سبع نقاط جديدة جديرة بالذكر في قانون الأراضي المعدل

يُعد قطاع العقارات قطاعاً فريداً وحساساً للغاية، ويتأثر بشكل مباشر وفوري بالتغييرات في قوانين وسياسات الأراضي.

وبحسب المحامي نغوين ثانه ها من نقابة المحامين في هانوي ، فإن قانون الأراضي المعدل يحتوي على العديد من الأحكام التي تم تعديلها لحماية مصالح الشعب إلى أقصى حد.

فيما يلي بعض النقاط الجديدة الجديرة بالذكر بين قانون الأراضي المعدل وقانون الأراضي لعام 2013، كما أبرزها.

إصلاح اللوائح المتعلقة بتخطيط استخدام الأراضي والخطط ذات الصلة.

لقد حسّن قانون الأراضي المعدل اللوائح المتعلقة بتخطيط استخدام الأراضي والخطط، متجهاً نحو الابتكار في عملية ومحتوى وأساليب إعداد خطط استخدام الأراضي والخطط.

ويشمل ذلك تعزيز الانفتاح والشفافية والمشاركة العامة في تخطيط استخدام الأراضي من خلال المشاورات؛ واستكمال وتحسين اللوائح المتعلقة بممارسة حقوق مستخدمي الأراضي في المناطق المخططة.

إذا نُشرت خطة استخدام الأراضي، ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المقاطعة، فيجوز لمستخدمي الأراضي الاستمرار في استخدامها وممارسة حقوقهم في استخدامها. تتمتع السلطات المحلية باللامركزية في تحديد أهداف التخطيط لتمكينها من تطوير أنشطتها الاجتماعية والاقتصادية بشكل استباقي.

ستضع الابتكارات في لوائح تخطيط استخدام الأراضي الأساس لاستغلال موارد الأرض كمدخل للتنمية الاجتماعية والاقتصادية. وسيتم تعزيز فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، مما يخلق زخماً لفيتنام لتصبح دولة متقدمة ذات دخل مرتفع، كما يتصور الحزب والدولة.

لوائح محددة توضح الظروف التي يمكن بموجبها استصلاح الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

فيما يتعلق باقتناء الأراضي والتعويض ودعم إعادة التوطين، فقد نص قانون الأراضي المعدل تحديداً على الحالات التي تستحوذ فيها الدولة على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المصلحة الوطنية والعامة.

يجب أن تكون هذه الحالات مشاريع (1) إنشاء الأشغال العامة؛ (2) إنشاء مقرات الوكالات الحكومية ومرافق الخدمة العامة؛ (3) حالات أخرى، بما في ذلك العديد من مجموعات المعايير مثل: الإسكان، ومناطق الإنتاج، وتطوير صندوق الأراضي، والمعادن، والأعمال تحت الأرض، والحالات التي تسترد فيها الدولة الأراضي للمزاد أو المزايدة لزيادة إيرادات الميزانية.

بالإضافة إلى ذلك، نص القانون أيضاً بشكل خاص على إجراءات الاستحواذ على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المصلحة الوطنية والعامة، مع العديد من النقاط الجديدة، مما يضمن الديمقراطية والموضوعية والإنصاف والانفتاح والشفافية والالتزام بالمواعيد والامتثال للقانون.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 1 — المباني السكنية في منطقة لينه دام (الصورة: تران خانج).

وهذا أيضاً من أجل الصالح العام للمجتمع ومن أجل التنمية المستدامة والحضارية والحديثة للمجتمع والمنطقة؛ مع إيلاء الاهتمام للمستفيدين من السياسة الاجتماعية وأولئك المشاركين بشكل مباشر في الإنتاج الزراعي .

ويشمل ذلك أيضاً خطوات التعويض والدعم وإعادة التوطين والاستملاك، مع ضمان مبدأ مشاركة الناس في جميع المراحل، وضمان تعويض وإعادة توطين أولئك الذين تم الاستيلاء على أراضيهم قبل الاستيلاء على الأرض.

الاستحواذ على الأراضي لتطوير مشاريع الإسكان التجاري.

يُعد الاستحواذ على الأراضي لتطوير مشاريع الإسكان التجاري أحد حالات الاستحواذ على الأراضي المنصوص عليها في البند 27، المادة 79 من قانون الأراضي المعدل بشأن الاستحواذ على الأراضي من أجل التنمية الاجتماعية والاقتصادية في المصلحة الوطنية والعامة.

ينص القانون على أنه يجوز للدولة استصلاح الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، والإسكان المختلط، والمشاريع التجارية/الخدمية، ولكن فقط في حالة "مشاريع الاستثمار في التنمية الحضرية".

كما يوضح القانون طبيعة مشاريع التنمية الحضرية الخاضعة للمراجعة لإلغائها باعتبارها "مشاريع استثمارية لبناء مناطق حضرية ذات وظائف متعددة الاستخدامات، وأنظمة بنية تحتية تقنية واجتماعية متكاملة مع مساكن على النحو المنصوص عليه في قانون البناء".

عند القيام باستصلاح الأراضي في الحالات المنصوص عليها في المادة 79، يجب استيفاء الأسس والشروط المحددة في المادة 80 بشأن "أسس وشروط استصلاح الأراضي لأغراض الدفاع والأمن القومي؛ والتنمية الاجتماعية والاقتصادية للمنفعة الوطنية والعامة".

تم تصميم اللوائح المذكورة أعلاه وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013، مما يضمن وجود لوائح صارمة وواضحة بشأن شروط ومعايير الحصول على الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري.

يُعد هذا النظام، الذي يضمن إجراءات أكثر صرامة للاستحواذ على الأراضي لمشاريع تطوير الإسكان التجاري في قانون الأراضي المعدل، خطوة مهمة إلى الأمام في حماية حقوق الناس ومنع إساءة استخدام الاستحواذ على الأراضي.

حالات تخصيص الأراضي بدون مزاد أو مزايدة.

فيما يتعلق بتخصيص الأراضي وتأجيرها وتصاريح تغيير استخدامها، ينص قانون الأراضي المعدل تحديداً على حالات تخصيص الأراضي دون مزاد أو مناقصة، وحالات تتطلب مزاداً أو مناقصة لاختيار المستثمرين للمشاريع التي تستخدم الأراضي. كما يحدد حالات تأجير الأراضي بدفعة واحدة لكامل مدة الإيجار، وفقاً لروح القرار رقم 18 للجنة المركزية.

وقد نص القانون تحديداً على الشروط والسلطة اللازمة للسماح بتحويل استخدام الأراضي، حيث تم تفويض السلطة الكاملة للموافقة على تحويل استخدام الأراضي من أراضي زراعة الأرز، وأراضي الغابات المحمية، وأراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات ذات الإنتاج الطبيعي إلى مجلس الشعب الإقليمي.

وبالتحديد، تنص اللوائح بوضوح على أنه يجب على الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي حاليًا والذين يرغبون في تغيير الغرض من استخدام الأراضي الزراعية داخل المناطق السكنية، أو الأراضي الزراعية داخل نفس قطعة الأرض التي تحتوي على أراضٍ سكنية إلى أراضٍ سكنية، أو تغيير الغرض من استخدام الأراضي غير الزراعية بخلاف الأراضي السكنية إلى أراضٍ سكنية، أن يستندوا في تصريحهم إلى خطة استخدام الأراضي على مستوى المقاطعة التي وافقت عليها السلطة المختصة، وليس على خطة استخدام الأراضي السنوية على مستوى المقاطعة.

سنّ لوائح للحد من دور الوسطاء في تخصيص الأراضي وتأجيرها.

يشجع قانون الأراضي المعدل على اللامركزية وتفويض السلطة في ممارسة حق الشعب في تمثيل ملكية الأراضي، وتوحيد الإدارة بطريقة تعزز مسؤولية المناطق وتضمن التفتيش والإشراف والرقابة الصارمة من قبل الحكومة المركزية؛ وتقليل عدد الوكالات والوسطاء، المرتبط بالإصلاح الإداري، مما يقلل من الإزعاج والفساد.

تم تقليص عدد الوسطاء المشاركين في تخصيص الأراضي وتأجيرها في المناطق الاقتصادية والمناطق التكنولوجية المتقدمة والمطارات. كما تم إصلاح الإجراءات الإدارية وتبسيطها وزيادة شفافيتها لتسهيل العملية على المواطنين.

7 điểm mới đáng lưu ý trong Luật Đất đai sửa đổi - 2 — فيلات مهجورة في منطقة حضرية (صورة: تران خانغ).

يتم تحديث قوائم أسعار الأراضي سنوياً.

ينص قانون الأراضي المعدل على إصدار قوائم أسعار الأراضي السنوية لضمان أنها تعكس بشكل وثيق تطورات السوق الفعلية وتوسيع نطاق تطبيق قوائم أسعار الأراضي.

وينص القانون المعدل أيضاً على أن لجنة الشعب الإقليمية مسؤولة عن تقديم قائمة أسعار الأراضي التي سيتم نشرها وتطبيقها اعتباراً من الأول من يناير من العام التالي، أو تعديلها وتحديثها وتكميلها خلال العام، إلى مجلس الشعب الإقليمي لاتخاذ القرار بشأنها، كما يكلف الحكومة بوضع لوائح تفصيلية لضمان تحديث قائمة أسعار الأراضي لتعكس الواقع.

اللوائح التي تحدد إصدار شهادات حق استخدام الأراضي في الحالات التي يتم فيها استخدام الأرض بدون وثائق.

ينطبق هذا على الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأرض بدون وثائق حقوق استخدام الأرض، شريطة ألا ينتهكوا قوانين الأراضي وألا تكون الأرض قد تم تخصيصها بدون تفويض مناسب.

وبناءً على ذلك، سيتم منح الأسر والأفراد الذين استخدموا الأرض قبل 18 ديسمبر 1980، والذين أكدت البلدية خلو حقوق استخدام أراضيهم من النزاعات، شهادة حقوق استخدام الأرض وملكية الأصول المرتبطة بالأرض على النحو التالي:

بالنسبة لقطع الأراضي التي عليها منازل ومنازل ومنشآت تخدم الحياة اليومية، إذا كانت مساحة قطعة الأرض مساوية أو أكبر من مساحة الأرض المعترف بها كأرض سكنية كما هو منصوص عليه في البند 5 من المادة 141 من هذا القانون، فإن مساحة الأرض السكنية المعترف بها تكون مساوية لمساحة الأرض المعترف بها كأرض سكنية ولا يتم دفع أي رسوم لاستخدام الأرض.

بالنسبة لقطع الأراضي التي عليها منازل ومنازل ومنشآت تخدم الحياة اليومية، إذا كانت مساحة قطعة الأرض أصغر من مساحة الأرض المعترف بها كأرض سكنية كما هو منصوص عليه في البند 5 من المادة 141 من هذا القانون، فإن مساحة الأرض السكنية تُعتبر مساحة قطعة الأرض بأكملها ولا يلزم دفع أي رسوم لاستخدام الأرض.

بالنسبة لقطع الأراضي المستخدمة في الإنتاج غير الزراعي والأعمال والتجارة والخدمات، يتم الاعتراف بالأرض كأرض إنتاج غير زراعي وأرض تجارية بناءً على المساحة الفعلية المستخدمة؛ ويتم الاعتراف بشكل استخدام الأرض على أنه تخصيص للأراضي مع دفع رسوم استخدام الأراضي، وتكون فترة استخدام الأرض مستقرة وطويلة الأجل.

مصدر