دوہری قیمتوں کی صورتحال کو روکیں۔

بہت سے ماہرین اس بات کی تصدیق کرتے ہیں کہ سالانہ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جاری کرنے سے دو قیمتوں کی صورتحال محدود ہو جائے گی۔

دو قیمتی زمین ختم کرو

2013 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق، زمین کی قیمت کی فہرست کو ہر 5 سال بعد ریگولیٹ کیا جاتا ہے اور مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کی صورت میں اسے ایڈجسٹ اور اضافی کیا جانا چاہیے۔

تاہم، اراضی قانون (ترمیم شدہ) نے اس شق کو ہٹا دیا ہے اور اس کی بجائے صوبائی عوامی کمیٹی سال کے آغاز میں اس کا سالانہ اعلان کرتی ہے۔

اس نئے مواد سے اتفاق کرتے ہوئے، ڈاکٹر ٹران کوانگ ہوئی، ہنوئی لاء یونیورسٹی نے اندازہ لگایا کہ زمین کی قدر کے اصول کو مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق ہونا چاہیے، یعنی زمین کی قیمتیں لچکدار، انتہائی تازہ ترین، مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب، اور مختصر وقت میں اس کا اثر ہونا چاہیے۔

" اگر زمین کی قیمت کی فہرست صوبائی عوامی کونسل کی مدت کے مطابق 5 سال تک جاری رہتی ہے جیسا کہ اب ہے، پھر بھی اگر زمین کی قیمت میں 20 فیصد اضافہ یا کمی کو ایڈجسٹ کیا جائے، تب بھی یہ بہت زبردستی قیمت ہوگی، جس میں مارکیٹ کی واقفیت کا فقدان ہے، اپ ڈیٹ نہیں کیا گیا ہے اور مارکیٹ کے ساتھ پرانا ہے۔ اس لیے، قانون کے مسودے میں ضابطہ زمین (ترمیم شدہ)، عوامی تعمیرات کے سالانہ اعلانات اور سالانہ 1 جنوری سے اعلان کیا گیا ہے۔ لچکدار اور مارکیٹ میکانزم کے مطابق اپ ڈیٹ کرنا" ، مسٹر ہیو نے اندازہ کیا۔

نظرثانی شدہ اراضی قانون دو قیمت والی زمین کو ختم کر دے گا۔ (تصویر تصویر: کانگ ہیو)۔

ٹوان انہ رئیل اسٹیٹ کے ڈائریکٹر مسٹر گیانگ انہ توان نے اپنی رائے بیان کی: 5 سالہ ایڈجسٹمنٹ کی مدت کے ساتھ، زمین کی قیمتیں اب درست نہیں رہیں۔

" درحقیقت، حال ہی میں ایسے علاقے ہیں جہاں زمین کی قیمتوں میں ایک سال میں کئی سو فیصد اتار چڑھاؤ آیا ہے، پانچ سالوں میں نہیں۔ اس لیے، پانچ سالہ زمین کی قیمت کی فہرست پرانی ہے اور ریاستی زمین کے انتظام کے تقاضوں کو پورا نہیں کرتی ہے ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

اس کے علاوہ، مسٹر ٹوان نے کہا کہ فی الحال زمین کی قیمت کی فہرست کو زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے انکم ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے بھی استعمال کیا جاتا ہے۔ حال ہی میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے انکم ٹیکس جمع کرنے کے لیے زمین کی قیمت کا ضابطہ منتقلی کے معاہدے میں بیان کردہ قیمت ہے۔ اگر قیمت زمین کی قیمت کی فہرست سے زیادہ ہے تو، معاہدے میں بیان کردہ قیمت استعمال کی جائے گی، ورنہ زمین کی قیمت کی فہرست میں قیمت استعمال کی جائے گی۔

یہ ایسی صورت حال کی طرف جاتا ہے جہاں اصل قیمت خرید بہت زیادہ ہے لیکن زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے معاہدے کی قیمت زمین کی قیمت کی فہرست سے کم ہے۔ اس کے نتیجے میں بجٹ کا نقصان ہوتا ہے اور اس سے بھی اہم بات یہ ہے کہ ریاست کے پاس زمین کی مخصوص قیمت کے اگلے مرحلے کو انجام دینے کے لیے زمین کی قیمت کا صحیح ڈیٹا نہیں ہے۔

اس لیے سالانہ اجراء کا مقصد بازار کی قیمتوں کے قریب رکھنا اور لوگوں کو ان کے مفادات کے تحفظ کے لیے آگاہ کرنا ہے۔

" لین دین کرتے وقت، خرید و فروخت کے لیے رقم کی صحیح رقم ریکارڈ کی جائے گی۔ ٹیکس کی آمدنی کو مستحکم کرنے کے علاوہ، مکمل نوٹرائزیشن کے ذریعے لوگوں کے حقوق کا تحفظ کیا جاتا ہے، اور ریاست کے پاس زمین کی قیمتوں کے ڈیٹا بیس کی تعمیر، زمین کی قیمتوں کی تعمیر اور زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے مارکیٹ کی زمین کی قیمتوں کا ڈیٹا بیس موجود ہے ،" مسٹر ٹوان نے تجزیہ کیا۔

ریاستی بجٹ کے لیے فائدہ مند

وکیل ٹران ڈک فوونگ، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن نے بھی کہا کہ سالانہ زمین کی قیمت کی فہرست، جس کا اعلان سال کے آغاز میں کیا گیا تھا، مارکیٹ میں زمین کی قیمت کے قریب ہو گا کیونکہ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت سے بہت کم ہے۔

سالانہ زمین کی قیمت کے ضوابط میں ترمیم سے ریاست کو ٹیکس کے نقصانات سے بچنے میں مدد ملے گی۔ (تصویر تصویر)

اور جب زمین کی قیمت کی فہرست کو مارکیٹ کے سالانہ اتار چڑھاو کے مطابق ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، وکیل فوونگ کا خیال ہے کہ یہ ریاستی بجٹ کے لیے فائدہ مند ہوگا۔ کیونکہ زمین کی قیمت کی فہرست زمین کے استعمال کی فیس، انکم ٹیکس وغیرہ کا حساب لگانے کی بنیاد ہے۔

" صوبے اور شہر زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو منڈی کی قیمتوں کے قریب ایڈجسٹ اور جاری کرتے ہیں ایک بنیاد کے طور پر جائیداد کی منتقلی سے ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے۔ اس وقت، لوگوں کو مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق حقیقی جائیداد کی منتقلی کی قیمت کا اعلان کرنا چاہیے۔ اس سے ریاست کو بجٹ کے نقصانات سے بچنے میں مدد ملتی ہے جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کے دوران "دو قیمتیں" کا اعلان کرنے کی موجودہ صورت حال ،"۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر نے بھی اظہار کیا کہ فی الحال، مقامی لوگوں کے ذریعہ ریگولیٹ کردہ زمین کی قیمت کی فہرست میں 5 سال کی مدت ہے، جو کہ بہت طویل ہے، اس میں کافی تاخیر ہوتی ہے اور یہ مارکیٹ کی قیمتوں کے اتار چڑھاو کو قریب سے نہیں دیکھتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں معلومات کو شفاف بنانے کے لیے ایک ایسا محکمہ ہونا چاہیے جو زمین کی قیمتوں کو درآمد کرنے میں مہارت رکھتا ہو۔ دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے بارے میں معلومات بینکوں کے ذریعے ادا کرنے کی ضرورت ہے۔

انہوں نے کہا کہ سب سے اہم چیز شفافیت ہے۔ تب ہی ہم ٹیکس کے نقصانات سے بچ سکتے ہیں ۔

اس کے علاوہ، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا ضروری ہے، جو ذہنیت کو بنیادی طور پر تبدیل کرنے میں مدد کرتا ہے، کیونکہ لوگوں کو اصل مارکیٹ کی قیمت تک رسائی حاصل ہے۔ دوسری طرف، یہ مسائل کی ایک سیریز کو بھی محدود کر دیتا ہے جس کی وجہ سے زمین سے متعلق شکایات اور قانونی چارہ جوئی ہوتی ہے۔

اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مطابق، صوبائی عوامی کمیٹی 1 جنوری 2026 سے پہلی اراضی کی قیمت کی فہرست کا اعلان اور لاگو ہونے کے فیصلے کے لیے اسی سطح کی عوامی کونسل کو پیش کرے گی۔ ہر سال، صوبائی عوامی کمیٹی صوبے کی عوامی کونسل کو ایڈجسٹ کرنے، ترمیم کرنے، اور ضمیمہ کرنے کے فیصلے کے لیے ذمہ دار ہوگی۔ اگر زمین کی قیمت کی فہرست کو سال کے دوران ایڈجسٹ، ترمیم یا اضافی کرنے کی ضرورت ہو تو، صوبائی پیپلز کمیٹی فیصلے کے لیے صوبے کی عوامی کونسل کو جمع کرانے کی ذمہ دار ہوگی۔
اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ کے مطابق، سالانہ زمین کی قیمتوں کے جدولوں کا ضابطہ ایک ایسا مواد ہے جس پر ایجنسیوں نے بغور تحقیق کی ہے اور مسودہ قانون کی وضاحت، وصول کرنے اور اس پر نظر ثانی کے عمل کے دوران اسے کئی بار قومی اسمبلی میں بحث کے لیے پیش کیا گیا ہے۔

چو انہ

ماخذ