ہاؤسنگ پراجیکٹس کی خرابیوں کا سراغ لگانا

کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس میں سرمایہ کاری کرنے والے کاروباری اداروں کے لیے اپنی زمین کا 20% سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے مختص کرنے کی لازمی ضرورت کو ختم کرنا نہ صرف سرمایہ کاروں کے لیے تیز تر اور زیادہ آسان پروجیکٹ کے نفاذ میں سہولت فراہم کرتا ہے بلکہ مقامی لوگوں کے لیے سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے ہدف کو بھی تیز کر سکتا ہے۔

ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کے مسودے نے اس شق کو ہٹا دیا ہے۔

وزارت تعمیرات نے حال ہی میں تھائی نگوین صوبے کے ووٹروں کی درخواست کا جواب دیتے ہوئے ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں اس ضرورت کے بارے میں کہا گیا ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ اور شہری ترقیاتی منصوبوں کے لیے 2 ہیکٹر یا اس سے زیادہ اراضی کے رقبے کے ساتھ خصوصی اور ٹائپ I شہری علاقوں میں، یا 5 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کی قسم II اور قسم III شہری علاقوں میں، 20 فیصد مختص کی جائے گی۔ جہاں سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے تکنیکی بنیادی ڈھانچہ پہلے ہی تعمیر کیا جا چکا ہے۔

رائے دہندگان کے مطابق، اس ضابطے کی بنیاد پر، علاقے میں بعض منصوبوں کے لیے تفصیلی منصوبے تیار کرتے وقت، مقامی لوگوں کو سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے زمین مختص کرنی چاہیے۔ تاہم، سروے ظاہر کرتے ہیں کہ شہری علاقوں (صوبوں کے اندر) میں سوشل ہاؤسنگ کی مانگ اب بھی کم ہے، اور آبادی کے ایک حصے کے پاس سوشل ہاؤسنگ خریدنے یا کرائے پر لینے کے ذرائع نہیں ہیں، جس کی وجہ سے زمین کا ضیاع ہوتا ہے اور سماجی ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے مختص کی گئی زمین کا انتظام کرنے میں مشکلات ہوتی ہیں۔ لہٰذا، رائے دہندگان تجویز کرتے ہیں کہ حکومت سے حکمنامہ نمبر 49/2021/ND-CP مورخہ 1 اپریل 2021 کے مواد پر نظر ثانی کرنے کو کہا جائے، تاکہ مقامی علاقوں کی اصل صورت حال کے مطابق، سماجی مکانات کی تعمیر کے لیے زمین مختص کرنے میں زیادہ لچک پیدا ہو۔

1,040 اپارٹمنٹس پر مشتمل کارکنوں کے لیے ایک سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ تھانہ مائی لوئی وارڈ، تھو ڈک سٹی، ہو چی منہ شہر میں واقع ہے۔ تصویر: QUOC ANH

اس مسئلے کے بارے میں، وزارت تعمیرات نے کہا کہ ماضی میں، وزارت نے سماجی ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پالیسیوں کے نفاذ میں متعدد کوتاہیوں اور کوتاہیوں کا مطالعہ کیا ہے اور ان کا جائزہ لیا ہے، جس میں حکومتی حکمنامہ نمبر 2/20/20/20/20/10/2015 کے آرٹیکل 5 کے مطابق سماجی رہائش کی ترقی کے لیے 20 فیصد زمین مختص کرنے کا ضابطہ بھی شامل ہے۔ 2015۔ اس نے حکمنامہ نمبر 49/2021/ND-CP کے اجراء کے لیے تحقیق، ترقی، اور حکومت کو جمع کرانے کی بنیاد کے طور پر حکمنامہ نمبر 100/2015/ND-CP کے کچھ مضامین میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی، جس کا مقصد اس کی کچھ کوتاہیوں اور ناکافیوں کو دور کرنا ہے۔

حکومت کے اختیار کے تحت حکم نامے میں ترمیم اور ضمیمہ کرنے والے ضوابط میں موجود مسائل اور رکاوٹوں کے علاوہ، مذکورہ بالا مسائل اور ناکافیوں پر مکمل قابو پانے کے لیے، ہاؤسنگ قانون ( قومی اسمبلی کے اختیار کے تحت) میں ترمیم کرنا بھی ضروری ہے۔

