کوانگ نام صوبہ ایک زمینی انتظامی راہداری بنا رہا ہے۔

زمین کی ترقی کے منصوبوں کے لیے زرعی اراضی کو دوبارہ حاصل کیا جا رہا ہے۔ تصویر: H.QUANG

"زمین کی تاریخ" سے پیدا ہونے والے مسائل

ایک جملہ جو ہم اکثر سنتے ہیں جب ہم متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ زمین کی منظوری کے مسائل پر بات کرتے ہیں وہ ہے "زمین کے تاریخی حالات کی وجہ سے۔"

یہ جملہ، جوہر میں، ایک انتہائی قابل ذکر صورتحال کو بیان کرتا ہے: بہت سے علاقوں میں زمین کا انتظام طویل عرصے سے سست اور متضاد ہے۔ خاص طور پر، اس میں عوامی زمین کے انتظام میں ابہام شامل ہے۔ شہریوں کو زمین کے استعمال کے حقوق دیتے وقت زمین کی ملکیت کا غلط تعین؛ اور زمین میں حرف "T" (رہائشی زمین) کی مبہم شکل صحیح سرٹیفکیٹ استعمال کرتی ہے، جس سے کافی تنازعہ پیدا ہوتا ہے...

ان تضادات کا سب سے واضح نتیجہ یہ ہے کہ انہوں نے حکام کے لیے ابہام پیدا کیا ہے اور معاوضے، مدد، اور آبادکاری کی پالیسیوں پر عمل درآمد کرتے وقت وسیع پیمانے پر عوامی اختلاف رائے پیدا کیا ہے۔

تھاکو - چو لائی انڈسٹریل پارک پراجیکٹ، تام انہ نام کمیون (ضلع نوئی تھانہ) میں 451 ہیکٹر زمین کی منظوری کے پیمانے کے ساتھ، "سست پیش رفت کی ایک عام مثال" ہے، بنیادی طور پر زمین کے انتظام اور استعمال کی "تاریخ" کی وجہ سے۔

اس منصوبے کے لیے زمین کی منظوری کا عمل 2019 کے اواخر میں شروع ہوا اور صوبائی رہنماؤں کی جانب سے "الٹی ​​میٹم" کے بعد اسے کئی بار بڑھایا گیا، لیکن کلیئر ہونے والی زمین اب بھی جاری نہیں ہے۔

تازہ ترین رپورٹ کے مطابق، پراجیکٹ اب تک 351.3/451 ہیکٹر (78%) سے زیادہ کلیئر کر چکا ہے، لیکن زمینی پلاٹ ابھی تک متصل نہیں ہیں۔ اس منصوبے میں درج مخصوص رکاوٹوں میں عوامی زمین شامل ہے۔ زمین کا استحکام اور تبادلہ؛ زرعی زمین پر مکانات کی تعمیر؛ پیداواری جنگلاتی زمین کے معاوضے سے اختلاف کرنے والے گھرانے، اور بارہماسی فصلوں والی زمین کے معاوضے کا مطالبہ کر رہے ہیں...

تھاکو - چو لائی انڈسٹریل پارک پروجیکٹ کے لیے زمین کی منظوری کے لیے ذمہ دار تین اکائیوں میں سے نوئی تھانہ ضلع کا زمینی ترقی کا مرکز ہے۔ منتقلی کے مختلف مراحل کے ذریعے، مرکز نے اب پروجیکٹ کے تقریباً 50% رقبے کے لیے زمین کی منظوری کو سنبھال لیا ہے۔

نیو تھانہ ضلع کے لینڈ ڈویلپمنٹ سنٹر کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر ڈوان تھانہ ٹری نے ان "تاریخی" رکاوٹوں کو تسلیم کیا جنہیں اس پروجیکٹ کے لیے زمین کی منظوری کے کام میں حل کرنا بہت مشکل ہے۔ انہوں نے یہ بھی کہا کہ یہ ضابطہ کہ زرعی اراضی پر بنائے گئے مکانات دوبارہ آبادکاری زمین کے اہل نہیں ہیں (صوبائی عوامی کمیٹی برائے معاوضہ، معاونت اور آبادکاری کے فیصلے 42 کے مطابق جب ریاست زمین کی بازیابی کرتی ہے) "ایک ایسا مسئلہ ہے جس کا ہر پروجیکٹ کو سامنا کرنا پڑتا ہے، لیکن 2024 کے اراضی قانون نے اسے حل کرنے کا راستہ فراہم کیا ہے۔"

جدا کرنے کی ہدایات

اراضی کے انتظام کو بہتر بنانا اور 2024 کے زمینی قانون کے مطابق عملی معاوضہ، مدد، اور آباد کاری کے طریقہ کار کو تیار کرنا دو اہم کام ہیں جن کو صوبہ کوانگ نام صوبے میں زمین کی منظوری کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سخت اور بروقت طریقہ کار کے ساتھ نافذ کرنے پر توجہ دے رہا ہے۔

تھاکو - چو لائی انڈسٹریل پارک پروجیکٹ سے متاثر ہونے والے رہائشیوں کا دعویٰ ہے کہ حکام نے معاوضہ فراہم کرتے وقت زمین کی اصلیت کی غلط تصدیق کی۔ تصویر: ایچ کوانگ

زمین کے انتظام کے حوالے سے، پہلی ترجیح سرکاری زمین کے انتظام کے "ریکارڈ" میں موجود ابہام کو یقینی طور پر حل کرنا ہے۔ رپورٹ کے مطابق، صوبے میں اس وقت 11,763.3 ہیکٹر کے رقبے پر محیط سرکاری اراضی کے 225,045 پلاٹ ہیں، جو کل زرعی اراضی کا 3.14 فیصد بنتا ہے۔ جن میں سے 15,447 گھرانوں کے پاس جن کا رقبہ 1,720 ہیکٹر ہے، جبکہ بقیہ 10,043.3 ہیکٹر (رقبہ کے 85.5% کے حساب سے) کے پاس زمین کے لیز کے معاہدے نہیں ہیں۔

کوانگ نام اخبار کے ساتھ ایک حالیہ انٹرویو میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر مسٹر بوئی نگوک انہ نے کہا کہ 2024 کا زمینی قانون عوامی زمین کے لیے "سرخ سرٹیفکیٹ" (زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ) کے اجراء کو تسلیم نہیں کرتا ہے، اور جب ریاست زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے، تو زمین کا کوئی معاوضہ نہیں ہوگا۔

تاہم، ایک اہم آغاز یہ ہے کہ جب ریاست زرعی اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرے جو "زمین کے استعمال کے سرٹیفکیٹ" جاری کرنے کی شرائط کو پورا نہیں کرتی ہے تو ان معاملات میں جہاں گھران اور افراد یکم جولائی 2004 سے پہلے زمین کو مستحکم اور براہ راست پیداوار کے لیے استعمال کر رہے ہیں۔

2024 کے زمینی قانون اور متعلقہ ضوابط میں اس نئی شق کو نافذ کرنے کے لیے، پبلک لینڈ فنڈ کو پہلے "شفاف" ہونا چاہیے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کی تجویز کے مطابق، ایسے معاملات کے لیے جہاں عوامی اراضی پر لیز کا معاہدہ نہیں ہے (صرف کیڈسٹرل ریکارڈز پر قائم ہے، ریاست ضابطوں کے مطابق پبلک لینڈ فنڈ کا انتظام نہیں کرتی ہے، اور لوگ زمین کے ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہوئے زمین کا استعمال کرتے ہیں)، صوبائی پارٹی کمیٹی سے درخواست کی جاتی ہے کہ وہ مقامی لوگوں کو ہدایت کرے کہ وہ عوامی اراضی کے جائزے میں تیزی لانے پر توجہ دیں۔

اس میں پہلے غلط طریقے سے قائم کیے گئے پبلک لینڈ فنڈ کا جائزہ لینا اور اس سے ہٹانا شامل ہے۔ اور 5% سے زیادہ سرکاری اراضی کے مسئلے کو حل کرنا (یہ کام 2025 کی پہلی سہ ماہی میں مکمل ہونا چاہیے)۔

خاص طور پر کلیدی پروجیکٹوں کے لیے، مقامی لوگوں سے ضروری ہے کہ وہ فوری طور پر ابتدائی جائزوں کا اہتمام کریں اور جائزے کے نتائج کا جائزہ لینے اور منظوری دینے کے طریقہ کار کو ضابطوں کے مطابق اراضی کے حصول اور معاوضے کی قانونی بنیاد کے طور پر نافذ کریں۔ یہ ایک کلیدی کام سمجھا جانا چاہئے تاکہ موجودہ مسائل اور عام طور پر سرکاری اراضی کے فنڈز کے انتظام میں کمی کو یقینی طور پر حل کیا جا سکے، ساتھ ہی ساتھ زمین کے سرٹیفکیٹ کے اجراء، معاوضہ، اور خاص طور پر ہر علاقے میں منصوبوں کے لیے زمین کی منظوری میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنا...

زمین کے حصول کے طریقہ کار کے بارے میں، کوانگ نم صوبے نے معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری کے ضوابط تیار کرنے کے کام کے جلد نفاذ کی ہدایت کی ہے۔ اراضی قانون 2024 کے نافذ العمل ہونے کے فوراً بعد اور حکومت نے ریاست کی جانب سے اراضی حاصل کرنے پر معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری کے بارے میں حکم نامہ جاری کیا (حکمنامہ 88، مورخہ 15 جولائی 2024)، صوبائی حکام نے ترقی کرنا، رائے طلب کرنا، اور صوبائی عوامی کمیٹی کو مشورہ دینا شروع کر دیا، جب ریاست کی جانب سے معاوضے اور دوبارہ آباد کاری کے مسودے پر حکومت کی حمایت کی گئی۔ کوانگ نام صوبے میں زمین حاصل کی۔

اس مسودے کے ضابطے میں ایک قابل ذکر نکتہ یہ ہے کہ جن گھرانوں کی زرعی اراضی ضبط کی گئی ہے ان کو مختلف اختیارات کے تحت رہائشی اراضی کے ساتھ معاوضہ دیا جا سکتا ہے، بشمول "زرعی زمین کے علاوہ دیگر استعمال کی زمین کا معاوضہ" جیسا کہ 2024 کے اراضی قانون میں بیان کیا گیا ہے۔

جب ریاست کوانگ نام صوبے میں زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے تو معاوضے، معاونت اور باز آبادکاری سے متعلق مسودہ کے ضوابط بہت سے میکانزم کو متعین کرتے ہیں، جن سے صوبے میں زمین کی منظوری کے کام کے لیے "نئے محرک" پیدا ہونے کی امید ہے۔ ان ضوابط پر صوبائی عوامی کونسل کے آئندہ اجلاس میں غور اور منظوری دی جائے گی۔ اور صوبے میں لینڈ مینجمنٹ "کوریڈورز" کی تعمیر 2024 کے زمینی قانون کے مطابق بہت سے دوسرے مواد کے ساتھ نافذ ہوتی رہے گی۔

-------------------------------------------------

زمین کی منظوری کے لیے قانونی ڈھانچہ کو بہتر بنانے کی تجاویز۔

صوبے میں زمین کے قانون کے ضوابط کو لاگو کرتے وقت زمین کی منظوری کو سب سے زیادہ "پریشان" علاقہ سمجھا جاتا ہے۔ پہلے سے قائم کی گئی معاوضہ، مدد، اور باز آبادکاری کی پالیسیاں، جیسا کہ خصوصی ایجنسیوں نے تسلیم کیا ہے، زمین کے انتظام اور استعمال کی عملی حقیقتوں کے ساتھ قریب سے ہم آہنگ ہونے کے لیے دباؤ میں ہیں - جن میں بہت سی خامیاں ہیں۔ 2024 کے اراضی قانون کو نافذ کرنے میں، کوانگ نام فوری طور پر ایک قانونی فریم ورک تیار کر رہا ہے، خاص طور پر جب ریاست زمین حاصل کرتی ہے تو معاوضے، مدد، اور دوبارہ آبادکاری سے متعلق ضوابط۔ کوانگ نام اخبار نے نچلی سطح سے کچھ تاثرات درج کیے ہیں۔

مسٹر Tran Duy Quoc Viet - Dai Loc ڈسٹرکٹ کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے نائب سربراہ: معاوضے اور امدادی پالیسیوں سے متعلق بہت سے ضابطوں کو شامل کرنے کی ضرورت ہے۔

2024 کا زمینی قانون اور حکومتی حکمنامہ نمبر 88/2024/ND-CP مورخہ 15 جولائی 2024، بنیادی طور پر زمین کی منظوری کے کام میں حائل رکاوٹوں اور مشکلات کو دور کرنے کے لیے مخصوص رہنمائی فراہم کرتا ہے۔ صوبائی عوامی کمیٹی کے اختیار کے تحت معاملات کے بارے میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے صوبہ کوانگ نام میں ریاست کی جانب سے زمین کی بازیابی کے بعد معاوضے، معاونت اور دوبارہ آبادکاری سے متعلق ضوابط کا مسودہ تیار کیا ہے اور انہیں تبصرے کے لیے مقامی لوگوں کو بھیج دیا ہے۔

اس کی بنیاد پر ڈائی لوک ضلع کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کو رائے دینے اور مسودے میں مواد شامل کرنے کا مشورہ دیا۔ خاص طور پر، ضلع نے درخواست کی کہ ایک یا ایک سے زیادہ منصوبوں کے لیے زرعی اراضی کی بازیابی کے حوالے سے ضابطوں کو واضح اور خاص طور پر بیان کیا جائے جب ریاست کسی ایک مقام پر یا ماضی سے حال تک مجموعی طور پر زمین کی بازیابی کرتی ہے، تاکہ عمل درآمد کی بنیاد فراہم کی جا سکے۔

بجلی کے شعبے کو اس بات کا تعین کرنے کا کام سونپا گیا ہے کہ گھرانوں اور افراد کی ضروریات زندگی کو پورا کرنے والے مکانات اور ڈھانچے کو اوور ہیڈ ہائی وولٹیج پاور لائنوں کے سیفٹی کوریڈور سے منتقل کرنے کی ضرورت نہیں ہے، جیسا کہ حکومت نے طے کیا ہے۔

صوبائی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین تران نام ہنگ نیشنل ہائی وے 14H کو صوبائی روڈ 609C سے ملانے والی سڑک کی تعمیر کے لیے زمین کی منظوری کی صورت حال پر ضلع ڈائی لوک سے رپورٹ سن رہے ہیں۔ تصویر: CT

ڈائی لوک ڈسٹرکٹ نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے تیار کردہ مسودے کے علاوہ مواد شامل کرنے کی تجویز دی ہے۔ خاص طور پر، انہوں نے اخراجات کی سطح پر ضوابط کا جائزہ لینے کی تجویز پیش کی تاکہ معاوضے، مدد، اور باز آبادکاری کی تنظیم اور نفاذ کو یقینی بنایا جا سکے جیسا کہ فرمان نمبر 88 کی شق 8، آرٹیکل 27 میں بیان کیا گیا ہے۔

ڈائی لوک ڈسٹرک نے دوسرے پلاٹ کے بعد دوبارہ آباد کاری کے پلاٹوں کے مختص کردہ گھرانوں کے لیے کم از کم آباد کاری الاؤنس میں فرق کے لیے حمایت سے متعلق پالیسی پر وضاحت کی بھی درخواست کی۔

فی الحال، کچھ خاندانوں کے پاس زمین پر مکانات ہیں جو اصل میں بارہماسی فصلوں کے لیے استعمال ہوتے ہیں، جو اسی رہائشی پلاٹ کے اندر باغ یا تالاب کی زمین سے نکلتے ہیں۔ اس لیے صوبائی عوامی کمیٹی کی سالانہ زمین کی قیمت کی فہرست میں اس قسم کی زمین کے لیے معاونت کی سطح پر مخصوص ضابطے شامل کرنے یا مخصوص معاوضے کی شرحیں قائم کرنے کی ضرورت ہے۔

دا لوک ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی کے رہنماؤں نے سرمایہ کار کے ساتھ مل کر ضلع میں ٹرانسپورٹ کے اہم منصوبوں کی تعمیر کے لیے زمین کی منظوری پر کام کیا۔ تصویر: کانگ ٹو

درحقیقت، مکانات تعمیر کرنے والے گھرانوں میں اکثر زمین کے رقبے سے تجاوز کر جاتا ہے جو قبضے کے لیے مختص کی گئی ہے۔ اس میں زمین پر تعمیرات کے معاملات شامل ہیں جو پہلے بارہماسی فصلوں کے لیے استعمال ہوتے تھے، جیسے کہ باغات یا تالاب، مکان کے اسی پلاٹ کے اندر۔ لہذا، ڈائی لوک ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی نے تجویز کیا ہے کہ مسودے میں مناسب معاوضے یا معاونت کی سطحوں کا تعین کرنے کے لیے تعمیر کے لیے ایک ٹائم لائن کی وضاحت کرنی چاہیے...

CONG TU (ریکارڈ شدہ)

مسٹر Nguyen Minh Ly - Hoi An City کی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین: دوبارہ آبادکاری کے ضوابط میں مجوزہ ادارہ سازی۔

2024 کے اراضی قانون کے مطابق، صوبے کو کچھ دستاویزات جاری کرنے کا اختیار دیا جائے گا، بشمول معاوضے، معاونت اور آبادکاری کے ضوابط، اور زمین کی ذیلی تقسیم کے لیے ضوابط۔ فی الحال، صوبہ جلد از جلد جاری کرنے کے لیے ان ضوابط کا مسودہ تیار کرنے پر توجہ دے رہا ہے۔

فی الحال ضوابط کی کمی کی وجہ سے نئے کیسز کے نفاذ میں یقیناً رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑے گا۔ نئے ضوابط کا انتظار کرتے ہوئے، Hoi An پرانے بقایا مسائل کو حل کرنے پر توجہ دے رہا ہے۔ ایسے معاملات کے لیے جہاں معاوضے کے منصوبے بنائے گئے ہیں، رہائشیوں کو معاوضے کی ادائیگیوں کے ساتھ آگے بڑھنے اور دوبارہ آبادکاری کی پالیسیوں سے متعلق مسائل کو حل کرنے کے لیے قائل کرنے کی کوششیں کی جا رہی ہیں۔ نئے کیسز عارضی طور پر نئے صوبائی ضابطوں کے منتظر ہیں۔

اس سے پہلے، معاوضے کو بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا تھا جیسے کہ دوبارہ آباد کاری یونٹ کی قیمتیں یا ڈائریکٹو 299 کے نفاذ کی وجہ سے لوگوں کے لیے رہائشی زمین کی شناخت سے متعلق مسائل (لوگ طویل مدتی استعمال کے باوجود زمین کے اندراج کے ریکارڈ کے بغیر، زمین کی منظوری سے مشروط ہونے پر نقصانات کا باعث بنتے ہیں)۔ تاہم، 2024 کے اراضی قانون نے لوگوں کے حقوق کو بڑھانے کے لیے اس میں توسیع کی ہے، جیسے کہ زمین کے حصول سے قبل دوبارہ آبادکاری کا بندوبست کرنا۔

اس کے ساتھ ساتھ، صوبہ ضوابط کا مسودہ بھی تیار کر رہا ہے جس میں کہا گیا ہے کہ ایسی صورتوں میں جہاں بڑی مقدار میں اراضی دوبارہ حاصل کی گئی ہے، آبادکاری صرف ایک زمرے کے مطابق کرنے کی بجائے اسی سطح پر مختص کی جائے گی، جو کہ زمین کی منظوری میں بھی ایک فائدہ ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کو حال ہی میں جمع کرانے میں، Hoi An نے آباد کاری کی پالیسی میں مزید بہتری کی تجویز پیش کی، خاص طور پر بڑے پیمانے پر زمین کے حصول کے معاملات کے درمیان فرق کرنے کے لیے ایک منصفانہ نقطہ نظر کی تجویز۔ خاص طور پر، انہوں نے بڑے پیمانے پر خاندانوں کو چھوٹے پیمانے کے خاندانوں کے ساتھ دوبارہ آبادکاری کے انتظامات میں اکٹھا کرنے کے خلاف بحث کی، کیونکہ اس سے پالیسی میں تضادات پیدا ہوں گے۔

مزید برآں، شادی شدہ جوڑوں پر مبنی حساب کتاب پر بھی غور کرنے کی ضرورت ہے، کیونکہ صوبائی مسودے میں اس پر کوئی پالیسی نہیں ہے۔ 2024 کے اراضی قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ ایسے معاملات میں جہاں شادی شدہ جوڑے ایک ساتھ رہ رہے ہوں، انہیں مقامی زمین کی دستیابی کے لحاظ سے رہائشی پلاٹ مختص کیا جائے گا۔ اسے صوبائی ضابطوں میں بھی ادارہ جاتی بنانے کی ضرورت ہے (فی الحال، صوبہ صرف گھریلو ارکان کی تعداد کی بنیاد پر ریگولیٹ کرتا ہے، شادی شدہ جوڑوں پر نہیں جو گھریلو علیحدگی کی شرائط پر پورا اترتے ہیں)۔

شہری ترقیاتی منصوبوں کے لیے زمین کی منظوری، معاوضے اور آباد کاری کے معاملے کے بارے میں، ہم تجویز کرتے ہیں کہ 12 ماہ کے لیے عارضی رہائش فراہم کرنے کے بجائے، زمین کو 36 ماہ کے اندر حوالے کیا جائے۔

درحقیقت، 2024 کے اراضی قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی کرنے والے کچھ ضابطے ابھی تک نامکمل ہیں، جس کی وجہ سے زمین کی منظوری اور دوبارہ آبادکاری میں بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ لہذا، اس بات کو یقینی بنانے کے لیے کہ زمین کی کلیئرنس اور دوبارہ آبادکاری میں کوئی رکاوٹ نہ آئے، سٹی پیپلز کمیٹی محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات سے درخواست کرتی ہے کہ وہ متعلقہ دستاویزات کے اجراء کا انتظار کرتے ہوئے فوری طور پر رہنما دستاویزات جاری کرے (معاوضہ کی درخواست اور زمین کی منظوری کی پالیسیوں کے بارے میں؛ مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقے، زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے مخصوص قیمتوں، زمین کی قیمتوں کے تعین کے بارے میں مشاورت۔ قیمتیں...)

خان لِنہ (ریکارڈ)

مسٹر ٹران یو سی – ڈائن بان ٹاؤن کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین: نئی پالیسیاں فوری جاری کریں۔

نیا زمینی قانون، اپنے پالیسی میکانزم کے ساتھ، لوگوں کو فائدہ پہنچانے کے لیے تیار ہے۔ تاہم، طریقہ کار فی الحال نامکمل ہیں۔ اول، پرانی رہائشی اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرتے وقت صوبے میں رہائشی اراضی کے لیے زمین کی درجہ بندی کا ابھی تک تعین نہیں کیا گیا ہے۔ یہاں تک کہ ری سیٹلمنٹ اراضی کی قیمتوں سے متعلق صوبے کے فیصلے 23 کو تبدیل کرنے کا طریقہ کار بھی ابھی تک قائم نہیں ہو سکا ہے۔ مزید برآں، صوبائی پیپلز کمیٹی نے ابھی تک نئے اراضی قانون کے مطابق رہائشی اراضی کی درجہ بندی کا تعین نہیں کیا ہے۔

مخصوص پالیسی میکانزم کے بارے میں، جیسا کہ معاوضے کے لیے قائم کردہ مشاورتی یونٹس (زمین کے فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹرز) کے اخراجات کے تعین سے متعلق وزارت خزانہ کا سرکلر 61، اگرچہ اسے نئے ضوابط سے تبدیل کر دیا گیا ہے، کسی ایجنسی نے ابھی تک ان اخراجات کے تعین کے لیے رہنمائی فراہم نہیں کی ہے۔

پرانے ضابطوں کے مطابق، جب معاوضے کا منصوبہ تیار کرنے کی ضرورت ہوتی تھی، تو پلان کی تیاری کے لیے ذمہ دار یونٹوں سے 2% فیس وصول کی جاتی تھی۔ تاہم، نئے ضوابط (سرکلر 61) اس عمل کو ممنوع قرار دیتے ہیں۔

تمام مجوزہ منصوبوں کے علاوہ، ان منصوبوں کی حمایت کے لیے ایک بجٹ بھی تیار کیا جانا چاہیے اور اسے منظوری اور ادائیگی کے لیے مجاز اتھارٹی کو پیش کیا جانا چاہیے۔ نتیجے کے طور پر، ایک سال سے زیادہ عرصے سے، ڈائن بان لینڈ ڈویلپمنٹ سینٹر بنیادی طور پر بغیر کسی رسمی تصفیہ کے طریقہ کار کے ایڈوانس حاصل کر رہا ہے۔

مختصراً، اس وقت سب سے بڑی رکاوٹ پالیسیوں اور میکانزم کا بے وقت جاری ہونا ہے۔ پرانے کی میعاد ختم ہو چکی ہے، لیکن ابھی تک نئے متعارف نہیں ہوئے ہیں۔ اس لیے، یکم اگست سے اب تک، زمین کی منظوری اور معاوضے کی تمام سرگرمیوں کو روکنا پڑا اور انتظار کرنا پڑا، بنیادی طور پر پرانے سے کچھ عبوری مسائل سے نمٹنا۔

حکومت پہلے ہی ایک حکم نامہ جاری کر چکی ہے، لہٰذا صوبے کی پہلی ترجیح یہ ہے کہ وہ ادارہ جاتی فریم ورک کو حتمی شکل دے اور پرانے کو تبدیل کرنے کے لیے زمین کی منظوری اور آباد کاری سے متعلق نئے ضوابط جاری کرے۔ ایک بار جب یہ ضابطے نافذ ہو جائیں گے، تو سب کچھ عمل میں آئے گا۔ جیسا کہ یہ کھڑا ہے، اس کے ساتھ شروع کرنے کے لئے کوئی قانونی فریم ورک نہیں ہے۔ بلاشبہ، اگر عمل درآمد کے دوران کوئی مسئلہ پیدا ہوتا ہے، تو ہم مزید رائے دیں گے۔

VINH LOC (ریکارڈ شدہ)

مسٹر Nguyen Ngoc Trai - Tam Ky City کے لینڈ ڈویلپمنٹ سینٹر کے ڈائریکٹر: دوبارہ آبادکاری کی قیمتوں میں فرق اور تبدیلیوں کے حساب سے ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت ہے۔

اس سے قبل، 2013 کے اراضی قانون کو نافذ کرنے کے لیے، صوبے نے 2014 میں فیصلہ (QD) 43 جاری کیا تھا۔ 2016 میں، فیصلہ 02 جاری کیا گیا تھا، اور 2017 میں، فیصلہ 19 میں مزید ترمیم کی گئی تھی اور سابقہ ​​فیصلوں کو حل کرنے کے لیے اضافی کیا گیا تھا۔

یہ کہا جا سکتا ہے کہ 2017 سے 2020 کے آخر تک صوبے میں معاوضے کی پالیسی مستحکم تھی اور بہت اچھے طریقے سے چل رہی تھی۔ تاہم، دسمبر 2021 میں، صوبائی عوامی کمیٹی نے فیصلہ 42 جاری کیا، جس میں معاوضے اور زمین کی منظوری کے کام میں بہت سی کوتاہیاں اور مشکلات ہیں۔

مثال کے طور پر، 1 جولائی 2004 سے پہلے زمین کے استعمال کے معاملات میں، اگر مکانات زرعی زمین، باغیچے کی زمین، یا والدین سے وراثت میں ملی زمین پر بنائے گئے تھے، تو ان کو پہلے جائز تسلیم کیا جاتا تھا اگر منصوبہ بندی کے ضوابط سے متاثر نہ ہوں، اور رہائشی زمین اور آباد کاری کے فرق کے لیے معاوضہ فراہم کیا جاتا تھا۔ تاہم، فیصلہ 42 میں یہ شامل نہیں ہے، اس ایکٹ کو قانون کی خلاف ورزی سمجھ کر۔ یہ زمین کی خلاف ورزیوں کے لیے انتظامی جرمانے کے بارے میں 19 نومبر 2019 کے حکومتی فرمان 91 کی سب سے بڑی کوتاہی ہے۔

ان لوگوں کے لیے جو رہائشی اراضی کے مالک تھے لیکن ان کے پاس پچھلی مستقل رہائشی رجسٹریشن نہیں تھی، وہ زمین ضبط کیے جانے پر دوبارہ آبادکاری کے اخراجات میں فرق کے لیے معاوضے کے بھی اہل تھے۔ تاہم، فیصلہ 42 کے تحت، یہ اب ممکن نہیں ہے۔ اب ان کے لیے اس کمیون یا وارڈ میں مستقل رہائش کا رجسٹریشن ہونا ضروری ہے جہاں زمین ضبط کی گئی تھی۔

یہ بھی سراسر غیر منطقی ہے۔ مزید برآں، اس سے قبل، فیصلہ 43 کے تحت، باغی زمین کا معاوضہ رہائشی زمین کی قیمت کا 50٪ تھا، لیکن فیصلہ 42 نے اسے کم کر کے 50٪ کر دیا اور اب رہائشی زمین فراہم نہیں کی گئی۔

حکومتی حکم نامہ 88 مورخہ 15 جولائی 2024 کے بعد، ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے پر معاوضے، مدد اور دوبارہ آبادکاری کو منظم کرتے ہوئے، صوبائی عوامی کمیٹی نئے ضوابط جاری کرے گی۔

نئے ضوابط کے کئی قابل ذکر فوائد ہیں، جیسے کہ 750m2 سے زیادہ زرعی اراضی کو دوسرے استعمال کے لیے دوبارہ مختص کرنے کی اجازت دینا، جیسے کہ ایک آبادکاری کا پلاٹ۔ یا، باغ کی 400m2 اراضی پر دوبارہ دعویٰ کرنے کے نتیجے میں دوبارہ آبادکاری کے ایک پلاٹ کی دوبارہ تقسیم ہو سکتی ہے۔

میری رائے میں، دوبارہ آبادکاری کے اخراجات میں فرق کے لیے معاوضے پر غور کیا جانا چاہیے، کیونکہ معاوضے کی قیمتوں اور دوبارہ آبادکاری کی قیمتوں کے درمیان ایک اہم فرق ہے (فی الحال، یہ فرق مارکیٹ کی قیمتوں کا 70% اور 90% ہے)۔ دوبارہ آبادکاری کے اخراجات میں فرق کے معاوضے کے بغیر، لوگوں کی رہائشی زمین ان کو واپس کرنی ہوگی جب ان کی زمین ضبط کی جائے گی۔

دوسری بات یہ کہ باغ کی زمین کا معاوضہ ایک مقررہ رقم پر مبنی نہیں ہونا چاہیے کیونکہ شہری علاقوں میں باغ کی زمین اضلاع سے مختلف ہے۔ اضلاع میں بہت سے گھرانوں کے پاس 5,000-7,000 مربع میٹر باغیچے کی اراضی ہے، لیکن یہ زیادہ قیمت کی نہیں ہے، جبکہ شہری باغ کی زمین بہت قیمتی ہے۔ اگر منصوبہ بندی یا زمین کے استعمال کی تبدیلی سے متاثر نہ ہوں تو 100 مربع میٹر کی قیمت اربوں VND ہو سکتی ہے۔

زمین کے انتظام کے ریکارڈ کے بارے میں، ہمارے پاس 1985 سے ریکارڈ (ریکارڈ 299)، 1992 سے ڈیکری 64 کے تحت ریکارڈ، 2024 سے ڈیکری 60 کے تحت ریکارڈ، اور 2010 کا ڈیٹا بیس ہے۔ اگر زمین کے استعمال میں ہونے والی تبدیلیوں کو صحیح طریقے سے اپ ڈیٹ کیا گیا تو، زمین کی منظوری کو مزید سروے اور اپ ڈیٹ کرنے کی ضرورت نہیں پڑے گی، جو کہ فی الحال ایک بہت ہی پیچیدہ عمل ہے، جس کی وجہ سے معاوضے کے کام میں اہم مشکلات پیدا ہوتی ہیں اور شکایات اور قانونی چارہ جوئی ہوتی ہے۔ لہذا، مستقبل میں، ایسے ریکارڈ بنانے کے لیے زمین کے استعمال کی تبدیلیوں کو اپ ڈیٹ کرنا ضروری ہے جو لوگوں سے دوبارہ حاصل کی گئی زمین کے رقبے کی تصدیق کرتے ہیں اور زمین کے استعمال کی اصل کی تصدیق کرتے ہیں۔

XUAN PHU (ریکارڈ شدہ)

ماخذ: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html