بہت سے ماہرین اس بات پر زور دیتے ہیں کہ سالانہ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جاری کرنے سے قیمت کی دو مختلف سطحیں رکھنے کے رواج کو روکنے میں مدد ملے گی۔
دو مختلف قیمتوں سے زمین کا مسئلہ ختم کریں۔
2013 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق، زمین کی قیمتوں کی میزیں ہر پانچ سال بعد طے کی جاتی ہیں اور مارکیٹ میں زمین کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ کی صورت میں اسے ایڈجسٹ اور اضافی کرنا ضروری ہے۔
تاہم، ترمیم شدہ اراضی قانون نے اس شق کو ہٹا دیا ہے اور اس کے بجائے، صوبائی پیپلز کمیٹی اس کا اعلان سال کے آغاز میں ہر سال کرے گی۔
اس نئے مواد سے اتفاق کرتے ہوئے، ہنوئی لاء یونیورسٹی کے ڈاکٹر ٹران کوانگ ہوئی نے اندازہ لگایا کہ زمین کی قیمت کے تعین کے اصول کو مارکیٹ کے اصولوں پر عمل کرنا چاہیے، یعنی زمین کی قیمتیں لچکدار، انتہائی تازہ ترین، مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب، اور اس کا اثر صرف ایک مختصر مدت میں ہونا چاہیے۔
اگر زمین کی قیمتوں کے جدولوں کو صوبائی عوامی کونسل کی مدت کے مطابق پانچ سال تک برقرار رکھا جائے جیسا کہ اس وقت ہے، تو پھر بھی 20% اضافے یا کمی جیسی ایڈجسٹمنٹ کے باوجود، قیمتیں بہت مصنوعی رہتی ہیں، مارکیٹ کی واقفیت کا فقدان، فرسودہ اور غیر لچکدار۔ لہٰذا، مسودہ قانون میں اراضی کے حوالے سے شقیں، جنوری سے ترمیم شدہ، عوامی مدت کے بارے میں اعلان کیا گیا ہے۔ سال کا پہلا دن مارکیٹ کے طریقہ کار کے مطابق لچک اور اپ ڈیٹ کا مظاہرہ کرتا ہے،" مسٹر ہیو نے اندازہ کیا۔
ترمیم شدہ اراضی قانون سے زمین کی دو قیمتوں کا رواج ختم ہو جائے گا۔ (مثالی تصویر: کانگ ہیو)۔
توان انہ رئیل اسٹیٹ کے ڈائریکٹر مسٹر گیانگ انہ توان نے اپنی رائے کا اظہار کیا: زمین کی قیمتوں کو ہر 5 سال میں صرف ایک بار ایڈجسٹ کرنے کے بعد، وہ اب درست نہیں ہیں۔
" حقیقت میں، ایسے علاقے ہیں جہاں زمین کی قیمتیں صرف پانچ سال میں نہیں بلکہ ایک سال میں کئی سو فیصد تک اتار چڑھاؤ آتی ہیں۔ اس لیے، پانچ سالہ زمین کی قیمت کی فہرست پرانی ہے اور ریاستی زمین کے انتظام کی ضروریات کو پورا نہیں کرتی ،" مسٹر ٹوان نے کہا۔
اس کے علاوہ، مسٹر ٹوان نے کہا کہ زمین کی قیمت کی فہرست فی الحال زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے انکم ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے بھی استعمال ہوتی ہے۔ حال ہی میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے انکم ٹیکس کی وصولی کا ضابطہ منتقلی کے معاہدے میں بیان کردہ قیمت پر مبنی ہے۔ اگر قیمت زمین کی قیمت کی فہرست سے زیادہ ہے تو، معاہدے میں بیان کردہ قیمت استعمال کی جائے گی؛ دوسری صورت میں، زمین کی قیمت کی فہرست میں قیمت استعمال کی جائے گی۔
یہ ایسی صورت حال کی طرف جاتا ہے جہاں اصل قیمت خرید بہت زیادہ ہوتی ہے، لیکن معاہدے میں درج قیمت سرکاری زمین کی قیمت کی فہرست سے کم ہوتی ہے تاکہ سرکاری زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق ٹیکس کا حساب لگایا جا سکے۔ اس کے نتیجے میں حکومت کو محصولات میں نقصان ہوتا ہے اور، زیادہ اہم بات یہ ہے کہ ریاست کے پاس زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے اگلے مرحلے کے ساتھ آگے بڑھنے کے لیے زمین کی قیمت کے درست اعداد و شمار کا فقدان ہے۔
لہذا، ان قیمتوں کو سالانہ جاری کرنے کا مقصد یہ یقینی بنانا ہے کہ وہ مارکیٹ کی قیمتوں کی قریب سے عکاسی کریں اور اپنے مفادات کے تحفظ کے لیے عوام میں شعور بیدار کریں۔
