2 بلین VND سے کم کے گھر کی "شدت سے تلاش"۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی وزیر اعظم اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو تجویز پیش کی ہے کہ 1.8 یا 2 بلین VND/یونٹ سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کو اب سے 2023 کے آخر تک بینک قرضوں پر 2% سالانہ شرح سود سبسڈی حاصل کرنے کی اجازت دی جائے تاکہ صارفین کو رئیل اسٹیٹ مارکیٹنگ کی ضروریات میں مدد مل سکے۔

میرے پاس 2 بلین VND مالیت کا گھر ہے لیکن مجھے قرض نہیں مل سکتا۔

HoREA کی تجویز اس حقیقت سے پیدا ہوتی ہے کہ موجودہ مارکیٹ میں عملی طور پر کوئی سماجی ہاؤسنگ یونٹ نہیں ہے۔ جب کہ کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے بہت سے ڈویلپرز فروخت کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے پالیسیوں پر عمل درآمد کر رہے ہیں، تقریباً 50% کی گہری رعایت کی پیشکش کر رہے ہیں، جس کے نتیجے میں کچھ پروجیکٹس میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں تقریباً 2 بلین VND فی یونٹ تک پہنچ گئی ہیں، تجارتی ہاؤسنگ کے خریدار اب بھی مناسب شرح سود پر قرض حاصل کرنے سے قاصر ہیں۔

وزیر اعظم کی ہدایت نمبر 1164/CĐ-TTg مورخہ 14 دسمبر 2022 میں، جس میں معیشت کو کریڈٹ کیپٹل کی بروقت فراہمی کی ہدایت کی گئی تھی۔ اور اہل کاروباروں اور رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کے لیے تیز رفتار، توجہ مرکوز، اور ٹارگٹڈ قرضہ جات اور تقسیم… ابھی بھی کوئی پالیسی نہیں تھی کہ کریڈٹ کی شرح سود میں 2% سالانہ کمی کی حمایت کی جائے یا 1.8 یا 2 بلین VND/یونٹ سے کم قیمت والے کمرشل ہاؤسنگ کے خریداروں کے لیے مناسب تجارتی شرح سود پر قرضہ فراہم کیا جائے۔

ہو چی منہ سٹی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں فی الحال 2 بلین VND سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس ہیں۔ (تصویر: TAN THANH)

مزید برآں، کیونکہ 40,000 بلین VND کریڈٹ پیکیج، جس کا مقصد قرض کی شرح سود کی شرح کو 2% فی سال کم کرنا ہے فرمان 31/2022/ND-CP، نے اکتوبر 2022 کے آخر تک تقریباً 21,000 بلین VND ہی تقسیم کیے تھے، اس کے نتیجے میں وسائل کی ناکامی 52.5 فیصد تک پہنچ جائے گی۔ ریاستی بجٹ سے

تاہم، Nguoi Lao Dong Newspaper کے ایک رپورٹر کے سروے کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں 2 بلین VND سے کم قیمت والے مکانات ہیں۔ مسٹر ہوا، تھو ڈک سٹی میں ایک رئیل اسٹیٹ ایجنٹ، نے کہا کہ وہ اس وقت Vinhomes گرینڈ پارک کے علاقے (Thu Duc City) میں 2 بلین VND سے کم قیمت والے چھوٹے اپارٹمنٹس فروخت کرنے میں کئی کلائنٹس کی مدد کر رہے ہیں۔ ہر اپارٹمنٹ تقریباً 30-40 m2 ہے جس میں صرف ایک بیڈروم اور کوئی لونگ روم نہیں ہے، جس کی قیمت 1.6 سے 1.8 بلین VND فی یونٹ ہے۔

تاہم، یہ اپارٹمنٹس بہت نایاب ہیں اور، اگرچہ ڈویلپر کے حوالے کیے گئے ہیں، اکثر غیر فرنشڈ ہوتے ہیں اور ان میں بہت سی سہولیات کی کمی ہوتی ہے، جس کی وجہ سے خریداروں کو منتقل ہونے سے پہلے انہیں خود فراہم کرنا پڑتا ہے۔ "میں نے 5-6 اپارٹمنٹس کی تشہیر کی، اور 4 پہلے ہی فروخت ہو چکے ہیں۔ ان اپارٹمنٹس پر اب بھی پرانے معاہدوں کے تحت بینک قرضے موجود ہیں، جس کی وجہ سے خریدار چھوٹے اپارٹمنٹس خریدنے پر راضی ہیں۔ قرض، انہیں بیچنا مشکل ہو جاتا ہے،" مسٹر ہوا نے وضاحت کی۔

مسٹر ہوا کے مطابق، اس علاقے میں اتنی سستی قیمتوں کے ساتھ صرف چند اپارٹمنٹس ہیں۔ بہت سے دوسرے کا رقبہ 60 m2 سے زیادہ ہے، جس میں 2 بیڈروم ہیں، اور سب سے کم فروخت ہونے والی قیمت 2.5-2.8 بلین VND فی یونٹ ہے۔

دریں اثنا، 2 بلین VND سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس فی الحال زیادہ تر سوشل ہاؤسنگ یونٹس ہیں جو شہر کے مرکز سے دور ہیں، چھوٹے علاقوں کے ساتھ، اور پہلے ہی ڈویلپرز کے ذریعے فروخت کیے جا چکے ہیں۔ خریدار انہیں دوبارہ فروخت کر رہے ہیں، کوئی نئی یونٹ دستیاب نہیں ہے۔ اس کے علاوہ، ایسے کمرشل اپارٹمنٹس ہیں جو 10 سال سے زیادہ پہلے حوالے کیے گئے تھے، جو شہر کے مرکز سے دور (12 کلومیٹر سے زیادہ) بھی واقع ہیں۔ تاہم، اس قسم کے اپارٹمنٹس بینک قرضوں کے لیے اہل نہیں ہیں، یا اگر وہ کرتے ہیں، تو قرض سے قدر کا تناسب بہت کم ہے۔

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر نے تصدیق کی کہ فی الحال، مارکیٹ میں داخل ہونے والے تمام نئے منصوبے اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں، بہت کم یونٹس کی قیمت 2 بلین VND سے کم ہے۔ 2 بلین VND سے کم قیمت والے زیادہ تر یونٹ 2018-2019 میں فروخت کیے گئے تھے اور انہیں 2021-2022 میں حوالے کیا جانا چاہیے تھا لیکن ڈویلپر کی جانب سے قانونی مسائل یا مالی مشکلات کی وجہ سے روک دیا گیا تھا۔ جب کہ پچھلے خریدار اپنے معاہدوں کو منتقل کر سکتے تھے، نئے گاہک تذبذب کا شکار ہیں کیونکہ منصوبے ابھی مکمل نہیں ہوئے ہیں، اور بینک کے قرض کی نئی شرائط پوری نہیں ہو سکتی ہیں…

قرض حاصل کرنا بہت مشکل ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹنگ میں کئی سالوں کا تجربہ رکھنے والے ایک شخص مسٹر ہوانگ لائی ڈو دی نگوین کا خیال ہے کہ اگر 2 بلین VND/یونٹ سے کم گھر کے قرضوں کے لیے شرح سود میں 2% کمی کی تجویز منظور ہو جاتی ہے تو اس کا صرف مثبت نفسیاتی اثر پڑے گا، جس سے مارکیٹ کے جوش میں قدرے اضافہ ہوگا۔ تاہم، اہل جائیدادوں اور قرضوں کے لیے اہل خریداروں کی تعداد پر غور کرتے ہوئے، اس کا ادراک کرنا بہت مشکل ہے کیونکہ 2 بلین VND سے کم مکانات مارکیٹ سے تقریباً "غائب" ہو چکے ہیں۔

ہو چی منہ شہر میں ایک کمرشل بینک کے ایک کریڈٹ افسر نے کہا کہ اس عرصے کے دوران، بینکوں کے پاس انفرادی صارفین کو خاص طور پر گھر کی خریداری کے لیے طویل مدتی قرضے فراہم کرنے کے لیے سرمایہ نہیں ہے۔ یہاں تک کہ وفادار صارفین بھی صرف مختصر مدت کے قرضوں کے لیے اہل ہوتے ہیں، عام طور پر ایک سال کے لیے، جس کے بعد وہ بینک کے دستیاب فنڈز کی بنیاد پر تجدید کرنے کے قابل ہو سکتے ہیں۔

تاہم، قرض کی اہلیت کے معیار بہت سخت ہیں، کچھ بینک قرض دہندگان سے لائف انشورنس خریدنے کا مطالبہ کرتے ہیں… اس کے علاوہ، قرض دہندگان کی خالص آمدنی 14-15 ملین VND/مہینہ ہونی چاہیے جو ان کے بینک اکاؤنٹ کے ذریعے موصول ہوتی ہے۔ وہ لوگ جو خود ملازمت کرتے ہیں یا غیر مستحکم آمدنی رکھتے ہیں وہ قرض کے اہل نہیں ہیں…

"مزید برآں، کولیٹرل مکمل طور پر قانونی طور پر ملکیت والا اپارٹمنٹ ہونا چاہیے۔ پھر بینک اس کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے تقریباً 70% پر رکھتا ہے اور اس قیمت کا زیادہ سے زیادہ 60%-70% ہی قرض دیتا ہے۔ علیحدہ مکانات کے لیے، گلی چوڑی ہونی چاہیے، اور رقبہ کو قواعد و ضوابط کو پورا کرنا چاہیے جیسے گھر کی چوڑائی، 2 مربع میٹر سے زیادہ، 3 مربع میٹر سے زیادہ گھر کے سامنے 3 میٹر سے زیادہ چوڑی گلی… تاہم، 2 بلین VND سے کم قیمت کے ایسے گھر نہیں ہیں، اور اگر ہیں تو وہ بہت دور واقع ہیں..."- اس ماہر نے وضاحت کی۔

مندرجہ بالا صورت حال کی بنیاد پر، HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کا خیال ہے کہ غیر معمولی حالات میں، ریاست کو غیر معمولی حل جاری کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مشکلات کو فوری اور مؤثر طریقے سے حل کیا جا سکے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق 2014 کے قانون کی شق 5، آرٹیکل 7 میں یہ بھی کہا گیا ہے: "ریاست کے پاس ایسے طریقہ کار اور پالیسیاں ہوں گی کہ وہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو مستحکم کرنے کے لیے جب وہاں اتار چڑھاؤ ہوں، سرمایہ کاروں اور صارفین کے لیے فوائد کو یقینی بنائیں۔" لہذا، مسٹر چاؤ نے تجویز پیش کی کہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو موجودہ غیر معمولی صورت حال میں کریڈٹ کے موجودہ معیارات کو برقرار رکھنے پر غور نہیں کرنا چاہیے، بلکہ کاروبار اور گھریلو خریداروں کی مدد کے لیے انھیں "تھوڑا" ڈھیل دینا چاہیے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm