تمام جماعتوں کے مفادات کو ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہے۔

سرمایہ کار اخراجات کو "برداشت" کرنے اور قرضوں پر سود ادا کرنے کے لیے جدوجہد کرتے ہیں۔

Nguoi Dua Tin (NDT): فی الحال، جبکہ لاکھوں کم اور درمیانی آمدنی والے لوگ اپنے گھر کے مالک ہونے کے خواہش مند ہیں، سستی رہائش اور سماجی رہائش کی فراہمی تقریباً ختم ہو چکی ہے۔ آپ کے خیال میں اس صورت حال کی وجہ کیا ہے؟

مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر، ڈی کے آر اے گروپ: کم آمدنی والے اور متوسط ​​آمدنی والے لوگوں کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سستی رہائش کی فراہمی اور سماجی رہائش کی کمی کا مسئلہ پیدا ہوا اور کئی سالوں سے جاری ہے۔

اس طبقہ کو متاثر کرنے والے بہت سے عوامل ہیں، لیکن دو اہم عوامل ہیں جو اس طبقہ کی فراہمی کو براہ راست متاثر کرتے ہیں۔

سب سے پہلے، ان پٹ کے اخراجات بڑھ رہے ہیں. اگرچہ پچھلے دو سالوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کے آثار نظر آئے ہیں، لیکن یہ تسلیم کرنا ضروری ہے کہ 2014-2020 کے لگ بھگ رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ سائیکل نے مکانات کی قیمتیں بلند سطح پر رکھی تھیں۔

یہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے انتہائی مہنگی سرمایہ کاری اور تعمیراتی اخراجات کا باعث بنتا ہے۔ زمین کی خریداری، خام مال، مزدوری وغیرہ سے لے کر، سب کچھ عمودی طور پر بڑھ رہا ہے، تیار رئیل اسٹیٹ کی قیمت کو کم کرنا بہت مشکل ہے۔

مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر، ڈی کے آر اے گروپ۔

دوسرا، رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی قانونی حیثیت طویل ہے اور اسے حل ہونے میں کافی وقت لگتا ہے۔ زمین کی ملکیت کے مرحلے سے، سرمایہ کاروں کو حکومت کی مختلف سطحوں سے منظوری کے دستاویزات کے لیے بھی درخواست دینی چاہیے، جس میں معاوضے اور سائٹ کی منظوری کے لیے منصوبے بنانے کا ذکر نہیں کرنا چاہیے... جس کی وجہ سے کسی پروجیکٹ کی قانونی تکمیل میں کئی سال لگ جاتے ہیں۔

خاص طور پر مخصوص کاروبار جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کے لیے، ان میں سے زیادہ تر زیادہ مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، بانڈ چینلز اور بینکوں سے قرض لینا بہت بڑا ہے۔ اگرچہ نامکمل قانونی دستاویزات کی وجہ سے پراجیکٹ تاخیر کا شکار ہے، لیکن پھر بھی کاروبار کو قرض سے سود کی بھاری رقم "برداشت" کرنی پڑتی ہے۔ مندرجہ بالا تمام منسلکات تکمیل کے بعد پروڈکٹ کی قیمت میں شامل ہوں گے۔

لہذا، کاروباری اداروں کے لیے مصنوعات کی قیمتوں کو کم سطح تک کم کرنا یا لوگوں کی اکثریت کی خواہش کے مطابق "استحکام" کے تصور کو پورا کرنا بہت مشکل ہے، خاص طور پر موجودہ تناظر میں جب لاگتیں پہلے ہی بہت زیادہ ہیں۔

سرمایہ کار: یہ کہنا ظاہر کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو لاگت کے مسئلے سے "سر درد" ہو رہا ہے۔ کیا آپ براہ کرم مزید واضح طور پر کچھ اخراجات بتا سکتے ہیں جو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو برداشت کرنا پڑ رہے ہیں، جناب اس سے مکان کی قیمتوں میں کمی کا کیا اثر پڑتا ہے؟

مسٹر وو ہانگ تھانگ: ان پٹ لاگت جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس، سائٹ کلیئرنس کا معاوضہ، بینک لون کا سود، مزدوری کی لاگت، تعمیراتی سامان کی خریداری... سب میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، یہاں تک کہ حالیہ دنوں میں کئی گنا تک۔

تعمیراتی پالیسی کے وقت سے لے کر قانونی تکمیل تک کے منصوبے میں اوسطاً صرف 3 سال لگتے ہیں، لیکن حقیقت میں، جو کاروبار باضابطہ طور پر تعمیر شروع کرنا چاہتے ہیں، وہ کاغذی کارروائی پر دس سال تک خرچ کر سکتے ہیں، وسائل ضائع کر سکتے ہیں۔

زمین کے مالک ہونے کے لیے، کاروباری اداروں کو ریاست کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، زمین کے استعمال کی فیس، زمین کا کرایہ، اور چاول کے کھیت کے تحفظ کی فیس کی ادائیگی کے ذریعے معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کے اخراجات کا ایک سلسلہ ادا کرنا ہوگا۔

اس کے بعد، مزدوری، مواد وغیرہ سے تعمیراتی اخراجات وقت کے ساتھ بڑھتے ہیں۔ اپارٹمنٹ پراجیکٹس کے لیے، تعمیراتی لاگت تقریباً 50%، ٹاؤن ہاؤسز کے لیے تقریباً 30% اور ولاز کے لیے 20% ہے۔

مالی بوجھ کا ذکر نہ کرنا جب کاروبار کو قرضوں پر اصل اور سود ادا کرنا پڑتا ہے۔ پروجیکٹ کو مکمل ہونے میں جتنا زیادہ وقت لگے گا، اس کی مالی لاگت اتنی ہی زیادہ ہوگی۔ اور آخر میں، یہ قیمت فروخت کی قیمت میں شامل ہے جو گاہکوں کو گھر خریدتے وقت ادا کرنا پڑتی ہے۔

کاروباری اداروں کے لیے صرف اپنی مصنوعات بیچنے کے لیے نقصانات کو قبول کرنا ناممکن ہے۔

گزشتہ دو سالوں میں اداس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے گھر کے خریداروں کو پرکشش مراعات دینے کی کوشش کی ہے اور مانگ کو تیز کرنے کے لیے ادائیگی کی مدت میں توسیع کی ہے۔

درحقیقت، یہ ایک ایسی پالیسی ہے جو سرمایہ کار کے منافع کو نقصان پہنچاتی ہے، لیکن پھر بھی وہ اسے قبول کرتے ہیں تاکہ لیکویڈیٹی پیدا کرنے کی کوشش کی جائے۔ اب چونکہ لاگت بہت زیادہ ہے، کاروبار صرف اپنی مصنوعات کی قیمتوں کو کم کر سکتے ہیں تاکہ خریداروں اور بیچنے والوں دونوں کے مفادات کو اعتدال پسند سطح پر ہم آہنگ کیا جا سکے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو گھر کی قیمتوں کو "سستی" سطح تک کم کرنے پر مجبور کرنا بہت مشکل ہے کیونکہ کاروبار کو منافع کمانے کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ توقع کرنا ناممکن ہے کہ کاروبار صرف اپنی مصنوعات بیچنے کے لیے نقصانات کو قبول کریں گے۔

ماضی میں، بہت سے سرمایہ کار کچھ بھی کرنے سے پہلے دسیوں فیصد تک کے منافع کی توقع کرتے تھے، لیکن اب وہ کچھ ابتدائی مراحل میں پیسے کھونے کے لیے بھی پرعزم ہیں۔ آج سرمایہ کاروں کا سب سے بڑا ہدف سب سے کم ممکنہ فروخت کی قیمت ہے، نقد بہاؤ پیدا کرنے کے لیے جلد از جلد رقم جمع کرنا، جو کہ ان صارفین کے لیے بہترین آپشن ہے جو رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونا چاہتے ہیں۔

پالیسی کی بدولت ہاؤسنگ سپلائی میں اضافے کی توقعات

سرمایہ کار: درحقیقت، 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے عمومی اداس سیاق و سباق میں بھی، سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ اب بھی صارفین کی طرف سے خصوصی توجہ حاصل کرتا ہے اور اس سیگمنٹ میں پروجیکٹس ہمیشہ مستحکم لین دین کا حجم رکھتے ہیں۔

تاہم، ایسا لگتا ہے کہ سرمایہ کار لگژری ٹاؤن ہاؤسز اور اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس بنانے میں دلچسپی رکھتے ہیں.... آپ کے خیال میں یہ تضاد کیوں موجود ہے؟

مسٹر وو ہانگ تھانگ: ملک بھر میں ہزاروں پروجیکٹس میں بیک وقت ہونے والے قانونی تعطل کی وجہ سے حالیہ برسوں میں شروع کیے جانے والے پراجیکٹس کی تعداد بہت کم رہ گئی ہے، صرف مخصوص حصوں میں۔

مناسب قیمتوں والے پراجیکٹس کی قلیل تعداد کی وجہ سے، فروخت کی رفتار یقیناً بہت تیز ہو گی، اور ہنگامہ خیز لین دین ہمیں آسانی سے یہ سوچنے پر مجبور کر دیتے ہیں کہ صرف کم لاگت والے منصوبے ہی لوگوں کی دلچسپی کا باعث ہیں۔

تاہم، اس حقیقت کو دیکھنے کی بھی ضرورت ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے "ہاٹ سپاٹ" میں واقع پروجیکٹس کے لیے، 50 ملین VND/m2 سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس کی تعداد تقریباً نہ ہونے کے برابر ہے۔ مندرجہ بالا تمام منصوبوں کی قیمتیں 70-80 ملین VND/m2 ہوں گی، یہاں تک کہ 100 ملین VND/m2، جسے لگژری رئیل اسٹیٹ بھی کہا جاتا ہے۔

مذکورہ بالا تمام منصوبے ایسے اہم مقامات پر واقع ہیں کہ سرمایہ کاروں کے لیے مصنوعات کی قیمتوں کو کم کرنا بہت مشکل ہے۔ اور خاص طور پر ماضی قریب میں، فروخت کے لیے اہل لگژری پراجیکٹس کی تعداد بہت کم رہی ہے، جس کی وجہ سے اس طبقہ کے لین دین کا حجم بھی کم ہو گیا ہے۔

لہذا، مارکیٹ میں لین دین کی تعداد کو دیکھ کر اس بات کی تصدیق کرنا ناممکن ہے کہ لگژری رئیل اسٹیٹ طبقہ سستی یا سوشل ہاؤسنگ طبقہ سے کم دلچسپی رکھتا ہے۔

اگر قیمتیں کم ہو جاتی ہیں تو، رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بھی فوری طور پر گر جائیں گی۔

اس کے علاوہ، کچھ سرمایہ کاروں کے لیے، بہت سے کاروباروں نے شروع سے ہی ٹاؤن ہاؤس اور ہائی ویلیو ہاؤس سیگمنٹ کو تیار کرنے کے لیے اپنے آپ کو پوزیشن میں رکھا ہے اور اس سیگمنٹ کو تیار کرنے کے لیے ایک طویل مدتی حکمت عملی ہے، اس لیے اگرچہ وہ واقعی مارکیٹ کی طلب کو پورا کرنے کے لیے کم قیمت والے حصوں کو تیار کرنا چاہتے ہیں، پھر بھی انھیں اصل واقفیت کی پیروی کو قبول کرنا ہوگا۔

اس کے ساتھ، بہت زیادہ سرمایہ کاری کے ساتھ کچھ پروجیکٹ نامکمل لاگو کیے گئے ہیں، اس لیے سرمایہ کاروں کے لیے آسانی سے دوسرے ریئل اسٹیٹ سیگمنٹس میں جانا مشکل ہے۔

سرمایہ کار: تو، آپ کی رائے میں، سستی رہائش کی فراہمی کی کمی کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے کن حلوں پر عمل درآمد کیا جانا چاہیے؟ نظرثانی شدہ اراضی قانون پاس ہو چکا ہے اور اس کا عملی طور پر اطلاق ہو گا۔ آپ اس کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں کہ یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سپلائی کو متاثر کرے گا؟

مسٹر وو ہانگ تھانگ: ریاست کی اہم پالیسی کی بنیاد پر، ہم پوری طرح سے توقع کر سکتے ہیں کہ اگلے 3-5 سالوں میں، سماجی رہائش اور سستی رہائش کی فراہمی میں ڈرامائی طور پر اضافہ ہو جائے گا، جو حالیہ دنوں میں لوگوں کی اکثریت کی رہائش کی ضروریات کی کمی کو پورا کرے گا۔

ایسا کرنے کے لیے، ریاست کا کردار اب بھی سب سے اہم ہے، جو پالیسیوں، اداروں، اور حکمت عملیوں کے ذریعے مارکیٹ کی ترقی کو چلانے اور اس کی سمت بڑھانے کا کلیدی کام سنبھالے ہوئے ہے۔

سب سے اہم بات یہ ہے کہ پراجیکٹ کے لیے تمام قانونی مسائل کو حل کیا جائے، انتظامی طریقہ کار کے وقت کو مختصر کیا جائے تاکہ کاروبار تیزی سے تعمیرات کو تعینات کر سکیں۔ خاص طور پر نئے ترمیم شدہ اور اضافی قوانین کے باضابطہ طور پر نافذ ہونے کے بعد مارکیٹ میں سپلائی پر یقینی طور پر فوری مثبت اثرات مرتب ہوں گے۔

دوسرا، یہ ضروری ہے کہ زمین کے استعمال کے اخراجات کا جائزہ لیا جائے اور سستی رہائش اور سماجی رہائش کے حصوں کو تیار کرنے والے کاروباروں کے لیے مزید ٹیکس سپورٹ پروگرام ہونے چاہئیں۔

تیسرا، ویتنام کو سنگاپور جیسے پہلی بار گھر کے مالکان کے لیے اضافی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈز قائم کرنے پر غور کرنا چاہیے۔

اور آخر میں، ہمارے ملک کو مزید صاف اراضی کے فنڈز بنانے چاہئیں اور انہیں نیلام کرنا چاہیے تاکہ کاروبار آسانی سے زمین تک رسائی حاصل کر سکیں۔

کاروبار کے طور پر، فطرت اب بھی رسد اور طلب کا رشتہ ہے. اگر ان پٹ لاگت میں اضافہ ہوتا ہے، تو فروخت کی قیمت بڑھے گی اور اس کے برعکس۔ اگر قیمتیں کم ہوتی ہیں تو، تیار شدہ رئیل اسٹیٹ مصنوعات کی قیمت بھی فوری طور پر کم ہو جائے گی۔ مندرجہ بالا اخراجات کو کنٹرول کرنے کے لیے، ریاست اب بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اضافہ اور کمی کا فیصلہ کرنے میں اہم کردار ادا کرتی ہے ۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html