" جب لین دین کیا جاتا ہے، تو خرید و فروخت کے لیے رقم کی صحیح رقم ریکارڈ کی جائے گی۔ ٹیکس محصولات کو مستحکم کرنے کے علاوہ، شہریوں کے حقوق کو مکمل نوٹرائزیشن کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے، اور ریاست زمین کی قیمتوں کا ڈیٹا بیس بنانے، زمین کی قیمتوں کو قائم کرنے، اور زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے کے مقصد کے لیے مارکیٹ زمین کی قیمتوں کا ڈیٹا بیس حاصل کرتی ہے۔ "
ریاستی بجٹ کے لیے فائدہ مند۔
ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن سے تعلق رکھنے والے وکیل ٹران ڈک فوونگ کا بھی خیال ہے کہ سال کے شروع میں شائع ہونے والی سالانہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی زمین کی قیمتوں کے قریب ہوگی کیونکہ موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمتوں سے بہت کم ہے۔
سالانہ زمین کی قیمت کے ضوابط پر نظر ثانی کرنے سے، ریاست ٹیکس ریونیو کے نقصان سے بچ جائے گی۔ (مثالی تصویر)
اور جب زمین کی قیمت کی میزیں مارکیٹ کے اتار چڑھاو کے مطابق سالانہ ایڈجسٹ کی جاتی ہیں، وکیل فوونگ کا خیال ہے کہ اس سے ریاستی بجٹ کو فائدہ ہوگا۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کی میزیں زمین کے استعمال کی فیس، انکم ٹیکس وغیرہ کا حساب لگانے کی بنیاد ہیں۔
" صوبوں اور شہروں کو زمین کی قیمتوں کی فہرستیں ایڈجسٹ اور جاری کرنی چاہئیں جو ریئل اسٹیٹ کی منتقلی پر ذاتی انکم ٹیکس کے حساب کے لیے مارکیٹ کی قیمتوں کو قریب سے ظاہر کرتی ہیں۔ اس کے لیے شہریوں کو اپنی جائیداد کی منتقلی کی اصل مارکیٹ قیمت کا اعلان کرنے کی ضرورت ہوگی۔ اس سے ریاست کو آمدنی کے نقصان سے بچنے میں مدد ملے گی، زمین اور مکان کی خرید و فروخت کے دوران 'دو قیمتوں' کا اعلان کرنے کی موجودہ صورتحال کے برعکس "۔
اسی نظریے کو شیئر کرتے ہوئے، ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈائریکٹر نے بھی اظہار کیا کہ مقامی حکام کی جانب سے 5 سال کی مدت کے ساتھ زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست بہت طویل ہے، اس میں کافی وقت کا وقفہ ہے، اور مارکیٹ کی اتار چڑھاؤ والی قیمتوں کی قریب سے پیروی نہیں کرتی ہے۔
رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شفافیت کو یقینی بنانے کے لیے، زمین کی قیمتیں درج کرنے کے لیے ایک وقف شدہ محکمے کی ضرورت ہے۔ مزید برآں، رئیل اسٹیٹ کے لین دین سے متعلق معلومات پر بینکوں کے ذریعے کارروائی کی جانی چاہیے۔
" سب سے اہم چیز شفافیت ہے۔ تب ہی ہم ٹیکس ریونیو کے نقصان سے بچ سکتے ہیں ،" انہوں نے کہا۔
مزید برآں، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنا ضروری ہے، کیونکہ یہ بنیادی طور پر لوگوں کو مارکیٹ کی اصل قیمتوں تک رسائی کی اجازت دے کر ذہنیت کو تبدیل کرتا ہے۔ دوسری طرف، یہ پیچیدگیوں کے ایک سلسلے کو بھی کم کرتا ہے جس کی وجہ سے زمین سے متعلق شکایات اور مقدمے ہوتے ہیں جیسا کہ اس وقت ہے۔
ترمیم شدہ اراضی قانون کے مطابق، صوبائی عوامی کمیٹی 1 جنوری 2026 سے شائع اور لاگو ہونے والی ابتدائی اراضی کی قیمت کی فہرست کو منظوری کے لیے صوبائی عوامی کونسل کو تیار کر کے پیش کرے گی۔ سالانہ طور پر، صوبائی پیپلز کمیٹی کی ذمہ داری ہے کہ وہ صوبائی عوامی کونسل کو ایڈجسٹمنٹ، ترامیم، اور جنوری سے جنوری میں لاگو ہونے والی قیمتوں کی فہرست کے ضمنی اطلاق کے فیصلے کے لیے صوبائی عوامی کونسل کو جمع کرائے۔ اگر زمین کی قیمت کی فہرست کو سال کے اندر ایڈجسٹ، ترمیم یا اضافی کرنے کی ضرورت ہو، تو صوبائی عوامی کمیٹی فیصلہ صوبائی عوامی کونسل کو جمع کرانے کی ذمہ دار ہے۔
اقتصادی کمیٹی کے چیئرمین وو ہونگ تھانہ کے مطابق، زمین کی سالانہ قیمتوں کے جدولوں کا ضابطہ ایک ایسا معاملہ ہے جس کی متعلقہ ایجنسیوں نے اچھی طرح تحقیق کی ہے اور مسودہ قانون کی وضاحت، رائے حاصل کرنے اور اس پر نظر ثانی کے عمل کے دوران کئی بار بحث کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کیا گیا ہے۔
چو انہ
ماخذ
تبصرہ (0)