گھر کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لانے کے بہت سے حل۔

VTV.vn - رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو پائیدار طریقے سے بحال کرنے کے لیے، اسے سستی رہائش کے مسئلے کو حل کرنا چاہیے اور لوگوں کی آمدنی سے زیادہ قیمتوں میں اضافے کو کنٹرول کرنا چاہیے۔

ماہرین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو پائیدار طریقے سے بحال کرنے کے لیے اسے سستی رہائش کے مسئلے کو حل کرنا ہوگا اور لوگوں کی آمدنی سے زیادہ قیمتوں میں اضافے کو کنٹرول کرنا ہوگا۔

سپلائی چین کی رکاوٹوں کو دور کرنا

برسوں کی تیز رفتار ترقی کے بعد، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ایک بڑے تضاد کا سامنا ہے: جب کہ مکانات کی مانگ زیادہ ہے، لوگوں کے لیے گھر خریدنا مشکل ہوتا جا رہا ہے۔ ہو چی منہ سٹی اور بہت سے دوسرے بڑے شہروں میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں متوسط ​​آمدنی والے کارکنوں کی استطاعت سے تجاوز کر گئی ہیں۔ فی الحال سب سے بڑا فرق 20 سے 40 ملین VND ماہانہ کمانے والوں کے لیے ہاؤسنگ سیگمنٹ میں ہے۔

ہو چی منہ سٹی میں 12 مئی کو فنانس اینڈ انویسٹمنٹ اخبار کے زیر اہتمام سیمینار "رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2026: قابو پانا، ایک نئی سائیکل کو اپنانا" سے خطاب کرتے ہوئے، BIDV بینک کے چیف اکانومسٹ اور نیشنل ایڈوائزری کونسل برائے مالیاتی اور مالیاتی پالیسی کے رکن ڈاکٹر کین وان لوس نے کہا کہ موجودہ آمدنی کی موجودہ قیمتوں کے مقابلے میں ریاست کی اعلیٰ قیمتیں ہیں۔ آبادی کا ان کے مطابق مکانات کی قیمتیں کم کرنے کے لیے سب سے پہلے سپلائی بڑھانا اور قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا ضروری ہے۔

یہ ایک قابل ذکر مشاہدہ ہے کیونکہ کئی سالوں سے، قانونی اخراجات مکان کی قیمتوں میں "چھپائے ہوئے" ہیں۔ طریقہ کار کو مکمل کرنے میں 3 سے 5 سال لگنے والے منصوبے کا مطلب یہ ہے کہ کاروباروں کو اضافی سرمائے کے اخراجات، سود کے اخراجات، مواقع کے اخراجات، اور دیگر حادثاتی اخراجات کو برداشت کرنا پڑتا ہے۔ بالآخر، گھر خریدار وہی ہے جو قیمت ادا کرتا ہے۔

2026 کی پہلی سہ ماہی میں، پورے ملک میں 40,000 سے زیادہ اپارٹمنٹس فروخت کے لیے اہل تھے، لیکن صرف 7,000 کے قریب سستی رہائش اور سماجی رہائش تھی۔

فو ڈونگ رئیل اسٹیٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر اینگو کوانگ فوک نے کہا کہ اگرچہ سستی مکانات کی مانگ بہت زیادہ ہے لیکن زمین کے حصول کے مرحلے سے ہی کاروبار کو مشکلات کا سامنا ہے۔ ڈیولپرز مناسب قیمتوں پر زمین تلاش کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں منتقل ہونے پر مجبور ہیں، لیکن منصوبہ بندی کے لیے موزوں اور پراجیکٹ کی ترقی کے لیے شرائط پر پورا اترنے والی زمین تلاش کرنا بالکل بھی آسان نہیں ہے۔

یہ حقیقت مارکیٹ کے عدم توازن کو واضح طور پر ظاہر کرتی ہے۔ 2026 کی پہلی سہ ماہی میں، پورے ملک میں 40,000 سے زیادہ اپارٹمنٹس فروخت کے لیے اہل تھے، لیکن صرف 7,000 کے قریب سستی رہائش اور سماجی رہائش تھی۔ وزارت تعمیرات کے تحت ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ کے محکمے کی ڈپٹی ڈائریکٹر محترمہ ہوانگ تھو ہینگ کی طرف سے اعلان کردہ اعداد و شمار ظاہر کرتے ہیں کہ سپلائی بہت زیادہ اعلی درجے کے طبقے کی طرف متوجہ ہے۔

دریں اثنا، درمیانی آمدنی والا گروپ "درمیانی زمین" میں ہے۔ وہ سماجی رہائش کے لیے اہل نہیں ہیں بلکہ اعلیٰ درجے کے منصوبوں کے متحمل بھی نہیں ہیں۔ ڈاکٹر کین وان لوک نے 70 سے 100 مربع میٹر کے رقبے کے ساتھ اپارٹمنٹس کو مضبوطی سے تیار کرنے کی ضرورت پیش کی، جس کی قیمت علاقے کے لحاظ سے تقریباً 3 سے 7 بلین VND فی یونٹ ہے۔ موجودہ رہائش کی ضروریات کے لیے یہ سب سے موزوں طبقہ سمجھا جاتا ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ ریگولیٹری ادارے بھی اس فرق کو تسلیم کرنے لگے ہیں۔ تعمیراتی وزارت نظرثانی شدہ ہاؤسنگ قانون میں سستی کمرشل ہاؤسنگ تیار کرنے کے طریقہ کار کو شامل کرنے کا مطالعہ کر رہی ہے۔ اگر اسے جامع طور پر لاگو کیا جائے تو یہ ایک اہم موڑ ثابت ہو سکتا ہے، جس سے مارکیٹ کو پچھلے سالوں کی طرح صرف اعلیٰ درجے کی رہائش پر توجہ مرکوز کرنے کے بجائے ایک مستحکم وسط رینج پروڈکٹ سیگمنٹ قائم کرنے میں مدد ملے گی۔

قیمتوں میں اضافے کو کم کرنے کے لیے شفافیت

مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتیں نہ صرف ان پٹ لاگت کی وجہ سے ہوتی ہیں بلکہ قیاس آرائیوں اور شفافیت کی کمی کی وجہ سے بھی بڑھتی ہیں۔ یہ ایک ایسی صورت حال ہے جو کئی سالوں سے موجود ہے لیکن اس پر پوری طرح توجہ نہیں دی گئی۔

محترمہ ہوانگ تھو ہینگ کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں غیر معقول اضافے کی ایک وجہ "قیمتوں میں ہیرا پھیری، قیاس آرائیاں، اور شفاف ڈیٹا کی کمی ہے۔ جب مارکیٹ افواہوں اور قیمتوں میں اضافے کی توقعات پر کام کرتی ہے، تو رئیل اسٹیٹ کی حقیقی قدر آسانی سے مسخ ہو جاتی ہے۔

ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک قومی ڈیٹا بیس کا قیام، جس کی توقع ہے کہ یکم جولائی سے مکمل طور پر کام شروع ہو جائے گا، مارکیٹ میں امن بحال کرنے کے لیے ایک اہم حل سمجھا جاتا ہے۔ جب منصوبوں، منصوبہ بندی، لین دین، اور فروخت کی قیمتوں سے متعلق تمام قانونی معلومات کو عام کیا جائے گا، تو لوگوں کے پاس مصنوعی قیمتوں میں اضافے کا پیچھا کرنے کی بجائے حقیقی قدر کا تعین کرنے کی بنیاد ہوگی۔

ایک اور مثبت علامت یہ ہے کہ کریڈٹ پالیسیاں بتدریج حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کی طرف منتقل ہو رہی ہیں۔ ایشیا کمرشل بینک میں انفرادی کسٹمر ڈویژن کے ڈائریکٹر جناب Nguyen Le Nam نے کہا کہ بینک مناسب کریڈٹ پالیسیاں تیار کرنے کے لیے قیاس آرائیوں اور حقیقی رہائش کی ضروریات کے درمیان واضح طور پر فرق کر رہا ہے۔ ان کے مطابق شرح سود مارکیٹ میں ایک فطری ’’فلٹر‘‘ بن رہی ہے۔ جب قرض لینے کے اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے تو، مختصر مدت کے قیاس آرائی کرنے والوں کو اپنے اختیارات پر زیادہ احتیاط سے غور کرنا ہوگا، جبکہ مارکیٹ ان خریداروں کو ترجیح دے گی جو جائیداد میں رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مارکیٹ مضبوط استحکام کے دور میں داخل ہو رہی ہے۔ ایسے منصوبے جو مکمل طور پر اشتہارات یا قیمتوں میں اضافے کی توقعات پر انحصار کرتے ہیں ان کے لیے طویل مدت میں زندہ رہنا مشکل ہو جائے گا۔ فائیو سٹار گروپ کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کی وائس چیئرمین محترمہ ٹران ڈیم مائی کا خیال ہے کہ آج مارکیٹ میں جس چیز کی سب سے زیادہ کمی ہے وہ پروجیکٹ نہیں بلکہ اعتماد ہے۔ اہم اتار چڑھاؤ کی مدت کے بعد، خریدار قانونی پہلوؤں، نفاذ کی صلاحیتوں، اور جائیداد کی طویل مدتی قیمت کے بارے میں زیادہ فکر مند ہیں۔

مکانات کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت پر واپس لانے کے لیے، مارکیٹ کسی ایک حل پر انحصار نہیں کر سکتی۔ اس کے ساتھ ساتھ قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا، درمیانی فاصلے کے مکانات کی فراہمی میں اضافہ، قیاس آرائیوں پر قابو پانا، ڈیٹا کی شفافیت کو یقینی بنانا اور کریڈٹ کا معقول انتظام کرنا ضروری ہے۔ جب مارکیٹ زیادہ شفاف طریقے سے کام کرتی ہے اور سپلائی ہاؤسنگ کی حقیقی ضروریات کو پورا کرتی ہے، تو مکانات کی قیمتیں آہستہ آہستہ لوگوں کی آمدنی کے مطابق زیادہ معقول سطح پر لوٹ آئیں گی۔

پہلے کی طرح توقعات اور قیاس آرائیوں کی بنیاد پر قیمتوں میں اضافے کے چکروں کو جاری رکھنے کے بجائے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو صحت مند اور پائیدار طریقے سے بحال کرنے کے لیے یہ بھی ایک اہم شرط ہے۔

ماخذ: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm