ریئل اسٹیٹ کے کاروبار "خود کو بچانے" کے لیے ہر راستہ تلاش کر رہے ہیں۔

سود کی بڑھتی ہوئی شرحوں کے ساتھ، بہت سے بینکوں کے اعلان کے ساتھ کہ وہ اپنی کریڈٹ کی حد تک پہنچ چکے ہیں اور پراجیکٹ کی ترقی کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو قرضوں پر پابندی لگا رہے ہیں، کاروبار "خود کو بچانے" کے طریقے تلاش کرنے پر مجبور ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پراجیکٹ کی ترقی کے لیے سرمایہ اکٹھا کرنے کے تمام ممکنہ طریقے تلاش کر رہے ہیں (تصویر: Gia Huy)

پراجیکٹ کی ترقی کے لیے فنڈنگ ​​محفوظ کرنے کے لیے جدوجہد کرنا۔

تقسیم یونٹ سے پروجیکٹ سرمایہ کار میں منتقلی کے اپنے کاروباری ترقیاتی منصوبے کے حصے کے طور پر، فروری 2026 میں، ہو چی منہ شہر میں ڈی کے جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے بین کیٹ وارڈ، ہو چی منہ شہر میں "ٹو ایم ژان" (گرین ہوم) نامی ایک کنڈومینیم پروجیکٹ خریدنے کا فیصلہ کیا۔ یہ پروجیکٹ 1 ہیکٹر کے رقبے پر محیط ہے، اسے تقریباً 1,500 اپارٹمنٹس کے ساتھ ڈیزائن کیا گیا ہے، اور اس میں تقریباً مکمل قانونی دستاویزات موجود ہیں۔ ڈویلپر سے پوچھنے کی قیمت 250 بلین VND ہے۔

مارکیٹ کی تحقیق کرنے اور بیچنے والے سے رابطہ کرنے کے بعد، ڈی کے کمپنی نے قیمت خرید کو 235 بلین VND پر حتمی شکل دی۔ اس کے بعد، کمپنی نے VietinBank کے ساتھ کام کیا۔ تاہم، بینک نے کریڈٹ کی ناکافی حدوں کا حوالہ دیتے ہوئے قرض فراہم کرنے سے انکار کر دیا، اور شرح سود تقریباً 14% تھی۔

ڈی کے کمپنی کے لیڈروں کے مطابق، کاروبار نے بہت سے دوسرے بینکوں کو بھی درخواستیں جمع کرائیں، سبھی کافی زیادہ شرح سود کے ساتھ، ہر سال 12% سے 14% تک۔ اس کے علاوہ، قرض کے لیے بینکوں کی طرف سے وصول کی جانے والی پروسیسنگ فیس قرض کی کل رقم کے 5% سے 7% تک ہوتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو پراجیکٹس کے لیے فنڈنگ ​​محفوظ کرنے کے طریقے تلاش کرنے پر مجبور کیا جا رہا ہے، بلند شرح سود اور اہم خطرات کو قبول کرنا۔ نقد بہاؤ پر دباؤ نہ صرف منافع کو کم کرتا ہے بلکہ بہت سے کاروباروں کو ایسی پوزیشن میں دھکیل دیتا ہے جہاں انہیں ہر قیمت پر "خود کو بچانا" چاہیے۔

"ایک پروجیکٹ شروع کرتے وقت، ہمیں زمین خریدنے، قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے، ریاست کو لینڈ ٹیکس ادا کرنے، اور تعمیراتی اخراجات کو پورا کرنے کے لیے رقم ادھار لینا پڑتی ہے۔ ادھار لی گئی رقم ہزاروں بلین ڈونگ تک پہنچ سکتی ہے۔ 14% سالانہ کی شرح سود اور تقریباً 3 سال کے قرض کی مدت کے ساتھ، اگر ہم 1,000 بلین ڈونگ ادھار لیتے ہیں، تو کمپنی کو ہر منصوبے کی لاگت تقریباً 4% سود برداشت کرنا پڑتی ہے۔ صرف 20%، اس سود کی لاگت کو گھر کی قیمت میں شامل کیا جائے گا، جس سے قیمتیں بڑھیں گی اور انہیں بیچنا بہت مشکل ہو جائے گا،" ڈی کے کمپنی کے ایک لیڈر نے کہا۔

پروجیکٹ کی ترقی کے لیے فنڈنگ ​​حاصل کرنے میں بھی مشکلات کا سامنا، ہو چی منہ سٹی میں وان ٹوان کنسٹرکشن انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو وان ناٹ نے بتایا کہ 2025 میں، کمپنی نے این فو وارڈ، ہو چی منہ سٹی میں ایک اراضی کا پلاٹ حاصل کیا، جس کا رقبہ 6,000 m2 سے زیادہ ہے، جس کی قیمت VN200 ارب روپے سے زیادہ ہے۔ آج تک، کمپنی نے سرمایہ کاری کی منظوری کا عمل مکمل کر لیا ہے، لیکن اس منصوبے کو تیار کرنے کے لیے بینکوں سے قرض کا سرمایہ لینا ضروری ہے۔

گزشتہ فروری میں، اس کمپنی نے BIDV بینک سے رابطہ کیا، لیکن پروجیکٹ اور کمپنی کی صلاحیتوں کا جائزہ لینے کے بعد اسے قرض دینے سے انکار کر دیا گیا۔ اس کے بعد، کمپنی نے کئی دوسرے بینکوں سے رجوع کرنا جاری رکھا، لیکن اسی طرح کے جوابات موصول ہوئے، زیادہ تر کریڈٹ کی دستیاب حدوں کی کمی کا حوالہ دیتے ہوئے۔

مذکورہ بالا دونوں کمپنیوں سے زیادہ خوش قسمت، ہو چی منہ سٹی میں Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company نے رپورٹ کیا کہ جنوری 2026 میں، کمپنی نے Tay Ninh صوبے میں ایک پروجیکٹ تیار کرنے کے لیے ایک بینک سے 11% سالانہ کی شرح سود پر 600 بلین VND کا قرض حاصل کیا۔ تاہم، متعدد اقساط میں دیئے جانے والے قرض کی وجہ سے، کمپنی کو زمین کے معاوضے اور کلیئرنس کے لیے صرف 100 بلین VND کا پہلا مرحلہ موصول ہوا۔ مارچ سے اب تک، کمپنی کو وقت پر ادائیگی نہیں ملی کیونکہ بینک نے اعلان کیا کہ وہ اپنی قرض کی حد تک پہنچ گیا ہے۔ ہر تقسیم صرف چند ارب VND ہے، جو اس منصوبے کو نافذ کرنے کے لیے ناکافی ہے۔

انہوں نے رقم حاصل کرنے کی ہر ممکن کوشش کی۔

ہو چی منہ سٹی میں این ہا کنسٹرکشن اینڈ انویسٹمنٹ کمپنی لمیٹڈ نے بتایا کہ 2019 میں، کمپنی کو ہو چی منہ سٹی کے ہوک مون ڈسٹرکٹ میں این ہا رہائشی علاقے کے پروجیکٹ کا سرمایہ کار بننے کا لائسنس دیا گیا تھا، جس کا رقبہ 3.8 ہیکٹر پر محیط تھا، جس میں پروڈکٹ کو زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم کیا گیا تھا۔ بینک قرضوں کے حصول کے لیے ناکافی قانونی شرائط کی وجہ سے، کمپنی نے زمین کی منظوری کے لیے معاوضہ کے لیے سرمایہ کاروں سے سرمایہ اکٹھا کیا۔ تاہم، آج تک، قانونی طریقہ کار کو مکمل کرنے اور انفراسٹرکچر کی تعمیر کے لیے فنڈز کی کمی کی وجہ سے یہ منصوبہ آگے نہیں بڑھ سکا ہے۔ اس کے بعد، کمپنی نے بینکوں سے رابطہ کیا، لیکن کامیابی کے بغیر.

دریں اثنا، سرمایہ کاروں کے قرضے واجب الادا تھے، جس نے کمپنی کو متبادل حل تلاش کرنے پر مجبور کیا، بشمول سرمایہ کاری کے فنڈز کی تلاش۔ تھوڑی دیر بعد، جاپانی ملکیتی سرمایہ کاری فنڈ، جس کا صدر دفتر ٹین ہنگ وارڈ، ہو چی منہ سٹی میں ہے، نے کمپنی کو قرض دینے پر اتفاق کیا۔ تاہم، منصوبے کی اراضی کی قیمت 350 بلین VND سے زیادہ ہونے کے باوجود، فنڈ نے صرف 150 بلین VND قرض دینے پر اتفاق کیا، جس کی شرح سود 17.5% سالانہ ہے۔

قرض کی مدت 3 سال ہے؛ اس مدت کے بعد، اگر پرنسپل واپس نہیں کیا جاتا ہے، تو سرمایہ کاری فنڈ زمین پر دوبارہ دعوی کرے گا۔ اس کے علاوہ، 150 بلین VND قرض لینے کے لیے، انٹرپرائز کو کل قرض کی رقم کا تقریباً 7% اضافی پروسیسنگ فیس ادا کرنا ہوگی۔

این ہا کمپنی کے لیڈر نے کہا، "چونکہ ہمیں پروجیکٹ کو تیار کرنے کے لیے رقم کی ضرورت تھی، ورنہ سرمایہ کاری کی منظوری منسوخ کر دی جائے گی، اس کے ساتھ ساتھ ان سرمایہ کاروں کے دباؤ کے ساتھ جنہوں نے پہلے ہی سرمایہ جمع کر رکھا تھا، ہم فنڈ سے قرض لینے پر مجبور ہوئے۔ حالانکہ ہمیں معلوم تھا کہ سود اور پروسیسنگ فیس بہت زیادہ ہے، تقریباً ادھار لیا ہوا سرمایہ کھا رہے ہیں،" این ہا کمپنی کے لیڈر نے کہا۔

موجودہ قرضوں اور بانڈز جاری کرنے میں ناکامی کی وجہ سے بینک قرضوں کو محفوظ کرنے میں مشکلات کا سامنا، NRC گروپ نے حال ہی میں غیر ملکی فنڈز سے فنڈ حاصل کرنے کا فیصلہ کیا۔ تلاش کے بعد، کمپنی نے امبر کیپٹل انویسٹمنٹ فنڈ سے 2,000 بلین VND کے قرض کے لیے منظوری حاصل کی، اس شرط کے ساتھ کہ NRC گروپ کو فنڈز کی تقسیم سے پہلے لاگو کرنے کے لیے ایک مناسب پروجیکٹ تلاش کرنا چاہیے۔
مارکیٹ واضح طور پر منقسم ہے۔

محترمہ Quynh Nguyen، جو ویتنام میں کام کرنے والے UAE سے ایک سرمایہ کاری فنڈ کا انتظام کرتی ہیں، نے کہا کہ فنڈ میں عام طور پر دو فنڈنگ ​​کے اختیارات ہوتے ہیں۔

سب سے پہلے، ہم ایک ساتھ پروجیکٹ کی ترقی میں حصہ لے سکتے ہیں، اور پھر منافع بانٹ سکتے ہیں۔

دوم، کاروباروں کو اپنے پراجیکٹس تیار کرنے کے لیے قرضے فراہم کیے جاتے ہیں، اور فنڈ سود اکٹھا کرتا ہے۔ سود کی شرح عام طور پر بینک کی شرح سے تقریباً 5% زیادہ ہوتی ہے، اور اگر کاروبار ڈیڈ لائن کو پورا کرنے یا قرض ادا کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو پورا پروجیکٹ ضائع ہو سکتا ہے۔

حقیقت میں، ویتنامی مارکیٹ میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں واضح فرق پایا جاتا ہے۔ صاف اراضی کے ذخائر، مکمل قانونی دستاویزات، اور درست مالیات والے بڑے کاروبار اب بھی بینک قرضوں تک رسائی حاصل کر سکتے ہیں، جب کہ بہت سے غیر حل شدہ منصوبوں اور اہم قرضوں کے بوجھ والے چھوٹے کاروباروں کو بہت محدود مواقع کا سامنا ہے۔

مزید برآں، بانڈ کا اجراء، جو ایک بار بہت سے کاروباروں کے لیے "لائف لائن" ہوتا تھا، اب بھی متعدد چیلنجوں کا سامنا کرتا ہے۔ مارکیٹ کا اعتماد مکمل طور پر بحال نہیں ہوا ہے، جبکہ اجراء سے متعلق قانونی ضوابط پیچیدہ ہیں، جس کی وجہ سے کاروباروں کے لیے فنڈنگ ​​کے اس ذریعہ تک رسائی مشکل ہو رہی ہے۔

"چھوٹے کاروباروں کے لیے، جب وہ اسٹاک، بانڈز، یا بینکوں سے قرضہ نہیں لے سکتے، تو وہ زیادہ شرح سود کے ساتھ سرمائے کے بیرونی ذرائع تلاش کرنے پر مجبور ہوتے ہیں، جس سے قرض ادا نہ کرنے کی صورت میں پروجیکٹس کے کھونے کا خطرہ ہوتا ہے۔ یہ ظاہر کرتا ہے کہ آج رئیل اسٹیٹ کے کاروبار پر کیش فلو کا دباؤ بہت زیادہ ہے،" محترمہ Quynh نے شیئر کیا۔

اس بات کو تسلیم کرتے ہوئے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو درپیش سب سے بڑے چیلنجوں میں سے ایک فنڈنگ ​​ہے، ویسٹ لینڈ رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو تھانہ ڈاٹ نے کہا کہ کاروبار کو اس وقت دو بڑے مسائل کا سامنا ہے۔

اول، سرمائے تک رسائی مشکل ہوتی جا رہی ہے۔ پہلے، کاروبار مختلف چینلز جیسے سرمایہ کاری کی شراکت داری، صارفین، بانڈز، یا بینکوں سے سرمایہ اکٹھا کر سکتے تھے، لیکن اب ان تمام چینلز کو سخت کیا جا رہا ہے، خاص طور پر بینک کریڈٹ۔

دوم، مارکیٹ کی بحالی آہستہ آہستہ ترقی کر رہی ہے۔ قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے کے ساتھ ساتھ کاروباری اداروں کو کام کو برقرار رکھنے کے لیے مالی مسائل کو حل کرنے کے لیے بھی کوششیں کرنی پڑتی ہیں۔

خاص طور پر، 2026 میں، سرمائے تک رسائی مزید مشکل ہو جائے گی کیونکہ جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینکوں اور سرکاری کمرشل بینکوں کے درمیان قرضے کی شرح سود کا فرق 4% سے 5% تک ہے۔

"اس لیے، کاروباری ادارے چاہتے ہیں کہ اس فرق کو کم کیا جائے، اور وہ چاہتے ہیں کہ کم لاگت پر کریڈٹ تک رسائی حاصل کر سکیں، اس طرح پراجیکٹ کی ترقی اور کاروباری کارروائیوں کو مستحکم کرنے میں سہولت ہو،" انہوں نے کہا۔
ڈیٹ نے کہا۔

ماخذ: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html