"سرخ آنکھیں" 2 بلین VND سے کم گھر کی تلاش میں ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک کو تجویز پیش کی ہے کہ وہ VND1.8 یا VND2 بلین/یونٹ سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کو اب سے 2023 کے آخر تک 2%/سال کے بینک قرض کی شرح سود کی حمایت حاصل کرنے کی اجازت دیں تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور گھروں کی ضرورت والے صارفین کی مدد کی جا سکے۔

2 بلین VND مالیت کا گھر ہے لیکن قرض نہیں لے سکتا

HoREA کی جانب سے مندرجہ بالا سفارش کی وجہ یہ ہے کہ موجودہ مارکیٹ میں تقریباً کوئی سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس نہیں ہیں۔ جبکہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے بہت سے سرمایہ کار گھروں کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے پالیسیوں پر عمل درآمد کر رہے ہیں، جس میں تقریباً 50% کی گہری رعایت ہے، جس کے نتیجے میں کچھ پروجیکٹس میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت تقریباً 2 بلین VND/یونٹ ہے، تجارتی ہاؤسنگ کے خریدار مناسب شرح سود کے ساتھ قرض لینے کے قابل نہیں رہے ہیں۔

وزیر اعظم کی 14 دسمبر 2022 کی آفیشل ڈسپیچ نمبر 1164/CD-TTg میں، معیشت کے لیے کریڈٹ کیپٹل کی بروقت فراہمی کی ہدایت؛ فوری طور پر قرض دینا اور تقسیم کرنا، اہم شعبوں پر توجہ مرکوز کرنا، اور اہل کاروباروں اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو نشانہ بنانا... لیکن VND 1.8 یا 2 بلین/یونٹ سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کے لیے کریڈٹ سود کی شرح میں 2%/سال کی کمی یا مناسب تجارتی سود کی شرح پر قرضوں کی حمایت کرنے کے لیے کوئی پالیسی نہیں ہے۔

ہو چی منہ سٹی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں فی الحال 2 بلین VND سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس ہیں۔ تصویر: TAN THANH

مزید برآں، فرمان 31/2022/ND-CP کے مطابق قرض کی شرح سود میں 2%/سال کی کمی کی حمایت کرنے والے 40,000 بلین VND کریڈٹ پیکیج کی وجہ سے، اکتوبر 2022 کے آخر تک، صرف 21,000 بلین VND، جو کہ 52.5% تک پہنچ گیا ہے، تقسیم کیا گیا ہے۔ اگر مکمل طور پر استعمال نہ کیا جائے تو یہ ریاستی بجٹ سے امدادی وسائل کا ضیاع ہوگا۔

تاہم، Nguoi Lao Dong Newspaper کے ایک رپورٹر کے سروے کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں 2 بلین VND سے کم مکانات ہیں۔ تھو ڈک سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر مسٹر ہوا نے کہا کہ وہ بہت سے چھوٹے اپارٹمنٹس کی فروخت کی حمایت کر رہے ہیں جن کی قیمت 2 بلین VND/اپارٹمنٹ سے کم ہے Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) میں چند صارفین کو۔ ہر اپارٹمنٹ کا رقبہ تقریباً 30-40 m2 ہے، صرف 1 بیڈروم اور کوئی لونگ روم نہیں، جس کی قیمت 1.6-1.8 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

تاہم، یہ اپارٹمنٹس بہت نایاب ہیں اور سرمایہ کار کے حوالے کیے گئے ہیں لیکن ان کے پاس فرنیچر نہیں ہے، بہت سی سہولیات نہیں ہیں، خریداروں کو خود کو رہنے کے لیے لیس کرنا پڑتا ہے۔ "میں نے فروخت کے لیے 5-6 اپارٹمنٹس کی تشہیر کی تھی لیکن ان میں سے 4 فروخت ہو چکے ہیں۔ ان اپارٹمنٹس پر اب بھی پرانے معاہدے کے تحت بینک لون موجود ہیں، اس لیے گاہک خریدنے کے لیے راضی ہیں۔ مسٹر ہوا نے اطلاع دی۔

مسٹر ہوا کے مطابق، اس علاقے میں اتنی کم قیمتوں کے صرف چند اپارٹمنٹس ہیں، باقی بہت سے اپارٹمنٹس ہیں جن کا رقبہ 60 ایم 2 سے زیادہ ہے، 2 بیڈ رومز، سب سے کم فروخت ہونے والی قیمت بھی 2.5-2.8 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

دریں اثنا، 2 بلین VND کے تحت اپارٹمنٹس اس وقت بنیادی طور پر مرکز سے دور سماجی رہائش ہیں، رقبے میں چھوٹے، سرمایہ کاروں کے ذریعے فروخت کر دیے گئے ہیں اور خریداروں کے ذریعے دوبارہ فروخت کیے گئے ہیں، کوئی نئے اپارٹمنٹس نہیں ہیں۔ اس کے علاوہ، ایسے کمرشل اپارٹمنٹس ہیں جو مرکز سے دور (12 کلومیٹر سے زیادہ) 10 سال سے زائد عرصے سے حوالے کیے گئے ہیں۔ تاہم، اس قسم کے اپارٹمنٹس بینک قرضوں کے لیے اہل نہیں ہیں یا اگر ہیں، تو قرض کی شرح بہت کم ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے تصدیق کی کہ فی الحال، مارکیٹ میں نئے پروجیکٹس اعلیٰ درجے کے طبقے میں ہیں، چند اپارٹمنٹس کی قیمت VND2 بلین سے کم ہے۔ VND2 بلین سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس میں سے زیادہ تر 2018-2019 میں فروخت ہوئے، اور 2021-2022 میں حوالے کیے جانے تھے، لیکن قانونی مسائل میں پھنس گئے یا سرمایہ کار کو مالی مشکلات کا سامنا تھا، اس لیے وہ جاری نہیں رہ سکے۔ اگر صارف نے پہلے خریدا تھا، تو وہ خریداری کا معاہدہ منتقل کر سکتے ہیں، لیکن نئے صارفین تذبذب کا شکار ہیں کیونکہ پروجیکٹ مکمل نہیں ہوا ہے، اور بینک کے قرض کی نئی شرائط دستیاب نہیں ہیں...

ادھار لینا بہت مشکل ہے۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں مارکیٹنگ میں کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے ایک شخص مسٹر ہونگ لائی ڈو دی نگوین نے کہا کہ اگر VND2 بلین/یونٹ کے تحت گھریلو قرضوں کے لیے شرح سود میں 2% کمی کی تجویز منظور ہو جاتی ہے تو اس کا صرف مثبت نفسیاتی اثر پڑے گا، جس سے مارکیٹ کو تھوڑا زیادہ پرجوش ہونے میں مدد ملے گی۔ تاہم، اہل مصنوعات اور اہل خریداروں کے لحاظ سے، اسے حقیقت بنانا بہت مشکل ہوگا کیونکہ VND2 بلین سے کم مکانات مارکیٹ سے تقریباً "غائب" ہو چکے ہیں۔

ہو چی منہ شہر میں ایک کمرشل بینک کے کریڈٹ اسپیشلسٹ نے کہا کہ اس مرحلے پر، بینکوں کے پاس انفرادی صارفین، خاص طور پر ہوم لون کو طویل مدتی قرضے دینے کے لیے سرمایہ نہیں ہے۔ اگر وہ وفادار گاہک ہیں، تو انہیں صرف ایک سال کے قرض کی مدت کے ساتھ، صرف مختصر مدت کے قرضوں کے ساتھ تعاون کیا جاتا ہے، جس کے بعد انہیں بینک کے سرمائے کے لحاظ سے واپس کیا جا سکتا ہے۔

تاہم، قرض کی شرائط بھی بہت سخت ہیں، جس میں کچھ بینکوں کو لائف انشورنس کی خریداری کی ضرورت ہوتی ہے... اس کے علاوہ، قرض لینے والے کی آمدنی 14-15 ملین VND/ماہ کی ہونی چاہیے جو دراصل اکاؤنٹ کے ذریعے موصول ہوتی ہے، لیکن غیر مستحکم آمدنی والے فری لانسرز قرض کے اہل نہیں ہیں...

"مزید برآں، رہن کی مصنوعات کو مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ ایک اپارٹمنٹ ہونا چاہیے، پھر بینک اس کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے تقریباً 70% پر کرتا ہے اور اس قیمت سے زیادہ سے زیادہ 60%-70% تک ہی قرض دیتا ہے۔ انفرادی مکانات کے لیے، گلی کا چوڑا ہونا ضروری ہے، رقبے کو ضوابط کے مطابق ہونا چاہیے جیسے کہ گھر کی چوڑائی 3m سے زیادہ ہونی چاہیے، گھر کا کل رقبہ 2m سے زیادہ ہونا چاہیے۔ 3m... تاہم، اس قسم کا کوئی گھر نہیں ہے جس کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہو، اگر ہے تو یہ بہت دور ہونا چاہیے..."- اس ماہر نے وضاحت کی۔

مندرجہ بالا حقیقت کی بنیاد پر، HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا کہ غیر معمولی صورت حال میں، ریاست کو غیر معمولی حل جاری کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو فوری اور مؤثر طریقے سے حل کیا جا سکے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 5، آرٹیکل 7 میں یہ بھی کہا گیا ہے: "ریاست کے پاس ایسے طریقہ کار اور پالیسیاں ہیں جو ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے ہیں جب وہاں اتار چڑھاؤ آتا ہے، سرمایہ کاروں اور صارفین کے مفادات کو یقینی بناتے ہوئے"۔ لہذا، مسٹر چاؤ نے مشورہ دیا کہ اسٹیٹ بینک کو موجودہ غیر معمولی صورتحال میں کریڈٹ کے معیارات کو برقرار رکھنے پر غور نہیں کرنا چاہیے بلکہ کاروبار اور گھر خریداروں کی مدد کے لیے انھیں "تھوڑا" ڈھیلا کرنا چاہیے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm