وہ وقت جب زمین کا لین دین موثر ہو جاتا ہے۔

زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ کے ساتھ زمین (جسے زمین کے عنوان کے سرٹیفکیٹ کے نام سے بھی جانا جاتا ہے) جو تنازعات، فیصلوں کے نفاذ، قبضے وغیرہ سے مشروط نہیں ہے، منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

چونکہ زمین ایک خاص اثاثہ ہے، اس لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے لیے زمین کے قانون کے ضوابط اور نوٹرائزیشن کے طریقہ کار کی تعمیل کرنی چاہیے۔ یہی وجہ ہے کہ منتقلی کے معاہدے کی درستگی اور زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی درستگی میں فرق ہے۔

ایک معاہدہ یہ جانے بغیر کیا گیا کہ آیا یہ کارآمد ہو گیا ہے۔

قرضوں کے تصفیہ کے لیے فوری طور پر ایک بڑی رقم کی ضرورت کے پیش نظر، مسز پی ٹی جی اور ان کے شوہر (ڈونگ تام کمیون، ڈونگ نائی صوبے کے رہائشی) نے مسٹر ایچ وی بی (سکن لوئی کمیون، ڈونگ نائی صوبہ) کے ساتھ 4 ساو (تقریباً 0.4 ہیکٹر زمین کے مالکانہ سرٹیفکیٹ کے ساتھ) کے لیے ایک منتقلی کا معاہدہ کیا۔ 800 ملین VND۔ چونکہ مسٹر HVB کے پاس فوری طور پر ادائیگی کرنے کے لیے اتنی رقم نہیں تھی، اس لیے اس نے صرف 100 ملین VND جمع کرائے اور ایک ماہ بعد پوری رقم ادا کرنے کا عہد کیا۔ اس کے بعد، دونوں فریق معاہدہ کو نوٹری کرنے کے لیے قریبی نوٹری آفس گئے۔

ڈونگ نائی پراونشل بار ایسوسی ایشن کے وکلاء نے اگست 2025 میں ڈونگ تام کمیون کے رہائشیوں کو قانونی مشورہ فراہم کیا۔ تصویر: ڈوان فو

ایک ماہ گزرنے کے بعد بھی مسٹر ایچ وی بی نے اپنا وعدہ پورا نہیں کیا۔ لہذا، مسز پی ٹی جی اور ان کے شوہر نے فیصلہ کیا کہ وہ مزید زمین ان کو منتقل نہیں کریں گے اور اس کے بجائے کسی اور کے ساتھ نوٹرائزڈ منتقلی کا معاہدہ کیا ہے۔ چونکہ وہ مسز پی ٹی جی اور ان کے شوہر سے زمین خریدنے سے قاصر تھے کیونکہ کسی اور نے اسے ان سے "چھین لیا"، مسٹر HVB نے ان سے اپنی جمع شدہ رقم کی واپسی کا مطالبہ کیا۔ اگر مسز پی ٹی جی اور اس کے شوہر نے ڈپازٹ واپس نہیں کیا تو اس نے دھمکی دی کہ وہ مقدمہ چلانے اور ان کے اور دوسرے فریق کے درمیان لین دین کو روکنے کے لیے ایک وکیل کی خدمات حاصل کرے گا۔

مزید پیچیدگیوں سے بچنے کے لیے، مسز PTG اور ان کے شوہر نے 100 ملین VND ڈپازٹ مسٹر HVB کو واپس کرنے پر اتفاق کیا۔ تاہم، وہ اب بھی جاننا چاہتے ہیں: ان کے اور مسٹر HVB کے درمیان 4 ساو (تقریباً 1,200 مربع میٹر) اراضی کی منتقلی کے معاہدوں میں سے، اور ان کے اور بعد میں منتقل ہونے والے کے درمیان کون سا معاہدہ اب درست ہے اور کون سا نہیں؟

چونکہ بہت سے لوگ اس بات سے ناواقف ہوتے ہیں کہ زمین کی منتقلی کا معاہدہ کب مؤثر ہو جاتا ہے اور زمین کی منتقلی کے معاہدے کی مؤثر تاریخ اور زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی مؤثر تاریخ کے درمیان فرق، معاہدہ ختم کرنے کی کوشش کرتے وقت انہیں اکثر مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ مثال کے طور پر، مسٹر ڈی وی آر کا معاملہ (جیا کیم کمیون، ڈونگ نائی صوبے میں رہائش پذیر)۔

مسٹر ڈی وی آر نے کہا: قیمت پر اتفاق کرنے کے بعد، اس نے 150 مربع ^{میٹر رہائشی اراضی کو} اراضی کے عنوان کے سرٹیفکیٹ کے ساتھ محترمہ این ٹی ڈی (بیئن ہوا وارڈ، ڈونگ نائی صوبے میں رہائش پذیر) کو منتقل کرنے کا معاہدہ تیار کیا۔ دونوں پارٹیوں نے صرف معاہدے پر دستخط کیے، جسے پھر نوٹریائز کیا گیا۔ تاہم، معاہدے میں بتائی گئی آخری تاریخ کے بعد، محترمہ NTD کے پاس ابھی بھی اتنی رقم نہیں تھی کہ وہ اسے ادا کر سکے۔ لہذا، اس نے محترمہ این ٹی ڈی کو ملکیت کی منتقلی کو آگے نہیں بڑھایا۔

جناب DVR یہ جاننا چاہتے ہیں کہ کیا ان کے اور محترمہ NTD کے درمیان منتقلی کا معاہدہ موثر ہو گیا ہے اور اگر محترمہ NTD ادائیگی اور ملکیت کی منتقلی کے طریقہ کار کے دن غیر حاضر ہوں تو کیا انہیں معاہدہ منسوخ کرنے کا حق ہے؟

کیا معاہدہ دستخط کرنے یا نوٹرائزیشن کے وقت سے لاگو ہوتا ہے؟

2015 کے سول کوڈ کا آرٹیکل 401 یہ بتاتا ہے کہ قانونی طور پر طے شدہ معاہدہ اختتام کے وقت سے نافذ ہوتا ہے۔ معاہدہ کے نافذ ہونے کے وقت سے، فریقین کو ایک دوسرے کے لیے اپنے حقوق اور ذمہ داریوں کو پورا کرنا چاہیے جیسا کہ اتفاق کیا گیا ہے۔

اسی وقت، 2015 کے سول کوڈ کے آرٹیکل 500 سے 503 میں کہا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق کا معاہدہ فریقین کے درمیان ایک معاہدہ ہے، جس کے تحت زمین استعمال کرنے والا زمین کے قانون کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق دوسرے فریق کو منتقل کرتا ہے۔ دوسرا فریق زمین استعمال کرنے والے کے ساتھ معاہدے کے تحت حقوق اور ذمہ داریوں کا استعمال کرتا ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق معاہدے کا مواد زمین کے استعمال کے مقصد، زمین کے استعمال کی اصطلاح، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبے، اور زمین کے قانون اور دیگر متعلقہ قوانین کے ذریعہ تجویز کردہ دیگر حقوق اور ذمہ داریوں سے متصادم نہیں ہونا چاہیے۔

زمین کے استعمال کے حقوق سے متعلق معاہدوں کا تحریری شکل میں ہونا چاہیے جو 2015 کے سول کوڈ، زمین کے قانون، اور دیگر متعلقہ قوانین سے ہم آہنگ ہو۔ زمین کے استعمال کے حقوق کے معاہدوں پر عمل درآمد کے لیے زمین کے قانون اور دیگر متعلقہ قوانین کے مطابق درست طریقہ کار پر عمل کرنا چاہیے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی رجسٹریشن کے وقت سے لاگو ہوتی ہے جیسا کہ زمین کے قانون میں بیان کیا گیا ہے۔

"زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کا معاہدہ نوٹرائزیشن کے وقت موثر ہوتا ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی زمین کے قانون کے ضوابط کے مطابق تبدیلیوں کے اندراج کے وقت سے لاگو ہوتی ہے۔"

وکیل NGUYEN DUC، ڈونگ نائی پراونشل بار ایسوسی ایشن۔

مزید برآں، 2024 کے نوٹریل قانون کا آرٹیکل 6 واضح طور پر بیان کرتا ہے کہ نوٹری کے ذریعے دستخط کیے جانے اور نوٹریل پریکٹس آرگنائزیشن کی طرف سے مہر لگانے کے وقت سے نوٹریائزڈ دستاویز نافذ العمل ہوتی ہے۔ ایک نوٹرائزڈ دستاویز قانونی طور پر اس میں شامل فریقین کے لیے پابند ہے اور فریقین کے لیے قابل ریاست ایجنسی سے نوٹرائزڈ لین دین سے متعلق طریقہ کار کو انجام دینے کی درخواست کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کرتی ہے۔

وکیل Nguyen Duc (ڈونگ نائی پراونشل بار ایسوسی ایشن) نے کہا: مذکورہ ضوابط کی بنیاد پر، مسز PTG اور ان کے شوہر اور مسٹر HVB کے درمیان 4 ساو (تقریباً 1000 مربع میٹر) اراضی کی منتقلی کا معاہدہ ابھی تک عمل میں نہیں آیا ہے کیونکہ یہ رسمی تقاضوں کی تعمیل نہیں کرتا ہے (اسے منظور نہیں کیا گیا)۔ تاہم، جوڑے اور اس کے بعد آنے والے فریق کے درمیان طے شدہ معاہدہ نوٹرائزیشن کے وقت سے موثر ہو جاتا ہے۔ مسٹر ایچ وی بی کی جانب سے ڈپازٹ کی واپسی کی درخواست کرنے کا معاملہ، جس پر جوڑے نے اتفاق کیا، اس بات سے کوئی تعلق نہیں ہے کہ آیا زمین کی منتقلی کا معاہدہ قانونی طور پر درست ہے یا نہیں۔

مسٹر ڈی وی آر کے کیس کے بارے میں: ان کے اور محترمہ این ٹی ڈی کے درمیان ٹرانسفر کا معاہدہ درست ہے۔ تاہم، چونکہ محترمہ NTD نے معاہدے میں بیان کردہ اپنی ذمہ داریوں کو پورا نہیں کیا، اس لیے انہیں اس کی منسوخی کی درخواست کرنے کا حق حاصل ہے۔ نوٹرائزڈ کنٹریکٹ کی منسوخی کے لیے درج ذیل شرائط کی ضرورت ہوتی ہے: معاہدہ میں شامل تمام فریقین کی طرف سے تحریری معاہدہ یا عہد ہونا ضروری ہے۔ مزید برآں، منسوخی کی نوٹریائزیشن اسی نوٹری آفس کے ذریعہ انجام دی جانی چاہئے جس نے پہلے معاہدہ کو نوٹریائز کیا تھا اور ایک نوٹری پبلک کے ذریعہ۔

اگر نوٹری آفس میں نوٹریائزڈ کنٹریکٹ منسوخ نہیں کیا جا سکتا تو مسٹر DVR کو مقدمہ دائر کرنے کا حق ہے، عدالت سے اس بنیاد پر معاہدہ منسوخ کرنے کی درخواست کریں کہ محترمہ NTD نے اپنی معاہدہ کی ذمہ داریوں کی سنگین خلاف ورزی کی ہے اور معاہدے میں بیان کردہ وعدوں کو پورا کرنے میں ناکام رہی ہے۔

ڈوان فو

ماخذ: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/