اس کو روکنے کے لیے ہمیں مضبوط اقدامات کی ضرورت ہے!

(CLO) بہت سے ماہرین نے زمین کی نیلامی میں خلل ڈالنے والوں کے خلاف سخت کارروائی کا مطالبہ کیا ہے تاکہ دوسروں کے لیے عبرت اور مثال بن سکے۔ لہٰذا، وہ ہنوئی پولیس کے کئی افراد کو عارضی طور پر حراست میں لینے کے فیصلے سے سختی سے اتفاق کرتے ہیں جنہوں نے Soc Son میں زمین کی حالیہ نیلامی میں "خلل" ڈالا تھا۔

زمین کی نیلامی میں خامیاں

2024 میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں تقریباً تمام اراضی کی نیلامی تنازعات سے دوچار تھی، مختلف ڈگریوں تک، غیر معمولی طور پر زیادہ بولیوں سے متعلق تھی جس کے بعد جمع کی منسوخی تھی۔

مثال کے طور پر، 29 نومبر کو Soc Son میں زمین کے 58 پلاٹوں کی نیلامی میں، کچھ افراد نے جان بوجھ کر حد سے زیادہ قیمتیں، 30 ملین VND/m2 تک کی بولی لگا کر، اور پھر درمیان میں واپس لے کر اس عمل کو "سبوتاژ" کیا۔

اس مسئلے پر مزید وضاحت کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ ماہر جناب Nguyen Thanh Tuan نے کہا: زمین کی نیلامی کے ضوابط کے مطابق، اگر کوئی صارف نیلامی جیتتا ہے لیکن نتائج کے اعلان کے 120 دنوں کے اندر ادائیگی کرنے میں ناکام رہتا ہے یا پوری رقم ادا نہیں کرتا ہے، تو وہ اپنے پہلے سے جمع کردہ فنڈز کو ضبط کر لیں گے۔ کم از کم ڈپازٹ 5% ہے اور زیادہ سے زیادہ 20% زمین کی ابتدائی قیمت ہے۔

تصویر: گزشتہ ہفتے کے آخر میں Soc Son میں کچھ زمینوں کی نیلامی ہوئی۔ تصویر: ST

تاہم، حال ہی میں ہنوئی میں زمین کی نیلامی میں ابتدائی قیمتیں نسبتاً کم رہی ہیں۔ اس لیے، یہاں تک کہ اگر گاہک اپنے ڈپازٹس درمیان میں منسوخ کر دیتے ہیں، تب بھی انہیں زیادہ مالی نقصان نہیں پہنچے گا۔

اس کا اطلاق Thanh Oai اور Hoai Duc میں زمین کی نیلامی پر ہوتا ہے جو ستمبر اور نومبر 2024 کے وسط میں ہوئیں۔ تاہم، Soc Son میں زمین کی نیلامی کے معاملے میں، ایک ایسا صارف جس نے 5ویں راؤنڈ میں 30 بلین VND/m2 کی بولی لگائی اور 6ویں راؤنڈ میں حصہ نہیں لیا (فیصلہ کن راؤنڈ کو واپس لینے پر غور کیا گیا تھا)۔ گاہک نے کوئی ذمہ داری نہیں لی، کوئی نقصان نہیں اٹھانا پڑا، اور اپنی جمع پونجی سے بھی محروم نہیں ہوا۔

"ستمبر 2024 میں تھانہ اوئی میں نیلامی کے بعد، مقامی لوگوں نے نیلامی کی گئی زمین کے پلاٹوں کی ابتدائی قیمتوں کو اوپر کی طرف ایڈجسٹ کیا، اس طرح نیلامی میں حصہ لینے سے پہلے ڈپازٹ کی شرح میں اضافہ ہوا۔ اس کا مقصد ڈپازٹ کی منسوخی کو روکنا تھا۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ کے سٹے بازوں نے اپنی آستین کو بڑھاتے ہوئے کہا، "مسٹر ٹیو نے کہا کہ تقریباً حل کرنے میں پہلے سے ہی لاگو کیا گیا ہے۔

دریں اثنا، Nguyen Trai یونیورسٹی (NTU) میں فنانس اور بینکنگ فیکلٹی کے سی ای او مسٹر Nguyen Quang Huy نے دلیل دی کہ ابتدائی راؤنڈ میں زمین کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ، صرف بولی دہندگان کے لیے فائنل راؤنڈ میں دستبردار ہونا، نہ صرف وسائل کی بربادی کا سبب بنتا ہے بلکہ نیلامی کی ساکھ کو بھی نقصان پہنچاتا ہے۔

تاہم، یہ واحد "خرابی" نہیں ہے جو موجود ہے۔ مسٹر ہیو کے مطابق، دو اور "خامیاں" ہیں: موجودہ ڈپازٹ کی رقم بہت کم ہے اور اس میں روکاوٹ اثر نہیں ہے، اور ادائیگی کی مدت بہت طویل ہے یا زمین کے استعمال میں پیشرفت کے حوالے سے کوئی واضح ضابطے نہیں ہیں، جس کی وجہ سے زمین پڑی ہوئی ہے اور وسائل ضائع ہو رہے ہیں۔

اس لیے، اس "خاموشی" کو بند کرنے کے لیے، مسٹر ہیو نے تجویز پیش کی کہ ابتدائی قیمت میں اضافہ کیا جانا چاہیے، جس کے نتیجے میں ڈپازٹ کی رقم زیادہ ہو گی اور سرمایہ کاروں کو نیلامی میں سنجیدگی سے حصہ لینے پر مجبور کیا جائے گا۔ ایک ہی وقت میں، ڈپازٹ کی شرح موجودہ 5-20% کی بجائے، ابتدائی قیمت کے 30-50% تک بڑھا دی جانی چاہیے۔

مزید برآں، نیلامی جیتنے کے بعد ادائیگی کی آخری تاریخ کو مختصر کر دیا جانا چاہیے، اس شرط کے ساتھ کہ مکمل جیتنے والی بولی نتائج کے اعلان کے 10-20 دنوں کے اندر ادا کی جانی چاہیے۔ اس آخری تاریخ کے بعد، اگر پوری رقم ادا نہیں کی جاتی ہے، تو جیتنے والی بولی ضبط کر لی جائے گی، اور جیتنے والا پوری ڈپازٹ سے محروم ہو جائے گا۔

"مارکیٹ کی بنیاد پر تشخیص، ڈپازٹ کی بڑھتی ہوئی رقم، مختصر ادائیگی کی مدت، منتقلی پر پابندیاں، اور لازمی طور پر شیڈول کی تعمیر نہ صرف ایک شفاف کھیل کا میدان بنائے گی بلکہ پائیدار اقتصادی ترقی میں بھی حصہ ڈالے گی اور زمینی وسائل کے زیادہ سے زیادہ استعمال کو یقینی بنائے گی،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

زمینوں کی نیلامی میں خلل ڈالنے والوں کے خلاف سخت اقدامات کی ضرورت ہے۔

اس صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے، وزارتوں، محکموں اور یہاں تک کہ مقامی علاقوں نے کئی حل نافذ کیے ہیں، جیسے کہ ابتدائی قیمت کا دوبارہ حساب لگانا، ان لوگوں کی شناخت کو عوامی طور پر ظاہر کرنا جنہوں نے غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتیں لگائیں اور پھر اپنے ڈپازٹ منسوخ کر دیے یا بیچ میں چھوڑ گئے۔ تاہم، بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ یہ حل زیادہ موثر نہیں رہے ہیں۔

گزشتہ ہفتے کے آخر میں Soc Son میں زمین کے کئی پلاٹ نیلام کیے گئے۔ تصویر: ST

اس کے بجائے، بہت سے ماہرین نے ان لوگوں کے خلاف سخت کارروائی کا مطالبہ کیا ہے جو زمین کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالتے ہیں تاکہ ڈیٹرنس کو بڑھایا جا سکے اور دوسروں کے لیے ایک مثال قائم کی جا سکے۔ لہٰذا، وہ ہنوئی پولیس کے عارضی طور پر کئی افراد کو حراست میں لینے کے فیصلے سے پوری طرح متفق ہیں جنہوں نے سوک سون میں زمین کی حالیہ نیلامی میں "خرابی" ڈالی، نیلامی کے عمل کے دوران قیمتوں کو بڑھانے میں ان کی ملی بھگت کی وجہ سے۔

چن فاپ لا آفس کے سربراہ وکیل ڈانگ وان کوونگ کے مطابق: زمین کی نیلامی جیتنے سے ہونے والے بڑے منافع کی وجہ سے، حالیہ دنوں میں، بہت سے علاقوں میں، زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی میں حصہ لینے والے کچھ افراد نے ٹھگوں یا بدمعاشوں کی طرح برتاؤ کیا ہے، زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کی سرگرمیوں میں ہیرا پھیری کی ہے جیسے کہ درخواست فارم کی دوبارہ فروخت کے لیے مقابلہ کرنا، درخواست فارم خریدنا۔ انہوں نے جیت لیا، زمین کے استعمال کے حق میں نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالی، اور دوسرے علاقوں کے لوگوں کو نیلامی میں حصہ لینے سے روکا، جس سے سماجی تحفظ اور نظم و ضبط کا نقصان ہوا۔

بہت سے لوگوں کے خلاف مختلف جرائم بشمول امن عامہ کو بگاڑنے کے الزام میں مقدمہ چلایا گیا ہے۔

تاہم، امن عامہ میں خلل ڈالنا صرف جسمانی طاقت، تشدد، ہتھیاروں، یا زبانی دھمکیوں اور توہین کے استعمال تک محدود نہیں ہے تاکہ نیلامی کے منتظمین کی سرگرمیوں کو روکا جا سکے۔ نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنے میں جان بوجھ کر اونچی قیمتیں لگانا اور پھر ڈیپازٹس کو ترک کرنا بھی شامل ہے، جس کا مقصد نیلامی کو ناکام بنانا ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق، قانون نیلامی کے شرکاء، جیتنے والے بولی دہندگان، اور دیگر افراد اور تنظیموں کو اثاثوں کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنے سمیت اثاثوں کی نیلامی کے قانون کی شق 5، آرٹیکل 9 میں شامل ہونے سے سختی سے منع کرتا ہے۔

اگر کوئی ایسا شخص جسے زمین کے استعمال کے لیے ادائیگی کی ضرورت نہیں ہے یا وہ اسے خریدنا نہیں چاہتا ہے، پھر بھی نیلامی میں حصہ لیتا ہے، زیادہ بولی لگاتا ہے، اور پھر اس کی جمع پونجی ضبط کر لیتا ہے، جس سے نیلامی ناکام ہو جاتی ہے اور دوبارہ نیلامی کی ضرورت ہوتی ہے، تو یہ قانون کی خلاف ورزی ہے اور امن عامہ میں خلل پیدا کرتا ہے۔

وہ افراد جو زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالتے ہیں وہ انتظامی جرمانے یا مجرمانہ قانونی چارہ جوئی کے تابع ہو سکتے ہیں۔

اثاثوں کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالنے کے لیے انتظامی جرمانے 7 سے 10 ملین VND تک کے جرمانے کے ساتھ، فرمان 82 میں طے کیے گئے ہیں۔

ایسے معاملات میں جہاں غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتوں کی بولی لگا کر زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالنے کا عمل اور پھر ڈپازٹ کو ضبط کرنے، نیلامی کو روکنے یا اس میں ناکامی اور عوامی سلامتی اور تحفظ کو منفی طور پر متاثر کرنے کے جرم میں مجرم کے خلاف قانونی کارروائی کی جا سکتی ہے جیسا کہ اس دفعہ 318 میں بیان کیا گیا ہے، اس جرم کی دفعہ 318 سے لے کر زیادہ سے زیادہ جرمانے تک۔ 7 سال قید۔

" مذکورہ بالا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں، Soc Son ضلع میں رہائشی اراضی کے لیے 30 بلین VND سے زیادہ کی بولی غیر معمولی ہے اور نیلامی کے عمل کو نظر انداز کرتی ہے۔ اس لیے حکام ان لوگوں کی چھان بین کریں گے اور ان کی شناخت واضح کریں گے جنہوں نے زیادہ قیمتیں لگائیں اور پھر ان کے ذخائر ضبط کر لیے،" مسٹر نے مناسب قانونی کارروائی کا تعین کرنے کے لیے کہا۔

ویت وو

ماخذ: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html