روکنے کے لیے مضبوط ہونے کی ضرورت ہے!

(CLO) بہت سے ماہرین نے مشورہ دیا ہے کہ ہمیں زمین کی نیلامی کو سبوتاژ کرنے والوں کے خلاف سخت کارروائی کرنی چاہیے تاکہ وہ روک تھام کا کام کریں اور دوسروں کے لیے ایک مثال قائم کریں۔ اس لیے، وہ ہنوئی پولیس کے حالیہ نیلامی کے دوران Soc Son میں زمین کی نیلامی کو "تخریب" کرنے والے متعدد افراد کو عارضی طور پر حراست میں لینے کے فیصلے سے پوری طرح متفق ہیں۔

زمین کی نیلامی میں خامیاں

2024 میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں تقریباً تمام زمینوں کی نیلامی غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتوں کی ادائیگی اور پھر ڈپازٹس کو منسوخ کرنے سے متعلق کچھ سکینڈل میں ملوث تھی۔

مثال کے طور پر، 29 نومبر کو Soc Son میں زمین کے 58 پلاٹوں کی نیلامی میں، کچھ "تخریب کرنے والے" جان بوجھ کر 30 ملین VND/m2 تک کی ناقابل یقین قیمت پیش کرتے ہوئے نمودار ہوئے، پھر آدھے راستے پر چھوڑ گئے۔

اس مسئلے کا مزید تجزیہ کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ ماہر مسٹر Nguyen Thanh Tuan نے کہا: زمین کی نیلامی کے ضوابط کے مطابق، اگر گاہک نیلامی جیت جاتا ہے، نتائج کے 120 دنوں کے بعد لیکن ادا نہیں کرتا یا جیتنے والی رقم کی پوری رقم ادا نہیں کرتا، تو ڈپازٹ ضائع ہو جائے گی۔ ڈپازٹ زمین کی ابتدائی قیمت کا کم از کم 5% اور زیادہ سے زیادہ 20% ہوگا۔

تصویر: گزشتہ ہفتے کے آخر میں Soc Son میں کچھ زمینوں کی نیلامی ہوئی۔ تصویر: ST

تاہم، حالیہ دنوں میں ہنوئی میں زمین کی نیلامی میں ابتدائی قیمتیں نسبتاً کم رہی ہیں۔ اس لیے، یہاں تک کہ اگر گاہک اپنے ڈپازٹس درمیان میں منسوخ کر دیتے ہیں، تب بھی اس سے ان کے "پرس" کو زیادہ نقصان نہیں پہنچے گا۔

یہ ستمبر اور نومبر 2024 کے وسط میں ہونے والی تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک میں زمین کی نیلامی جیتنے کے کیسز کے لیے درست ہے۔ تاہم، Soc Son میں زمین کی نیلامی کے معاملے میں، وہ صارفین جنہوں نے 5ویں راؤنڈ میں 30 بلین VND/m2 کی ادائیگی کی اور 6ویں راؤنڈ میں نیلامی میں حصہ نہیں لیا، جس کے نتیجے میں 6ویں راؤنڈ کا تعین کیا جاتا ہے (جس کے نتائج کا تعین کیا جاتا ہے) تک، اور یہ گاہک خود کوئی ذمہ داری نہیں اٹھاتا، اسے کوئی نقصان نہیں پہنچا، اور اپنی جمع شدہ رقم سے بھی محروم نہیں ہوتا۔

"ستمبر 2024 میں تھانہ اوئی میں نیلامی کے بعد، مقامی لوگوں نے نیلامی کی گئی زمینوں کی ابتدائی قیمتوں کو اوپر کی سمت میں ایڈجسٹ کیا، اس طرح نیلامی میں حصہ لینے سے پہلے ڈپازٹ کی شرح میں اضافہ ہوا۔ اس کا مقصد ڈپازٹ کی منسوخی کو روکنا ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ سٹہ بازوں کے پاس بہت سی تدبیریں ہیں جو تجویز کردہ حل کو تقریباً مؤثر بناتی ہیں۔" مسٹر نے کہا۔

دریں اثنا، Nguyen Trai یونیورسٹی (NTU) میں فیکلٹی آف فنانس اینڈ بینکنگ کے سی ای او مسٹر Nguyen Quang Huy نے کہا کہ پہلے راؤنڈ میں زمین کی قیمتوں کو بہت زیادہ بلند کرنا، لیکن پھر آخری راؤنڈ میں حصہ لینے سے روکنے سے نہ صرف وسائل کا نقصان ہوا بلکہ نیلامی کی ساکھ بھی متاثر ہوئی۔

تاہم، یہ واحد "خرابی" نہیں ہے جو موجود ہے۔ مسٹر ہیو کے مطابق، دو اور "خامیاں" ہیں: موجودہ ڈپازٹ لیول اب بھی کم ہے، کوئی رکاوٹ نہیں، اور ادائیگی کی مدت طویل ہے یا زمین کے استعمال میں پیش رفت کے حوالے سے کوئی واضح ضابطے نہیں ہیں، جس کی وجہ سے زمین کو چھوڑا جا رہا ہے اور وسائل ضائع ہو رہے ہیں۔

لہٰذا، اس "خلا" کو ختم کرنے کے لیے، مسٹر ہیو نے کہا کہ ابتدائی قیمت کو زیادہ بڑھانا ضروری ہے، پھر ڈپازٹ کی رقم زیادہ ہوگی اور سرمایہ کاروں کو نیلامی میں سنجیدگی سے حصہ لینے پر مجبور کریں گے۔ اس کے ساتھ ساتھ، اس وقت صرف 5-20% کی بجائے، ابتدائی قیمت کے 30 - 50% سے ڈیپازٹ کی شرح بڑھانا ضروری ہے۔

اس کے علاوہ، نیلامی جیتنے کے بعد رقم جمع کرنے کا وقت مختصر کر دیا جائے، اور نتائج کے اعلان کے بعد 10-20 دنوں کے اندر جیتنے والی بولی کی پوری رقم ادا کرنے کا وقت مقرر کیا جائے۔ اس مدت کے بعد، اگر پوری رقم ادا نہیں کی جاتی ہے، تو نیلامی جیتنے کا حق منسوخ ہو جائے گا، اور جیتنے والا تمام ڈپازٹ سے محروم ہو جائے گا۔

"مارکیٹ کے قریب قیمتیں، ذخائر میں اضافہ، ادائیگی کا مختصر وقت، محدود منتقلی اور مطلوبہ وقت پر تعمیرات نہ صرف ایک شفاف کھیل کا میدان بنائیں گے، بلکہ زمینی وسائل کے زیادہ سے زیادہ استحصال کو یقینی بناتے ہوئے، پائیدار اقتصادی ترقی میں بھی حصہ ڈالیں گے،" مسٹر ہیو نے زور دیا۔

زمینوں کی نیلامی میں تخریب کاری کے مقدمات پر سختی کی ضرورت ہے۔

اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے، وزارتوں، شعبوں اور علاقوں نے متعدد حلوں کا اطلاق کیا ہے، جیسے کہ ابتدائی قیمت کا دوبارہ حساب لگانا، عوامی طور پر کچھ ایسے مضامین کی نشاندہی کرنا جنہوں نے غیر معمولی طور پر زیادہ قیمتیں لگائیں اور پھر اپنے ڈپازٹ منسوخ کر دیے، یا آدھے راستے پر چھوڑ دیے۔ تاہم، بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ یہ حل زیادہ تاثیر نہیں لاتے ہیں.

گزشتہ ہفتے کے آخر میں Soc Son میں کچھ زمینوں کی نیلامی ہوئی۔ تصویر: ST

اس کے بجائے، بہت سے ماہرین نے مشورہ دیا ہے کہ ہمیں زمین کی نیلامی کو سبوتاژ کرنے والوں کے خلاف سخت کارروائی کرنی چاہیے تاکہ ڈیٹرنس میں اضافہ ہو اور دوسروں کے لیے ایک مثال قائم کی جا سکے۔ لہذا، وہ ہنوئی پولیس کے حالیہ نیلامی میں Soc Son میں زمین کی نیلامی کو "تخریب کاری" کرنے والے متعدد افراد کو عارضی طور پر حراست میں لینے کے فیصلے سے پوری طرح متفق ہیں، جو کہ جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں میں قیمتوں میں اضافے کے لیے ملی بھگت کر رہے ہیں۔

