹر فوونگ اپنی مالی ذمہ داری پوری نہیں کر سکے اور درخواست کی کہ زمین کے استعمال کی تبدیلی کے ساتھ آگے نہ بڑھیں۔

لوگوں کی درخواست کی بنیاد پر، با وی ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی نے (یکم جولائی کو دو سطحی حکومتی ماڈل کے باضابطہ نفاذ سے پہلے) زمین کے استعمال کے مقاصد میں تبدیلی کی اجازت دینے والے فیصلے کو منسوخ اور منسوخ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔

ایسی ہی صورتحال کئی علاقوں میں ہے۔ ون سٹی ( صوبہ نگہ این ) میں رہنے والے مسٹر ٹران ڈیو ڈونگ اور مسز نگوین تھی ہانگ نے کہا کہ جب انہوں نے قبرستان کے ساتھ والی 300m² باغیچے کی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کے لیے درخواست دی تو انہیں یہ نوٹس موصول ہونے پر حیرت ہوئی کہ انہیں زمین کے استعمال کی فیس میں تقریباً 4.5 بلین VND ادا کرنے ہیں۔ "میرے خاندان کو ٹیکس ادا کرنے پر اعتراض نہیں ہے، لیکن تقریباً 15 ملین VND/m² کی شرح کے ساتھ، ہم اتنی بچت نہیں کر پائیں گے چاہے ہم ساری زندگی کام کر لیں،" مسٹر ڈونگ نے شیئر کیا۔

اوپر کی طرح کی کہانیاں یہ ظاہر کرتی ہیں کہ بہت سی جگہوں پر زمین کی موجودہ قیمتوں کی فہرستیں حقیقی سماجی -اقتصادی صورت حال اور خاص طور پر دیہی، پہاڑی اور پسماندہ علاقوں میں لوگوں کی برداشت کی صحیح عکاسی نہیں کرتی ہیں۔

اچھی خبر

لینڈ مینجمنٹ ڈپارٹمنٹ (وزارت زراعت اور ماحولیات) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مائی وان فان کے مطابق 2024 کے زمینی قانون کے تحت زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنا ایک اہم قدم ہے، جو زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب لانے اور رئیل اسٹیٹ کے انتظام اور ترقی میں شفافیت کو یقینی بنانے میں معاون ہے۔ تاہم، حقیقت میں، بہت سے علاقوں نے مارکیٹ میں زمین کی قیمت کے اتار چڑھاؤ کے ساتھ رفتار برقرار نہیں رکھی ہے، جس کی وجہ سے پرانی اور غیر حقیقی زمین کی قیمتوں کی فہرستیں سامنے آتی ہیں۔

لینڈ مینجمنٹ ڈپارٹمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر (وزارت زراعت اور ماحولیات) مائی وان فان علاقوں میں زمین کی قیمتوں کی فہرستوں پر تبادلہ خیال کر رہے ہیں۔ تصویر: Linh Linh

آنے والے عرصے میں، بہت سے علاقے 2024 کے اراضی قانون کے مطابق نئی زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جاری کریں گے، جس میں اہم اتار چڑھاؤ کی توقع ہے۔ زراعت اور ماحولیات کی وزارت نے 2025 کے آخر تک زمین کی قیمتوں کو منظم کرنے کے لیے کئی حل تجویز کرتے ہوئے وزارت خزانہ کو ایک رپورٹ پیش کی ہے۔ بتدریج زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس ہر انفرادی زمین کے پارسل کے لیے بنائیں؛ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرستوں کو ایڈجسٹ کریں اگر وہ مزید مناسب نہیں ہیں، جیسا کہ فرمان نمبر 71/2024/ND-CP کے آرٹیکل 17 میں ہدایت کی گئی ہے۔ اور 2024 کے اراضی قانون کے تحت نئی زمین کی قیمتوں کی فہرستیں تیار کرتے وقت اتفاق رائے کو یقینی بنانے کے لیے وسیع مشاورت کا اہتمام کریں، جو یکم جنوری 2026 سے نافذ العمل ہوگا۔

اسی وقت، زراعت اور ماحولیات کی وزارت نے زمین کی قیمت کے جدولوں کے اطلاق کے دائرہ کار اور مضامین کو بڑھانے کی تجویز بھی پیش کی۔ مخصوص زمین کی قیمت کے تعین کی ضرورت کے مقدمات کو کم کرنا؛ مالی ذمہ داریوں کا حساب لگانے میں ہر ایجنسی کی ذمہ داریوں کو واضح طور پر بیان کرنا؛ اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر مجموعی اثرات کا جائزہ لینے کے لیے متعلقہ قوانین کا جائزہ لینا۔

واضح طور پر، اگر زمین کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ ہوتا ہے جب کہ لوگوں کی آمدنی، خاص طور پر دیہی علاقوں میں، اسی طرح بہتر نہیں ہوتی ہے، تو اس کا نتیجہ یہ ہوگا کہ بہت سے گھرانے اپنے آپ کو ایسی صورت حال میں پائیں گے جہاں انہیں "زمین کو تبدیل کرنے کا موقع دیا گیا ہے لیکن وہ اس کے متحمل نہیں ہوسکتے ہیں۔" حقیقت میں، زمین کی قیمتوں کا معاملہ صرف تکنیکی حسابات یا قانونی تعمیل کا معاملہ نہیں ہو سکتا۔ زندگی کے حالات، استطاعت اور سماجی مساوات کے مجموعی تناظر میں اس پر غور کیا جانا چاہیے۔

مقامی زمین کی قیمت کی فہرستوں کے مطابق زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کا عمل فی الحال بہت سے گھرانوں کے لیے بہت مشکل ہے۔ (مثالی تصویر)

زمین کی قیمتوں کے جدولوں کی تطہیر کو لوگوں کی رسائی کے ساتھ ساتھ چلنے کی ضرورت ہے، ایسے حالات سے گریز کریں جہاں اچھی پالیسیاں لاگو نہ ہو سکیں یا بوجھ بن جائیں۔ زراعت اور ماحولیات کی وزارت کے نمائندوں نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کی قیمت کے جدولوں کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے ایک معقول روڈ میپ کی ضرورت ہوتی ہے، ہر قسم کی زمین کے لیے موزوں علاقوں اور مقامات کی نشاندہی کرنا، اور اس کے لیے سماجی اتفاق رائے ہونا چاہیے۔

اس پیش رفت کے جواب میں، پبلک اثاثہ جات کے انتظام کے محکمہ (وزارت خزانہ) کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ نگوین تھی تھوا نے کہا کہ مقامی علاقوں سے رپورٹس مرتب کرنے کے بعد، وزارت ایک جامع تشخیص کرے گی اور وزارت زراعت اور ماحولیات کے ساتھ ہم آہنگی کرے گی تاکہ قانون میں ضوابط کا جائزہ لے کر ان میں ترامیم تجویز کرے۔ فی الحال، وزارت خزانہ فرمان نمبر 103/2024 (زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیس کو ریگولیٹ کرنا) کے متعدد مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کے مسودے پر رائے طلب کر رہی ہے۔ خاص طور پر، وزارت عبوری مقدمات کو حل کرنے کے لیے آرٹیکل 52 میں شق 6 شامل کرنے کی تجویز پیش کرتی ہے۔

خاص طور پر، یہ ضمیمہ ان گھرانوں اور افراد پر لاگو ہوتا ہے جو زمین کے استعمال کے مقصد کو زرعی اراضی سے مکان کے ساتھ زمین کے ایک ہی پلاٹ کے اندر تبدیل کرتے ہیں (پہلے گھر والی زمین کے ایک ہی پلاٹ کے اندر باغ یا تالاب کی زمین کے طور پر شناخت کیا جاتا تھا، لیکن رہائشی زمین کے طور پر تسلیم نہیں کیا جاتا تھا) رہائشی زمین میں۔

وزارت خزانہ کی تجویز ہے کہ زمین کے استعمال کی فیس رہائشی اراضی کی قیمتوں اور زرعی اراضی کی قیمتوں کی بنیاد پر زمین کے استعمال کی فیس کے درمیان فرق کے 50 فیصد پر وصول کی جائے، اس وقت جب مجاز اتھارٹی زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے کا فیصلہ جاری کرتی ہے۔

ماخذ: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html