ڈویلپرز اخراجات برداشت کرنے اور قرض کے سود کی ادائیگی کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔
رپورٹر (NĐT): فی الحال، جبکہ لاکھوں کم اور درمیانی آمدنی والے لوگ اپنے گھر کے مالک ہونے کے خواہشمند ہیں، سستی رہائش اور سماجی رہائش کی فراہمی تقریباً ختم ہو چکی ہے۔ آپ کے خیال میں اس صورتحال کی وجوہات کیا ہیں؟
مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر، ڈی کے آر اے گروپ: کم اور درمیانی آمدنی والے لوگوں کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سستی رہائش اور سماجی رہائش کی ناکافی فراہمی کا مسئلہ کئی سالوں سے موجود ہے اور برقرار ہے۔
تعاون کرنے والے بہت سے عوامل ہیں، لیکن دو اہم اس سیگمنٹ میں سپلائی کو براہ راست متاثر کرتے ہیں۔
سب سے پہلے، ان پٹ لاگت میں اضافہ ہوا ہے. اگرچہ پچھلے دو سالوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی کے آثار نظر آئے ہیں، لیکن یہ تسلیم کرنا ضروری ہے کہ پچھلے تقریباً 2014-2020 کے دوران ریئل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ سائیکل نے پراپرٹی کی قیمتوں کو بلند سطح پر رکھا۔
یہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ ڈویلپرز کے لیے انتہائی زیادہ سرمایہ کاری اور تعمیراتی لاگت کا باعث بنتا ہے۔ زمین کی خریداری، خام مال، مزدوری کی لاگت وغیرہ کے ساتھ، تمام ڈرامائی طور پر بڑھ رہے ہیں، تیار رئیل اسٹیٹ کی قیمت کو کم کرنا بہت مشکل ہے۔
مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر، ڈی کے آر اے گروپ۔
دوم، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی قانونی حیثیت اکثر لمبی ہوتی ہے، جس کو حل کرنے میں کافی وقت لگتا ہے۔ زمین کی ملکیت کے مرحلے سے، ڈویلپرز کو اب بھی حکومت کی مختلف سطحوں سے منظوری حاصل کرنی پڑتی ہے، جس میں معاوضے اور آباد کاری کے منصوبوں کی ترقی کا ذکر نہیں کرنا پڑتا ہے… جس کی وجہ سے پروجیکٹ کے قانونی طریقہ کار کی تکمیل کئی سالوں تک جاری رہتی ہے۔
خاص طور پر رئیل اسٹیٹ جیسے مخصوص کاروبار کے لیے، جو زیادہ تر زیادہ مالی فائدہ اٹھاتے ہیں، بانڈ اور بینک چینلز سے قرض لینا کافی ہے۔ اگرچہ نامکمل قانونی طریقہ کار کی وجہ سے منصوبے تاخیر کا شکار ہیں، لیکن کاروباری اداروں کو اب بھی ان قرضوں سے بھاری سود کی ادائیگیاں برداشت کرنی پڑ رہی ہیں۔ ان تمام متعلقہ اخراجات کو تکمیل کے بعد حتمی مصنوع کی قیمت میں شامل کیا جائے گا۔
لہذا، کاروباری اداروں کے لیے مصنوعات کی قیمتوں کو اس سطح تک کم کرنا بہت مشکل ہے جو کہ لوگوں کی اکثریت کی خواہش کے مطابق "سستی" ہو، خاص طور پر موجودہ تناظر میں جہاں لاگتیں پہلے ہی بہت زیادہ ہیں۔
سرمایہ کار: یہ واضح کرتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ ڈویلپر لاگت کے مسئلے سے کس طرح جدوجہد کر رہے ہیں۔ کیا آپ ان اخراجات میں سے کچھ کی وضاحت کر سکتے ہیں جن کا فی الحال رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر بوجھ ہے، اور یہ مکان کی قیمتوں میں کمی کو کیسے متاثر کرتا ہے؟
مسٹر وو ہانگ تھانگ: ان پٹ لاگت جیسے کہ زمین کے استعمال کی فیس، زمین کی منظوری کے لیے معاوضہ، بینک قرض کا سود، مزدوری کی لاگت، اور تعمیراتی سامان کی خریداری... سب میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، یہاں تک کہ حالیہ دنوں میں کئی گنا تک۔
ایک منصوبہ، ابتدائی منصوبہ بندی کے مرحلے سے لے کر قانونی طریقہ کار کی تکمیل تک، توقع کی جاتی ہے کہ اوسطاً صرف 3 سال لگیں گے۔ تاہم، حقیقت میں، کاروبار سرکاری طور پر تعمیر شروع کرنے کے لیے کاغذی کارروائی پر ایک دہائی یا اس سے زیادہ خرچ کر سکتے ہیں، جس کے نتیجے میں وسائل ضائع ہوتے ہیں۔
زمین کے مالک ہونے کے لیے، کاروباروں کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی، زمین کے استعمال کی فیس، زمین کا کرایہ، اور ریاست کو چاول دھان کی زمین کی حفاظت کے لیے فیس کی ادائیگی کے ذریعے معاوضے اور زمین کی منظوری سے متعلق اخراجات کا ایک سلسلہ اٹھانا چاہیے۔
اس کے بعد، تعمیراتی اخراجات، بشمول مزدوری اور مواد، وقت کے ساتھ ساتھ مسلسل بڑھتے ہیں۔ اپارٹمنٹ کی تعمیر کے منصوبوں کے لیے، تعمیراتی اخراجات تقریباً 50%، ٹاؤن ہاؤسز کے لیے تقریباً 30%، اور ولاز کے لیے 20% ہیں۔
جب کاروباری اداروں کو قرضوں پر اصل اور سود ادا کرنا پڑتا ہے تو مالی بوجھ کا ذکر نہ کرنا۔ پروجیکٹ کو مکمل ہونے میں جتنا زیادہ وقت لگے گا، اتنے ہی زیادہ یہ مالیاتی اخراجات جمع ہوں گے۔ اور بالآخر، ان تمام اخراجات کو فروخت کی قیمت میں شامل کیا جاتا ہے جو گاہکوں کو گھر خریدتے وقت ادا کرنا پڑتا ہے۔
کاروباری اداروں سے صرف انوینٹری سے چھٹکارا پانے کے لیے نقصانات کو قبول کرنے کی توقع کرنا ناممکن ہے۔
پچھلے دو سالوں کی طرح سست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تناظر میں، بہت سے ڈویلپرز گھر خریداروں کو پرکشش مراعات دینے اور مانگ کو تیز کرنے کے لیے ادائیگی کی شرائط میں توسیع کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔
حقیقت میں، یہ ایک ایسی پالیسی ہے جو سرمایہ کار کے منافع کو نقصان پہنچاتی ہے، لیکن وہ پھر بھی اسے لیکویڈیٹی پیدا کرنے کی کوشش میں قبول کرتے ہیں۔ اب جب کہ لاگتیں بہت زیادہ ہیں، کاروبار خریداروں اور بیچنے والوں دونوں کے مفادات کو مناسب حد تک متوازن کرنے کے لیے صرف مصنوعات کی قیمتوں کو کم کر سکتے ہیں۔
رئیل اسٹیٹ کے کاروباروں کو گھر کی قیمتوں کو "سستی" کی سطح تک کم کرنے پر مجبور کرنا بہت مشکل ہے کیونکہ کاروبار کو منافع بخش ہونے کی ضرورت ہے، اور ان سے یہ توقع کرنا ناممکن ہے کہ وہ صرف اپنی انوینٹری فروخت کرنے کے لیے نقصان کو قبول کریں۔
اس سے پہلے، بہت سے ڈویلپرز کا مقصد کسی بھی پروجیکٹ کو شروع کرنے سے پہلے دسیوں فیصد منافع حاصل کرنا تھا۔ تاہم، اب ان کا مقصد کچھ ابتدائی مراحل میں بھی ٹوٹنا، یا نقصان اٹھانا ہے۔ ڈویلپرز کے لیے آج کا سب سے بڑا ہدف سب سے کم ممکنہ فروخت کی قیمت پیش کرنا اور کیش فلو پیدا کرنے کے لیے جلد از جلد ادائیگیاں جمع کرنا ہے، جو کہ پہلے سے ہی رئیل اسٹیٹ کے مالک ہونے کے خواہشمند صارفین کے لیے بہترین آپشن ہے۔
پالیسی تبدیلیوں کی وجہ سے ہاؤسنگ سپلائی میں اضافے کی توقعات۔
سرمایہ کار: حقیقت یہ ہے کہ 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے عام طور پر اداس سیاق و سباق میں بھی، سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ نے ہمیشہ صارفین کی طرف سے خصوصی توجہ حاصل کی ہے، اور اس حصے کے پروجیکٹس نے لین دین کے حجم کو مستقل طور پر برقرار رکھا ہے۔
تاہم، سرمایہ کار خاص طور پر لگژری ٹاؤن ہاؤسز اور اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس بنانے کے خواہشمند نظر آتے ہیں۔ یہ تضاد کیوں موجود ہے؟
مسٹر وو ہانگ تھانگ: ملک بھر میں ہزاروں منصوبوں میں بیک وقت پیش آنے والی قانونی رکاوٹوں کے نتیجے میں حالیہ برسوں میں بہت کم تعداد میں پروجیکٹ شروع کیے جانے کے اہل ہیں، جو صرف چند مخصوص حصوں میں مرکوز ہیں۔
منصوبوں کی محدود تعداد اور ان کی مناسب قیمتوں کی وجہ سے، فروخت بہت تیز ہونا یقینی ہے، اور جاندار لین دین ہمیں آسانی سے اس غلط فہمی میں مبتلا کر دیتے ہیں کہ صرف کم قیمت والے منصوبے ہی عوامی دلچسپی کو راغب کرتے ہیں۔
تاہم، اس حقیقت کو تسلیم کرنا بھی ضروری ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے "ہاٹ سپاٹ" میں واقع پروجیکٹس کے لیے، تقریباً کوئی اپارٹمنٹس نہیں ہیں جن کی قیمت 50 ملین VND/m2 سے کم ہے۔ ان منصوبوں کی قیمتیں عام طور پر 70-80 ملین VND/m2، یا یہاں تک کہ 100 ملین VND/m2 تک ہوتی ہیں، جنہیں لگژری پراپرٹیز سمجھا جاتا ہے۔
ان تمام پروجیکٹس کے ایسے اہم مقامات پر واقع ہونے کی وجہ سے، ڈویلپرز کے لیے مصنوعات کی قیمتوں کو کم کرنا بہت مشکل ہے۔ مزید برآں، حالیہ دنوں میں، لانچ کے لیے اہل لگژری پروجیکٹس کی تعداد بہت کم رہی ہے، جس کے نتیجے میں اس سیگمنٹ میں لین دین کا حجم بھی کم ہے۔
لہٰذا، مارکیٹ میں لین دین کی تعداد کو دیکھ کر یہ نتیجہ اخذ کرنا ناممکن ہے کہ لگژری رئیل اسٹیٹ طبقہ سستی یا سماجی رہائش کے حصوں سے کم مقبول ہے۔
اگر اخراجات کو کم کیا جا سکتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمتیں فوری طور پر کم ہو جائیں گی۔
مزید برآں، کچھ ڈویلپرز کے لیے، بہت سے کاروباروں نے اپنے آپ کو شروع سے ہی ٹاؤن ہاؤسز اور اعلیٰ قیمت والی جائیدادوں کو تیار کرنے کے لیے پوزیشن میں رکھا ہے، اور اس طبقے کو تیار کرنے کے لیے ایک طویل مدتی حکمت عملی ہے۔ لہٰذا، اگرچہ وہ مارکیٹ کی طلب کو پورا کرنے کے لیے کم قیمت والے طبقے تیار کرنا چاہیں گے، پھر بھی انھیں اپنی ابتدائی سمت کو قبول کرنا ہوگا۔
اس کے علاوہ، بہت زیادہ سرمایہ کاری کے ساتھ کچھ پراجیکٹس کو نامکمل چھوڑ دیا گیا ہے، جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں کے لیے ریئل اسٹیٹ کے دیگر حصوں میں آسانی سے جانا مشکل ہو گیا ہے۔
سرمایہ کار: تو، آپ کی رائے میں، سستی مکانات کی کمی کو پورا کرنے کے لیے کن حلوں کی ضرورت ہے؟ ترمیم شدہ اراضی قانون پاس ہو چکا ہے اور جلد ہی اس پر عمل درآمد ہو جائے گا۔ آپ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سپلائی پر اس کے اثرات کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟
مسٹر وو ہانگ تھانگ: ریاست کی اہم پالیسی کی بنیاد پر، ہم پوری طرح سے توقع کر سکتے ہیں کہ اگلے 3-5 سالوں میں، سماجی رہائش اور سستی رہائش کی فراہمی میں ڈرامائی طور پر اضافہ ہو جائے گا، جس سے حالیہ دنوں میں آبادی کی اکثریت کو درپیش رہائش کی کمی کو پورا کیا جا سکے گا۔
اس کو حاصل کرنے کے لیے، ریاست کا کردار سب سے اہم رہتا ہے، جو پالیسیوں، اداروں اور ضوابط کے ذریعے مارکیٹ کی ترقی کے انتظام اور رہنمائی کے لیے اہم ذمہ داری پر فائز ہے۔
سب سے اہم بات یہ ہے کہ منصوبے کے لیے تمام قانونی مسائل کو حل کیا جائے، انتظامی طریقہ کار کو مختصر کیا جائے تاکہ کاروبار تیزی سے تعمیرات شروع کر سکیں۔ خاص طور پر، حال ہی میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ کردہ قوانین سرکاری طور پر نافذ ہونے کے بعد مارکیٹ کی فراہمی پر یقینی طور پر فوری مثبت اثرات مرتب کریں گے۔
دوم، زمین کے استعمال کے اخراجات کا جائزہ لینے کی ضرورت ہے، اور سستی رہائش اور سماجی رہائش تیار کرنے والے کاروباروں کے لیے مزید ٹیکس سپورٹ پروگرام ہونے چاہئیں۔
تیسرا، ویتنام کو سنگاپور کی طرح پہلی بار گھر کے مالکان کے لیے مزید ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ فنڈز قائم کرنے پر غور کرنا چاہیے۔
آخر میں، ہمارے ملک میں، ہمیں مزید صاف اراضی کے فنڈز بنانے چاہئیں اور انہیں نیلام کرنا چاہیے تاکہ کاروبار آسانی سے زمین تک رسائی حاصل کر سکیں۔
کاروباری نقطہ نظر سے، بنیادی رشتہ طلب اور رسد کا ایک ہی رہتا ہے۔ اگر ان پٹ لاگت بڑھ جاتی ہے تو، فروخت کی قیمتیں بڑھ جائیں گی، اور اس کے برعکس، اگر قیمتیں کم ہو جاتی ہیں، تو رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمتیں فوراً کم ہو جائیں گی۔ ان اخراجات کو کنٹرول کرنے کے لیے، ریاست اب بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اوپر اور نیچے کی طرف رجحانات کا تعین کرنے میں ایک اہم کردار ادا کرتی ہے ۔
ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
تبصرہ (0)