چنہ فاپ لاء آفس کے سربراہ وکیل ڈانگ وان کوونگ نے کہا: نیلامی میں زمین کی قیمتیں جیتنے سے ہونے والے زبردست منافع کی وجہ سے، حال ہی میں بہت سے علاقوں میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں حصہ لینے والے بہت سے مضامین سامنے آئے ہیں جو ٹھگوں، "غنڈوں" کی طرح برتاؤ کرتے ہوئے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی سرگرمیاں کرتے ہیں، جیسے کہ دستاویزات کی فروخت کے لیے لڑنا، دستاویزات کی خرید و فروخت۔ زمین کی لاٹ، زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنا، دوسری جگہوں کے لوگوں کو نیلامی میں حصہ لینے کی اجازت نہ دینا، جس سے عدم تحفظ، خرابی اور سماجی تحفظ پیدا ہوتا ہے۔

بہت سے لوگوں کے خلاف مختلف جرائم کے لیے مجرمانہ طور پر مقدمہ چلایا گیا ہے، بشمول امن عامہ کو خراب کرنا۔

تاہم، عوامی خرابی کی سرگرمیاں صرف جسمانی طاقت، طاقت، ہتھیاروں کا استعمال یا نیلامی تنظیم کی سرگرمیوں کو روکنے کے لئے الفاظ، دھمکیوں، توہین کا استعمال نہیں ہیں. نیلامی میں رکاوٹ ڈالنے کا عمل زیادہ قیمت ادا کرنے اور پھر جان بوجھ کر جمع کو ترک کرنے کے عمل میں بھی دکھایا گیا ہے جس کا مقصد نیلامی کو ناکام بنانا ہے۔

مسٹر کوونگ کے مطابق، قانون نیلامی کے شرکاء، نیلامی جیتنے والوں، افراد اور دیگر تنظیموں کو جائیداد کی نیلامی سے متعلق قانون 2016 کی شق 5، آرٹیکل 9 میں بیان کردہ کارروائیوں کو انجام دینے سے سختی سے منع کرتا ہے، جس میں جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنے کی کارروائیاں بھی شامل ہیں۔

اگر کسی کے پاس ضرورت نہیں ہے، زمین کے استعمال کے لیے ادائیگی کرنے سے قاصر ہے، خریدنا نہیں چاہتا لیکن پھر بھی نیلامی میں حصہ لیتا ہے، زیادہ قیمت ادا کرتا ہے اور پھر ڈپازٹ ضبط کر لیتا ہے، جس کی وجہ سے نیلامی ناکام ہو جاتی ہے اور اسے دوبارہ نیلام کرنا پڑتا ہے، یہ قانون کی خلاف ورزی اور امن عامہ کو بگاڑنے والا عمل ہے۔

جو لوگ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالتے ہیں وہ انتظامی جرمانے یا مجرمانہ قانونی چارہ جوئی کے تابع ہو سکتے ہیں۔

جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں میں رکاوٹ ڈالنے والوں کے لیے انتظامی پابندیوں کی سطح 7 - 10 ملین VND کے جرمانے کے ساتھ حکم نامہ 82 میں طے کی گئی ہے۔

غیر معمولی طور پر زیادہ قیمت ادا کرکے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں رکاوٹ ڈالنے اور پھر ڈپازٹ چھوڑنے، نیلامی کو منظم یا ناکام بنانے، سماجی تحفظ اور نظم و نسق پر منفی اثرات مرتب کرنے کی صورت میں، اس فعل کا ارتکاب کرنے والے کے خلاف نظم عامہ میں خلل ڈالنے کے جرم کے تحت مقدمہ چلایا جا سکتا ہے جیسا کہ دفعہ 3 کی دفعہ 3 میں بیان کیا گیا ہے۔ 2 سال سے 7 سال تک قید

" مندرجہ بالا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی میں، سوک سون ضلع میں رہائشی اراضی کے لیے 30 بلین VND سے زیادہ کی بولی غیر معمولی ہے اور یہ نیلامی کی سرگرمیوں کو نظر انداز کرتی ہے، اس لیے حکام ان لوگوں کی چھان بین کریں گے اور ان کی شناخت واضح کریں گے جنہوں نے زیادہ قیمتیں ادا کیں اور پھر اپنی جمع پونجی چھوڑ دی، اور ساتھ ہی قانون کے مطابق نتائج کا جائزہ لینے کے لیے قانون کی سطح پر غور کیا جائے گا۔" مسٹر کوونگ۔

ویت وو

ماخذ: https://www.congluan.vn/nhung-ke-ho-cua-cac-phien-dau-gia-dat-can-manh-tay-hon-nua-de-ran-de-post324232.html