روکنے کے لیے مضبوط ہونے کی ضرورت ہے!

(CLO) بہت سے ماہرین نے مشورہ دیا ہے کہ ہمیں زمین کی نیلامی کو سبوتاژ کرنے والوں کے خلاف سخت کارروائی کرنی چاہیے تاکہ وہ ایک رکاوٹ کا کام کریں اور دوسروں کے لیے ایک مثال قائم کریں۔ اس لیے، وہ ہنوئی پولیس کے حالیہ نیلامی کے دوران Soc Son میں زمین کی نیلامی کو "تخریب" کرنے والے متعدد افراد کو عارضی طور پر حراست میں لینے کے فیصلے سے پوری طرح متفق ہیں۔

زمین کی نیلامی میں خامیاں

2024 میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں تقریباً تمام زمینوں کی نیلامی غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتوں کی ادائیگی اور پھر ڈپازٹس کو منسوخ کرنے سے متعلق کچھ سکینڈل میں ملوث تھی۔

مثال کے طور پر، 29 نومبر کو Soc Son میں زمین کے 58 پلاٹوں کی نیلامی میں، کچھ "تخریب کار" نمودار ہوئے، جو جان بوجھ کر 30 ملین VND/m2 تک کی ناقابل یقین قیمت ادا کر رہے تھے، پھر آدھے راستے سے دستبردار ہو گئے۔

اس مسئلے کا مزید تجزیہ کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ کے ماہر مسٹر Nguyen Thanh Tuan نے کہا: زمین کی نیلامی کے ضوابط کے مطابق، اگر گاہک نیلامی جیت جاتا ہے، نتائج کے 120 دنوں کے بعد لیکن ادا نہیں کرتا ہے یا جیتنے والی رقم کی پوری رقم ادا نہیں کرتا ہے، تو جمع شدہ رقم ضائع ہو جائے گی۔ ڈپازٹ زمین کی ابتدائی قیمت کا کم از کم 5% اور زیادہ سے زیادہ 20% ہوگا۔

تصویر: گزشتہ ہفتے کے آخر میں Soc Son میں کچھ زمینوں کی نیلامی ہوئی۔ تصویر: ST

تاہم، حالیہ دنوں میں ہنوئی میں زمین کی نیلامی میں ابتدائی قیمت نسبتاً کم رہی ہے۔ لہٰذا، اگر گاہک بیچ میں اپنے ڈپازٹ منسوخ کر دیں، تب بھی اس سے ان کے "پرس" کو زیادہ نقصان نہیں پہنچے گا۔

یہ ستمبر اور نومبر 2024 کے وسط میں ہونے والی تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک میں زمین کی نیلامی جیتنے کے کیسز کے لیے درست ہے۔ تاہم، Soc Son میں زمین کی نیلامی کے معاملے میں، وہ صارفین جنہوں نے 5ویں راؤنڈ میں 30 بلین VND/m2 کی ادائیگی کی اور 6ویں راؤنڈ میں نیلامی میں حصہ نہیں لیا، جس کا فیصلہ کیا گیا تھا کہ 6ویں راؤنڈ کے نتائج پر غور کیا گیا ہے۔ تک، اور گاہک نے خود کوئی ذمہ داری برداشت نہیں کی، کوئی نقصان نہیں پہنچا، اور اپنی جمع پونجی سے بھی محروم نہیں ہوا۔

"ستمبر 2024 میں تھانہ اوئی میں نیلامی کے بعد، مقامی لوگوں نے نیلامی کی گئی زمینوں کی ابتدائی قیمت کو اوپر کی سمت میں ایڈجسٹ کیا، اس طرح نیلامی میں حصہ لینے سے پہلے ڈپازٹ کی شرح میں اضافہ ہوا۔ اس کا مقصد ڈپازٹ کی منسوخی کو روکنا ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ سٹہ بازوں کے پاس بہت سی چالیں ہوتی ہیں جو پہلے تجویز کردہ حلوں میں کامیاب ہوتی ہیں،" مسٹر نے کہا۔

دریں اثنا، Nguyen Trai یونیورسٹی (NTU) میں فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ کے سی ای او مسٹر Nguyen Quang Huy نے کہا کہ پہلے راؤنڈ میں زمین کی قیمتوں کو بہت زیادہ بڑھانا، لیکن پھر آخری راؤنڈ میں حصہ لینے سے روکنا، نہ صرف وسائل کو نقصان پہنچاتا ہے بلکہ نیلامی کی ساکھ کو بھی متاثر کرتا ہے۔

تاہم، یہ واحد "خرابی" نہیں ہے جو موجود ہے۔ مسٹر ہیو کے مطابق، دو اور "خامیاں" ہیں: موجودہ ڈپازٹ لیول اب بھی کم ہے، کوئی رکاوٹ نہیں، اور ادائیگی کی مدت طویل ہے یا زمین کے استعمال میں پیش رفت کے حوالے سے کوئی واضح ضابطے نہیں ہیں، جس کی وجہ سے زمین کو چھوڑا جا رہا ہے اور وسائل ضائع ہو رہے ہیں۔

لہٰذا، اس "خاموش" کو بند کرنے کے لیے، مسٹر ہوا کا خیال ہے کہ ابتدائی قیمت میں اضافہ کرنا ضروری ہے، پھر ڈپازٹ کی رقم بڑی ہوگی اور سرمایہ کاروں کو نیلامی میں سنجیدگی سے حصہ لینے پر مجبور کرے گی۔ اس کے ساتھ ساتھ، اس وقت صرف 5-20% کی بجائے، ابتدائی قیمت کے 30 - 50% سے ڈیپازٹ کی شرح بڑھانا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، نیلامی جیتنے کے بعد رقم جمع کرنے کا وقت کم کیا جانا چاہیے، اور نتائج کے اعلان کے بعد 10-20 دنوں کے اندر جیتنے والی بولی کو مکمل طور پر جمع کرنے کا وقت مقرر کیا جانا چاہیے۔ اس مدت کے بعد، اگر پوری ادائیگی نہیں کی جاتی ہے، تو نیلامی جیتنے کا حق منسوخ ہو جائے گا، اور جیتنے والا تمام ڈپازٹ سے محروم ہو جائے گا۔

"مارکیٹ کے قریب قیمتیں، ذخائر میں اضافہ، ادائیگی کا مختصر وقت، محدود منتقلی اور مطلوبہ بروقت تعمیر نہ صرف کھیل کا ایک شفاف میدان پیدا کرے گی، بلکہ زمینی وسائل کے بہترین استحصال کو یقینی بناتے ہوئے، پائیدار اقتصادی ترقی میں بھی حصہ ڈالے گی،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

زمینوں کی نیلامی میں تخریب کاری کے مقدمات پر سختی کی ضرورت ہے۔

اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، وزارتوں، شاخوں اور علاقوں نے متعدد حلوں کا اطلاق کیا ہے، جیسے کہ ابتدائی قیمت کا دوبارہ حساب لگانا، عوامی طور پر کچھ ایسے مضامین کی نشاندہی کرنا جنہوں نے غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتیں ادا کیں اور پھر اپنے ڈپازٹس منسوخ کر دیے، یا آدھے راستے پر چھوڑ دیے۔ تاہم، بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ یہ حل زیادہ تاثیر نہیں لاتے ہیں.

گزشتہ ہفتے کے آخر میں Soc Son میں کچھ زمینوں کی نیلامی ہوئی۔ تصویر: ST

اس کے بجائے، بہت سے ماہرین نے مشورہ دیا ہے کہ ہمیں زمین کی نیلامی کو سبوتاژ کرنے والوں کے خلاف سخت کارروائی کرنی چاہیے تاکہ ڈیٹرنس میں اضافہ ہو اور دوسروں کے لیے ایک مثال قائم کی جا سکے۔ لہذا، وہ ہنوئی پولیس کے حالیہ نیلامی میں Soc Son میں زمین کی نیلامی کو "تخریب کاری" کرنے والے متعدد افراد کو عارضی طور پر حراست میں لینے کے فیصلے سے پوری طرح متفق ہیں، جو کہ جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں میں قیمتوں میں اضافے کے لیے ملی بھگت کر رہے ہیں۔

چن فاپ لاء آفس کے سربراہ وکیل ڈانگ وان کوونگ نے کہا: نیلامی میں زمین کی قیمتیں جیتنے سے بڑے منافع کی وجہ سے، حال ہی میں بہت سے علاقوں میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامیوں میں حصہ لینے والے بہت سے ایسے افراد سامنے آئے ہیں جو ٹھگوں، "بدمعاشوں" کی طرح برتاؤ کرتے ہیں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی سرگرمیوں میں ہیرا پھیری کرتے ہیں، جیسے کہ دستاویزات کی فروخت کے لیے لڑنا زمین کی لاٹ، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنا، دوسری جگہوں کے لوگوں کو نیلامی میں حصہ لینے کی اجازت نہ دینا، جس سے سماجی نظم و نسق میں خلل پڑتا ہے۔

بہت سے لوگوں کے خلاف مختلف جرائم کے لیے مجرمانہ طور پر مقدمہ چلایا گیا ہے، بشمول امن عامہ کو خراب کرنا۔

تاہم، عوامی خرابی کی سرگرمیاں صرف جسمانی طاقت، طاقت، ہتھیاروں کا استعمال یا نیلامی تنظیم کی سرگرمیوں کو روکنے کے لئے الفاظ، دھمکیوں، توہین کا استعمال نہیں ہیں. نیلامی کو ناکام بنانے کے مقصد سے زیادہ قیمت ادا کرنے اور پھر جان بوجھ کر ڈپازٹ کو ترک کرنے میں بھی نیلامی میں رکاوٹ ڈالنے کا عمل دکھایا گیا ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق، قانون نیلامی کے شرکاء، نیلامی جیتنے والوں، افراد اور دیگر تنظیموں کو جائیداد کی نیلامی سے متعلق قانون 2016 کی شق 5، آرٹیکل 9 میں بیان کردہ کارروائیوں کو انجام دینے سے سختی سے منع کرتا ہے، جس میں جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنے کی کارروائیاں بھی شامل ہیں۔

اگر کسی کے پاس ضرورت نہیں ہے، زمین کے استعمال کے لیے ادائیگی نہیں کر سکتا، خریدنا نہیں چاہتا لیکن پھر بھی نیلامی میں حصہ لیتا ہے، زیادہ قیمت ادا کرتا ہے اور پھر جمع کو ترک کر دیتا ہے، جس سے نیلامی ناکام ہو جاتی ہے اور اسے دوبارہ نیلام کرنا پڑتا ہے، یہ قانون کی ممانعت کی خلاف ورزی ہے اور امن عامہ کو بگاڑنے والا عمل ہے۔

جو لوگ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالتے ہیں وہ انتظامی جرمانے یا مجرمانہ قانونی چارہ جوئی کے تابع ہو سکتے ہیں۔

جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنے والوں کے لیے انتظامی جرمانے کی سطح حکمنامہ 82 میں طے کی گئی ہے، جس میں 7 سے 10 ملین VND تک کے جرمانے ہیں۔

غیر معمولی طور پر زیادہ قیمت ادا کرکے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالنے اور پھر ڈپازٹ چھوڑنے، نیلامی کو منظم یا ناکام بنانے، سماجی تحفظ اور نظم و نسق پر منفی اثرات مرتب کرنے کی صورت میں، اس فعل کا ارتکاب کرنے والے کے خلاف نظم عامہ میں خلل ڈالنے کے جرم کے تحت مقدمہ چلایا جا سکتا ہے جیسا کہ دفعہ 3 کے اس اعلیٰ ترین جرم میں درج ہے۔ 2 سال سے 7 سال تک قید ہو

" مندرجہ بالا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں، سوک سون ضلع میں رہائشی اراضی کے لیے 30 بلین VND سے زیادہ کی بولی غیر معمولی ہے اور یہ نیلامی کی سرگرمیوں کو نظر انداز کرتی ہے، اس لیے حکام ان لوگوں کی چھان بین کریں گے اور ان کی شناخت واضح کریں گے جنہوں نے زیادہ قیمتیں ادا کیں اور پھر اپنی جمع پونجی چھوڑ دی، اور ساتھ ہی قانون کے مطابق نتائج کا جائزہ لینے کے لیے قانون کی سطح پر غور کیا جائے گا۔" مسٹر کوونگ۔

ویت وو

ماخذ: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html