"سرخ آنکھیں" 2 بلین VND سے کم گھر کی تلاش میں ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک کو تجویز پیش کی ہے کہ وہ VND1.8 یا VND2 بلین/یونٹ سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کو اب سے 2023 کے آخر تک 2%/سال کے بینک قرض کی شرح سود کی حمایت حاصل کرنے کی اجازت دیں تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور گھروں کی ضرورت والے صارفین کی مدد کی جا سکے۔

2 بلین VND مالیت کا گھر ہے لیکن قرض نہیں لے سکتا

HoREA کی جانب سے مندرجہ بالا سفارش کی وجہ یہ ہے کہ موجودہ مارکیٹ میں تقریباً کوئی سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس نہیں ہیں۔ جب کہ بہت سے کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹ کے سرمایہ کار تقریباً 50% کی گہری چھوٹ کے ساتھ مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کی پالیسی پر عمل پیرا ہیں، جس کے نتیجے میں کچھ پروجیکٹس میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت تقریباً 2 بلین VND/یونٹ ہے، تجارتی ہاؤسنگ کے خریدار مناسب شرح سود کے ساتھ قرض لینے کے قابل نہیں رہے ہیں۔

وزیر اعظم کے آفیشل ڈسپیچ نمبر 1164/CD-TTg مورخہ 14 دسمبر 2022 میں، معیشت کو کریڈٹ کیپٹل کی بروقت فراہمی کی ہدایت؛ تیزی سے قرض دینا اور تقسیم کرنا، کلیدی شعبوں پر توجہ مرکوز کرنا، اور اہل کاروباروں اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو نشانہ بنانا... لیکن VND 1.8 یا 2 بلین/یونٹ سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کے لیے کریڈٹ سود کی شرح میں 2%/سال کی کمی یا مناسب تجارتی سود کی شرح پر قرضوں کی حمایت کرنے کے لیے کوئی پالیسی نہیں ہے۔

ہو چی منہ سٹی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اس وقت بہت کم اپارٹمنٹس ہیں جن کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہے۔ تصویر: TAN THANH

مزید برآں، فرمان 31/2022/ND-CP کے مطابق قرض کی شرح سود میں 2%/سال کی کمی کی حمایت کرنے والے 40,000 بلین VND کریڈٹ پیکیج کی وجہ سے، اکتوبر 2022 کے آخر تک، صرف 21,000 بلین VND، جو کہ 52.5% تک پہنچ گیا ہے، تقسیم کیا گیا ہے۔ اگر مکمل طور پر استعمال نہ کیا جائے تو یہ ریاستی بجٹ سے امدادی وسائل کا ضیاع ہوگا۔

تاہم، Nguoi Lao Dong اخبار کے ایک رپورٹر کے سروے کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں 2 بلین VND سے کم مکانات ہیں۔ Thu Duc شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ بروکر مسٹر Hoa نے کہا کہ وہ Vinhomes Grand Park (Thu Duc City) میں 2 بلین VND/یونٹ سے کم قیمت والے چھوٹے چھوٹے اپارٹمنٹس کی فروخت کی حمایت کر رہے ہیں۔ ہر اپارٹمنٹ کا رقبہ تقریباً 30-40 m2 ہے، صرف 1 بیڈروم اور کوئی لونگ روم نہیں، جس کی قیمت 1.6-1.8 بلین VND/یونٹ ہے۔

تاہم، یہ اپارٹمنٹس بہت نایاب ہیں اور سرمایہ کار کے حوالے کیے گئے ہیں لیکن ان میں فرنیچر نہیں ہے اور ان میں بہت سی سہولیات نہیں ہیں، اس لیے خریداروں کو ان میں رہنے کے لیے خود کو لیس کرنا پڑتا ہے۔ "میں نے فروخت کے لیے 5-6 اپارٹمنٹس کی تشہیر کی تھی، لیکن ان میں سے 4 فروخت ہو چکے ہیں۔ ان اپارٹمنٹس پر پرانے معاہدے کے تحت اب بھی بینک قرضے ہیں، اس لیے صارفین نے انھیں خریدنے پر رضامندی ظاہر کی۔ باقی اپارٹمنٹس کے علاقے چھوٹے ہیں اور وہ قرض کے لیے اہل نہیں ہیں، اس لیے انہیں فروخت کرنا مشکل ہے،" مسٹر ہوا نے بتایا۔

مسٹر ہوا کے مطابق، اس علاقے میں اتنی کم قیمتوں کے صرف چند اپارٹمنٹس ہیں، باقی بہت سے اپارٹمنٹس ہیں جن کا رقبہ 60 ایم 2 سے زیادہ ہے، 2 بیڈ رومز، سب سے کم فروخت ہونے والی قیمت بھی 2.5-2.8 بلین VND/اپارٹمنٹ ہے۔

دریں اثنا، 2 بلین VND کے تحت اپارٹمنٹس اس وقت بنیادی طور پر مرکز سے دور سماجی رہائش ہیں، رقبے میں چھوٹے، سرمایہ کاروں کے ذریعے فروخت کر دیے گئے ہیں اور خریداروں کے ذریعے دوبارہ فروخت کیے جا رہے ہیں، کوئی نئے اپارٹمنٹس نہیں ہیں۔ اس کے علاوہ، ایسے کمرشل اپارٹمنٹس ہیں جو مرکز سے دور (12 کلومیٹر سے زیادہ) 10 سال سے زائد عرصے سے حوالے کیے گئے ہیں۔ تاہم، اس قسم کے اپارٹمنٹس بینک قرضوں کے لیے اہل نہیں ہیں یا اگر ہیں، تو قرض کی شرح بہت کم ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے اس بات کی تصدیق کی کہ فی الحال، مارکیٹ میں نئے پراجیکٹس سب کے سب اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں، چند اپارٹمنٹس کی قیمت VND2 بلین سے کم ہے۔ VND2 بلین سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس میں سے زیادہ تر 2018-2019 میں فروخت کیے گئے تھے، اور انہیں 2021-2022 میں حوالے کیا جانا چاہیے تھا، لیکن قانونی مسائل میں پھنس گئے تھے یا سرمایہ کار کو مالی مشکلات کا سامنا تھا، اس لیے وہ جاری نہیں رہ سکے۔ اگر گاہک پہلے خرید چکا ہوتا تو وہ خریداری کا معاہدہ منتقل کر سکتا تھا، لیکن نئے صارفین تذبذب کا شکار ہیں کیونکہ پراجیکٹ مکمل نہیں ہوا، اور بینک کے قرض کی نئی شرائط دستیاب نہیں ہیں۔

قرض لینا بہت مشکل ہے۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں مارکیٹنگ کا کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے شخص مسٹر ہونگ لائی ڈو دی نگوین نے کہا کہ اگر 2 بلین VND/یونٹ سے کم گھر کے قرضوں کے لیے شرح سود میں 2% کمی کی تجویز منظور ہو جاتی ہے تو اس کا صرف مثبت نفسیاتی اثر پڑے گا، جس سے مارکیٹ کو کچھ زیادہ پرجوش ہونے میں مدد ملے گی۔ تاہم، اہل مصنوعات اور اہل خریداروں کے لحاظ سے، اسے حقیقت بنانا بہت مشکل ہو گا کیونکہ 2 بلین VND سے کم مکانات مارکیٹ سے تقریباً "غائب" ہو چکے ہیں۔

ہو چی منہ شہر میں ایک کمرشل بینک کے کریڈٹ اسپیشلسٹ نے کہا کہ اس مرحلے پر، بینکوں کے پاس انفرادی صارفین، خاص طور پر ہوم لون کو طویل مدتی قرضے دینے کے لیے سرمایہ نہیں ہے۔ اگر وہ وفادار گاہک ہیں، تو انہیں صرف ایک سال کے قرض کی مدت کے ساتھ، صرف مختصر مدت کے قرضوں کے ساتھ تعاون کیا جائے گا، جس کے بعد انہیں بینک کے سرمائے کے لحاظ سے واپس کیا جا سکتا ہے۔

تاہم، قرض کی شرائط بھی بہت سخت ہیں، جس میں کچھ بینکوں کو لائف انشورنس کی خریداری کی ضرورت ہوتی ہے... اس کے علاوہ، قرض لینے والے کی آمدنی 14-15 ملین VND/ماہ کی ہونی چاہیے جو دراصل اکاؤنٹ کے ذریعے موصول ہوتی ہے، لیکن غیر مستحکم آمدنی والے فری لانسرز قرض کے اہل نہیں ہیں...

"مزید برآں، رہن کی مصنوعات کو مکمل قانونی دستاویزات کے ساتھ ایک اپارٹمنٹ ہونا چاہیے، پھر بینک اس کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے تقریباً 70% پر کرتا ہے اور اس قیمت سے زیادہ سے زیادہ 60%-70% تک ہی قرض دیتا ہے۔ انفرادی مکانات کے لیے، گلی کا چوڑا ہونا ضروری ہے، رقبے کو ضوابط کے مطابق ہونا چاہیے جیسے کہ گھر کی چوڑائی 3m سے زیادہ ہونی چاہیے، گھر کا کل رقبہ 2m سے زیادہ ہونا چاہیے۔ 3m... تاہم، اس قسم کا کوئی گھر نہیں ہے جس کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہو، اگر ہے تو یہ بہت دور ہونا چاہیے..."- اس ماہر نے وضاحت کی۔

مندرجہ بالا حقیقت سے، HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ نے کہا کہ غیر معمولی صورت حال میں، ریاست کو غیر معمولی حل جاری کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو فوری اور مؤثر طریقے سے حل کیا جا سکے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 5، آرٹیکل 7 میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ: "ریاست کے پاس ایسے طریقہ کار اور پالیسیاں ہیں جو رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے ہیں جب وہاں اتار چڑھاؤ ہوتا ہے، سرمایہ کاروں اور صارفین کے لیے فوائد کو یقینی بناتے ہوئے"۔ لہذا، مسٹر چاؤ نے مشورہ دیا کہ اسٹیٹ بینک کو موجودہ غیر معمولی صورتحال میں کریڈٹ کے معیارات کو برقرار رکھنے پر غور نہیں کرنا چاہیے بلکہ کاروبار اور گھر خریداروں کی مدد کے لیے انھیں "تھوڑا" ڈھیلا کرنا چاہیے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm