ہمیں امید ہے کہ قانونی رکاوٹیں دور ہو جائیں گی اور کریڈٹ کا مسئلہ حل ہو جائے گا۔

رپورٹر (NĐT): سب سے پہلے، 21 جون کے موقع پر دی رپورٹر کو یہ انٹرویو دینے کے لیے آپ کا شکریہ۔ مسٹر [نام]، فی الحال، حکومت ، وزارتیں، اور مقامی لوگ سماجی رہائش کی تعمیر میں حصہ لینے کے لیے کاروباری اداروں کی سرگرمی سے حوصلہ افزائی کر رہے ہیں۔ سماجی رہائش کی تعمیر میں کئی سالوں کے تجربے کے ساتھ کاروبار کے طور پر ، آپ لوگوں میں سماجی رہائش کی موجودہ مانگ کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ - انتظامیہ اور انسانی وسائل کے شعبے کے سربراہ، BIC ویتنام: وزارت تعمیرات کے جائزے کے مطابق، گزشتہ عرصے میں سماجی ہاؤسنگ کی ترقی کے نتائج نے 2030 تک کے وژن کے ساتھ، 2020 کے لیے نیشنل ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ سٹریٹیجی میں طے کردہ ضروریات کو پورا نہیں کیا۔

وزارت تعمیرات کی پیشن گوئی کے مطابق، 2030 تک پورے ملک کو صنعتی زونز اور کم آمدنی والے افراد کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے 2.4 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی ضرورت ہوگی۔

تعمیراتی وزارت نے کم آمدنی والے افراد اور صنعتی زون کے کارکنوں (2021-2030 کی مدت کے دوران) کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کرنے کا منصوبہ بھی تجویز کیا ہے۔ 1 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس، ایک بار مکمل ہونے کے بعد، لوگوں کی حقیقی رہائش کی ضروریات کا ایک حصہ پورا کریں گے۔

تاہم، کاروباری نقطہ نظر سے، ہم سمجھتے ہیں کہ موجودہ کمی یہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی مانگ بہت زیادہ ہے، لیکن سپلائی مارکیٹ کا صرف ایک بہت چھوٹا حصہ ہے۔

اس کے علاوہ، بہت سے سرمایہ کار لوگوں کے لیے سماجی ہاؤسنگ کے منصوبے تیار کرنے کے لیے پرجوش نہیں ہیں کیونکہ منافع کا مارجن 10% سے زیادہ نہیں ہے اور انہیں بینکوں سے ترجیحی کریڈٹ تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری ہوتی ہے۔

ایک ہی وقت میں، کم آمدنی والے افراد کو گھر کی ملکیت تک رسائی میں مدد دینے کے لیے ترجیحی پالیسیاں محدود اور لاگو کرنا مشکل ہیں۔ قانونی طریقہ کار بھی اوور لیپ ہو رہے ہیں جس کی وجہ سے عمل کے آغاز سے لے کر حقیقی نفاذ تک کا وقت طویل ہو گیا ہے۔

انٹرویو کنندہ: ہم سمجھتے ہیں کہ BIC ویتنام سماجی رہائش کے منصوبوں کو نافذ کر رہا ہے۔ کیا آپ ہمیں ان فوائد اور مشکلات کے بارے میں بتا سکتے ہیں جن کا سامنا کمپنی کو ان منصوبوں کے نفاذ کے دوران ہوا؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ: سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس تیار کرنے والے ایک سرمایہ کار کے طور پر، ہماری کمپنی کو پراجیکٹ کی ترقی کے عمل کے دوران اس سیگمنٹ میں ریاستی ایجنسیوں سے بہت زیادہ تعاون حاصل ہوا ہے۔

سب سے پہلے، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ کی کمی کے باوجود، حکومت اور بینک اب بھی سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے قرضوں تک ترجیحی رسائی کی پیشکش کرتے ہیں۔

دوم، صوبائی اور شہری حکومتیں وقت اور طریقہ کار کے لحاظ سے سازگار حالات فراہم کر کے، زمین کے استعمال کی فیسوں سے مستثنیٰ ہو کر زمینی منصوبوں کے نفاذ میں سہولت فراہم کرتی ہیں، اور یہ زمین کے فنڈز عام طور پر پہلے سے ہی منصوبہ بندی، مختص اور کلیئر ہوتے ہیں۔

تیسرا، سماجی رہائش کے ترقیاتی منصوبوں کو زمین، ٹیکس، اور سرمایہ کاری کی دیگر ترغیبات کے حوالے سے خاص حمایت اور مراعات حاصل ہوتی ہیں جو کہ بہت واضح اور مخصوص ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - BIC ویتنام: قانونی رکاوٹوں کے خاتمے اور کریڈٹ کے مسائل کے حل کی امید۔ — مسٹر Nguyen Viet Hung - BIC ویتنام کے ایڈمنسٹریشن اور ہیومن ریسورس ڈیپارٹمنٹ کے سربراہ نے Nguoi Dua Tin (The Informer) سے بات کی۔

تاہم، فوائد کے باوجود، سوشل ہاؤسنگ کی تعمیر کو اب بھی کچھ مشکلات کا سامنا ہے۔ فی الحال، ہماری کمپنی ہنوئی کے رہائشیوں کی ضروریات کو پورا کرنے والے معیاری اپارٹمنٹس کے ساتھ مارکیٹ فراہم کرنے کے لیے جلد ہی منصوبوں پر تعمیر شروع کرنے کے طریقہ کار کو حتمی شکل دے رہی ہے۔

تاہم، ہنوئی میں لائسنسنگ کا عمل فی الحال اوور لیپنگ طریقہ کار اور طویل تاخیر سے بھرا ہوا ہے۔ مثال کے طور پر، ہم نے 2020 میں ایک پروجیکٹ کے لیے زمین کی منظوری مکمل کر لی، لیکن ہنوئی پیپلز کمیٹی کی جانب سے زمین کی تقسیم کے فیصلے کا انتظار کر رہے ہیں۔ مزید برآں، تعمیراتی اجازت نامے کا اجراء بھی طویل ہے، جس کی وجہ سے منصوبے پر عمل درآمد میں تاخیر ہو رہی ہے۔

مزید برآں، ہمیں پریشانی کا باعث بننے والا ایک اور مسئلہ سود کی شرح ہے۔ ترجیحی شرحوں کے باوجود، بینکوں کو اب بھی قرض کے طریقہ کار کے حوالے سے بہت سے مسائل کا سامنا ہے، اور کاروبار کے لیے سرمائے تک رسائی کے لیے کریڈٹ کے معیار کی ابھی تک واضح طور پر وضاحت نہیں کی گئی ہے۔

سرمایہ کار: حقیقت میں، انٹرپرائز کی صلاحیت کے علاوہ، زمین، میکانزم اور پالیسیوں سے متعلق حل بھی بہت اہم کردار ادا کرتے ہیں۔ ایک انٹرپرائز کے طور پر جس نے بہت سے سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس بنائے اور مکمل کیے ہیں، آپ حالیہ برسوں میں سوشل ہاؤسنگ بنانے والے اداروں کے لیے ریاست کے طریقہ کار اور پالیسیوں کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ: ہم سمجھتے ہیں کہ سماجی رہائش کی ترقی ایک درست پالیسی ہے، جس میں نقطہ نظر، نظریہ، نقطہ نظر، اور نفاذ کے حل میں پیش رفت ہے۔ حکومت، وزارتوں، شعبوں اور مقامی لوگوں کے عزم اور فعال شمولیت کے ساتھ ساتھ، موثر طریقہ کار اور پالیسیوں نے حالیہ دنوں میں بہت سے اہم نتائج برآمد کیے ہیں۔

تاہم، موجودہ سوشل ہاؤسنگ پالیسیوں اور میکانزم میں اب بھی ایسی حدود ہیں جو سماجی رہائش کی ترقی میں رکاوٹ ہیں۔ کچھ قابل شناخت چیلنجز میں زمین تک رسائی، مکانات کی اونچی قیمتیں، اور پیچیدہ اور اوور لیپنگ سرمایہ کاری اور زمین مختص کرنے کے عمل شامل ہیں جن میں بہت سے تکلیف دہ اور غیر واضح طریقہ کار ہیں۔

مزید برآں، ہم یہ بھی مانتے ہیں کہ سماجی رہائش کی فراہمی کی کمی زمین کے استعمال میں تبدیلی کی اجازت دینے والے طریقہ کار کی وجہ سے ہے۔ بہت سے پراجیکٹس، ابتدائی طور پر سوشل ہاؤسنگ کے طور پر لائسنس یافتہ، بعد میں کمرشل ہاؤسنگ میں تبدیل ہو جاتے ہیں، ڈویلپرز تبدیلی کے لیے ادائیگی کرنے پر راضی ہوتے ہیں۔ یہ پہلے سے محدود فراہمی کو مزید بڑھاتا ہے۔

مزید برآں، بہت سے ڈویلپرز کو سماجی ہاؤسنگ مارکیٹ کے لیے سرمایہ کاری کے وسائل اور سرمائے کو متحرک کرنے میں محدودیت کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جس سے ترجیحی قرضوں تک رسائی مشکل ہو جاتی ہے۔ ریل اسٹیٹ کے لیے قرض کے خطرے کے تناسب اور قابلیت کے حوالے سے حدود یا ضوابط، نیز اس طبقہ کی مخصوص خصوصیات کا مطلب یہ ہے کہ اس پروگرام کے لیے بینکوں کے فراہم کردہ سرمائے میں اکثر طویل مدتی استحکام کا فقدان ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ - BIC ویتنام: قانونی رکاوٹوں کے خاتمے اور کریڈٹ کے مسائل کے حل کی امید (شکل 2)۔ — ریڈ ریور پر اعلیٰ معیار کا سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ، جو تجارتی طور پر رائس سٹی کے نام سے جانا جاتا ہے، BIC ویتنام نے تیار کیا ہے۔

سرمایہ کار: جیسا کہ حکومت کے 2030 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ یونٹس کے ہدف کے حوالے سے ذکر کیا گیا ہے، اس ہدف کو حاصل کرنے کے لیے، پہلے سے نافذ 120 ٹریلین VND کریڈٹ پیکج کے علاوہ، حکومت وزارتوں، شعبوں اور علاقوں سے بھی درخواست کر رہی ہے کہ وہ دستاویزات کا جائزہ لیں اور سرمایہ کاروں کے لیے بقیہ رکاوٹوں کی نشاندہی کریں۔ کاروباری نقطہ نظر سے، آپ کے خیال میں کن حلوں کی ضرورت ہے؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ: سب سے پہلے، ہم سمجھتے ہیں کہ جو سرمایہ کار سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کے مالک ہیں یا حاصل کرتے ہیں انہیں مسابقتی بولی لگانے کے بجائے براہ راست معاہدہ کرنے کے طریقہ کار کے لیے درخواست دینے کی اجازت ہونی چاہیے۔ مخصوص معیار کو پھر ریاستی حکام کے ذریعہ منظور کیا جائے گا۔

دوسرا، منصوبہ بندی کے مسائل کے بارے میں۔ فی الحال، بہت سے منصوبہ بندی کے منصوبوں اور سماجی رہائش کے لیے 1/500 پیمانے کے تفصیلی منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے، جو آبادی کے اہداف، سماجی بنیادی ڈھانچے کی سہولیات وغیرہ سے متعلق ہیں۔

اس سے زوننگ پلان اور تفصیلی پلان کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت پیش آتی ہے، جو بہت وقت طلب ہوگا۔ لہذا، انٹرپرائز نے پیش رفت کو تیز کرنے کے لیے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے 1/500 تفصیلی پلان کو ایڈجسٹ کرنے میں مقامی حکام کے ساتھ حصہ لینے کی تجویز پیش کی ہے۔

تیسرا، سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کی منظوری کا موجودہ عمل بہت طویل ہے۔ لہذا، ہم تجویز کرتے ہیں کہ جو بھی اقدامات متوازی طور پر کیے جاسکتے ہیں، جیسے کہ عوامی بولی اور سرمایہ کاروں کا انتخاب، کو 90-120 دنوں تک مختصر کیا جانا چاہیے تاکہ مقامی لوگوں کو سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کا اعلان کرنے اور کاروباری اداروں کے لیے درخواستیں جمع کرانے کی اجازت دی جائے۔

چوتھا، منصوبہ بند اراضی کی تقسیم کے حوالے سے، بہت سے سماجی ہاؤسنگ منصوبے بکھرے ہوئے ہیں، مرتکز نہیں، چھوٹے پیمانے پر ہیں، اور آسان رسائی اور مناسب سہولیات کی کمی ہے۔

ہم امید کرتے ہیں کہ حکام منصوبہ بند علاقوں کے لیے واضح اور شفاف منصوبہ بندی پر عمل درآمد کریں گے، جس سے کاروباری اداروں کو مجموعی حکمت عملی کے مطابق تعمیرات کرنے کے قابل بنایا جائے گا۔

آخر میں، ہم ترجیحی قرض کے ذرائع تک رسائی میں اضافے کی امید کرتے ہیں، جن کی حمایت بینکوں سے ہوتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، ہم "صاف" زمین کے فنڈز تک رسائی اور سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے زمین کی منصوبہ بندی میں اضافے کی امید کرتے ہیں۔

سرمایہ کار: گفتگو کے لیے آپ کا شکریہ!

سرمایہ کاروں کے ساتھ ایک تبادلے میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ سماجی رہائش کی فراہمی کو غیر مقفل کرنے کے لیے تین عوامل ضروری ہیں: سرمایہ، زمین اور پالیسیاں۔

دریں اثنا، ویتنام کے انتظامی نظام کا سب سے کمزور نقطہ انتظامی طریقہ کار ہے۔ خاص طور پر کم آمدنی والے افراد کے لیے ایک طبقہ ہونے کے باوجود، نوکر شاہی کے طریقہ کار کی وجہ سے کارکنوں کے لیے سماجی رہائش تک رسائی، خریداری یا کرایہ پر لینا انتہائی مشکل ہے۔ کاروباری اداروں کو اس طبقے میں منصوبوں کو نافذ کرنے میں قانونی چیلنجوں کا بھی سامنا ہے۔

"فی الحال، 2% سالانہ کی سب سے زیادہ ترجیحی شرح کے ساتھ 120 ٹریلین VND کریڈٹ پیکیج کم آمدنی والے افراد کے لیے واقعی فائدہ مند نہیں ہے۔ دس سال پہلے، 5.5% کی ترجیحی قرض کی شرح کے ساتھ 30 ٹریلین VND کریڈٹ پیکیج کم آمدنی والے ماہرین کے لیے بہت آسان اور زیادہ مطلوبہ تھا،" مشترکہ ماہرین کے لیے ۔

ماخذ