کرائے کی قیمتیں بڑھتی جا رہی ہیں۔

اگست 2024 کے آخر میں، بہت سے لوگوں کو یہ خبر سن کر حیرت ہوئی کہ Starbucks ہو چی منہ شہر میں اپنا سب سے اعلیٰ درجے کا اسٹور بند کر رہا ہے، جو کہ 11-13 ہان تھیون اسٹریٹ، ڈسٹرکٹ 1 پر واقع ہے، 7 سال کے آپریشن اور مسلسل زیادہ کسٹمر ٹریفک کے بعد۔ اس سے بھی زیادہ چونکا دینے والی بات یہ تھی کہ سٹاربکس نے لیز کی میعاد ختم ہونے کے بعد احاطے کو خالی کر دیا، اور مالک مکان نے کرایہ 700 ملین سے بڑھا کر 750 ملین VND فی ماہ، یا تقریباً 9 بلین VND فی سال کر دیا۔

وہ سب پرائم ریل اسٹیٹ کو ترک کرنے کے لیے بھاگ رہے ہیں۔

کاروباری افراد اور ریئل اسٹیٹ لیزنگ انڈسٹری میں کام کرنے والوں کے لیے، مذکورہ پراپرٹی کے کرایے کی قیمت بہت زیادہ نہیں سمجھی جاتی ہے۔

درحقیقت، اسی ہان تھوئین اسٹریٹ یا قریبی گلیوں میں دوسری جائیدادیں ہیں جن کے کرایے کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں۔ مثال کے طور پر، %Arabica Coffee کے احاطے، ایک مشہور جاپانی کافی چین جو صرف چند ماہ قبل کھلی تھی، کی لاگت 700 ملین VND/ماہ سے کم نہیں ہے۔

Một mặt bằng đắt địa ở trung tâm TP HCM bỏ trống suốt nhiều năm qua Ảnh: PHẠM ĐÌNH — ہو چی منہ شہر کے قلب میں ایک اہم تجارتی جگہ کئی سالوں سے خالی ہے۔ (تصویر: Pham DINH)

تاہم، یہ الٹرا پریمیم اسپیس صرف مخصوص اسٹریٹجک اہداف والے کاروبار کے لیے موزوں ہیں۔ وہ کاروبار جو صرف مصنوعات یا خدمات کی فروخت سے منافع چاہتے ہیں ان کے لیے زندہ رہنا بہت مشکل ہوگا۔

سٹاربکس ہان تھیوین کے بند ہونے سے چند ماہ قبل، ہائی لینڈز کافی جیسے ممتاز برانڈز کی ایک سیریز نے نگوین ڈو اور پاسچر کی سڑکوں کے کونے میں اپنا احاطہ خالی کر دیا تھا۔ YEN سوشی ریستوران نے 8 Dong Khoi Street پر اپنی برانچ بند کر دی۔ سامان اور ہینڈ بیگ کی دکان MIA نے بھی چند ماہ قبل Phu Dong چوراہے پر اپنی جگہ خالی کر دی تھی۔ اس مقام کا کرایہ بھی 700 ملین VND/ماہ تک تھا اور صرف پانچ سالوں میں چار بڑے برانڈز کے درمیان ہاتھ بدل گئے تھے۔

درحقیقت، کرائے کی اونچی قیمتیں، موجودہ مشکل معاشی ماحول سے نمٹنے کے لیے کاروباری اداروں کی نااہلی، اور نتیجے میں لیز پر دی گئی جگہوں کی زبردستی واپسی کوئی نئی بات نہیں ہے۔ یہ 2020 میں COVID-19 کی وبا کے پھوٹنے کے بعد سے ہو رہے ہیں۔ نگوئی لاؤ ڈونگ اخبار کے نامہ نگاروں کے مشاہدے کے مطابق، ہو چی منہ شہر کے قلب میں ہلچل مچانے والی سڑکوں کے ساتھ بہت سی تجارتی جگہیں، جیسے کہ نگوین ہیو، لی لوئی (ضلع 1)، وو وان ٹین (ضلع 3)، نگوئین ڈسٹریکٹی 7، ونگوئین ڈسٹریکٹی (ڈسٹرکٹ 7) Phan Xich Long (Phu Nhuan ڈسٹرکٹ) وغیرہ، خالی رہتے ہیں یا بند ہیں۔

لی لوئی سٹریٹ (ضلع 1)، تقریباً 550 میٹر لمبی، ہو چی منہ شہر کے قلب میں سب سے خوبصورت گلیوں میں سے ایک ہے، جو پاسچر، نام کی کھوئی نگہیا اور نگوین ہیو جیسی "سنہری" گلیوں سے ملتی ہے، لیکن اس وقت تقریباً 15 خالی جگہیں ہیں۔ اس سڑک پر ایک سووینئر شاپ کی مینیجر محترمہ Nguyen Hanh کا خیال ہے کہ آس پاس کی بہت سی دکانوں کے بند ہونے کی وجہ یہ ہے کہ وہ کرایہ برداشت نہیں کر سکتیں، جو 25-30 ملین VND یومیہ، یا 800-900 ملین VND ماہانہ ہے۔ عملے کے اخراجات، ٹیکس، سرمائے وغیرہ کو شامل نہیں کرنا۔ کچھ دکانوں کے مالکان نے ابتدائی طور پر کاروباری صورت حال کا اندازہ نہیں لگایا اور اپنے وسائل سے زیادہ قیمتوں پر کرایہ پر لیا، جس کی وجہ سے اخراجات کو پورا کرنے کے لیے ناکافی آمدنی ہوئی، انہیں مجبوراً بند کر کے دوسری جگہ کرایہ پر لینا پڑا حالانکہ وہ صرف چند ماہ پہلے ہی منتقل ہوئے تھے۔

"زیورات کی دکانیں، مشہور پی ایل ببل ٹی چین، ٹریول ایجنسیاں... ایک کے بعد ایک اپنے احاطے واپس کر رہی ہیں کیونکہ وہ کرایہ برداشت نہیں کر سکتے تھے۔ آج تک، کسی نے دوبارہ کرایہ لینے کی ہمت نہیں کی کیونکہ قیمت بہت زیادہ ہے۔ میں مالک مکان سے کرایہ کم کرنے کا بھی کہہ رہا ہوں کیونکہ وہاں بہت سارے سیاح ہیں لیکن خریداری کم ہے، اور میں اگلے سال تک نہیں جان سکتا۔

دو منزلہ عمارت 48 لی لوئی سٹریٹ کے گھر کے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ مسٹر ہوانگ تھانہ نے کہا کہ مالک چار ماہ کے ڈپازٹ، دو ماہ کا کرایہ پیشگی ادا کرنے اور کم از کم دو سال کے لیز کی شرط کے ساتھ ہر ماہ $12,000 USD (تقریباً 300 ملین VND) مانگ رہا ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ ٹی ٹی گھڑی کی دکان بند ہونے کے بعد سے مکان ایک سال سے خالی پڑا ہے، لیکن مالک کرایہ کم کرنے سے انکاری ہے۔

"اگر گاہک کاروبار یا برانڈنگ کے لیے Le Loi Street پر جگہ کرائے پر لینا چاہتے ہیں، تو انہیں احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے کیونکہ قیمتیں بہت زیادہ ہیں، 10,000 سے لے کر 12,000 USD فی مہینہ تک۔ بہت سے گاہک کرایہ کی اس فیس کو برداشت کرنے سے قاصر رہے ہیں اور انہیں اپنی ڈیپازٹس سے محروم ہونا پڑا ہے، جس کی رقم VNnh ملین VNHD ہے۔"

نگوین ٹرائی اسٹریٹ (ضلع 5) کسی زمانے میں ہو چی منہ شہر کی " فیشن اسٹریٹ" کے طور پر جانا جاتا تھا، جہاں سینکڑوں دکانیں جوتے، کپڑے، بیگ، ٹوپیاں، دھوپ کے چشمے وغیرہ فروخت کرتی تھیں۔ تاہم، سست کاروبار اور حد سے زیادہ کرایوں کی وجہ سے، بہت سے لوگوں نے اپنا سامان فروخت کرنے اور اپنے احاطے کو منتقل کرنے کے اشارے لگائے ہیں۔

Mdl ڈیزائنر میٹرنٹی ڈریس اسٹور کی نمائندہ محترمہ Pham Ngoc نے کہا کہ وہ اپنی 14.5 m2 جگہ منتقل کرنا چاہتی ہیں، جس میں 35 m2 کا قابل استعمال رقبہ شامل ہے جس میں ایک منزل، ایک گراؤنڈ فلور اور ایک چھوٹا اسٹوریج روم شامل ہے، جس کا کرایہ 60 ملین VND/ماہ ہے۔ منتقلی کی قیمت 259 ملین VND ہے (بشمول ایئر کنڈیشنر، لائٹنگ، اشارے، ڈپازٹ وغیرہ) کسی مختلف کاروبار میں جانے کے لیے۔ "فیشن آئٹمز کی فروخت میں کمی آ رہی ہے جبکہ کرایہ زیادہ ہے، جو مارکیٹ کے لیے موزوں نہیں ہے۔ بہت سے ناکام مذاکرات کے بعد، میں نے کاروبار کو منتقل کرنے کا فیصلہ کیا،" محترمہ نگوک نے وضاحت کی۔

قریبی NN فیشن اسٹور کی مالک محترمہ ہا فوونگ نے بھی کہا کہ وہ "ریٹائرمنٹ" کی وجہ سے اپنی تمام انوینٹری کو ختم کرنے اور 80 مربع میٹر گراؤنڈ فلور کی جگہ کو سبلیٹ کرنے کی کوشش کر رہی ہیں۔ موجودہ کرایہ 45 ملین VND فی مہینہ ہے، کم از کم لیز کی مدت ایک سال اور دو ماہ کے ڈپازٹ کے ساتھ۔ سبلیٹ کرنے سے شیلفنگ اور ڈسپلے کے اخراجات میں بچت ہوگی۔ تاہم، ہماری تحقیقات کے مطابق، محترمہ فوونگ نے فروخت کرنا بند کر دیا اور مکان واپس کر دیا کیونکہ مالک مکان نے کاروبار کو سپورٹ کرنے کے لیے کرایہ کم کرنے سے انکار کر دیا تھا، بجائے اس کے کہ اس میں سالانہ اضافہ کیا جائے۔

کرایہ کم کرنے سے بہتر ہے کہ اسے خالی چھوڑ دیا جائے!

ماحول دوست اشیائے خوردونوش اور صاف ستھرے کھانے میں مہارت رکھنے والے کرایہ دار لی تھی ٹو یوین نے کہا کہ اس نے ایک بار Nguyen Hue Street, District 1 میں 20 ملین VND ماہانہ کے حساب سے ایک جگہ کرائے پر لی تھی لیکن اسے صرف 3 ماہ کے بعد بند کر دیا، حالانکہ وہ اپنی جمع پونجی کھو چکی ہے۔ اس کی وجہ یہ تھی کہ اگرچہ سڑک مصروف تھی، گاہک بنیادی طور پر نوجوان لوگ تھے جن کے پاس خرچ کرنے کی اعتدال پسند طاقت تھی، اس لیے آمدنی اخراجات کو پورا کرنے کے لیے کافی نہیں تھی۔

بعد میں، محترمہ Uyen نے اپنے آن لائن چینل کو تیار کرنے پر توجہ مرکوز کی اور محسوس کیا کہ صرف 200,000 VND فی دن، یا تقریباً 6 ملین VND ہر ماہ اشتہارات پر خرچ کرنے سے، وہ تقریباً 40,000 لوگوں تک پہنچ سکتی ہیں۔ 0.5% کی تبدیلی کی شرح کے ساتھ، اسٹور کو ہر ماہ 200 آرڈرز موصول ہوئے۔ آن لائن اسٹور ہر جگہ صارفین تک پہنچ سکتا ہے اور مصنوعی ذہانت (AI) کی بدولت صحیح سامعین کو نشانہ بنا سکتا ہے، جس کے نتیجے میں تبادلوں کی شرح زیادہ ہوتی ہے۔ "موجودہ خوردہ جگہ کے کرایے کی قیمتیں غیر معقول حد تک زیادہ ہیں۔ آن لائن چینل کی ترقی سے کرایہ کے اخراجات میں نمایاں کمی آئے گی اور آہستہ آہستہ انہیں ان کی حقیقی قیمت کے قریب لے آئے گا،" محترمہ اوین نے پیش گوئی کی۔

حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی میں اعلیٰ درجے کے فوڈ اسٹورز کی ایک زنجیر نے اپنا پہلا اسٹور بند کر دیا، جو مکان مالک کے "غیر معقول کرایہ میں اضافے" کی وجہ سے Nguyen Dinh Chieu Street، District 3 پر 10 سال سے زیادہ عرصے سے کام کر رہا تھا۔ برانڈ کے بانی نے بتایا کہ احاطے، 40 مربع میٹر سے بھی کم، بہت پرانا تھا، اکثر ائیر کنڈیشنر میں خرابی تھی، بارش ہونے پر پانی لیک ہو جاتا تھا، اور اس کی تزئین و آرائش کرنا مشکل تھا کیونکہ انہوں نے پڑوسی اسٹور کے ساتھ دیوار کا اشتراک کیا تھا، پھر بھی کرایہ 60 ملین VND ماہانہ تک زیادہ تھا۔

مذکورہ فوڈ اسٹور کے بند ہونے کے تین ماہ سے زیادہ بعد، احاطے میں اب بھی "کرائے کے لیے" کا نشان موجود ہے، اور کوئی نیا کرایہ دار نہیں ملا ہے۔ "کرائے کی قیمت اور جگہ کی حالت کے ساتھ، صرف بڑی کارپوریشنیں جن کے پاس اپنا برانڈ بنانے کے لیے خاطر خواہ سرمایہ ہے یا وہ لوگ جو زیادہ خطرے والے، 'خود کفیل' کاروباری ماڈل کی پیروی کر رہے ہیں وہ اس کا متحمل ہو سکتے ہیں۔ عام کاروبار صرف کرایہ نہیں سنبھال سکتے،" ریٹیل چین کے نمائندے نے تبصرہ کیا۔

فوڈ اینڈ بیوریج (ایف اینڈ بی) انڈسٹری کے ایک ماہر، ایف اینڈ بی انویسٹمنٹ اینڈ فوڈ ایڈو اکیڈمی کے چیئرمین، ہوانگ تنگ کے مطابق، آن لائن چینلز کی تیز رفتار ترقی کے باوجود، آمدنی میں ان کا حصہ غیر معمولی ہے، اور زیادہ تر آمدنی اب بھی آف لائن چینلز سے آتی ہے۔ لہذا، کاروباری احاطے اب بھی F&B صنعت میں ایک اہم کردار ادا کرتے ہیں۔ انہوں نے نوٹ کیا، "کمی اور طلب سے زیادہ رسد کی وجہ سے نہ صرف اہم مقامات کرایہ میں اضافے کا سامنا کر رہے ہیں، بلکہ عام کاروباری احاطے بھی قیمت میں اوپر کی طرف بڑھ رہے ہیں۔"

مسٹر تنگ کا خیال ہے کہ، روایتی طور پر، مکان مالکان کو کرایہ داروں کو پیشگی رقم جمع کرانے یا کرایہ ادا کرنے اور مہنگائی کی تلافی کے لیے سالانہ یا وقتاً فوقتاً قیمتوں میں اضافہ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ زیادہ تر مالک مکان مالی طور پر خوشحال ہیں، اس لیے وہ کرایہ کم کرنے سے انکار کرتے ہوئے قیمت کو برقرار رکھنے کے لیے 6 ماہ سے ایک سال تک جائیدادیں خالی چھوڑ سکتے ہیں۔ مسٹر تنگ نے مشورہ دیا کہ احاطے کے حوالے سے، کرایہ کو برقرار رکھنا پہلے سے ہی اچھا ہے؛ اس میں کمی کی بہت کم امید ہے۔ F&B کاروباری مالکان کو اپنا کاروبار شروع کرنے سے پہلے اسے اپنی لاگت میں شامل کرنا چاہیے۔

دریں اثنا، VNO انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے چیئرمین مسٹر Nguyen Hong Hai - جو گھر اور احاطے کے کرایے اور سبلیزنگ کی خدمات میں مہارت رکھتے ہیں - کا خیال ہے کہ کاروبار کا بند ہونا یا احاطے کو واپس کرنا ضروری نہیں کہ کرایہ کی بلند قیمتوں کی وجہ سے ہو، بلکہ اس وجہ سے ہو سکتا ہے کہ انہیں اب جگہ کی ضرورت نہیں ہے یا مستقبل میں کاروباری صورت حال کو ناگزیر سمجھتے ہیں۔

اہم مقامات کی اب بھی زیادہ مانگ ہے۔

F&B انڈسٹری کے ایک ماہر کے مطابق، کافی اور مشروبات کی چین جو پرائم لوکیشنز میں بہت زیادہ سرمایہ کاری کرتی ہیں ان میں Katinat Coffee & Tea، Phe La، Phuc Long، Highland، وغیرہ شامل ہیں۔ تاہم، ان میں Katinat Coffee & Tea اور Phe La کا ایک ہی مالک ہے۔ یہ ممکن ہے کہ اس مرحلے پر زنجیر کو جارحانہ طور پر پھیلانے میں سرمایہ کار کا مقصد حصص کی فروخت یا کسی اور وجہ سے ہو، اس لیے اس کا موازنہ ان برانڈز سے نہیں کیا جا سکتا جو عام طور پر منافع کے لیے کام کر رہے ہیں…

درحقیقت، ان علاقوں میں جہاں جگہ کی کمی ہے، کرائے کی قیمتیں کم ہونے کے بجائے بڑھ جاتی ہیں۔ عام مثالوں میں مرکزی ضلع 1 میں اہم مقامات، ہان تھیوین اسٹریٹ کی وہ جگہ جو اسٹاربکس نے حال ہی میں خالی کی ہے، اور ہو کون روا کے گرد کی جگہ… بڑے F&B برانڈز اور چین ہمیشہ ان جگہوں کو کرائے پر لینے کے لیے کوشاں رہتے ہیں۔

ماخذ: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm