کاروبار اور لوگوں کو کیا فوائد حاصل ہوتے ہیں؟

نظرثانی شدہ اراضی قانون، جو 18 جنوری کو منظور کیا گیا تھا، نے زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹا دیا اور آرٹیکل 159 میں زمین کی قیمت کا جدول طے کیا۔ اس کے مطابق، زمین کی قیمت کا جدول ہر سال بنایا جاتا ہے اور پہلی زمین کی قیمت کی جدول کا اعلان کیا جاتا ہے، جس کا اطلاق یکم جنوری 2026 سے ہوتا ہے اور اگلے سال یکم جنوری سے اسے ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔

اس نئے نکتے کا اندازہ لگاتے ہوئے، ماہرین نے کہا کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا زمین کے انتظامی طریقہ کار کو ختم کرنے اور مارکیٹ ویلیو کے قریب زمین کی قیمت کی فہرست بنانے کے لیے تبدیل کرنا ضروری ہے۔

اس سے زمین کی قیاس آرائیوں کو محدود کرنے میں مدد ملے گی۔ کیونکہ جب زمین کی قیمت کا فریم مارکیٹ کے قریب ہوتا ہے تو، رئیل اسٹیٹ ٹیکس اور ٹرانسفر فیس زیادہ ہوتی ہے، جس سے زمین میں سرمایہ کاری کی کشش کم ہوتی ہے۔ وہ لوگ جو رہنے کے لیے مکان اور زمین خریدنا چاہتے ہیں ان کے پاس "صحیح قیمت" پر خریدنے کا ایک بہتر موقع ہوگا، زمین رکھنے والے قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں اضافے کی صورت حال سے بچتے ہوئے...

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا مناسب ہے کیونکہ ریاست کی زمین کی قیمت کی فہرست میں متعین زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی زمین کی قیمتوں سے ہمیشہ 30-50% کم ہوتی ہیں۔

نظرثانی شدہ زمین کا قانون منظور ہوا، کاروبار اور لوگوں کو فائدہ ہوا۔

خاص طور پر، ہو چی منہ سٹی میں، 2020 - 2024 کی مدت کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست بنیادی طور پر 2016 - 2019 کی مدت کے برابر ہے۔ سب سے زیادہ شہری زمین کی قیمت Nguyen Hue Street پر 162 ملین VND/m2، Le Duan Street پر 110 ملین VND/m2 ہے۔

دریں اثنا، 2014 میں، جب Le Duan Street پر 3,000 مربع میٹر اراضی نیلام کی گئی، تو ابتدائی قیمت 180 ملین VND/مربع میٹر تھی، نیلامی کے 16 راؤنڈز کے بعد، ایک یونٹ تھا جس نے 400 ملین VND/مربع میٹر سے زیادہ کی ادائیگی کی۔

" یہ مارکیٹ کے لین دین کی وجہ سے زمین کی نمائندہ قیمت ہے ،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، Savills Vietnam کے ڈپٹی منیجنگ ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths نے بھی کہا کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کے خاتمے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی میں مدد ملے گی۔ اس کے علاوہ، تمام اراضی جو کلیئر کرائی گئی اور معاوضے کی ضرورت ہے ان کی قیمت مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق رکھی جائے گی، جس سے سرمایہ کاروں اور رہائشیوں کے لیے مزید اعتماد پیدا ہوگا۔

" عام طور پر، مارکیٹ ویلیو، خاص طور پر زمین کے معاوضے میں، ایک حساس مسئلہ ہے۔ اگر ریاست بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی نہیں کر سکتی، تو اس سے مجموعی اقتصادی ترقی کی شرح متاثر ہو گی ،" مسٹر ٹرائے گریفتھس نے کہا۔

مسٹر ٹرائے گریفتھس کے مطابق، جو لوگ سماجی و اقتصادی ترقی کی منصوبہ بندی کے منصوبوں کے تحت زمین کھو دیتے ہیں، ان کو زیادہ مناسب معاوضہ دیا جا سکتا ہے جس کی بدولت زمین پر ٹیکس کی زیادہ آمدنی ہوتی ہے اگر لین دین کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے قریب طے کی جاتی ہے۔

مسٹر وو دی ڈیپ - ہنوئی رئیل اسٹیٹ کلب کے مستقل نائب صدر نے بھی کہا کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانے سے کاروباروں کو سائٹ کلیئرنس کی پیشرفت کو تیز کرنے میں مدد ملے گی، کمزور کاروباروں کو ختم کیا جائے گا اور لوگوں کو فائدہ ہو گا جب ان کی زمین واپس ہو جائے گی۔

پرانے قانون کے مطابق، زمین کی کم قیمت کے فریم ورک کی وجہ سے، جب زمین کے حصول اور سائٹ کی منظوری کا معاملہ آیا تو لوگوں کو نقصان کا سامنا کرنا پڑا۔ بہت سے اختلاف اور شکایات کی ایک وجہ یہ بھی تھی۔ اس لیے اس بار ترمیم شدہ لینڈ لا کے مسودے میں زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانا ایک پیش رفت قرار دیا جا سکتا ہے۔

مسٹر ڈیپ نے مزید تجزیہ کیا کہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانے سے ریاست، لوگوں اور کاروبار پر مثبت اثر پڑے گا۔

خاص طور پر، جب لوگوں کو ان کی زمین واپس مل جاتی ہے، تو وہ زیادہ اور مناسب قیمت پر معاوضہ حاصل کرنے کے قابل ہو جائیں گے، اس طرح ان لوگوں کے حقوق کو یقینی بنایا جائے گا جن کی زمین واپس حاصل کی گئی ہے۔

ریاست کے لیے، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانے سے معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کے اخراجات میں اضافہ ہوگا، اثاثوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لایا جائے گا، اور مارکیٹ کو مزید شفاف بنایا جائے گا۔

وہاں سے، ریاست دو قیمتوں کی صورت حال سے بچ سکتی ہے، یعنی زمین کے مالکان اصل سے کم ٹیکس کی شرح سے لطف اندوز ہونے کے لیے زمین کی کم قیمتوں کا اعلان کرتے ہیں۔ اس سے ریاست کو بجٹ کے نقصانات سے بچنے میں مدد مل سکتی ہے۔

" تاہم، یہاں تک کہ اگر زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹا دیا جائے، کسی مخصوص منصوبے کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرتے وقت، 100% لوگ انٹرپرائز یا ریاست کے معاوضے کے منصوبے سے متفق نہیں ہوسکتے ہیں۔ اس لیے اس معاملے پر مزید تفصیلی ضوابط ہونے کی ضرورت ہے ،" مسٹر ڈیپ نے تبصرہ کیا۔

کاروبار کے لیے، زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ہٹانے سے سائٹ کی کلیئرنس کو تیز کرنے اور کمزور کاروباروں کو ختم کرنے میں مدد ملے گی۔ تاہم، کاروباری اداروں کو زیادہ سرمایہ کاری کے اخراجات برداشت کرنا پڑ سکتے ہیں۔

Ngoc Vy

ماخذ