کاروبار اور عوام کو کیا فوائد حاصل ہوتے ہیں؟

18 جنوری کو منظور کیے گئے ترمیم شدہ اراضی قانون نے زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کر دیا اور آرٹیکل 159 میں زمین کی قیمت کا جدول طے کیا۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمت کا جدول ہر سال تیار کیا جائے گا، اور زمین کی قیمت کا پہلا جدول یکم جنوری 2026 سے شائع اور لاگو کیا جائے گا، اور اگلے سال یکم جنوری سے ایڈجسٹ کیا جائے گا۔

اس نئی پیشرفت کے بارے میں، ماہرین عام طور پر اس بات پر متفق ہیں کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنا انتظامی طور پر مسلط کردہ زمین کے انتظام کے طریقہ کار کو ختم کرنے اور زمین کی قیمت کے جدولوں کے قیام کی طرف منتقل کرنے کے لیے ضروری ہے جو مارکیٹ کی قدروں کی قریب سے عکاسی کرتے ہوں۔

اس سے زمین کی قیاس آرائیوں کو روکنے میں مدد ملے گی۔ کیونکہ جب زمین کی قیمتیں مارکیٹ ویلیو کے قریب ہوں گی تو زیادہ پراپرٹی ٹیکس اور ٹرانسفر فیس زمین میں سرمایہ کاری کی کشش کو کم کر دے گی۔ جن لوگوں کو رہائش کے لیے مکان یا زمین خریدنے کی ضرورت ہے ان کے پاس "صحیح قیمت" پر خریدنے کا بہتر موقع ہوگا، ایسے حالات سے گریز کرتے ہوئے جہاں قیاس آرائیاں زمین کا ذخیرہ کرتے ہیں اور قیمتیں بڑھاتے ہیں…

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کا خیال ہے کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنا مناسب ہے کیونکہ ریاست کی زمین کی قیمتوں کی فہرست میں طے شدہ زمین کی قیمتیں ہمیشہ مارکیٹ کی زمین کی قیمتوں سے 30-50% کم ہوتی ہیں۔

ترمیم شدہ اراضی قانون منظور ہونے سے کاروباری اور شہریوں کو فائدہ ہوگا۔

خاص طور پر، ہو چی منہ شہر میں، 2020-2024 کی مدت کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست 2016-2019 کی مدت کے مقابلے میں بنیادی طور پر کوئی تبدیلی نہیں کی گئی ہے۔ سب سے زیادہ شہری زمین کی قیمتیں 162 ملین VND/m2 ہیں، جیسے Nguyen Hue Street پر، اور 110 million VND/m2 لی ڈوان سٹریٹ پر۔

2014 میں، جب Le Duan Street پر 3,000 مربع میٹر اراضی نیلام کی گئی، تو ابتدائی قیمت 180 ملین VND/مربع میٹر تھی، اور بولی کے 16 دوروں کے بعد، کچھ بولی دہندگان نے 400 ملین VND/مربع میٹر سے زیادہ کی پیشکش کی۔

" یہ مارکیٹ کے لین دین کی بنیاد پر زمین کی نمائندہ قیمتیں ہیں ،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، Savills Vietnam کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر Troy Griffiths کا بھی خیال ہے کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں مدد ملے گی۔ اس کے علاوہ، کلیئرنس اور معاوضے سے مشروط تمام اراضی کی قدر مارکیٹ کی قیمتوں پر کی جائے گی، جس سے سرمایہ کاروں اور عوام کے لیے مزید اعتماد پیدا ہوگا۔

" مجموعی طور پر، مارکیٹ ویلیو، خاص طور پر زمین کے معاوضے میں، ایک حساس مسئلہ ہے۔ اگر ریاست بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے زمین حاصل نہیں کر سکتی ہے، تو یہ اقتصادی ترقی کی مجموعی رفتار کو متاثر کرے گا ،" ٹرائے گریفتھس نے کہا۔

ٹرائے گریفتھس کے مطابق، جو لوگ سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کی وجہ سے زمین کھو دیتے ہیں، اگر لین دین کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے قریب طے کی جاتی ہے تو زمین پر ٹیکس کی زیادہ آمدنی کی بدولت زیادہ مناسب معاوضہ مل سکتا ہے۔

ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے مستقل وائس چیئرمین مسٹر وو دی ڈیپ کا یہ بھی ماننا ہے کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے سے کاروباروں کو زمین کی منظوری کی پیشرفت کو تیز کرنے، کمزور کاروباروں کو ختم کرنے اور ان لوگوں کو فائدہ پہنچے گا جن کی زمینیں ضبط کی گئی ہیں۔

پرانے قانون کے مطابق، زمین کی کم قیمت کا فریم ورک لوگوں کے لیے اہم نقصانات کا سبب بنتا ہے جب زمین کو قبضے میں لیا جاتا تھا اور اسے صاف کیا جاتا تھا۔ بہت سے اختلاف اور شکایات کی ایک وجہ یہ بھی تھی۔ اس لیے اس نظرثانی شدہ مسودے میں زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانے کو ایک پیش رفت قرار دیا جا سکتا ہے۔

مسٹر ڈیپ نے مزید تجزیہ کیا کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے سے ریاست، عوام اور کاروبار پر مثبت اثر پڑے گا۔

خاص طور پر، جب لوگوں کی زمین ضبط کی جائے گی، تو وہ زیادہ اور زیادہ مناسب معاوضہ حاصل کر سکیں گے، اس طرح ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بنایا جائے گا جن کی زمین پر قبضہ کیا گیا ہے۔

حکومت کے لیے، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے سے معاوضے اور زمین کی منظوری کے اخراجات بڑھیں گے، اثاثوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لایا جائے گا اور مارکیٹ کو مزید شفاف بنایا جائے گا۔

لہذا، ریاست دو قیمتوں کی صورت حال سے بچ سکتی ہے، یعنی زمین کے مالکان اصل قیمت سے کم ٹیکس کی شرح سے فائدہ اٹھانے کے لیے زمین کی کم قیمت کا اعلان کرتے ہیں۔ اس سے ریاست کو بجٹ کے نقصانات سے بچنے میں مدد مل سکتی ہے۔

" تاہم، یہاں تک کہ اگر زمین کی قیمت کا فریم ورک ختم کر دیا جاتا ہے، جب کسی مخصوص منصوبے کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کیا جاتا ہے، تمام 100% لوگ انٹرپرائز یا ریاست کی طرف سے پیش کردہ معاوضے کے منصوبے سے متفق نہیں ہو سکتے۔ اس لیے اس معاملے پر مزید تفصیلی ضوابط کی ضرورت ہے ،" مسٹر ڈیپ نے کہا۔

کاروبار کے لیے، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کرنے سے زمین کی منظوری کی پیشرفت کو تیز کرنے اور کم کارکردگی والے کاروباروں کو ختم کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، کاروباری اداروں کو زیادہ سرمایہ کاری کے اخراجات برداشت کرنا پڑ سکتے ہیں۔

Ngoc Vy

ماخذ