تهيمن العقارات الفاخرة على السوق.

في نطاق دائرة نصف قطرها 4-5 كيلومترات من مركز مدينة هو تشي منه، لا توجد تقريبًا أي مشاريع بأسعار تقل عن 100 مليون دونغ فيتنامي/م².

يشهد سوق العقارات الفاخرة والراقية ارتفاعاً قوياً ومستداماً في الأسعار.

الفرق واضح.

في ندوة إسكانية عُقدت مؤخراً، صرّح السيد فو هوينه توان كيت، مدير سوق الإسكان في شركة سي بي آر إي فيتنام، بأن أسعار الشقق في السوق الأولية في مدينتي هو تشي منه وهانوي قد ارتفعت بنسبة تتراوح بين 35% و45% خلال العام الماضي. وفي الربع الثالث وحده، واصلت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه ارتفاعها بنسبة تتراوح بين 15% و18%، ليصل متوسط ​​السعر إلى حوالي 90 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. والجدير بالذكر أن حوالي 70% من المعروض الجديد هذا العام ينتمي إلى فئة الشقق الفاخرة والراقية، مما يُشير إلى وجود فجوة واضحة بين العرض والطلب الفعلي للشقق واحتياجات غالبية السكان.

مشروع شقق فاخرة للأثرياء في قلب مدينة هو تشي منه.

تُظهر بيانات شركة نايت فرانك فيتنام اتجاهاً مماثلاً، حيث يقترب متوسط ​​سعر الشقق في مدينة هو تشي منه من 96 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بزيادة تقارب 9% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. ومن بين هذه الشقق، تجاوز سعر 60% منها 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما تجاوز سعر النسبة المتبقية 60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ويؤدي فائض المعروض من الشقق الفاخرة، الذي يُهيمن على قطاعي الشقق المتوسطة والعالية، إلى تسجيل الأسعار مستويات قياسية جديدة باستمرار حتى عام 2025.

تشير الملاحظات إلى أنه منذ بداية العام، أطلق العديد من كبار المطورين مشاريع سكنية فاخرة في المنطقة المركزية لمدينة هو تشي منه. وفي نطاق 4-5 كيلومترات من منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة ومركز المدينة، يكاد ينعدم وجود مشاريع بأسعار تقل عن 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وهذا يُضيّق فرص حصول الطبقة المتوسطة على السكن.

في هانوي، أشار تقرير صادر عن مجموعة وان ماونت إلى أن السوق العقاري شهد خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025 طرح ما يقارب 20,000 شقة جديدة، بمتوسط ​​سعر 86 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة). وشكّلت الشقق الفاخرة 62% من المعروض، بينما بلغت نسبة الشقق المتوسطة 38%. والجدير بالذكر أن خمس شركات تطوير عقاري كبرى - ماسترايز هومز، ومجموعة إم آي كي، وميتسوبيشي، وتي إس كيو فيتنام، ومجموعة صن - استحوذت على 74% من الشقق المعروضة للبيع. وبلغ متوسط ​​معدل الإقبال الأولي لهذه المجموعة 86%، مما يعكس استمرار تركيز القوة الشرائية على العلامات التجارية الكبرى.

في مدينة هو تشي منه، يتجلى الاستقطاب بوضوح، حيث تستحوذ مجموعة دات زانه، وجامودا لاند، وماسترايز هومز على أكثر من 80% من المعروض الجديد. لا تقتصر هيمنة هذه العلامات التجارية الثلاث على العرض فحسب، بل تُسهم أيضاً في توفير سيولة كبيرة، بمعدل استيعاب متوسط ​​يبلغ حوالي 84%. مع ذلك، يرى الخبراء أن السيولة الجيدة على المدى القصير لا تكفي للقضاء على المخاطر طويلة الأجل إذا استمر السوق في تفضيل شريحة العقارات الفاخرة بشكل كبير، في حين يبقى المساكن بأسعار معقولة شحيحة.

إنها ليست مصادفة عشوائية.

يعتقد السيد فو هوينه توان كيت أن "فقاعة العقارات" قد تظهر حتى في ظل نقص المعروض، إذا تدفقت رؤوس الأموال المضاربة بكثافة، وقام المستثمرون بتكديس العقارات، ووضعوا توقعات أرباح قصيرة الأجل تتجاوز بكثير القدرة الاستيعابية الفعلية. واستذكر الفترة من 2007 إلى 2011، حين ارتفعت أسعار العقارات بشكل حاد، وتم تشديد الائتمان، ودخل السوق في حالة ركود مطولة. وحذر هذا الخبير قائلاً: "مع الاتجاه التصاعدي الحالي لقطاعي العقارات الفاخرة والراقية، سيظل خطر التشبع قائماً إذا استمرت الأسعار في الارتفاع إلى مستويات غير معقولة، مثل 200-250 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع".

بحسب السيد تران مينه تيان، مدير مركز أبحاث السوق ورؤى العملاء في مجموعة وان ماونت، فإن تزايد تركز المعروض من المساكن في أيدي كبار المطورين ليس من قبيل الصدفة. ففي ظل تزايد اللوائح القانونية الصارمة، وارتفاع تكاليف رأس المال، ومتطلبات جودة المشاريع المتزايدة الصرامة، لا تستطيع تنفيذ المشاريع الراقية والفاخرة إلا الشركات التي تمتلك موارد مالية قوية، وخبرة منهجية في تطوير المشاريع، وقدرات جيدة في إدارة المخاطر.

في المقابل، لا يزال المعروض من المساكن المتوسطة والميسورة التكلفة شحيحاً. تندرج غالبية المشاريع الجديدة المطروحة ضمن فئة المساكن الفاخرة والراقية، مما يترك للمشترين الحقيقيين، وخاصة ذوي الدخل المتوسط، خيارات محدودة للغاية. ويساهم هذا في ارتفاع أسعار المساكن وتوسيع الفجوة بين الطلب والقدرة على تحمل التكاليف.

في هذا السياق، يرى الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك أن استقرار سوق العقارات يتطلب من الحكومة والوزارات والهيئات المعنية مواصلة تطوير المؤسسات ذات الصلة بالأراضي والتخطيط والعقارات. ويُعدّ التطبيق الفعال للحلول المتعلقة بالإسكان الاجتماعي، بما في ذلك المرسوم رقم 261/2025/ND-CP والمرسوم رقم 302/2025/ND-CP بشأن إنشاء الصندوق الوطني للإسكان، ضرورة ملحة لكبح جماح أسعار المساكن، لا سيما مساكن ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض.

في الوقت نفسه، من الضروري تنويع مصادر رأس المال لسوق العقارات، وإنشاء صندوق وطني للإسكان وصناديق استثمار عقاري (REITs) على وجه السرعة، ودراسة خارطة طريق ضريبية عقارية مناسبة للحد من المضاربة وخلق موارد للتنمية المستدامة للإسكان.

من وجهة نظر الأعمال، يرى الدكتور كان فان لوك أن على المستثمرين مواصلة إعادة هيكلة عملياتهم، والتحكم بدقة في مخاطر التدفقات النقدية، والديون المستحقة، والتكاليف. كما تحتاج الشركات إلى الاستفادة بشكل استباقي من برامج الدعم الحكومية، لا سيما تلك المخصصة لتطوير الإسكان الاجتماعي والاستثمار في البنية التحتية، لتنويع محافظ منتجاتها وتقليل اعتمادها على قطاع العقارات الفاخرة. وأكد الدكتور كان فان لوك قائلاً: "تكمن المشكلة الملحة في ضرورة تضافر جهود الشركات لخفض أسعار المساكن إلى مستوى أكثر معقولية. ففي الوقت الحالي، ارتفعت أسعار المساكن في فيتنام بنحو 59% بين عامي 2019 و2024. وبحلول عام 2025، سيحتاج الفيتناميون إلى دخل يعادل 25.8 عامًا في المتوسط ​​لشراء شقة، ما يضعهم في المرتبة التاسعة من بين أكثر من 100 دولة شملها المسح، وهو ما يُظهر أن الحصول على السكن بات أكثر صعوبة".

قلل المشترون من إنفاقهم "المضارب".

بحسب استطلاع أجرته مجموعة وان ماونت، يتحول مستثمرو العقارات من عقلية الاستثمار قصير الأجل إلى عقلية تراكم الأصول على المدى الطويل. فبدلاً من المضاربة لتحقيق أرباح سريعة، يُولي المشترون اهتماماً متزايداً للعقارات الآمنة ذات القيمة المستقرة والتقلبات المحدودة مع مرور الوقت. وفي هذا السياق، تُصبح سمعة المطور عاملاً أساسياً، ويتم تقييمها من خلال ثلاثة معايير: الشفافية في الإجراءات القانونية والقدرة على تنفيذ المشروع بالكامل؛ وجود شبكة شركاء موثوقة، بدءاً من المقاولين والاستشاريين وصولاً إلى البنوك الضامنة؛ والقدرة التشغيلية بعد التسليم. وهذا يعني أن ارتفاع سعر البيع ليس سوى شرط ضروري، بينما يُعد التشغيل الفعال العامل الحاسم في جاذبية المشروع على المدى الطويل.

المصدر: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm