آپ 90-95% ڈپازٹ کی ضرورت اور پھر فنڈز کا غلط استعمال کرکے دھوکہ دہی سے بچنے کے لیے کیا کرسکتے ہیں؟

ہمیں مارکیٹ میں تمام قسم کی ڈپازٹ سرگرمیوں کا احاطہ کرنے کی ضرورت ہے۔

ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ ترمیم شدہ قانون کے آرٹیکل 24 کے پوائنٹ ڈی، شق 4 میں ضابطے کے بارے میں کہتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپرز کو "صرف صارفین سے ڈپازٹ وصول کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ یا کنسٹرکشن پروجیکٹ نے کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط پوری کی ہوں اور معاہدے پر دستخط ہونے کے بعد لین دین مکمل ہو گیا ہو،" مسٹر چی ایسٹ ہو سٹی ایسوسی ایشن کے چیئرمین من چی ہو لی ہو۔ (HOREA) - مانتا ہے کہ یہ ضابطہ درست ہے لیکن ناکافی ہے۔ اس کا استدلال ہے کہ اسے ایک ضابطے کے ساتھ ضمیمہ کرنے کی ضرورت ہے جس کے تحت رئیل اسٹیٹ، ہاؤسنگ، یا زیر تعمیر زمینی پلاٹوں کی خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے ڈپازٹس کی منظوری کی اجازت دی جائے۔

ڈپازٹس کے حوالے سے قانونی ضوابط اور ریل اسٹیٹ، مکانات، اور زیر تعمیر زمینی پلاٹوں کی خرید و فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے ڈپازٹ قبول کرنے پر سخت ضوابط کی تکمیل کی ضرورت قانونی اصولوں کی مستقل مزاجی اور یکسانیت کو یقینی بنانے اور دھوکہ دہی کی سرگرمیوں کو روکنے کے لیے ضروری ہے۔

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 1 — ہنوئی میں زیر تعمیر کنڈومینیم پروجیکٹ (مثالی تصویر: ہا فونگ)۔

HoREA کے چیئرمین نے استدلال کیا کہ 2006 اور 2014 کے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قوانین ناقص تھے کیونکہ وہ صرف معاہدے پر دستخط ہونے کے بعد رئیل اسٹیٹ کے لین دین کو ریگولیٹ کرتے تھے، لیکن معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے ڈیپازٹس کی شرط نہیں بتاتے تھے۔

حقیقت میں، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے ڈپازٹ کی ضروری ضرورت کی وجہ سے، ڈپازٹ کے طریقے بہت عام ہیں اور صرف شق 2، 2015 کے سول کوڈ کے آرٹیکل 328 کے تحت چلتے ہیں۔ تاہم، سول کوڈ زیادہ سے زیادہ ڈپازٹ کی رقم کی وضاحت نہیں کرتا، جس کی وجہ سے بےایمان دلالوں، زمین کے قیاس آرائی کرنے والوں، اور بڑے ڈپازٹس حاصل کرنے کے لیے نظام کا استحصال کرنے والے کاروبار کے بہت سے معاملات سامنے آتے ہیں۔

"ایسے معاملات ہوئے ہیں جہاں ٹرانزیکشن ویلیو کے 90-95% تک کے ڈپازٹس موصول ہوئے، پھر غلط استعمال کیے گئے، یا یہاں تک کہ دھوکہ دہی کی گئی، جس سے ڈپازٹر کو نقصان ہوا اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں عدم استحکام کا باعث بنے۔ اس لیے، یہ ضروری ہے کہ اسے ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون میں ریگولیٹ کیا جائے،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

تاہم، نکتہ d، شق 4، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ قانون کا آرٹیکل 24، جیسا کہ ترمیم کیا گیا ہے، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے معاہدے کو مکمل کرنے کی شرائط پوری ہونے سے پہلے کی گئی ڈیپازٹس کو ریگولیٹ کرنے میں ناکام ہو کر اس کوتاہی کو دہراتا ہے۔ یہ خاص طور پر ان معاملات کے لیے درست ہے جہاں "ذیلی تقسیم شدہ اراضی پلاٹ" خریدنے اور بیچنے کے وعدے کے طور پر جمع کیے جاتے ہیں یا معاہدہ کرنے کی شرائط پوری ہونے سے پہلے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی مصنوعات کی خرید و فروخت کے وعدے کے طور پر، جب زمین کے استعمال کے حقوق کی کوئی دستاویزات نہ ہوں، یا مجاز اتھارٹی نے ابھی تک "سرمایہ کاری کی پالیسی کو ایک ساتھ منظور نہیں کیا ہے،" یا تعمیراتی کام کے ساتھ ایپ کی منظوری نہیں دی ہے۔ ایسے معاملات میں، جمع کرانے والی پارٹی کو عموماً نقصان اٹھانا پڑتا ہے۔

مثال کے طور پر، اگر ڈپازٹ کم ہے لیکن جائیداد کی قیمت بڑھ جاتی ہے، تو ڈپازٹ وصول کرنے والا فریق ڈیل کو منسوخ کرنے اور ڈپازٹ (رقم سے دوگنا) ڈپازٹر کو واپس کرنے پر آمادہ ہو سکتا ہے۔ یا، اگر ڈپازٹ بڑا یا بہت بڑا ہے، تو ڈپازٹ وصول کرنے والی پارٹی دھوکہ دہی کا ارتکاب کر سکتی ہے اور گاہک کے ڈپازٹ کا غلط استعمال کر سکتی ہے…

مزید برآں، مسٹر چاؤ، پوائنٹ ڈی، شق 4 کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق مسودہ ترمیم شدہ قانون کا آرٹیکل 24 صرف "معاہدے کی کارکردگی کو یقینی بنانے" کے مقصد کے لیے معاہدے پر دستخط کرنے کے بعد جمع کرانے کے معاملے کو متعین کرتا ہے، لیکن "معاہدے کی تکمیل کو یقینی بنانے" کے مقصد سے معاہدے پر دستخط کرنے سے پہلے جمع کرانے کی شرط نہیں لگاتا ہے۔ لہذا، "ضابطے کا دائرہ کار" رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تمام ڈپازٹ سرگرمیوں کا مکمل احاطہ نہیں کرتا ہے۔

مندرجہ بالا تجزیے کی بنیاد پر، اس نے مندرجہ ذیل مواد شامل کرنے کی تجویز دی: رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے ڈویلپرز ذمہ دار ہیں اور انہیں صرف اس صورت میں صارفین سے ڈپازٹ وصول کرنے کی اجازت ہے جو ہاؤسنگ یا مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں کو خریدنے یا لیز پر دینے میں دلچسپی رکھتے ہیں جب پروجیکٹ کو مجاز اتھارٹی سے سرمایہ کاری کی منظوری، تعمیراتی اجازت نامہ (اگر قابل اطلاق ہو)، اور تعمیر شروع ہو چکی ہو۔ متبادل طور پر، ڈویلپرز کو صارفین سے ڈپازٹس صرف اس صورت میں مل سکتے ہیں جب ہاؤسنگ یا تعمیراتی پروجیکٹ کاروبار میں شامل ہونے کی تمام شرائط کو پورا کرتا ہو اور لین دین اس قانون کی دفعات کے مطابق کیا گیا ہو۔

"ڈپازٹ کی رقم گھر یا تعمیراتی پروجیکٹ کی قیمت کے 5% سے زیادہ نہیں ہونی چاہیے جو خریدے، بیچے، یا لیز پر دیے جا رہے ہیں؛ بیچنے والے یا کرایہ دار کو ڈپازٹ کنٹریکٹ میں گھر یا تعمیراتی پروجیکٹ کی فروخت یا لیز کی قیمت واضح طور پر بتانی چاہیے،" مسٹر چاؤ نے زور دیا۔

ڈویلپرز کو قانون کی خلاف ورزی کرنے سے روکیں۔

قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کی جانب سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق نظرثانی شدہ قانون پر ابتدائی جائزہ رپورٹ میں، کچھ آراء نے تجویز کیا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون میں ڈپازٹ کی دفعات کو ریگولیٹ کرنا غیر ضروری ہے، اور یہ کہ ان کو سول کوڈ کی عمومی دفعات کے تحت چلایا جانا چاہیے۔ لہٰذا، "ڈپازٹ" کی فراہمی مسودہ قانون میں ایک نئی شق ہے۔ مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی سے درخواست کی جاتی ہے کہ وہ اس ضابطے کو تجویز کرنے کی ضرورت اور بنیاد، خاص طور پر اس کی عملی بنیاد کی رپورٹ اور وضاحت کرے۔

جائزہ رپورٹ میں کہا گیا کہ "جہاں ضروری ہو، مستقبل کے رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ڈپازٹ سے متعلق صرف مخصوص دفعات کو مسودہ قانون میں شامل کیا جانا چاہیے؛ سول کوڈ میں پہلے سے طے شدہ دفعات کو دہرانے کی ضرورت نہیں ہے،" جائزہ رپورٹ میں کہا گیا۔

Yêu cầu đặt cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo, làm gì để tránh? - 2 — ماہرین کے مطابق، ڈپازٹرز کے لیے خطرات کو محدود کرنے کے لیے مارکیٹ میں ڈپازٹ کی تمام سرگرمیوں کا احاطہ کرنا ضروری ہے (مثالی تصویر: ہا فونگ)۔

مستقبل کے تعمیراتی منصوبوں میں شامل رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ڈپازٹس کے بارے میں، وزیر تعمیرات Nguyen Thanh Nghi نے یہ بھی کہا کہ اس سے قبل، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے قوانین میں اس معاملے پر کوئی ضابطہ نہیں تھا۔

درحقیقت، کچھ ڈویلپرز گھروں یا تعمیراتی منصوبوں کی فروخت کی شرائط پوری ہونے سے پہلے صارفین سے رقم وصول کرنے کے لیے ڈپازٹ کنٹریکٹ یا دیگر قسم کے معاہدوں پر دستخط کرکے قانون کی خلاف ورزی کرتے ہیں۔ لہٰذا، اس مسودے میں ڈپازٹ وصول کرنے کے ضوابط صرف اس صورت میں شامل ہیں جب مکانات یا تعمیراتی منصوبے کاروبار میں ڈالے جانے اور قواعد و ضوابط کے مطابق لین دین کرنے کی شرائط پوری کر چکے ہوں۔

ماخذ