امید ہے کہ قانونی رکاوٹیں دور ہوں گی اور کریڈٹ کے مسائل حل ہوں گے۔

Nguoi Dua Tin (NDT): سب سے پہلے، میں 21 جون کے موقع پر Nguoi Dua Tin کے انٹرویو کا جواب دینے کے لیے آپ کا شکریہ ادا کرنا چاہوں گا ۔ جناب، فی الحال، حکومت ، وزارتیں، شعبے اور علاقہ جات سماجی رہائش کی تعمیر میں حصہ لینے کے لیے کاروباری اداروں کی سرگرمی سے حوصلہ افزائی کر رہے ہیں۔ سماجی رہائش کی تعمیر میں کئی سالوں کے تجربے کے ساتھ کاروبار کے طور پر ، آپ لوگوں کی سماجی رہائش کے لیے موجودہ مانگ کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

مسٹر Nguyen Viet Hung - BIC ویتنام کے ہیومن ریسورسز ایڈمنسٹریشن ڈیپارٹمنٹ کے سربراہ: تعمیراتی وزارت کے جائزے کے مطابق، حالیہ دنوں میں سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ کے نتائج نے 2030 تک کے وژن کے ساتھ، 2020 کے لیے نیشنل ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ اسٹریٹجی میں طے کردہ ضروریات کو پورا نہیں کیا ہے۔

وزارت تعمیرات کی پیشن گوئی کے مطابق، 2030 تک پورے ملک کو صنعتی پارکوں اور کم آمدنی والے افراد کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے 2.4 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی ضرورت ہوگی۔

وزارت تعمیرات نے کم آمدنی والے افراد اور صنعتی پارک کے کارکنوں (2021-2030 کی مدت) کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کرنے کے منصوبے کی تجویز بھی پیش کی۔ 1 ملین سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعداد، جب استعمال میں لائی جائے گی، لوگوں کی حقیقی رہائش کی ضروریات کا ایک حصہ پورا کرے گی۔

تاہم، کاروباری نقطہ نظر سے، ہم سمجھتے ہیں کہ موجودہ مسئلہ یہ ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کی مانگ بہت زیادہ ہے لیکن مارکیٹ کا بہت کم حصہ سپلائی کا ہے۔

اس کے علاوہ، بہت سے سرمایہ کار لوگوں کے لیے سماجی رہائش کے منصوبے تیار کرنے میں دلچسپی نہیں رکھتے ہیں کیونکہ منافع کو 10% سے زیادہ کنٹرول نہیں کیا جاتا ہے اور بینکوں سے ترجیحی کریڈٹ کے ذرائع تک رسائی مشکل ہے۔

ایک ہی وقت میں، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے گھر کی خریداری تک رسائی کے لیے ترجیحی پالیسیاں زیادہ نہیں ہیں اور ان تک رسائی مشکل ہے۔ قانونی طریقہ کار اب بھی اوور لیپ ہو رہا ہے، جس کی وجہ سے طریقہ کار کے آغاز سے لے کر حقیقی نفاذ تک کا وقت طویل ہو گیا ہے۔

سرمایہ کار: یہ معلوم ہے کہ BIC ویتنام سماجی رہائش کے منصوبوں پر عمل درآمد کر رہا ہے۔ کیا آپ ہمیں بتا سکتے ہیں کہ مذکورہ پروجیکٹس کو نافذ کرنے میں کمپنی کو کیا فوائد اور نقصانات کا سامنا کرنا پڑا؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ: ایک سرمایہ کار کے طور پر جو سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس تیار کر رہے ہیں، پراجیکٹ کی ترقی کے عمل کے دوران، ہماری کمپنی کو اس سیگمنٹ کے لیے ریاستی ایجنسیوں سے بھی کافی تعاون حاصل ہوا ہے۔

سب سے پہلے، قلیل رئیل اسٹیٹ کریڈٹ ذرائع کے تناظر میں، سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے سرمایہ کو اب بھی حکومت اور بینکوں کی طرف سے قرضوں تک ترجیحی رسائی دی جاتی ہے۔

دوسرا، زمینی فنڈز صوبائی اور میونسپل حکام کی طرف سے وقت اور عمل درآمد کے طریقہ کار کے لحاظ سے سہولت فراہم کی جاتی ہے، زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہوتا ہے، اور ان زمینی فنڈز کو اکثر منصوبہ بندی، ترتیب اور پہلے سے صاف کیا جاتا ہے۔

تیسرا، سماجی رہائش کے ترقیاتی منصوبوں کو زمین، ٹیکسوں اور سرمایہ کاری کی دیگر مراعات پر کچھ خاص حمایت اور مراعات حاصل ہوتی ہیں جو کہ بہت واضح اور مخصوص ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - BIC ویتنام: قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے اور کریڈٹ کے مسائل کو حل کرنے کی امید — مسٹر Nguyen Viet Hung - BIC ویتنام کے ہیومن ریسورس ایڈمنسٹریشن ڈیپارٹمنٹ کے سربراہ نے Nguoi Dua Tin سے بات کی۔

تاہم، فوائد کے علاوہ، سماجی رہائش کی تعمیر میں اب بھی کچھ مشکلات کا سامنا ہے۔ فی الحال، ہماری کمپنی دارالحکومت کے لوگوں کی ضروریات کو پورا کرتے ہوئے مارکیٹ کو معیاری اپارٹمنٹس فراہم کرنے کے لیے جلد ہی پراجیکٹس شروع کرنے کے لیے طریقہ کار مکمل کر رہی ہے۔

تاہم، ہنوئی میں اس لائسنسنگ کے عمل کو فی الحال بہت سے اوور لیپنگ طریقہ کار کا سامنا ہے اور اس میں کافی وقت لگتا ہے۔ ایسے منصوبے ہیں جن کی ہم نے 2020 سے سائٹ کلیئرنس مکمل کر لی ہے لیکن سٹی پیپلز کمیٹی سے زمین مختص کرنے کے فیصلے کا ابھی تک انتظار کر رہے ہیں۔ اس کے ساتھ تعمیراتی کاموں کے لیے تعمیراتی اجازت نامے کا اجراء بھی طویل ہے جس کی وجہ سے کمپنی پراجیکٹ پر عمل درآمد میں تاخیر کر رہی ہے۔

اس کے علاوہ ایک اور مسئلہ جو ہمیں پریشان کر رہا ہے وہ ہے شرح سود۔ ترغیبات کے باوجود، بینکوں کو اب بھی قرض کے طریقہ کار میں بہت سے مسائل درپیش ہیں، اور کاروبار کے لیے سرمائے تک رسائی کے لیے کریڈٹ کے معیار فی الحال واضح نہیں ہیں۔

سرمایہ کار: حقیقت میں، انٹرپرائز کی صلاحیت کے علاوہ، زمین پر حل، طریقہ کار اور پالیسیاں بھی بہت اہم کردار ادا کرتی ہیں۔ ایک انٹرپرائز کے طور پر جس نے بہت سے سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس بنائے اور مکمل کیے ہیں، آپ حالیہ دنوں میں سوشل ہاؤسنگ کنسٹرکشن انٹرپرائزز کے لیے ریاست کے طریقہ کار اور پالیسیوں کا اندازہ کیسے لگاتے ہیں؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ: ہم سمجھتے ہیں کہ سماجی رہائش کی ترقی ایک درست پالیسی اور حکمت عملی ہے، جس میں نقطہ نظر، نظریات، نقطہ نظر، اور نفاذ کے حل میں پیش رفت ہوتی ہے۔ حکومت، وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کے عزم اور فعال شراکت کے ساتھ، موثر طریقہ کار اور پالیسیوں نے حالیہ دنوں میں بہت سے اہم نتائج سامنے لائے ہیں۔

تاہم، سماجی رہائش سے متعلق موجودہ پالیسیوں اور طریقہ کار میں اب بھی حدود ہیں، جو سماجی رہائش کی ترقی میں رکاوٹ ہیں۔ کچھ شناخت شدہ چیلنجوں میں زمین تک رسائی کے چیلنجز، مکانات کی بلند قیمتوں میں چیلنجز، پیچیدہ اور اوور لیپنگ سرمایہ کاری اور زمین کی تقسیم کا عمل بہت سے تکلیف دہ اور غیر واضح طریقہ کار کے ساتھ شامل ہیں۔

اس کے علاوہ، ہم یہ بھی مانتے ہیں کہ سوشل ہاؤسنگ سپلائی کی کمی استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت دینے والے طریقہ کار کی وجہ سے ہے۔ بہت سے پراجیکٹس سوشل ہاؤسنگ کے لیے لائسنس یافتہ ہیں لیکن تھوڑی دیر بعد کمرشل ہاؤسنگ میں تبدیل ہو جاتے ہیں اور سرمایہ کار مقصد کو تبدیل کرنے کے لیے رقم ادا کرنا قبول کرتے ہیں۔ یہ پہلے سے محدود سپلائی کو مزید محدود کر دیتا ہے۔

یہ بتانے کی ضرورت نہیں کہ بہت سے سرمایہ کار سرمایہ کاری کے وسائل اور سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ کے لیے سرمائے کو متحرک کرنے میں محدود ہیں، جس کی وجہ سے ترجیحی قرضوں تک رسائی مشکل ہو جاتی ہے۔ ریئل اسٹیٹ قرضوں کے لیے شرحوں اور رسک کوفیشینٹس پر پابندیاں یا ضوابط نیز اس طبقہ کی خصوصیات کا مطلب ہے کہ اس پروگرام کے لیے بینکوں کے سرمائے کے ذرائع میں اکثر طویل مدتی استحکام کا فقدان ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ - BIC ویتنام: قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے اور کریڈٹ کے مسائل حل کرنے کی امید (تصویر 2)۔ — ریڈ ریور اعلیٰ معیار کے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ کا تجارتی نام رائس سٹی ہے اور اس کی سرمایہ کاری BIC ویتنام نے کی ہے۔

سرمایہ کار: جیسا کہ حکومت کے 2030 تک 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کے ہدف کے بارے میں بتایا گیا ہے، اس ہدف کو حاصل کرنے کے لیے، 120,000 بلین VND کریڈٹ پیکج کے علاوہ، جو کہ تعینات کیا گیا ہے، حکومت وزارتوں، شاخوں اور علاقوں سے دستاویزات کا جائزہ لینے اور بقیہ مسائل کو سرمایہ کاروں کے لیے دور کرنے کے لیے بھی کہہ رہی ہے۔ کاروبار کے نقطہ نظر سے، آپ کے خیال میں کن حلوں کی ضرورت ہے؟

مسٹر نگوین ویت ہنگ: سب سے پہلے، ہم سمجھتے ہیں کہ جو سرمایہ کار زمین کے مالک ہیں یا سوشل ہاؤسنگ کے لیے زمین خریدتے ہیں، انہیں ایک مقرر کردہ ٹھیکیدار کے طریقہ کار کے لیے درخواست دینی چاہیے، نہ کہ بولی لگانے کے طریقہ کار کے لیے۔ بقیہ معیار ریاستی اداروں سے منظور شدہ ہیں۔

دوسرا، منصوبہ بندی کے مسائل سے متعلق۔ فی الحال، بہت سے منصوبہ بندی کے پراجیکٹس، سماجی رہائش کے لیے تفصیلی منصوبہ بندی 1/500، آبادی کے اہداف، سماجی بنیادی ڈھانچے کی سہولیات وغیرہ سے متعلق، کو ایڈجسٹ کیا جانا چاہیے۔

اس سے زوننگ پلان اور تفصیلی پلان کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت پیش آتی ہے، جو بہت وقت طلب ہوگا۔ لہذا، انٹرپرائز نے پیش رفت کو تیز کرنے کے لیے سماجی ہاؤسنگ منصوبوں میں 1/500 تفصیلی پلان کو ایڈجسٹ کرنے کے لیے مقامی لوگوں کے ساتھ شامل ہونے کی تجویز پیش کی ہے۔

تیسرا، سماجی رہائش کے منصوبوں کی منظوری کے موجودہ عمل میں کافی وقت لگتا ہے۔ لہذا، ہم تجویز کرتے ہیں کہ جو اقدامات متوازی طور پر کیے جاسکتے ہیں، جیسے کہ عوامی بولی کے دستاویزات، سرمایہ کاروں کا انتخاب، وغیرہ، کو 90 سے 120 دن تک مختصر کیا جاسکتا ہے تاکہ مقامی افراد سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کا اعلان کرسکیں اور کاروباری ادارے دستاویزات جمع کرانے میں حصہ لے سکیں۔

چوتھا، منصوبہ بند اراضی کے فنڈز کے حوالے سے، بہت سے سماجی ہاؤسنگ منصوبے بکھرے ہوئے ہیں، مرتکز نہیں ہیں، چھوٹے پیمانے پر ہیں، اور ان تک رسائی اور سہولیات تک محدود اور نامناسب ہیں۔

ہم امید کرتے ہیں کہ انتظامی ادارے واضح منصوبہ بندی پر عمل درآمد کریں گے اور منصوبہ بند علاقے کو شفاف بنائیں گے تاکہ کاروباروں کو عمومی حکمت عملی کے مطابق تعمیرات کو نافذ کرنے میں مدد ملے۔

آخر میں، ہم ترجیحی قرضوں تک رسائی کو بڑھانے کی امید کرتے ہیں، جو بینکوں کے تعاون سے ہیں۔ اس کے ساتھ ساتھ، ہمیں "صاف" اراضی کے فنڈز تک رسائی حاصل ہوگی اور سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے زمین کی منصوبہ بندی میں اضافہ ہوگا۔

سرمایہ کار: گفتگو کے لیے آپ کا شکریہ!

سرمایہ کاروں سے بات کرتے ہوئے، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو - قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر نے کہا کہ سماجی رہائش کی فراہمی کو غیر مسدود کرنے کے لیے تین عوامل کی ضرورت ہے: سرمایہ، زمینی فنڈ اور پالیسی۔

دریں اثنا، ویتنامی انتظامی نظام کا سب سے کمزور نقطہ انتظامی طریقہ کار ہے۔ اگرچہ یہ خاص طور پر کم آمدنی والے لوگوں کے لیے ایک طبقہ ہے، لیکن سوشل ہاؤسنگ تک رسائی، کرائے پر خریدنا اور کرایہ پر لینا ہمیشہ کارکنوں کو طریقہ کار کی وجہ سے بے شمار مشکلات کا باعث بنتا ہے۔ کاروباری اداروں کو اس طبقہ میں منصوبوں کو نافذ کرنے میں قانونی مشکلات کا بھی سامنا ہے۔

"فی الحال، VND120,000 بلین کا کریڈٹ پیکج جس میں 2%/سال کی سب سے زیادہ ترجیحی شرح ہے، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رسائی کے لیے واقعی ترجیحی نہیں ہے۔ دس سال پہلے، VND30,000 بلین کریڈٹ پیکج کے لیے ترجیحی قرض کی شرح 5.5% تھی، اس لیے کارکنان اور کم آمدنی والے لوگ آسانی سے اس تک رسائی حاصل کر سکتے تھے اور ماہرین اس تک رسائی حاصل کرنا چاہتے ہیں ۔ "

ماخذ