توقعات بہت زیادہ ہیں کہ خصوصی شہری علاقوں سے متعلق مسودہ قانون TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) کو ختم کرنے میں مدد کرے گا۔

ان مسائل میں سے ایک جس میں بہت سے کاروباروں نے دلچسپی کا اظہار کیا ہے اور اس پر تاثرات فراہم کیے ہیں TOD ماڈل کے مطابق بنیادی ڈھانچے کی ترقی ہے، جس میں طریقہ کار، اشیاء کی شناخت کے طریقے، منصوبوں اور سرمایہ کاری شامل ہیں۔

ہو چی منہ سٹی کے پاس اس وقت ٹرانسپورٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ (TOD) ماڈل کو ایک نئے گروتھ انجن میں تبدیل کرنے کا ایک بہترین موقع ہے، کیونکہ پہلی بار خصوصی شہروں سے متعلق قانون کا مسودہ زمین کے استحصال سے منسلک میٹرو سسٹم کی ترقی کے لیے ایک نسبتاً مکمل قانونی فریم ورک کھولتا ہے۔

Kỳ vọng dự thảo Luật Đô thị đặc biệt giúp TOD 'cất cánh' - Ảnh 1. — ہو چی منہ سٹی نے 27 مئی کی صبح خصوصی شہری علاقوں سے متعلق قانون کے مسودے پر کاروباری اداروں اور انجمنوں کے ساتھ ایک مشاورتی ورکشاپ کا اہتمام کیا۔

خصوصی شہری علاقوں سے متعلق مسودہ قانون کے آرٹیکل 7 کے مطابق، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی 100% ریاستی سرمائے کے ساتھ ایک سرکاری شہری ریلوے انٹرپرائز قائم کرنے کی مجاز ہے، جس کے کاموں میں تحقیق اور منصوبہ بندی، TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) کی ترقی، میٹرو لائنوں کے لیے سرمایہ کار کے طور پر کام کرنا، اور زمین کے نیچے زمین کا استحصال کرنا شامل ہے۔ ریلوے

آرٹیکل 11 ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی کو مقام، حدود اور حاصل کی جانے والی زمین کے رقبے کا تعین کرنے کے لیے TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) زون کے منصوبوں کو قائم کرنے، تشخیص کرنے، منظوری دینے اور ایڈجسٹ کرنے کی اجازت دے کر شہر کے اختیار کو مزید وسعت دیتا ہے۔ یہ شہر میٹرو سٹیشنوں اور ڈپووں پر رہائش، تجارتی اور عوامی سہولیات میں مشترکہ سرمایہ کاری کا فیصلہ کرنے کا بھی مجاز ہے۔

مسودہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل کو TOD زونز کے لیے مخصوص منصوبہ بندی کے اشاریوں کو ریگولیٹ کرنے کی بھی اجازت دیتا ہے، بشمول وہ پہلو جو ابھی تک قومی تکنیکی معیارات میں شامل نہیں ہیں۔ شہر کو عوامی نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے میں دوبارہ سرمایہ کاری کے لیے میٹرو اسٹیشنوں کے ارد گرد بڑھتی ہوئی اراضی کی قیمت سے آمدنی کے سلسلے کو ڈیزائن کرنے کی بھی اجازت ہے۔

بہت سے ماہرین اسے ایک اہم قدم سمجھتے ہیں، کیونکہ TOD صرف مؤثر طریقے سے کام کر سکتا ہے اگر میونسپل حکومتوں کو بیک وقت ٹریفک، منصوبہ بندی، زمین اور شہری مالیات کا انتظام کرنے کے لیے کافی اختیار دیا جائے۔

Becamex گروپ کے وائس چیئرمین مسٹر Nguyen The Duy نے تجویز پیش کی کہ TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈیولپمنٹ) کو نہ صرف اندرون شہر میٹرو اسٹیشنوں کے ارد گرد تیار کیا جانا چاہیے بلکہ اسے قومی ریلوے لائنوں اور بین علاقائی لاجسٹکس کوریڈورز تک بھی پھیلایا جانا چاہیے۔

کاروباری نمائندوں نے Bau Bang - Cai Mep روٹ کی مثال پیش کی، جو مستقبل میں پورے جنوب مشرقی خطے کے لیے مال برداری کی ریڑھ کی ہڈی کا کام کرے گا۔ اگر TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) میٹرو اسٹیشن کے ارد گرد 800-1,000 میٹر کے دائرے تک محدود ہے، جیسا کہ روایتی ماڈل میں، ہو چی منہ سٹی بڑے پیمانے پر صنعتی، لاجسٹکس اور سروس اراضی سے فائدہ اٹھانے کا موقع گنوا دے گا۔

اس انٹرپرائز نے نئے میکانزم کا ایک سلسلہ بھی تجویز کیا جیسے کہ سٹی ماسٹر پلان میں ایڈجسٹمنٹ کا انتظار کیے بغیر عمارت کی اونچائی اور کثافت کو بڑھانے کے لیے میٹرو سٹیشنوں کے ارد گرد منصوبہ بندی کرنے کے لیے مقامی ایڈجسٹمنٹ کی اجازت دینا؛ میٹرو ڈھانچے کے اوپر تجارتی جگہ کا استحصال کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے لیے "سطح کے حقوق" کے طریقہ کار کا اطلاق کرنا؛ اور پرانے صنعتی زونز، روایتی منڈیوں، اور اضافی زمین کو نئے TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) مرکزوں میں تبدیل کرنا۔

Becamex کی طرف سے ایک اور تجویز TOD زونز کے لیے آبادی کا ایک لچکدار طریقہ کار ہے، یعنی آبادی کے سائز کا تعین قدرتی زمینی رقبے پر سختی سے ہونے کی بجائے پبلک ٹرانسپورٹ انفراسٹرکچر کی صلاحیت سے کیا جائے گا۔

کاروباری اداروں کے مطابق، اگر اچھی طرح سے ڈیزائن کیا گیا ہو تو، TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) نہ صرف ٹریفک کے مسائل حل کرتا ہے بلکہ مربوط شہری-صنعتی-لاجسٹکس چینز بھی بناتا ہے، لاجسٹکس کے اخراجات کو کم کرتا ہے اور معیشت کی مسابقت میں اضافہ کرتا ہے۔

ورکشاپ میں، سن گروپ کے ایک نمائندے نے بتایا کہ TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) منصوبہ پہلے ہی مسودے میں تفصیل سے موجود تھا، لیکن تجویز کیا کہ دائرہ کار اور ہدف والے گروپوں کو وضاحت کی ضرورت ہے۔ گروپ کی ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Thai Hoai Anh نے دلیل دی کہ TOD کا بنیادی مقصد میٹرو سٹیشنوں کے ارد گرد مزید عمارتیں بنانا نہیں بلکہ ایک نیا شہری مالیاتی طریقہ کار بنانا ہے۔

اس کمپنی کے مطابق، میٹرو کے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کے بہت زیادہ اخراجات کی ضرورت ہوتی ہے، جبکہ ٹکٹوں کی فروخت سے حاصل ہونے والی آمدنی آپریٹنگ اخراجات کو پورا کرنے میں کافی وقت لیتی ہے۔ لہذا، شہر کو عوامی نقل و حمل کے نظام میں دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے اسٹیشنوں کے ارد گرد اراضی، تجارت اور خدمات سے اضافی قیمت کا فائدہ اٹھانے کی اجازت دینے کی ضرورت ہے۔

سن گروپ نے یہ بھی تجویز کیا کہ ہو چی منہ سٹی کو مقامی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنے، طریقہ کار کو مختصر کرنے اور بڑے پیمانے پر مربوط TOD (ٹرانزٹ اورینٹڈ ڈویلپمنٹ) منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے کافی صلاحیت کے حامل سرمایہ کاروں کے انتخاب میں زیادہ خود مختاری دی جانی چاہیے۔

انہوں نے کہا، "اگر کاروباری ادارے بیوروکریٹک ذہنیت کو اپناتے رہتے ہیں جو آگے بڑھتا ہے، تو ان کے لیے مقابلہ کرنا مشکل ہو جائے گا۔"

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) میٹرو اسٹیشنوں اور TOD ڈپوز پر سرمایہ کاری کے طریقہ کار پر تاثرات فراہم کرنے پر توجہ مرکوز کر رہی ہے۔

ایسوسی ایشن نے پوائنٹ ای، شق 2، آرٹیکل 11 میں ترمیم کی تجویز پیش کی ہے تاکہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو شہری ریلوے اسٹیشنوں اور ڈپووں پر مخلوط استعمال کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے انتخاب کے بارے میں فیصلہ کرنے کی اجازت دی جائے۔ ان منصوبوں میں تکنیکی انفراسٹرکچر، سوشل انفراسٹرکچر کے ساتھ ہاؤسنگ، کمرشل سروسز، پبلک ورکس، اور پبلک سروس سہولیات شامل ہیں۔

HoREA کے مطابق، "TOD مخلوط استعمال کے منصوبے" کی قسم کو واضح طور پر بیان کرنے سے محض نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کرنے کے بجائے، میٹرو ہبس پر ہی ایک مربوط شہری ترقی کے ماڈل کو نافذ کرنے کے لیے قانونی بنیاد پیدا ہوگی۔

ایسوسی ایشن نے "مساوی زمین کے استعمال کے رقبے کی تبدیلی" کا ایک طریقہ کار بھی تجویز کیا، جس سے سرمایہ کاروں کو نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر اور عوامی کاموں میں حصہ لینے کی اجازت دی جائے گی اور ساتھ ہی ساتھ اسی TOD پروجیکٹ کے تجارتی حصے کا استحصال کیا جائے گا۔ HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، "یہ نقطہ نظر ریاست کو اضافی بجٹ آمدنی پیدا کرنے اور میٹرو کی ترقی کو تیز کرنے کے ساتھ ساتھ دیگر مقامات سے زمین کے ساتھ ادائیگی کرنے سے بچنے میں مدد کرتا ہے۔"

تاہم، ایسوسی ایشن کے نمائندے نے یہ بھی نوٹ کیا کہ TOD کو میٹرو اسٹیشنوں کے ارد گرد عمارت کی کثافت بڑھانے کی دوڑ میں تبدیل نہیں کیا جانا چاہیے۔ طویل مدتی معیار زندگی کو یقینی بنانے کے لیے TOD کمپلیکس کی ترقی کے لیے سماجی انفراسٹرکچر، عوامی مقامات، سرسبز علاقوں اور شہری لے جانے کی صلاحیت کے معیار کے ساتھ ہونا چاہیے۔

نئے شہری علاقے کے لیے فروغ کی توقعات۔

خصوصی شہروں کا قانون کیا ہے؟

ہو چی منہ شہر کے لیے ایک علیحدہ قانونی فریم ورک بنانے کے لیے خصوصی شہروں سے متعلق قانون کا مسودہ تیار کیا جا رہا ہے، جو اسے ایک میگا سٹی اور پورے ملک کے اقتصادی، مالیاتی اور اختراعی مرکز کے طور پر رکھتا ہے۔

یہ بل، 7 ابواب اور 51 مضامین پر مشتمل ہے، "ذمہ داری کے ساتھ بااختیار بنانے" کے اصول پر عمل کرتے ہوئے، منصوبہ بندی، سرمایہ کاری، مالیات، شہری انتظام، اور تنظیمی ڈھانچے کے شعبوں میں شہروں کے لیے ایک مضبوط وکندریقرت طریقہ کار تجویز کرتا ہے۔ یہ شہروں کو میگا سٹی کے مخصوص مسائل کو حل کرنے کے لیے موجودہ قوانین سے مختلف میکانزم کو پائلٹ کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

یہ بل سماجی رہائش، آباد کاری، لاجسٹکس، رات کے وقت کی معیشت، سبز تبدیلی، اور ڈیجیٹل اربن گورننس کے حوالے سے بہت سے نئے میکانزم کو بھی مربوط کرتا ہے۔ ہو چی منہ شہر کی ہدایت پر، توقع ہے کہ خصوصی شہری علاقوں سے متعلق قانون شہر کی ترقی کو تیز کرنے اور نئے دور میں اپنی بین الاقوامی مسابقت کو بڑھانے کے لیے ادارہ جاتی بنیاد بن جائے گا۔

مسودے میں، شہری منصوبہ بندی کے قانون کا مقصد خاص طور پر ہو چی منہ شہر کو وکندریقرت، منصوبہ بندی، سرمایہ کاری، اور شہری حکمرانی کے لیے ایک اہم طریقہ کار فراہم کرنا ہے۔ یہ بل شہر کو 14 ملین سے زیادہ باشندوں کے ساتھ ایک میگا سٹی کے لیے ترقی کے لیے گنجائش پیدا کرنے کے لیے موجودہ قانون سے مختلف بہت سے نئے میکانزم کو شروع کرنے کی بھی اجازت دیتا ہے۔

ورکشاپ سے خطاب کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین Nguyen Van Duoc نے اس بات پر زور دیا کہ خصوصی شہروں سے متعلق مسودہ قانون کو شہر کے لیے "سوچنے کی ہمت، عمل کرنے کی ہمت، اور ذمہ داری لینے کی ہمت" کے لیے کافی وسیع فریم ورک بنانے کی ضرورت ہے، جبکہ اس وقت بنیادی ڈھانچے، منصوبہ بندی اور سماجی وسائل کو متحرک کرنے کی سب سے بڑی رکاوٹوں کو بھی دور کرنا ہے۔

مسٹر Được نے اس بات پر زور دیا کہ کاروباری اداروں اور انجمنوں کے تعاون کو جرات مندانہ اور قابل قدر ہونے کی ضرورت ہے، ہو چی منہ سٹی کے لیے ایسے حالات پیدا کرنے کی ضرورت ہے کہ وہ مسودے کو جلد حتمی شکل دے سکیں، جو کہ دوہرے ہندسوں کی ترقی کے حصول کے لیے ایک شرط ہے اور ساتھ ہی شہر کی پائیدار ترقی کے لیے قانونی اور سیاسی بنیاد ہے، خاص طور پر منسوب کے بعد ہو چی منہ شہر کی تعمیر و ترقی کے لیے نیا دور، 19 مئی کو جاری کیا گیا۔

ماخذ: https://vtv.vn/ky-vong-du-thao-luat-do-thi-dac-biet-giup-tod-cat-canh-100260527123228404.htm