Đổi đất lấy hạ tầng (BT): Giá của tốc độ và kỷ luật phát triển

Một hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) thường được nói gọn là đổi đất lấy hạ tầng. Cách nói này đã bỏ đi phần khó nhất.

تعمیراتی منتقلی (BT) معاہدے میں، ریاست اور سرمایہ کار صرف ایک منصوبے اور زمین کے پلاٹ کی قدر نہیں کرتے۔ وہ دونوں کے درمیان وقت کی قدر کرتے ہیں۔ وقت گزرنے کے ساتھ ساتھ، سرمائے کے اخراجات ماہانہ بڑھتے ہیں، زمین کی قیمتوں میں اتار چڑھاؤ آتا ہے، منصوبہ بندی تبدیل ہو سکتی ہے، اور معاہدہ بند ہونے سے پہلے ہر فریق کے لیے خطرات خاموشی سے جمع ہو جاتے ہیں۔

29 اپریل 2026 کو ہو چی منہ سٹی نے تقریباً VND 142,000 بلین کی کل سرمایہ کاری کے ساتھ چار بڑے منصوبوں پر تعمیر کا آغاز کیا، جس میں تھو تھیم میں نیا انتظامی مرکز بھی شامل ہے، جسے سن گروپ نے بلڈ-ٹرانسفر (BT) ماڈل کے تحت نافذ کیا ہے۔ شہر نے 33 اراضی پلاٹوں کی ایک فہرست کی بھی منظوری دی جو بی ٹی پروجیکٹس کے لیے ادائیگی کے لیے ہیں، جن میں سے اکثر شہر کے مرکز اور تھو تھیم میں واقع ہیں۔ بی ٹی کا مسئلہ قانونی بحث سے عوامی اثاثوں سے متعلق سوالات کی طرف منتقل ہو گیا ہے۔ ان زمینی پلاٹوں کی قیمت کس قیمت پر ہوگی، کس طریقہ کار کے تحت، اور انفراسٹرکچر کی تکمیل کے بعد قیمتوں میں اضافے کا فائدہ کس کو ہوگا؟

BT (Build-Transfer) ماڈل حقیقی دباؤ کی وجہ سے واپس آ رہا ہے۔ 2026-2030 کے لیے درمیانی مدت کے عوامی سرمایہ کاری کا منصوبہ تقریباً 8.22 ملین بلین VND ہے۔ بجٹ بمشکل تمام بنیادی ڈھانچے کی ضروریات کو پورا کر سکتا ہے۔ ایسے منصوبوں کے لیے جو براہ راست آمدنی کے سلسلے نہیں بناتے ہیں، جیسے کہ انتظامی مراکز، چوکوں، یا کچھ شہری منصوبے، ٹول وصولی کے ساتھ PPP (پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ) پروجیکٹوں کو چلانا مشکل ہے۔ BT ایک اور آپشن کھولتا ہے: سرمایہ کار تعمیرات کے لیے سرمایہ پیش کرتے ہیں، اور ریاست انہیں زمین کے ساتھ معاوضہ دیتی ہے۔ یہ دلیل قائل ہے، خاص طور پر جب شہروں کو بنیادی ڈھانچے کے منصوبوں کی جلد ضرورت ہے۔

لیکن معاہدہ کو محفوظ بنانے کے لیے صرف ایک عقلی وجہ کافی نہیں ہے۔ BT کے ساتھ، خطرہ تین اقدار میں منتشر ہوتا ہے جو ایک ہی معاہدے کے اندر ایک ساتھ رہتے ہیں۔

سب سے پہلے اور سب سے اہم منصوبے کی لاگت ہے. ابتدائی کل سرمایہ کاری اور حتمی تصفیہ کے بعد اصل لاگت مختلف ہو سکتی ہے۔ ریاستی آڈٹ آفس نے ایک بار 29 BT منصوبوں سے 5,200 بلین VND سے زیادہ کو حل کرنے کی سفارش کی تھی، جس میں کل سرمایہ کاری، سرمایہ کاروں کے انتخاب، زمین کی تقسیم، اور عمل درآمد کی اصل لاگت کے تعین سے متعلق مسائل شامل تھے۔

نئے قانونی فریم ورک نے BT (Build-Transfer) منصوبوں کو دوبارہ سخت ٹریک پر ڈال دیا ہے۔ حکمنامہ 257/2025/ND-CP اور متعلقہ دستاویزات BT معاہدوں کا طریقہ کار قائم کرتی ہیں، بشمول زمین کے فنڈز سے ادائیگی، تضادات سے نمٹنے، اور آڈیٹنگ کا کردار۔

پھر زمین کی قیمت ہے۔ BT (Build-Transfer) ماڈل کے تحت ادائیگی کی گئی زمین ایک مقررہ رقم نہیں ہے۔ زمین کا مقام، منصوبہ بندی، ترقی کے حقوق، اور متوقع قیمت ہے۔ بنیادی ڈھانچے کے مکمل ہونے سے پہلے تھو تھیم میں زمین کا ایک پلاٹ اس علاقے سے مختلف ہوگا جو اس علاقے کے ایک نئے انتظامی، تجارتی یا سروس سینٹر بننے کے بعد ہے۔ اگر معاہدے میں زمین کی قیمت اس کی اصل قیمت سے کم ہے تو فرق پبلک سیکٹر سے باہر ہو جائے گا۔ اگر نقصان کے خطرے کو کم کرنے کے لیے زمین کی قیمت بہت زیادہ مقرر کی جاتی ہے، تو سرمایہ کار کا مالی منصوبہ بند ہو سکتا ہے۔

بی ٹی سرمایہ کار صرف زمین حاصل نہیں کرتے۔ وہ تعمیرات، سرمایہ کی لاگت، زمین کی منتقلی کے وقت، زمین کے استحصال کے امکانات، اور اس زمین سے وابستہ مالی ذمہ داریوں کے خطرات کو برداشت کرتے ہیں۔ ایک معاہدہ جسے سرمایہ کار بالآخر پورا نہیں کر سکتا اس منصوبے کو ریاست تک نہیں پہنچائے گا۔ نئے قانونی فریم ورک میں مساوی قدر کا اصول، اگر سختی سے لاگو ہوتا ہے، تو اسے عوامی اثاثوں اور منصوبے کی فزیبلٹی دونوں کا تحفظ کرنا چاہیے۔

سب سے بڑا چیلنج وقت ہے۔ تعمیر جلد شروع ہو سکتی ہے جبکہ زمین بعد میں حوالے کی جا سکتی ہے۔ ان دو پوائنٹس کے درمیان، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اوپر، نیچے، یا جمود کا شکار ہو سکتی ہے۔ شرح سود میں اتار چڑھاؤ ہوتا ہے۔ علاقائی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔ زمین کی تجارتی قیمت معاہدے کی پوری زندگی میں مستقل نہیں رہتی ہے۔ ایک معاہدہ جو دستخط کے وقت بعض عناصر میں مقفل ہوتا ہے لیکن دوسروں کو مارکیٹ کے ساتھ اتار چڑھاؤ کی اجازت دیتا ہے حکومت اور کاروبار دونوں کو ایک طویل مدتی جوئے میں ڈال دیتا ہے۔

اگر مارکیٹ میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے، تو سرمایہ کار کے لیے منافع کا مارجن اس رقم سے زیادہ ہو سکتا ہے جو حکومت نے معاہدہ پر دستخط کے وقت شمار کی تھی۔ اگر مارکیٹ درست ہو جائے یا زمین میں تاخیر ہو جائے تو سرمایہ کار کا مالی منصوبہ متاثر ہو سکتا ہے۔ دونوں صورتوں میں، غیر مختص شدہ خطرہ غائب نہیں ہوگا۔ یہ صرف اس وقت تک انتظار کرے گا جب تک کہ ایک فریق مزید بوجھ نہیں اٹھا سکتا۔

نئے قانونی فریم ورک نے BT (Build-Transfer) منصوبوں کو دوبارہ سخت ٹریک پر ڈال دیا ہے۔ حکمنامہ 257/2025/ND-CP اور متعلقہ دستاویزات BT معاہدوں کا طریقہ کار قائم کرتی ہیں، بشمول زمین کے فنڈز سے ادائیگی، تضادات سے نمٹنے، اور آڈیٹنگ کا کردار۔ لیکن دستاویز صرف نقطہ آغاز ہے۔ بی ٹی کا وزن ہر مخصوص معاہدے میں ہے۔ پروجیکٹ کی لاگت کا آڈٹ کیسے کیا جاتا ہے؟ زمین کی قیمت کب ہوتی ہے؟ پراجیکٹ کی قیمت اور زمین کے فنڈ کے درمیان فرق کیسے کیا جاتا ہے؟ کون سی دستاویزات عوام، عوامی کونسل، اور اسٹیٹ آڈٹ آفس کو ان حسابات کو پڑھنے کی اجازت دیتی ہیں؟

ہو چی منہ سٹی میں 33 اراضی پلاٹوں کی فہرست منصوبہ بند ادائیگیوں کی فہرست ہے، نہ کہ وہ زمین جو پہلے ہی مختص کی جا چکی ہے۔ اس لیے موجودہ مرحلہ پیشین گوئی کے لیے سب سے اہم ہے۔ اس سے پہلے کہ زمین کا کوئی پلاٹ ریاست کے ہاتھ سے نکل جائے، معاشرے کو یہ جاننے کی ضرورت ہے کہ وہ زمین کیسے ریکارڈ کی جا رہی ہے، اس کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے کون سا طریقہ کار استعمال کیا جا رہا ہے، کیا اسے نیلام کیا جائے گا، اور اگر اصل قیمت بعد میں ابتدائی منصوبے سے نمایاں طور پر ہٹ جائے تو کس کو ذمہ دار ٹھہرایا جائے گا۔

بلڈ-ٹرانسفر (BT) ماڈل کی بدولت ایک شہر میں منصوبے جلد مکمل ہو سکتے ہیں۔ لیکن رفتار اکیلے اخراجات کو پورا نہیں کر سکتی۔ یہ اخراجات کو دوسری شکلوں میں منتقل کرتا ہے۔ اس کا کچھ حصہ اس منصوبے کے لیے کل سرمایہ کاری میں شامل ہے۔ اس کا کچھ حصہ زمین کی ترقی کے حقوق میں شامل ہے۔ اس کا کچھ حصہ تعمیر، زمین کے حوالے، اور آپریشن کے درمیان انتظار کے وقت میں شامل ہے۔ یہ بی ٹی ٹیسٹ صرف وسائل کو کھولنے کے بارے میں نہیں ہے۔ یہ بیک وقت تین چیزوں کی درست قدر کرنے کی صلاحیت کے بارے میں بھی ہے: پروجیکٹ، زمین اور وقت۔

تکمیل کے دس سال بعد، تعمیراتی منتقلی (BT) معاہدے کی حقیقی قدر شہری زندگی کے ذریعے دیکھی جائے گی۔ کیا یہ منصوبہ کمیونٹی کی بہتر خدمت کرے گا، کیا زمین کو زیادہ مؤثر طریقے سے استعمال کیا جائے گا، اور کیا عوامی وسائل کمیونٹی کے لیے اضافی قدر پیدا کریں گے؟ اگر یہ حاصل ہو جاتا ہے، BT ترقی کے نئے مرحلے کے لیے وسائل کو متحرک کرنے کا ایک قابل اعتماد طریقہ بن سکتا ہے۔

ماخذ: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html