فی الحال، حکومت کی جانب سے ہاؤسنگ سے متعلق قانون کا مسودہ (ترمیم شدہ) 15ویں قومی اسمبلی کے 5ویں اجلاس میں تبصرے کے لیے پیش کیا گیا ہے اور توقع ہے کہ اسے 6ویں اجلاس میں منظور کر لیا جائے گا۔ اس کے مطابق، ہاؤسنگ کے مسودہ قانون کے آرٹیکل 80 (ترمیم شدہ) میں کہا گیا ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے زمین کو کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس اور شہری علاقوں کے سرمایہ کاروں کے لیے 20% زمین مختص کرنے کی لازمی شرط سے ہٹا دیا گیا ہے۔ اور اس میں ایک شق شامل کی گئی ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے زمین مختص کرنا صوبائی پیپلز کمیٹی کی ذمہ داری ہے۔ خاص طور پر، صوبائی منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، تعمیراتی منصوبہ بندی، اور شہری منصوبہ بندی کی تیاری اور منظوری دیتے وقت، صوبائی عوامی کمیٹی کو منظور شدہ ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگرام اور پلان کے مطابق سوشل ہاؤسنگ کی ترقی کے لیے کافی زمین مختص کرنی چاہیے۔

اس سے گھر کی قیمتیں کم ہو سکتی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی سوشل ہاؤسنگ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین مسٹر نگوین ہونگ لوونگ کا خیال ہے کہ سابقہ ضابطہ جس میں کاروباریوں کو سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے 20% زمین مختص کرنے کی ضرورت ہوتی ہے وہ ناقابل عمل ہے۔ اس کا استدلال ہے کہ کمرشل ہاؤسنگ، اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس، اور یہاں تک کہ انتہائی اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس کے لیے انتظام، سرمایہ کاری، اور آپریٹنگ اخراجات سماجی ہاؤسنگ کے مقابلے میں نمایاں طور پر زیادہ ہیں، جس کی وجہ سے ایک ہی منصوبے میں دونوں قسم کے مکانات کو یکجا کرنا ناممکن ہے۔

لہٰذا، ترمیم شدہ ہاؤسنگ قانون کے مسودے میں اس شق کا اخراج معقول ہے۔ بہت سے ڈویلپرز یقینی طور پر اپنے منصوبوں کو فعال طور پر نافذ کرنے کے لیے ریاست کو ادائیگی کرنے کا انتخاب کریں گے۔ یہ 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر کے لیے حکومت کے منظور شدہ منصوبے کو لاگو کرنے کی بنیاد بھی فراہم کرے گا۔ اس صورت میں، صارفین کے لیے سوشل ہاؤسنگ کی تعمیراتی لاگت تقریباً 20 ملین VND/m2 تک کم ہو سکتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے بھی اندازہ لگایا کہ وزارت تعمیرات کی جانب سے سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے 20% اراضی مختص کرنے کی ضرورت کے ضابطے کو ہٹانا بہت معقول ہے۔ تاہم، انہوں نے ایسے ضوابط کو شامل کرنے کی تجویز دی جو سرمایہ کاروں کو کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے اندر سوشل ہاؤسنگ بنانے، مساوی سماجی رہائش کے لیے زمین کا تبادلہ کرنے، یا شروع سے ہی ریاست کو زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی اجازت دیتے ہیں تاکہ منصوبوں کو فعال طور پر نافذ کیا جا سکے۔ اس سے مقامی حکام اور متعلقہ ایجنسیوں کو اجازت نامے دینے اور پراجیکٹس کا معائنہ کرتے وقت الجھنے سے بچایا جائے گا۔ اگر یہ انتخاب صرف اور صرف ریاست کے پاس رہتا ہے، تو منصوبے پر عمل درآمد میں رکاوٹیں اور دشواریاں جاری رہیں گی جیسا کہ ماضی میں ہوتا رہا ہے۔

فی الحال، صرف چند درمیانے درجے کے شہری ترقیاتی منصوبے، جیسے کہ نام لانگ انویسٹمنٹ کارپوریشن، سوشل ہاؤسنگ بنانے کا انتخاب کرتے ہیں۔ تاہم، اعلیٰ درجے کے منصوبوں پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا، اس لیے زیادہ تر ڈویلپر اس کے بجائے حکومت کو ادائیگی کرنے کا انتخاب کرتے ہیں۔ اس اختیار کے ساتھ، حکومت کو پہلے کی طرح زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے بجائے اضافی 20% ریونیو حاصل ہوتا ہے۔

مرکزی منصوبہ تیار کرنے کی تجویز۔

ہو چی منہ شہر میں 2016 سے 2025 تک سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے نفاذ کے بارے میں حال ہی میں شائع ہونے والی ایک رپورٹ میں ہو چی منہ شہر کے محکمہ منصوبہ بندی اور تعمیرات نے واضح طور پر نشاندہی کی ہے کہ قسم III اور اس سے اوپر کے شہروں میں تمام کمرشل ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں کے لیے 20 فیصد زمین مختص کرنے کی ضرورت ہے کیونکہ یہ زمین سماجی ہاؤسنگ لائن کے ساتھ نہیں ہے اور یہ حقیقی زمین نہیں ہے۔ ایک آزاد سوشل ہاؤسنگ بلاک میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے مطلوبہ کم از کم رقبہ جو معیارات پر پورا اترتا ہو۔

دوسری طرف، تجارتی شہری ترقیاتی منصوبوں (اکثر اہم مقامات پر) کے اندر چھت والے مکانات کی شکل میں سماجی رہائش تیار کرنا ممکنہ طور پر منفی نتائج اور ناانصافی کا باعث بن سکتا ہے۔ اگر کم آمدنی والے افراد اعلیٰ یا انتہائی اعلیٰ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے اندر سماجی ہاؤسنگ یونٹس میں چلے جاتے ہیں، تو صرف عمارت کے انتظام اور ضروری خدمات کی لاگت ان کی آمدنی کے لیے موزوں نہیں ہوگی۔

عملی کوتاہیوں کی بنیاد پر، ہو چی منہ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف پلاننگ اینڈ آرکیٹیکچر نے تجویز پیش کی کہ وزارت تعمیرات ہو چی منہ سٹی کے لیے مخصوص ضابطے قائم کرے، جو ایک خاص شہری علاقہ ہے جس میں انتظامی ضروریات بہت سے صوبوں اور شہروں سے مختلف ہیں جن میں شہری کاری کی کثافت کم ہے۔

منصوبہ بندی اور فن تعمیر کا محکمہ تجویز کرتا ہے کہ وزارت تعمیراتی مطالعہ ایک ہی ضلع/کاؤنٹی میں ایک سے زیادہ جاری منصوبوں کے ساتھ ایک سرمایہ کار کو اجازت دیتا ہے کہ وہ ایک پروجیکٹ میں مرکوز سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے زمینی علاقوں کا تبادلہ کرے، اس طرح سرمایہ کار کے کاروبار، استحصال، اور آپریشن میں سہولت ہو؛ یا کارکنوں اور کم آمدنی والے گروپوں کی خدمت کے لیے سوشل ہاؤسنگ میں سرمایہ کاری کو راغب کرنے اور اس کی حوصلہ افزائی کرنے کے لیے پالیسیوں اور طریقہ کار سے متعلق دیگر ضوابط اور حل کو نافذ کرنا۔

مزید برآں، محکمہ منصوبہ بندی اور فن تعمیر نے یہ بھی سفارش کی ہے کہ ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی اضلاع اور تھو ڈک سٹی کی عوامی کمیٹیوں کو اصل حالات، ضروریات اور ان کے علاقوں میں 1/2000 منصوبہ بندی کے منصوبوں کا جائزہ لینے اور ایڈجسٹ کرنے کی پیشرفت کو تفویض کرے، تاکہ نظر ثانی شدہ 1/2000 سماجی منصوبہ بندی کے منصوبوں کو سماجی ترقی کے منصوبوں کے ساتھ سماجی ترقی کے منصوبوں کو اپ ڈیٹ کریں۔ وہ مکانات جو مجاز حکام نے زوننگ کے منصوبوں میں تفصیلی منصوبہ بندی کے ساتھ منظور کیے ہیں اور اس کے مطابق سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کے لیے زمین مختص کریں۔

ماخذ